Обязательно ли указывать в договоре купли продажи квартиры что она в ипотеке
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.
У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.
В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.
Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.
Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.
Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.
Название договора
Особенности
Договор купли-продажи квартиры
Предмет договора: квартира
Цена: 999 000 рублей
Регистрируется в Росреестре
Договор купли-продажи неотделимых улучшений
Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт
Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре
Не регистрируется в Росреестре
С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.
Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.
Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.
Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:
сделка нарушает закон;
сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.
Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.
К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.
Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.
Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.
Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.
Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».
Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.
Банку все равно какое у вас занижение! Главное для Продавца, как будет оформлено это занижение, чтобы не попасть под налоги! Все крупные банки допускают занижение. мелочь там всякая, еще ставит условие, чтобы только полная! 1. У Покупателя появляется риск при занижении, что если будет судебное разбирательство и расторжение договора, то он сможет вернуть стоимость квартиры, какая стоит в договоре! 2. У Продавца появляется риск, что если он самостоятельно будет продавать квартиру и не разберется в распределении сумм по договорам: ДКП, кредитному, в закладной, то он попадет под налоги -хотя пытался их избежать. ) Судя по вопросу, у вас уже подобрана квартира, поэтому наймите риэлтора на сопровождение! Только не дешевого. за пять рублей.
их много. например сбер
В теории, банку дела до договора нет никакого, поэтому вопрос больше риторический. Проще было бы поставить вопрос: «Какой банк НЕ советуете?». В таком ключе однозначно не рекомендовал бы банк из комментария на первом этаже, а к нему в веселую компашку (чтобы скучно не было) отправил бы абсолют. И всё из-за низкого уровня компетентности 99% сотрудников, а также полного нежелания идти навстречу клиентам. А также из-за вранья о гибкости подхода к каждому клиенту)))
Здравствуйте. Не всегда банки закрывают глаза на не полную стоимость в договоре. Например банк может отказать в кредите, если стоимость в договоре купли-продажи квартиры будет ниже предоставляемого кредита. Вам как покупателю нужно обратить внимание на риски связанные с данной покупкой. Сейчас как правило такие варианты покупатели стараются не рассматривать.
А какой сейчас особый смысл в занижении?
менее трех лет в собственности
когда приобретали? Сейчас не менее трех,а менее пяти лет)))
апрель 15. еще на 3 успели)))
Ольга, добрый вечер! Надо понимать насколько будет занижена стоимость приобретаемого объекта. Если Вы со стороны покупателя, подумайте хорошо о возможных серьёзных рисках. В случае признании сделки недействительной в судебном порядке, возможно Вы получите на руки ту сумму, которая прописана в договоре. Возможно потому что, взыскивать денежные средства по реституции крайне сложно. Я не говорю о той потери денежных средств, которые фактически были уплачены, но не прописывались в договоре.
В любой, но взвесьте все риски.
Можете. Если нужна будет помощь, обращайтесь. Помогу подобрать самые оптимальные решение, Вашей проблемы.
Официальным способом в абсолютно любой, главное соблюсти 2-а важных пункта: 1. банк НЕ должен знать о занижении стоимости, то есть для банка стоимость указанная в ДКП должна быть реальной. 2. у вас должны быть свои деньги, чтобы произвести доплату до реальной стоимости. А теперь на примере: вы покупаете квартиру за 6 миллионов рублей, но сумму указываете 70% от кадастровой, допустим 3.6 миллиона, тогда вам необходимо иметь на руках 6 — 3.6= 2.4 миллиона доплаты и 720 тысяч первоначальный взнос по ипотеке, то есть около 3 миллионов рублей. В таком случае никаких проблем с банком и оценкой не возникнет, банк будет только рад, что цена такая низкая, ведь в случае возврата он получит гораздо больше денег. Тут все честно и законно. Другое дело, когда вы хотите занизить стоимость, но хотите получить кредит больше указанной в ДКП суммы, тогда здесь возможны два варианта: 1. Для банка подписать образец ДКП, где указанна полная сумма, а на деле в регистрацию подать ДКП с неполной, но это имеет свои риски, если обман раскроется(это вряд ли, т.к. если банк одобрил сумму кредита, далее его уже мало что интересует), кто знает, что может предпринять банк? 2. Попытаться договорится с вашим ипотечным менеджером, в некоторых банках сейчас особо не возникает проблем, даже с занижением цены в ДКП.
Андрей Адноралов, вопрос был задан из Москвы, читайте внимательно. Думайте пжл, когда втыкаете свои ответы в общую массу. Задающему вопрос, задам встречный, для чего Вам это нужно?
Ну и что, что менее трёх лет в собственности?! Вы вдумайтесь! Вы квартиру покупаете, да ещё и в ипотеку, да ещё (я так понимаю в Москве, да хоть где!) КВАРТИРУ, а не что то там, на всю жизнь. Любая «нехорошесть» перевернет Вашу жизнь на ДО и ПОСЛЕ, вот только ПОСЛЕ, может стать для Вас очень фатальным мероприятием. P. S. Люди, почему вы нас не слышите?! На прошлой неделе, давал консультации сотруднику ОБЭП по Челябинской области, его слова: заявления по мошенничеству с недвижкой, поступают КАЖДЫЙ ДЕНЬ. В области «всего лишь» 4 млн населения.
Альберт, я продавец))) Интересуюсь в интересах покупателя. Он банк подбирает. Мы оба без риелторов. Пока что. На сделку подтянем.
Продать квартиру можно любую, даже обремененную ипотечным кредитованием. Процедура реализации непростая, требует больше времени, чем сделка с недвижимостью в полной собственности, к тому же рискованная.
Знание юридических аспектов позволит грамотно сбыть жилье на законных основаниях.
Квартира, купленная в ипотеку, находится в обременении и любые операции с ней должны проводиться только с разрешения банка. Если кредитор отказывает заемщику в продаже, то сделки с недвижимостью невозможны.
Причин может быть несколько:
жилье потеряло ценность и его рыночная стоимость не сопоставима с размером остатка по кредиту (дом подлежит сносу, произошел пожар, затопление и т.д.);
жилье арестовано государством или банком (долги по кварплате или кредиту);
после оформления кредита прошло мало времени (менее 3 – 6 месяцев или не выплачено 50% займа);
была проведена перепланировка в квартире без получения разрешения.
В первом случае заемщику потребуется доплатить банку для полного закрытия кредита.
Если недвижимость арестована банком, то кредитор самостоятельно проводит сделку купли-продажи квартиры. Заемщик может рассчитывать на компенсацию, если часть кредита была выплачена. Государственный арест требует устранения причины обременения, после чего имущество можно выставлять на реализацию.
Если с момента оформления кредита прошло менее 3 месяцев (полгода для некоторых банков или не внесено 50% от размера кредита), то досрочно погасить его не получится. Кредитор может потребовать заплатить штраф, либо дождаться окончания указанного периода.
Любая перепланировка в недвижимости должна проводиться только с разрешения госорганов. В ином случае на нарушителя накладывается административный штраф. После его уплаты и оформления перепланировки можно вновь обращаться к банку.
Существует три способа реализации жилья, обремененного ипотекой:
за наличный расчет;
перекредитованием;
в ипотеку;
с поддержкой банка.
Способ 1: за наличный расчет
Первое, что нужно – это оповестить о своем решении банк. Заемщик пишет заявление, что желает досрочно погасить кредит с указанием причины. Это может быть отсутствие возможности выплачивать кредит, переезд, покупка другой жилплощади, увольнение с работы.
Далее проводится оценка стоимости квартиры с получением соответствующего документа, после чего жилье выставляется на реализацию.
Важно! Потенциального покупателя перед проверкой квартиры при покупке необходимо заранее предупредить, что жилье находится в обременении.
Покупатель, готовый купить данное жилье, должен внести задаток, равный остатку по кредиту. Оформляется сделка у нотариуса. Для этого составляется договор, по которому продавец обязуется передать собственность после внесения задатка. Также указываются сроки и денежные суммы.
Перед подписанием договора покупатель должен внести недостающую сумму. Для этого в банке (желательно в том, где оформлен кредит) арендуются две ячейки. В одну помещается задаток, во вторую – остаток суммы. Забрать деньги до окончания сделки может только покупатель.
После оформления сделки доступ к первой ячейке получает банк, ко второй – продавец.
Для снятия обременения потребуется:
паспорт нового собственника;
свидетельство о праве собственности, оформленное на покупателя;
закладная на недвижимость;
документ из банка с указанием, что задолженность погашена полностью.
С перечисленными документами необходимо обратиться в Регистрационную палату по месту жительства и написать заявление на снятие обременения.
Способ 2: перекредитование
Если собственник желает продать недвижимость с целью увеличения жилплощади (купить квартиру в новостройке большую по размерам), то при наличии положительной кредитной истории и отсутствии просрочек по платежам, можно воспользоваться услугой перекредитования. Для этого заемщик отдает жилье банку в качестве остатка по кредиту и приобретает новое, переоформляя ипотеку. Процедура сложная, в большинстве банки не соглашаются на нее.
Способ 3: в ипотеку
При отсутствии у покупателя наличных средств, он может оформить ипотеку в том же банке, где кредитован продавец. Для этого потребуется только внести первоначальную сумму по условиям программы. Владелец недвижимости действует по схеме:
получение справки об отсутствии обременения (выписка из ЕГРП);
получение справки об отсутствии задолженности по квартплате (в ТСЖ);
получение справки об отсутствии лиц прописанных в квартире (выписка из домовой книги);
проведение оценки.
Способ 4: с поддержкой банка
Собственник может обратиться к кредитору с просьбой реализовать квартиру с целью погашения долга. В этом случае поиском покупателя занимается сам банк. Также он предоставляет ячейки для внесения наличных средств, оформляет предварительное соглашение у нотариуса.
Но банк не станет искать выгодные варианты. Для кредитора важнее получить собственные деньги, поэтому нередко жилье уходит за совсем мизерную стоимость. В этом случае продавец может отказаться от сделки, но в дальнейшем поиском покупателя ему придется заниматься самостоятельно.
Существует еще одни способ, но он используется крайне редко. Покупатель может переоформить ипотеку на себя, взяв обязательства по условиям кредита. Для этого ему необходимо быть добросовестным заемщиком, не иметь задолженностей и просрочек по кредитам, иметь устойчивость в финансовом плане.
Банки охотно идут на такие сделки, если покупатель ранее оформлял у них заем и своевременно его выплатил. Если же кредитная история плохая или пустая, то в переоформлении ипотеки будет отказано.
Заключение договора купли-продажи на квартиру в обременении возможно только после внесения покупателем задатка, равного остатку по кредиту. Составляется он с учетом нескольких нюансов:
из жилья должны быть выписаны все лица, в том числе несовершеннолетние дети;
наличие долгов по квартплате препятствует заключению договора;
без согласия банка проводить операцию незаконно;
в договоре обязательно указывается полная стоимость недвижимости, сроки проведения сделки и размер задатка.
Договор составляется в трех экземплярах: продавцу, покупателю и органам государственной регистрации. Также банк может потребовать копию документа.
Квартира с обременением имеет стоимость на 10% ниже стоимости аналогичной недвижимости без обременения
Оценку жилья можно не проводить, если покупатель согласен выплатить указанную сумму. Процедура обязательно в случае, если потенциальный собственник оформляет кредит, а не расплачивается наличными средствами
Продать квартиру в ипотеке достаточно сложно, но добросовестным заемщикам банк практически всегда идет навстречу. Главное, не совершать сделки с недвижимостью до получения на это разрешения от кредитора.
