Можно ли, взятую в ипотеку, квартиру сдавать в аренду, и погашать долг за счет вырученных средств? Такой вариант подойдет тем, у кого уже есть жилье, а ипотечная квартира оформлена, к примеру, для детей или для получения прибыли.
Мы попытаемся ответить на вопросы: выгодно ли купить квартиру в ипотеку и допускают ли банки сдачу в аренду залоговой недвижимости? А еще вы можете посмотреть видео на данную тему.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
И все же: можно ли купленную в ипотеку квартиру сдавать? По сути, закон позволяет заемщику сдавать свою жилплощадь в аренду и получать с этого доход. Кроме того, купив ее, заемщик становится ее полноправным хозяином. Казалось бы, если правоустанавливающие документы на руках, что мешает сдавать помещение в аренду?
Это обремененная недвижимость, а значит, любые юридические сделки с ней (продажа, дарение, аренда и пр.) возможны только с согласия кредитодателя.
Прежде чем сдавать недвижимость, необходимо внимательно изучить договор с банком. Обратите внимание на дополнительные условия, а также права и обязанности сторон. Не все банки прописывают возможность сдавать жилье в наем. Рассмотрим возможные варианты условий банка относительно этого вопроса, которые могут быть включены в договор:
Кредитодатель разрешает сдавать жилье и это четко прописано в условиях соглашения. В этом случае заемщику беспокоиться не о чем – он может начать искать квартирантов без согласования своих намерений с банком.- В договоре не указана информация о возможности аренды. В этом случае клиенту необходимо уточнить информацию у кредитодателя. Если он не будет против, то выдаст разрешение.
- Сдача в наем возможна при определенных условиях. В документе могут быть прописаны конкретные условия, на которых заемщик может сдавать в наем жилье: срок, условия договора найма, обязательная регистрация сделки и пр.
- Сдача разрешена при условии согласования с банком. Заемщику, прежде чем вселять в свою квартиру жильцов, потребуется получить разрешение банка.
- Сдача запрещена. Если это прописано в договоре, то владелец ничего сделать не сможет – таковы правила.
Нужно понимать, что разрешение сдачи в аренду ипотечной квартиры сопряжено с определенным риском для кредитодателя. Ведь в находящимся в найме жилье во время действия договора найма будет проживать совершенно постороннее лицо, которое не имеет никакого отношения к ипотечной сделке.
Статья 29 № 102-ФЗ. Пользование залогодателем заложенным имуществом
-
Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.
Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.
Есть и такие кредитодатели, которые не только разрешают сдачу в аренду, но и приветствуют ее, так как доходы, получаемые собственником от квартиросъемщиков, значительно повышают его платежеспособность.
Но как поступить тем заемщикам, в договоре которых указан запрет? Единственное, что может сделать собственник – это обратиться в банк с просьбой разрешить сдачу в наем. Он может мотивировать свою просьбу низкими доходами, которые не позволяют ему своевременно вносить долг по ипотеке. Это придется подтвердить справками о зарплате. Основаниями для одобрения аренды могут также стать:
- болезнь заемщика;
- увольнение с работы;
- другие жизненные обстоятельства, ухудшающие платежеспособность.
Для банка самое главное – отсутствие задолженности со стороны заемщика, поэтому в данном случае он вполне может пойти навстречу.
Без получения согласия банка у заемщика могут возникнуть проблемы при сдаче жилья в аренду. Такое действие будет считаться нарушением договора, что, в свою очередь, повлечет за собой негативные последствия вплоть до расторжения договора.
Чтобы избежать возможных проблем, собственнику лучше поставить банк в известность. Однако некоторые заемщики, не получив одобрение, сдают квартиры на свой страх и риск.
Если владелец не получил разрешение финансового учреждения, тем не менее сдает жилплощадь в аренду, он рискует потерять свое имущество. Любое действие, осуществляемое в отношении обремененной недвижимости, не предусмотренное в договоре, банк может посчитать нарушением соглашения.
Если кредитодатель узнает о том, что жилье сдается в наем, то может потребовать от собственника расторжения договора. Это означает, что он должен погасить оставшийся долг досрочно. Если клиент этого не сделает, то кредитодатель вправе взыскать квартиру, вернув впоследствии ему часть денег, уплаченной за нее ранее.
Подведем итог. Прежде чем сдать обремененную квартиру в аренду, собственнику необходимо внимательно перечитать банковский договор. Дальше действовать нужно в зависимости от условий соглашения. Если банк допускает наем, то нужно получить разрешение. Если нет – то действовать на свой страх и риск или же забыть об этой идее.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Оформляя ипотеку, квартира обычно становится залогом в данной сделке.
Банк выдвигает требование по составлению закладной на приобретаемое жилье как гарантию возврата своих денежных средств.
Об этом и поговорим в нашей статье.
Закладная является официальным документом, ценной бумагой по статье 13 ФЗ №102, которая фиксирует решение собственника о предоставлении в залог своего имущества как гаранта возвратности кредитных средств.
Срок закладной заканчивается в момент выплаты всех денег банку. Хранится этот документ все время его действия в банковском учреждении.
Банк имеет право передать его третьему лицу. В этом случае данные нового залогодержателя должны быть внесены в залоговый документ.
ЗАКЛАДНАЯ: что это такое, для чего она нужна?
В качестве обеспечения кредита может быть использовано только то имущество, которое является собственностью заемщика. Это может быть не только покупаемая квартира, но и земельный участок, любая другая недвижимость, доля заемщика в общей собственности.- Имущество должно быть ликвидным, то есть банк в случае неплатежеспособности клиента легко смог бы его реализовать, возвратив свои средства.
- Размер стоимости недвижимости должен соответствовать сумме предоставляемой ипотеки.
- В квартире, оформляемой под залог, не должны быть прописаны несовершеннолетние дети.
- Недвижимость не должна иметь никаких обременений.
Условием для оформления залогового документа является наличие следующих бумаг:
- свидетельство о праве собственности на данную недвижимость, оформленное на заемщика;
- кадастровый паспорт залогового объекта;
- технический паспорт с поэтажной экспликацией;
- копия договора об ипотеке;
- предоставление отчета эксперта о независимой оценке недвижимости с указанием рыночной стоимости;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (для квартиры);
- нотариально заверенное согласие каждого прописанного члена семьи в квартире на передачу ее в залог;
- выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартире;
- справка из налоговой инспекции об уплате всех налогов на собственность.
В соответствии с ФЗ №102 статьей 14 можно самостоятельно составить закладную. Обязательно должно фигурировать название документа – Закладная.
Если оформление производится от физического лица, то необходимо указание ФИО и его паспортных данных, а также места прописки. Если от юридического лица, то вносится наименование организации и адрес ее нахождения.
Документ составляется в одном экземпляре, нотариально заверяется и регистрируется в Росреестре.
Закладная, оформленная на квартиру, при получении ипотеки составляется в момент заключения кредитного договора.
Документ должен быть официально заверен и утвержден. Получить его на руки залогодатель сможет только после погашения ипотечного кредита.
Что первым приходит в голову, когда знакомый жалуется на сложности с выплатой ипотеки? То, что бедолага сейчас живет в квартире, на которую оформлен банковский кредит! И из этой квартиры банк вполне может выселить его на улицу в любой момент…
А знаете ли Вы, что такое трактование ипотеки не совсем корректно!
Приведу два простых примера.
Учитель оформил в банке кредит наличными под залог своей однокомнатной квартиры на оплату дорогостоящего лечения.
Так все-таки, кто из двух друзей получил ипотеку? Как ни странно, совсем даже не бизнесмен, а учитель!
Ведь ипотека – это вовсе не банковский кредит НА квартиру.
Ипотека – это ЛЮБОЙ кредит, оформляемый под залог недвижимости!
И, кстати, далеко не каждый залог – это ипотека. Залог в этом случае должен носить только публичный характер!
Другими словами органы, которые регистрируют сделки, оформляя ипотеку, обязаны сделать запись в реестре о том, что данная недвижимость обременена залогом.
Любой заинтересованный человек (например, покупатель) может попросить сделать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке обязательно будет указано, что конкретная квартира, дом или земельный участок заложены. Естественно, продаваться такая недвижимость до снятия обременения не может.
В чем принципиальное отличие ипотеки от других форм кредитования, где кредит выдается под залог недвижимости?
а) нарушение заемщиком условий кредитного договора;
б) постановление суда на выселение и принудительную продажу заложенной недвижимости.
Залог и ипотека – это неразрывные понятия. И главное преимущество ипотеки перед беззалоговыми кредитами – это его сниженные процентные ставки.
Ведь оформление залога в качестве обеспечения выплат, снижает банковские риски и позволяет ему уменьшить процентную ставку для заемщика.
И даже с учетом дополнительных затрат по ипотеке (страховка, нотариус и так далее) такой вид кредита все равно обойдется заемщику значительно дешевле, чем потребительский. И, кстати, только ипотеку возможно оформить на такой длительный срок – до 30 лет…
Валентина Матвийчук,
менеджер по ипотечному кредитованию, г. Москва,
специально для NeBankir.Ru
-
Особенности кредита под залог недвижимости в Сбербанке
Самый убедительный довод в пользу финансовой платежеспособности заемщика на долгие годы – это предоставление банку надежного и ликвидного залога. Ни одно кредитно-финансовое учреждение не.