Основные условия ипотеки глазами банкира и заемщика в общем случае
Квартира в кредит
Прежде чем говорить об условиях ипотеки, следует определиться, какое жилье может быть объектом ипотеки. Недвижимость должна отвечать следующим требованиям:
- Квартира не должна являться коммунальной (иметь собственные санузел и ванную);
- быть подключенным к городскому водоснабжению и системам отопления;
- сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если квартира находится на последнем этаже) должны быть в исправном состоянии.
По условиям ипотеки, приобретенная квартира принадлежит заемщику, а не банку, однако заемщик не может продать, осуществить обмен или подарить квартиру кому-либо. Также надо учитывать, что некоторые действия, такие как прописка родственников, сдача внаем — требуют разрешения банка.
Этапы ипотечного кредитования
Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо пройти несколько этапов:
- предварительный — сбор документов и информации о клиенте и объекте ипотеки, обсуждение условий ипотеки на покупку жилья с заемщиком;
- принятие решения о выдаче кредита — оценка финансового риска, размеры кредита, проценты и другие условия получения ипотечного кредита;
- заключение договора;
- погашение кредита;
- закрытие ипотечного кредита.
12 общих условий ипотечного кредитования
Не смотря на великое разнообразие программ ипотечного кредитования, условия ипотеки, тем не менее, можно в целом свести к общему списку требований:
Условие ипотеки №1
Валюта кредита на покупку жилья — российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро)
Существует два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный рынки. На первичном продается жилье в новостройках, вторичный рынок — это квартиры, которые, если можно так выразиться, уже были в использовании. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как продавцом является юридическая фирма. На вторичном же рынке ситуация обратная и преобладают расчеты с помощью долларов США, потому что хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо, заинтересованное в получении оплаты в долларах США.
В зависимости от того, на каком рынке заемщик намерен приобретать жилье, ему требуется кредит на покупку жилья в той или иной валюте, поэтому многие банки предоставляют разные программы ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости от потребностей заемщика.
Условие ипотеки №2
Валюта погашения кредита и его процентов — аналогична валюте получения кредита
По условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.
Условие ипотеки №3
Процентная ставка — от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США
Процентная ставка назначается банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически всегда существуют «официальная зарплата» и «реальный доход». Банки согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья — чем он дольше, тем выше проценты.
Условие ипотеки №4
Сумма кредита на покупку жилья — в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья
Размеры предоставляемого кредита, как и прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с процентами, прежде всего он будет исходить из благонадежности клиента и его финансовых возможностей, а также обязательно будет учитывать оценочную стоимость приобретаемого жилья.
Условие ипотеки №5
Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет
Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.
Условие ипотеки №6
Размер первоначального взноса на покупку жилья — не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья
Первоначальный взнос — это та часть стоимости приобретаемого жилья, которую заемщик платит самостоятельно. Размеры первоначального взноса определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии.
Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.
Условие ипотеки №7
Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита
Существует несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту:
аннуитетные платежи — это когда по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита. Эта форма удобна тем, что Вы четко знаете, сколько Вам нужно заплатить в этом месяце (квартале) и можете рассчитывать свои доходы и траты.
Дифференцированные платежи — зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие условия ипотеки в конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по кредиту, чем в случае аннуитетной схемы, но практически не используется банками России из-за меньшей выгоды.
Условие ипотеки №8
В законодательстве РФ исполнение условий ипотечного кредита обеспечивается ст. 77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Отношения банка и заемщика при получении ипотечного кредита, а также то, какое жилье подлежит ипотеке и прочие вопросы этой области, регулируются Федеральным законом РФ №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Условие ипотеки №9
Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку жилья, а также права залога на жилое помещение, составляется закладная
Закладная, это именная ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.
Условие ипотеки №10
Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь, а также застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его повреждения
Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика.
Условие ипотеки №11
Стоимость объекта ипотеки, в данном случае жилья, определяется на основе оценки его независимым экспертом
При подаче заявления в банк на получение ипотечного кредита, к ним прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может провести самостоятельную оценку собственными специалистами.
Условие ипотеки №12
Заемщик должен, как и в случае обычного кредита, предоставить справку о своих официальных доходах за последние шесть месяцев.
В предыдущей публикации я говорил о том, что представляют из себя ипотечные кредиты и каково их место на современном рынке банковских услуг, а сегодня хочу рассмотреть основные условия ипотечного кредита: что они в себя включают, и на что следует обратить внимание, чтобы взять ипотеку на выгодных условиях.
Итак, кредит на покупку жилья может стать хорошим способом обзавестись собственной жилплощадью, не имея для этого достаточно средств, но лишь в том случае, если верно выбрать банк и программу кредитования. Для этого необходимо знать все условия ипотечного кредита. Давайте их рассмотрим.
1. Требования к заемщику. Ипотека всегда предполагает определенные требования, выдвигаемые к потенциальным заемщикам. Именно с проверки своего соответствия критериям, выдвинутым банком, и стоит начинать, выбирая условия ипотечного кредита: ведь если вы не будете им соответствовать – дальше изучать что-либо бессмысленно, все равно банк вам кредит не даст.
Итак, основные требования к заемщику (ипотека):
– Возраст. Банки выдают ипотечные кредиты людям, чей возраст составляет от 21-25 до 50-60 лет (у каждого банка своя “возрастная вилка”).
– Трудоустройство или занятость. В подавляющем большинстве случаев ипотечные кредиты выдаются только официально трудоустроенным людям, либо зарегистрированным предпринимателям, ведущим официальную деятельность. Иногда есть возможность взять кредит на покупку жилья и с неофициальными источниками дохода, но, во-первых, их придется как-то подтвердить, во-вторых, такой кредит будет уже дороже.
– Размер дохода. У каждого банка свои требования к заемщику по ипотеке в плане размера доходов. Чаще всего банковские учреждения рассчитывают этот критерий, исходя из совокупного дохода всех членов семьи заемщика. Его должно хватать на содержание всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, оплату всех обязательных платежей, погашение других имеющихся кредитов (при их наличии), а также на погашение планируемого ипотечного кредита.
Помимо этих основных критериев банки могут учитывать длительность работы на последнем месте, наличие в собственности другого дорогостоящего имущества, состоит ли заемщик в браке, сколько у него детей и т.д.
2. Перечень документов для ипотеки. Второе важное условие – список документов, которые необходимо собрать, чтобы подать заявку на получение ипотечного кредита.
Перечень документов для ипотеки обязательно включает в себя:
– Паспорта и налоговые коды заемщика и супруги (супруга), если у заемщика есть семья.
– Справки о доходах заемщика и супруги (супруга), если у заемщика есть семья. Чаще всего банки требуют справки о доходах за последние 6 месяцев. Предприниматели подают справки из налоговой о размере дохода за этот же период или копии своей отчетности, заверенные налоговыми органами.
– Документы на жилье, которое планируется приобретать в ипотеку: правоустанавливающий документ, техпаспорт, справку из ЖЭКа о составе прописанных. В некоторых банках может понадобиться экспертная оценка жилья, справки об отсутствии задолженности по всем коммунальным платежам, выписки из госреестров для заключения договора купли-продажи.
Помимо этого перечень документов для ипотеки может включать:
– Копии трудовой книжки для всех, кто предоставляет справки о доходах.
– Правоустанавливающие документы и документы, которые смогут подтвердить факт ведения бизнеса для предпринимателя.
– Правоустанавливающие документы на имеющееся в собственности другое дорогостоящее имущество и денежные активы (недвижимость жилая и коммерческая, земельные участки, автомобили, гаражи, дачи, ценные бумаги, вклады в банках).
3. Валюта кредитования. Важнейшее условие ипотечного кредита – валюта, в которой он будет предоставлен. На сегодняшний день банковские учреждения чаще всего предоставляют ипотечные кредиты в трех валютах:
– Национальная валюта (рубли, гривны и т.д.);
4. Срок кредитования. Еще одно важное условие ипотечного кредита – срок кредитования. Разные банки выдают ипотечные кредиты на разные сроки, как правило, в диапазоне от 15 до 30 лет. Следует понимать, что брать кредит на покупку жилья на максимальный срок (например, на 30 лет) – это не означает так и погашать его все 30 лет: необходимо стремиться сделать это как можно раньше. Но чем больше срок кредита, тем меньше размер ежемесячного платежа, что позволяет проще “пережить” возможные финансовые трудности, которые могут у вас возникнуть в период пользования кредитом.
5. Процентная ставка. Все условия ипотечного кредита уходят на второй план перед процентной ставкой. Это основной критерий, на который необходимо обратить внимание, понятно, что чем она меньше – тем лучше.
6. Наличие и размер комиссий. Выбирая выгодные условия ипотечного кредита, обязательно обращайте внимание на наличие и размер всевозможных комиссий. В идеале их не должно быть вообще. Допустимо наличие единоразовой комиссии за выдачу кредита, желательно, чтобы она не превышала 1% от получаемой суммы.
7. Схема погашения. Это чрезвычайно важное условие ипотечного кредита. Банки практикуют две схемы погашения кредита – стандартную и аннуитетную. В первом случае платеж по кредиту складывается из погашения основного долга равными частями и процентов, начисляемых на остаток, а во втором – из единого платежа, который включает в себя основной долг и проценты и не меняется на протяжении всего срока действия договора. Так вот, аннуитетная схема погашения кредита очень невыгодна заемщику, и особенно, если речь идет об ипотечном кредите, выдаваемом на 20-30 лет. При использовании этой схемы переплата по кредиту составит гораздо больше в сравнении со стандартной схемой при одинаковых процентных ставках, да и погасить аннуитетный кредит досрочно будет гораздо сложнее.
Примеры рассчета переплаты при использовании каждой их этих схем вы можете посмотреть по вышеуказанной ссылке.
8. Условия досрочного погашения. Еще один очень важный момент при выборе условий ипотечного кредита – возможность производить досрочное погашение без дополнительных платежей, комиссий и штрафов. Это очень важно, ведь вы же не собираетесь растягивать удовольствие пользования ипотекой на все 30 лет!
9. Первоначальный взнос. Размер первоначального взноса по ипотеке банки обычно устанавливают на уровне 20-30%. В определенных случаях он может быть и ниже, либо вообще отсутствовать, но при этом условия ипотечного кредита будут хуже, например, поднимется процентная ставка или потребуется дополнительный залог, что повлечет за собой дополнительные расходы.
К тому же, стандартный размер первоначального взноса по ипотеке является своеобразным индикатором платежеспособности заемщика: если он не смог накопить деньги на первоначальный взнос, то как он будет погашать ипотечный кредит?
10. Дополнительные расходы при ипотеке. Любой ипотечный кредит неизбежно влечет за собой определенные дополнительные расходы. И они весьма существенны, поэтому сразу необходимо планировать личный бюджет, учитывая все это. Дополнительные расходы при ипотеке включают в себя:
– расходы на нотариальное оформление договора купли-продажи недвижимости;
– расходы на нотариальное оформление договора ипотеки;
– расходы на получение всех необходимых выписок из госреестров для оформления договоров купли-продажи и ипотеки;
– расходы на уплату всех необходимых пошлин и платежей в бюджет при оформлении договоров купли-продажи и ипотеки;
– расходы на страхование имущества, принятого в ипотеку;
– расходы на страхование жизни заемщика;
– расходы на проведение экспертной оценки объекта недвижимости.
Практически все эти дополнительные расходы при ипотеке являются обязательными, но некоторых, таких как страхование жизни или проведение экспертной оценки можно избежать – они зависят от кредитной политики банка. К примеру, оценка объекта недвижимости может проводиться бесплатно уполномоченными сотрудниками банка, также банки часто навязывают страхование жизни, но обязательным условием оно не является.
Расходы на нотариуса тоже могут быть разными: все зависит от того, с каким нотариусом сотрудничает банк, тарифы разных нотариусов могут отличаться.
Пожалуй, это все основные условия ипотечного кредита.
На этом все. Оставайтесь на Финансовом гении, чтобы ваша финансовая грамотность всегда находилась на должном уровне, а управление личными финансами велось максимально эффективно. До встречи в новых публикациях!
Ипотечный кредит в понимании большинства – это весьма длительный займ, с которым человек рассчитывается не один десяток лет. Но так ли это на самом деле? Каков конкретно максимальный и минимальный срок ипотеки в банковской системе страны?
По продолжительности времени выплат ипотечное кредитование в РФ можно разделить на:
- Краткосрочное – до 10 лет;
- Среднесрочное – до 20 лет;
- Долгосрочное – свыше 20 лет.
Хотя максимальный допустимый срок ипотеки – 50 лет, но чаще банки ограничиваются 25-30 годами и более длительные займы предоставляют неохотно. Но они и не настолько востребованы. Согласно статистическим исследованиям, наиболее популярны у граждан среднесрочные кредиты на срок до 15 лет, причем немалая их часть погашается досрочно. Стремление заемщика сократить срок кредита объяснимо, ведь в таком случае жилье быстрее становится его полноправной собственностью, которой можно распоряжаться на свое усмотрение, а переплаты банку за пользование его деньгами оказываются меньше.
Минимальный срок ипотеки – в большинстве случаев он составляет 1 год, но некоторые банки повышают его до 3 или даже 5 лет. Выдаются такие кредиты в основном на покупку уже готового и функционирующего жилья, будь то уже полностью сданная новостройка или объект на вторичном рынке.
Более длительные займы могут предоставляться клиентам уже и на жилые помещения, находящиеся на этапе строительства.
Проценты по кредиту составляют доход банка, и естественно этого дохода финансовое учреждение лишаться не хочет. Поэтому, хотя формально ипотека на несколько лет может предлагаться клиентам, условия ее скорей всего будут для них весьма невыгодными, ведь банк будет пытаться получить с них максимальную прибыль.
Кредит на более длительный период этих недостатков лишен – человеку обычно предлагается более низкая ставка, первый взнос может быть небольшим, как и ежемесячные платежи. Конечно, сумма переплат банку в таком случае достаточно велика, но это будет размазано по значительному периоду времени, а потому менее заметно. Кроме того, при досрочном погашении кредита эти переплаты получится значительно снизить.
Помимо этого, при займе на хотя бы 10-20 лет на руку заемщику играет инфляция, а в случае личных проблем или общегосударственного экономического кризиса ощутимая выгода будет наблюдаться от процедуры рефинансирования кредита.
Это не значит, что долгосрочная ипотека всегда лучше краткосрочной, но следует внимательно взвесить все за и против. И конечно стоит очень внимательно выбирать финансовое учреждение. Слишком выгодные условия кредитования могут быть подозрительными и говорить о ненадежности банка. Экономия в такой ситуации совершенно неоправданна, ведь можно лишиться всех вложенных денег и жилья.
Важно: на объем переплат банку влияет также выбранный тип платежей, аннуитетный или дифференцированный.
- В первом случае весь кредит делится на одинаковые суммы ежемесячных взносов. При этом первое время большую часть этой суммы будут составлять проценты по кредиту, а не основной долг.
- Во втором случае на равные части делится лишь непосредственно сумма кредита, процент при этом начисляется только на остаток задолженности. Соответственно, с каждым месяцем этот процент становится меньше, уменьшая тем самым и сумму ежемесячных выплат. Такая форма платежей в целом оказывается выгодней для клиента, особенно при досрочном погашении. Однако повышается вероятность получить отказ от банка или одобрение меньшей суммы, чем хотелось бы.
Задумываясь об оформлении ипотеки, следует понимать следующее: вовсе не обязательно, что конкретному человеку будут предложены наиболее выгодное сочетание периода кредита и процентной ставки из имеющихся в банке в принципе. Условия ипотеки (сумма, %, сроки) для каждого клиента определяются индивидуально в зависимости от его возраста, доходов, семейного положения, желаемого жилья (с учетом его готовности и расположения), суммы первого взноса, прогнозируемой инфляции и ряда иных факторов.
Что касается учитываемых доходов заемщика, то банк принимает во внимание любые законные пути получения им денежных средств, поэтому скрывать их невыгодно. Это могут быть:
- доходы по основному и дополнительному местам работы;
- прибыль от предпринимательской деятельности разного рода;
- пенсионные выплаты (в т.ч. по состоянию здоровья, выслуге лет и т.д.);
- иные государственные выплаты;
- сдача в аренду имущества;
- доходы от использования интеллектуальной собственности;
- выплаты по гражданско-правовым договорам и т.д.
Послужить дополнительным плюсом, повышающим вероятность одобрения выгодного кредита, может наличие у заемщика другой недвижимости или иного ценного имущества.
В общем случае период ипотеки может достигать 25-30 лет (при минимальном сроке в 12 месяцев). При этом в каждом конкретном случае банк, руководствуясь собственными правилами, может эти цифры изменять, как и иные условия предоставления займа. Поэтому при выборе ипотеки сточит внимательно и подробно рассмотреть все предложения финансового учреждения, а также проконсультироваться с кредитным специалистом, чтобы подобрать наиболее выгодный вариант.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”сроки ипотеки” cnt=”1″ col=”1″ shls=”false”]