Перепланировка при ипотеке нужно ли разрешение банка

Многие заемщики, живущие в квартире с обременением, спят и видят, как бы сделать свою жилплощадь более уютной и функциональной с помощью перепланировки, но не уверены, что имеют на это право. А ведь сделать перепланировку в ипотечной квартире вполне реально.

Для начала давайте разберемся с терминологией. Жилищный кодекс (ст. 25) дает такое определение: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Так что, как видите, опрометчиво к этому делу не стоит подходить.

За перепланировку нужно браться с трезвой головой, потому что самовольное изменение конструкций может обернуться большими проблемами. Именно поэтому, как только принято решение что-то изменить в проекте своего жилья, первым делом это нужно обсудить со своим кредитором. Если сделать это без согласования с банком, то впоследствии при обнаружении переделки сотрудником банка могут возникнуть серьезные проблемы вплоть до потери любимой квартиры. Между прочим, сотрудник банка имеет право проинспектировать ваше жилье в любое время, потому что квартира находится в залоге у банка, а значит и принадлежит ему. В лучшем случае заемщика заставят узаконить перепланировку ипотечной квартиры или вернуть все в исходный вид, а это дополнительные и немаленькие расходы. При развитии худшего сценария, банк вправе потребовать досрочного возврата кредитных средств и расторгнуть договор с клиентом, хотя это и невыгодно прежде всего самому банку.

В последнее время в связи с ростом конкуренции банки более лояльно относятся к своим клиентам и уже не боятся просьб заемщиков о перепланировке квартиры в ипотеке. В некоторых банках даже есть специальный сотрудник, который дает рекомендации по таким вопросам. Он может оценить сложность предполагаемой переделки и посоветовать как ее лучше оформить. Главное, чтобы собственник осознавал всю серьезность своего решения и при желании он вполне может воплотить его в реальность самостоятельно.

А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:

  1. Перепланировка по эскизу — это самый простой и не затратный вид. При согласовании перепланировки ипотечной квартиры по эскизу не нужно заказывать проектную документацию, если подразумевается совсем простая переделка. Это может быть демонтаж или устройство ненесущих перегородок, ликвидация стенных шкафов или перемещение сантехники. Согласование такой перепланировки квартиры в ипотеке возможно только по документам БТИ. Вся процедура длится приблизительно 2-3 месяца.
  2. Проектная перепланировка — это уже более сложный вид перепланировки, но банки соглашаются и на него. Его используют, например, при расширении ванной за счет коридора или при обустройстве новых санузлов, изменении конструкции полов и так прочее. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию. По запросу жилинспекции они согласовываются в СЭС, УГПС, АПУ и так далее.
  3. Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — это самый проблематичный вид перепланировки и в ипотечных квартирах он используется крайне редко. Здесь договориться не только с банком, но и с БТИ будет крайне сложно. Несущие конструкции нежелательно изменять, поэтому если перепланировка была совершена самовольно, то зачастую БТИ заставляет вернуть конструкции здания к первоначальному плану. Также вместе с отказом в регистрации заемщика могут привлечь к административной ответственности. Самовольная неузаконенная перепланировка жилых помещений при ипотеке влечет наложение административного штрафа размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.

Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:

  • получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ (не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);
  • написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
  • сделать перепланировку;
  • зарегистрировать перепланировку в БТИ;
  • предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.
Читайте также:  Как переоформить квартиру в ипотеке при разводе

Но что делать, если перепланировка требуется в квартире, которая к настоящему моменту находится в ипотеке? Можно ли в ней проводить ремонтно-строительные работы? Как узаконить все изменения внутреннего пространства такого жилья? Об этом мы расскажем в данной статье. Более того, вы узнаете, разрешение каких государственных органов потребуется для проведения подобной перепланировки и чем грозит несогласованное переустройство заемщику?

Если вам понадобилось провести перепланировку ипотечной квартиры, то первое, что необходимо сделать в этой ситуации – внимательно изучить договор с банком. Кредитное соглашение – основной документ, который регулирует все правовые вопросы с обремененным жильем. Так, практически все договоры ипотеки содержат пункт о перепланировке, который либо полностью ее запрещает, либо обязывает согласовывать ее с кредитором. Таким образом банки минимизировать свои риски от неузаконенного переустройства ипотечных квартиры, которые будет довольно сложно продать в дальнейшем, к примеру, при банкротстве заемщика.

  • Остекление балкона или лоджии с пожарной лестницей;
  • Монтаж камина в панельном доме;
  • Объединение газифицированной кухни и жилого помещения;
  • Снос подоконного блока в случае объединения балкона и жилой комнаты;
  • Перенос санузла на место, расположенное над или под жилыми комнатами или кухнями соседей;
  • Установка дополнительного оборудования в уже имеющемся санузле;
  • Установка радиаторов центрального отопления на балконе или лоджии;
  • Устройство теплого пола с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.

Любое переустройство жилого помещения, тем более ипотечной квартиры, должно проводиться в строгом соответствии с правовыми нормами. Кроме того, оно должно быть направлено на улучшение жилищных условий и повышения уровня комфорта проживания. Именно поэтому при незаконной перепланировки жилья его владельцу, в первую очередь, грозит расторжение кредитного договора с банком, который предоставил ему ипотеку.

Более того, ему придется выплатить кредитору неустойку за самовольное внесение изменений в конструкцию жилья. К тому же, такой поступок может повлечь за собой отказ страховых компаний заключать с заемщиком соглашение о страховании квартиры. А если нарушение закона привело к более серьезным последствиям, собственника могут привлечь к ответственности по статьям 7.21 и 7.22 КоАП РФ и обязать выплатить штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей.

Формально собственником ипотечной квартиры является заемщик, но до полного погашения кредита она находится в залоге у банка, поэтому для совершения с ней любых сделок, необходимо получить согласие кредитной организации. Это же правило касается и перепланировки внутреннего устройства жилья. Чтобы узаконить ремонтно-строительные работы в помещении, приобретенном в ипотеку, рекомендуем придерживаться небольшой инструкции, которая представлена ниже:

  • Внимательно прочитайте условия договора с банком;
  • Оформите эскиз или проект квартиры;
  • Получите письменное согласие кредитора и страховой компании;
  • Согласуйте свои действия с соседями и другими собственниками (в отдельных случаях);
  • Напишите заявление в жилищную инспекцию;
  • Обратитесь в БТИ для внесения корректировок в кадастровый паспорт;
  • Письменно уведомить сотрудников банка.

Согласование перепланировки квартиры в ипотеке следует начинать с обращения в банк, чтобы выяснить саму фактическую возможность проведения ремонта. Получить разрешение соседей следует только в тех ситуациях, когда переустройство затрагивает их личные интересы. Это необходимо, например, если ремонтные работы будут проводиться в коммунальной квартире. При нарушении данного правила жильцы могут пожаловаться на заемщика в контролирующие органы.

Читайте также:  Сколько процентов составляет ипотека сейчас

Если кредитор и другие жильцы согласны на проведение сделки, вам остается лишь подать соответствующее заявление в жилищную инспекцию и приступать к работе. Далее, с подготовленным эскизом и актом ввода жилья в эксплуатацию, полученным от сотрудников той же инспекции, и заявлением вам следует направиться в бюро технической инвентаризации, чтобы внести изменения в техническую документацию. К тому же, не забудьте уведомить обо всех произошедших изменениях самого кредитора.

Все вмешательства в конструкцию жилого помещения должны соответствовать документам, которые собственник, в свою очередь, должен заранее подготовить. Жилищная компания обязана рассмотреть их в течение месяца, после чего комиссия выдаст письменное разрешение или запрет на проведение перепланировки. Чтобы узаконить перепланировку, вам совершенно точно понадобятся:

  • Заявление о внесении изменений в обустройство квартиры;
  • Паспорт гражданина РФ;
  • Правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.);
  • Письменное согласие кредитной организации;
  • Письменное разрешение соседей и собственников недвижимости;
  • Технический паспорт на квартиру;
  • Поэтажный план и экспликация квартиры;
  • Эскиз и проект перепланировки жилья;
  • Выписка из лицевого счета квартиры.

Инспекция может потребовать и другие документы, если посчитает, что переустройство квартиры может нарушить права третьих лиц. Скорее всего, от вас потребуют предоставить их оригиналы, но в некоторых случаях можно подать и заверенные нотариусом копии. При отсутствии хотя бы одной из вышеперечисленных бумаг вам могут отказать в разрешении на перепланировку.

Будьте готовы к тому, что оформление перепланировки займет у вас достаточно много времени. В среднем, на эту процедуру уходит до 45 дней – в течение всего этого периода вам нельзя начинать ремонтно-строительные работы. Затем, приступая к переустройству квартиры, вы ни в коем случае не должны медлить с ремонтом. Как правило, банк предоставляет на проведение перепланировки от 3 до 6 месяцев. Любое промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий соглашения, а значит, вам придется выплатить ему неустойку. Чтобы избежать подобного исхода, если вы вдруг попали в подобную ситуацию, рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Как банки относятся к неузаконенной перепланировке квартиры? Можно ли получить ипотечный кредит, если в квартире перепланировка?

  • Как банки относятся к квартирам с перепланировкой?
  • Можно ли получить ипотеку, если в квартире перепланировка?
  • Как купить квартиру с перепланировкой в кредит?
  • Неузаконенная перепланировка: нужно ли ее узаконить, чтобы банк выдал кредит?
  • Все ли банки одинаково относятся к перепланировкам в квартирах?

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Екатерина Праслова: Здравствуйте, Дмитрий.

Дмитрий Овсянников: Екатерина, так как банки относятся к перепланировке? Разрешают ли они перепланировку в закладываемой квартире?

Екатерина Праслова: Когда банк выдает ипотечный кредит, он рискует своими средствами. Поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается. Если перепланировка в квартире узаконена, то проблем с этим возникнуть не должно.

Дмитрий Овсянников: А если не узаконена?

Дмитрий Овсянников: Может ли банк одобрить квартиру с перепланировкой, если продавцы не узаконили такую перепланировку.

Дмитрий Овсянников: Тое сть получается, что нельзя, но сделано это отмечается красным, а все остальное черным. Я правильно понимаю?

Екатерина Праслова: Да, все правильно.

Дмитрий Овсянников: Так допускают ли банки квартиры с неузаконенной перепланировкой или не разрешают такую сделку, говорят ищете другую квартиру?

Читайте также:  Какие процентные ставки по ипотекам предоставляют банки

Дмитрий Овсянников: Екатерина какие виды перепланировок однозначно нельзя узаконить?

Екатерина Праслова: Однозначно нельзя узаконить такие виды перепланировки если снесена фасадная часть дома и стеной квартиры становится остекление лоджии. Есл санузел стал больше своих прежних размеров. Если радиаторы отопления вынесены на ложию. Если в квартире газовая плита и между жилой комнатой и кухней нет перегородки с плотно закрывющейся дверью. Это объясняется тем, что газ из кухни не должен поступать в жилые помещения. То есть если у вас электрическая поита, то перегородки может и не быть.

Дмитрий Овсянников: И перепланировка возможна, если у вас электрическая плита? То есть получается зависит от плиты?

Екатерина Праслова: Перепланировка зависит от плиты, газовая она или электрическая.

Дмитрий Овсянников: То есть с газовой перепланировка не допускается, если допустим снесена между комнатой и кухней стена, а с электрической делайте пожалуйста?

Екатерина Праслова: Да, это так. Исключение может составлять, если это однокомнатная квартира. Так если вы сносите перегородку между кухней и жилой комнатой, то жилая комната перестает быть таковой, а по законодательству в квартире должно быть хотя бы одно жилое помещение.

Дмитрий Овсянников: Катерина, а как банк узнает, что в квартире неузаконенная перепланировка?

Екатерина Праслова: Заемщик, обращаясь в банк за кредитом, собирает полный пакет по квартире. Кроме правоустанавливающих документов и различных выписок и справок он также предоставляет отчет об оценке квартиры, который составляет оценочная компания. Оценщик, выезжая по адресу квартиры, сравнивает то, что он видит на самом деле с тем, что отражено на плане БТИ. И если в квартире есть перепланировки оценщик должен указать об этом в своем отчете, из которого банк и видит перепланировку.

Дмитрий Овсянников: То есть если, допустим, оценщик ничего не указал, банк о перепланировке может и не узнать?

Екатерина Праслова: Может и не узнать.

Дмитрий Овсянников: А перепланировки не должно быть в покупаемой квартире или в имеющейся? Допустим, человек берет кредит под залог имеющейся квартиры. Нужно ему говорить, что в той квартире , которую он приобретает есть неузаконенная перепланировка?

Екатерина Праслова: Перепланировки не должно быть в той квартире, которая идет в залог банка.

Дмитрий Овсянников: То есть если я закладываю свою квартир, перепланировки не должно быть в ней? А ту, что я покупаю, это уже банк не волнует?

Екатерина Праслова: Это банк не интересует, так как она не является предметом залога.

Дмитрий Овсянников: То есть получается, если приобретается квартира с перепланировкой, можно взять кредит под залог своей квартиры, где перепланировки нет и уже на эти деньги купить другую квартиру? Я правильно понимаю?

Екатерина Праслова: Да, все так.

Дмитрий Овсянников: А как тогда быть заемщику, который хочет приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой? Ну вот понравилась она ему.

Екатерина Праслова: Нужно понимать, как к перепланировке относится банк-кредитор. Ну а если банк отказывается рассматривать такую квартиру, есть два варианта: или искать другую квартиру и желательно без перепланировки, или закладывать другую недвижимость, если конечно таковая имеется.

Дмитрий Овсянников: Спасибо, Екатерина. С вами был проект ipotek.ru, об ипотеке по-русски, и я Дмитрий Овсянников. Моим собеседником была Екатерина Праслова и мы говорили о перепланировках и об отношении банков к неузаконенным перепланировкам. До свидания.

Екатерина Праслова: До свидания.

Adblock
detector