Банки Сегодня Лайв
Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Жилищный вопрос, к сожалению, остается одним из самых актуальных на сегодняшний день. Не секрет, что особенно остро в своем жилье нуждаются именно молодые семьи. Здорово, когда родители или родственники могут помочь купить квартиру, и совсем другое дело — когда на такую покупку просто нет денег. В таком случае, все что остается — это оформление ипотеки.
Однако как показывает практика, банки в 80 % случаев отказывают в одобрении ипотечных заявок. Даже несмотря на то, что на сегодня действует новая программа кредитования под 6 %, большинство клиентов так и не могут оформить желанные квадратные метры. Так по какой причине банки могут отказать в ипотеке, и что в таком случае делать? Обо всем этом и пойдет речь в данной статье.
Каждое банковское учреждение выдвигает свои требования к заемщикам, и предлагает свои условия кредитования. Данное обстоятельство позволяет кредитному учреждению оставаться конкурентоспособным, а у клиента появляется шанс одолжить необходимую сумму.
Такое же правило действует и при оформлении ипотеки. Наверняка каждый клиент еще на стадии оформления заявки читал информацию о том, что банковское учреждение может не одобрить кредит, при этом оно вовсе не обязано оглашать причины отказа. Исходя из этого легко сделать вывод, что банк может отказать в ипотеке, причем для этого достаточно просто напросто не соответствовать одному из его требований. При этом остальные возможности предполагаемого заемщика никто не будет рассматривать. Так почему банк отказывает в ипотечном займе?
К основным причинам отказа относятся:
Не менее остро стоит вопрос и о трудовом стаже. Банки предъявляют требования как к общему стажу, так и к последним шести месяцам. Все дело в том, что общий стаж должен быть в большинстве случаев не менее 1 года, а на последнем месте работы не менее полугода.
Указанный список причин, конечно не является исчерпывающим. Их можно отнести к основным и наиболее часто встречающимися. Так как в каждом банке существуют свои требования и правила, то и подход к каждому клиенту тоже носит индивидуальный характер. Например, если один клиент имеет достаточно высокий доход, но множество записей в трудовой книжке, а другой доход по — меньше, но много лет работает на одном месте, то с большой долей вероятности одобрение получит второй. Почему? Все просто, в банке о предполагаемом заемщике должна сформироваться картина, как о добросовестном работнике и честном человеке.
Так что же делать, если пришел отказ в ипотеке, и существует ли вероятность получить одобрение? Об этом пойдет речь далее.
Если банк отказал в ипотеке, это вовсе не означает, что клиент не может подать заявку еще раз. Правда для этого должно пройти определенное количество времени. В основном оно не превышает двух — трех месяцев. Как показывает практика этого времени вполне может быть достаточно для того, чтобы проанализировать сложившуюся ситуацию, и предпринять меры для получения положительного решения в будущем.
Важно! Нет смысла подавать один и тот же пакет документов. Каждую бумагу следует изучить и при необходимости заменить.
Конечно всегда можно обратиться к сотруднику банка, и постараться узнать у него причину отказа. Но навстречу могут пойти не все. В большинстве случаев банк не дает никаких комментариев. Поэтому все что остается заемщику — это:
Важно! Не следует погашать займ в течении двух — трех месяцев, поскольку такое обстоятельство может быть воспринято банком, как попытка поднять рейтинг.
2. Для одобрения ипотечной заявки следует внимательно изучить требования банка не только к заемщику и созаемщику, но к приобретаемой недвижимости. Если причина отказа именно этот пункт, то ситуацию можно исправить посредством поиска новой квартиры, отвечающей всем требованиям. Да же если новая квартира будет стоить дороже, то получить одобрение можно посредством увеличения первоначального взноса, или предоставления дополнительного залога.
В заключении хотелось бы отметить, что если банк отказал в ипотеке, то не стоит отчаиваться. К счастью в нашей стране существует достаточное количество финансовых учреждений, которые могут предъявлять меньшее количество требований, и с радостью оформят кредит. Не стоит так же забывать, что ипотека — это не только решение жилищного вопроса, но и долг, который будет тянуться много лет. Возможно стоит принять решение в пользу обычного потребительского займа, который может и не покроет всю стоимость квартиры, но хотя бы ее часть. Остальную сумму можно одолжить либо накопить. В любом случае займ — это прежде всего долговые обязательства, и к их исполнению следует отнестись достаточно ответственно.
На комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Людям с постоянным доходом и нормальной кредитной историей тоже отказывают в ипотеке. Причину отказа при этом никто не раскрывает.
Ситуация из жизни: клиент взял справку о доходах, ипотечный брокер звонит бухгалтеру с просьбой оформить документ по новому образцу:
Человек, не знакомый со спецификой работы кредитных организаций, никогда не узнает, почему банк счел его неблагонадежным. Это случайность: может, дело в анкете, а может — в паспорте. Зачастую в справках указывают неправильные или устаревшие реквизиты и несуществующие номера телефонов. Иногда ставят не те печати или подписывают документ рукой сотрудника, у которого вообще нет никаких полномочий.
Кредитная история — досье на вас как на заемщика. Банк может запросить кредитную историю любого обратившегося человека — в ней он узнает о том, как вы обращаетесь с чужими деньгами: платите в срок или с опозданиями, набираете много мелких кредитов или занимаете только крупные суммы. Кредитная история есть не у всех: если человек никогда не брал займов, в досье будет пусто.
На самом деле, небольшие кредиты, которые обслуживаются меньше шести месяцев, вообще не влияют на решение банка — даже хорошая кредитная история по ним не будет учитываться. Чтобы кредит имел какой-то вес, его сумма должна составлять хотя бы 30% от суммы будущей ипотеки. Зато наличие таких займов дает усомниться в чистоте ваших намерений — это и приводит к отказам.
Потребительские кредиты, даже давно погашенные, могут привести еще и к ошибкам в кредитной истории. Дело в том, что потребительских кредитов у банка больше всего — следить за отображением кредитной истории по каждому из них трудно. Невнимательность сотрудников, технические сбои и любые форс-мажоры — всё это приводит к ошибкам в досье заемщика.
Чем больше потребительских кредитов — тем больше банков считают вас своим клиентом. Некоторые из них могут привязать к вашему счету непрошенную кредитную карту. Вы никогда не узнаете о ее наличии, зато в кредитной истории появится информация о лимите. 5-10% от этого лимита будут считать как кредитную нагрузку — для банка ваш доход уменьшится на эту сумму.
В случае с ипотекой отсутствие кредитной истории банки воспринимают нормально: если у человека высокий доход, кредит всё равно одобрят. Правда, если у вас нет поручителя или созаемщика, сумму одобрения могут ограничить.
Если человек выплачивает кредит — сумму платежа запишут в кредитную нагрузку. Если в кошельке заявителя лежит несколько кредитных карт — 10% от лимита каждой прибавят к сумме платежей, даже если картами никто не пользуется. Для банка ваш доход уменьшится ровно на эту сумму. Нужно, чтобы после выплат по всем кредитам, в том числе по будущей ипотеке, у вас оставались деньги на нормальное существование: еду, транспорт, быт, ремонт, покупки и отдых. Это не меньше 55% от зарплаты. Если у человека остается меньше — он сильно закредитован.
Банки с осторожностью относятся к сильно закредитованным заемщикам: возможно, человек в долгах, потому что не умеет обращаться с деньгами. Если в кредитной истории такого клиента найдут еще и просрочки по платежам — с одобрением точно будут проблемы.
Банки отказывают, когда ловят клиента на лжи. Чтобы человека поймали, ему даже не обязательно врать — иногда аналитики находят проблемы там, где их нет. Рассмотрим на примере проверки доходов будущего заемщика.
Уровень дохода проверяют с помощью справки о доходах. В ней написано, сколько зарабатывает заявитель — на эту информацию ориентируется скоринговая система, которая выполняет оставшуюся часть работы, проверку платежеспособности. Дальше происходит магия анализа больших данных.
Программа досконально изучает финансовое поведение будущего заемщика: смотрит на среднюю зарплату такого же специалиста на его региональном рынке, проверяет обороты по счету, сравнивает зарплату и расходы, считает количество поездок за границу и сумму, которую заявитель тратит на еду, одежду, мобильную связь и отдых. Эта система нужна, чтобы поймать клиента на лжи.
Если банк заметит, что вы часто и подолгу сидите с минусом на остатке по мобильному счету — он подумает, что вам не хватает денег.
Банк будет много звонить: вам, работодателю или брокеру. Если с кем-то из вас будет сложно связаться — могут выдать отказ. Некоторые банки принимают решение об отказе после трех попыток дозвониться, кто-то пытается дождаться восстановления связи — вдруг у вас что-то случилось. Если вы работаете в паре с ипотечным брокером, эта проблема вас не коснется: банки запрашивают точное время звонка у представителя компании, с которой работают.
Некоторые кредиторы очень щепетильны в вопросах связи: они выставляют особые требования даже к телефонным номерам. Например, что у вашего работодателя должен быть стационарный телефон. Или мобильный, но только при одном условии: сим-карта зарегистрирована на юридическое лицо компании. Об этих требованиях лучше знать заранее — если собираетесь оформлять ипотеку самостоятельно, уточните этот вопрос до того, как начнете заполнять анкету. Вдруг банк попросит показать документы на корпоративную сим-карту?
Работодатель — гарант стабильности вашего дохода. Банку важно, чтобы заемщик работал в честной компании, у которой нет проблем с бухгалтерией и законом. У нас много историй про клиентов, работодатели которых не проходили проверку: кто-то трудился на несуществующее ИП, кто-то — в компании, собственника которой уже как-то раз объявили банкротом. Иногда проблемы возникают даже у бюджетников. Если сотрудники вашей компании уже пытались получить ипотеку в том же самом банке, но не смогли подтвердить доход или трудоустройство — работодателя могут внести в чёрный список.
Если ваш работодатель попадает в категорию ненадежных, необязательно увольняться — иногда достаточно подтверждения, что вас не уволят. Чтобы решить проблему, нужно вести переговоры с банком. На такой случай лучше держать при себе специалиста по ипотечному кредитованию.
Заемщиков младше 27 лет без семьи и детей не воспринимают всерьез: таких людей считают ненадежными и инфантильными. Они часто меняют место работы и проживания, много перемещаются по миру и не планируют надолго. Мужчина до 27 лет подлежит призыву, девушка может уйти в декрет, развестись и стать матерью-одиночкой. Для любого современного человека это просто стереотипы, но для банка — высокие риски невозврата долга.
Заемщиков старше 65 лет кредитуют очень редко: из-за низких пенсий и высокого риска смерти. Чтобы повысить шансы, нужен молодой созаемщик из числа наследников первой очереди — так банк поймет, что семья заинтересована в погашении кредита.
Если вы участвуете в суде в качестве истца или ответчика — скорее всего, вам откажут. Лучше дождитесь, пока завершатся судебные тяжбы.
Если вам выписали штраф, который пытаются взыскать приставы — погасите задолженности и только потом подавайте документы. Иначе в кредите могут отказать.
Если у вас есть судимость — не волнуйтесь, шансы на одобрение всё равно есть. О погашенной судимости банк может даже не узнать — а если узнает, всё равно проверит документы. Стабильный доход и большой первоначальный взнос помогут доказать банку свою благонадежность.
По закону паспорт должен быть выдан строго после дня рождения в 14 и 45 лет. Если человек получил документ в день праздника, он окажется недействительным. Из-за халатности сотрудников паспортного стола таких случаев довольно много. Проверьте дату выдачи паспорта и подайте заявку на его замену, если обнаружите проблему.
Отправляйте заявки по очереди, а не целым скопом. Рассылать анкеты Отправляйте заявки по очереди, а не целым скопом. Рассылать анкеты параллельно могут только брокеры: банки понимают специфику их работы. Если же человек подает много заявок самостоятельно, банк присматривается: вдруг у него есть скрытые мотивы.
Если приходит отказ, выясняйте причину. Наверняка сделать это не получится: банк не объясняет свои решения физлицам, придется анализировать заявку самостоятельно и исправлять проблемы наугад.
Проверить кредитную историю;
Закрыть ненужные кредитные карты;
Заручиться поддержкой надежного созаемщика;
Заполнить заявку без помарок и ошибок;
Уточнить требования к оформлению трудовой книжки и справки о доходах;
Указать работающие номера телефонов.
Проще всего обратиться к ипотечному брокеру. С его помощью вы сможете выбрать тактику подачи заявок: по очереди или всем сразу. Если придет отказ — узнаете его причину и сможете оперативно исправить проблему. Организационными вопросами будет заниматься специалист, а от вас потребуется только вовремя поставить подпись.
Благодаря ипотеке жилье для большинства россиян перешло из разряда недоступных продуктов в доступные. Отказ же в выдаче ипотечного кредита способен поставить крест на планах гражданина улучшить жилищные условия. По каким причинам отказывают банки и как повысить вероятность получения кредита?
В банках не объясняют, почему отказали в выдаче кредита. Разумеется, они этим нервируют неудачливых потенциальных заемщиков, однако подобные действия вполне законны. В целом для банков ипотечные заемщики очень выгодны. Ипотечные кредиты относятся к наиболее надежным, по ним весьма невысоки проценты невозврата и просрочек, а сами заемщики становятся клиентами банков на долгий срок.
В 2018 году совокупная прибыль российских банков составила 1,3 трлн рублей. Это на 65% больше, чем в 2017 году. В существенной степени таким показателям способствовал значительный рост темпов выдачи жилищных кредитов. Разумеется, повышение количества покупателей жилья в кредит выгодно и застройщикам. По некоторым жилым комплексам доля ипотечных сделок равняется 80—90% общего числа реализуемых на объекте квартир.
Перед принятием решения о выдаче кредита в банке обязательно внимательно изучают заемщика. Сегодня большинство оценочных процессов во многих банках уже роботизировано. Поэтому сами банкиры зачастую не в курсе, почему робот решил отказать в выдаче кредита. В список учитываемых банком стандартных параметров заемщика входят возраст (как правило, от 21 года), наличие гражданства РФ с постоянной регистрацией (хотя некоторые банки дают кредиты и не гражданам), место работы, стаж и уровень дохода.
Обязательное условие для выдачи ипотеки — официальное трудоустройство с соответствующей отметкой в трудовой. Заемщик может трудиться в нескольких организациях по совместительству, тогда будет целесообразно предоставить трудовые договора с подтверждением факта работы по совместительству.
Помимо таких основных показателей платежеспособности, как доход и стаж, банк при принятии решения оценивает также общий портрет заемщика, — продолжает Татьяна Хоботова. При этом будут учитываться такие параметры, как уровень образования соискателя кредита, семейное положение, особенности карьерного роста, наличие у него движимого либо недвижимого имущества и пр.
Анализируется не только платежеспособность, но и кредитоспособность — т.е. качественное исполнение заемщиком принятых ранее обязательств. В первую очередь будет оцениваться исполнение прежних кредитных обязательств, однако оказать влияние на принятие решения может и наличие других задолженностей (по коммунальным платежам, алиментам) или связанных с финансовыми обязательствами судебных исков. Уровень кредитоспособности клиента показывает банку, насколько он организован, а значит — способен ли дисциплинированно оплачивать ипотеку.
То, что банки очень внимательно изучают потенциальных клиентов перед выдачей ипотеки, понятно всем. Однако существуют и некоторые неформальные критерии, которые нигде не прописаны официально, однако в действительности могут привести к отказу в выдаче кредита.
В качестве стоп-факторов могут рассматривать наличие судебных исков (сам факт их существования будет негативно воспринят рядом банков даже при их некритическом характере). Могут отказать и сотруднику компании, которая вела с этим банком судебные тяжбы (особенно если банк их проиграл), — поясняет эксперт.
Несколько лет назад в качестве отягчающего фактора учитывалось наличие детей. Тогда считалось, что расходы на детей будут оказывать негативное влияние на платежеспособность заемщика. Однако реальная практика продемонстрировала, что как раз семьи с детьми достаточно дисциплинированно относятся к обслуживанию кредита. И сейчас в банках с большей опаской относятся к одиноким, несемейным заемщикам, — поясняет Максим Ельцов.
Еще один серьезный стоп-фактор, о котором не упоминают банкиры — беременность соискательницы кредита. В некоторых банках при заполнении анкеты даже задают вопрос, не планирует ли потенциальный заемщик в течение года рождение ребенка. На форумах подобным заемщикам советуют просто скрывать свою беременность или как вариант найти небеременного созаемщика. Подобная практика банков объясняется достаточно просто — при рождении ребенка доходы, как правило, заметно снижаются, а расходы растут.
Уменьшить риск неодобрения банком ипотечного кредита позволят следующие факторы:
При неодобрении кредита в одном банке можно попробовать его взять в другом. Так, в небольших банках могут закрыть глаза на некоторые особенности портрета заемщика с целью получения нового клиента. Но и проценты в таких банках обычно выше, чем в крупных игроках — лидерах рынка.
Банки оценивают не только самого заемщика, но и его работодателя. Если у компании серьезные проблемы (например, она близка к банкротству), то отказ весьма вероятен. Многие банки готовы рассматривать заявки граждан от 18 лет, однако зачастую молодым заемщикам отказывают вследствие незначительного стажа работы. А вот семейное положение потенциального клиента практически не влияет на принятие решения, — резюмирует Надежда Калашникова.
Поскольку платежеспособность граждан вряд ли вырастет в ближайшем будущем, указанная тенденция скорее всего сохранится, — считает Агеева. Возможно улучшение ситуации, если произойдет снижение ставок примерно до 6% (об этом говорилось 1,5 месяца назад). В таком случае заемщикам придется тратить на ежемесячные платежи несколько меньше средств, что приведет к снижению в семейном бюджете доли ипотечных расходов.