Покупатели квартир могут получить ипотечный кредит больше реальной стоимости квартиры, для этого они вступают в сговор с оценщиками и продавцами. Однако оценочные компании указывают завышенную цену не только по просьбе заемщика, иногда это происходит из-за несовершенства самой системы оценки.
По субъективным оценкам участников рынка,
количество ипотечных кредитов в России, которые были выданы на завышенную цену квартиры, составляет менее 1%.
Зачастую завышение стоимости объекта происходит из-за сговора покупателя и оценщика. Заемщик, получая большую сумму кредита, может использовать разницу в цене для других нужд — например, для ремонта. Правда, в этой схеме сомнительна выгода продавца квартиры. Если он указывает в договоре купли-продажи большую цену, он будет платить большую сумму налога (при условии, что квартира в собственности более 3 лет).
чаще всего заемщик просит оценочную компанию завысить стоимость квартиры, если ему не хватает денег на первый взнос.
Допустим, квартира стоит 1 млн рублей, требование банка — внести 20% от стоимости квартиры, то есть 200 тыс. рублей. А у покупателя есть только 100 тыс. Тогда он отдает продавцу 100 тыс., оформляет кредит на большую сумму, закладывая туда в том числе свой долг перед продавцом. Однако обычно такие завышения не превышают 10-15%.
При этом, как рассказал источник, банк не может проконтролировать, какую именно сумму отдал покупатель продавцу. Тогда как для банка размер первоначального взноса является показателем платежеспособности клиента. Чем больший первый взнос скопил клиент, тем исправнее он будет погашать кредит и тем меньше вероятность дефолта.
Как утверждают участники рынка, случаи завышения цены были до 2008 года. Сейчас банки значительно ужесточили контроль над оценщиками. Как правило, при каждом банке есть аккредитованные компании, которые занимаются оценкой квартир. Заемщик имеет право предоставить в банк оценочный альбом любой другой независимой компании.
По мнению Александра Семеняки, чтобы полностью исключить случаи завышения цены, оценку предмета залога должен заказывать кредитор, а не заемщик. Сейчас по такой схеме работает банк ВТБ 24.
По мнению некоторых участников рынка, завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредитования связано не только с мошенничеством. «Большинство оценщиков добросовестно выполняют свои обязанности, разница между оценочной и рыночной стоимостью, как правило, минимальная.
Цена, которую выставляют оценщики, может быть выше, потому что они не ориентируются на нижний предел цены. Они анализируют стоимость объектов, которые выставлены на продажу.
«Когда покупатель ищет квартиру, он прежде всего просматривает наиболее бюджетные варианты, адекватные по соотношению цена/качество. Соответственно, такие объекты в первую очередь уходят с рынка. В результате, оценщикам приходится ориентироваться на квартиры по большей цене.
“На что влияет оценка квартиры при ипотеке?” – этот вопрос особенно актуален для тех, кто приобретает в ипотеку недвижимость на вторичном рынке. Конкретнее – квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах или “с рук”.
Важно с самого начала прояснить что называется “первичкой”, а что “вторичкой”. Ведь оценка квартир в первом случае несколько отличается от второго.
“Первичкой” считается квартира, которая приобретается еще на этапе строительства. Если такая квартира берется в ипотеку, то оценивается она не сразу, а только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания Акта приема-передачи.
Оценка квартиры для закладной в этом случае является скорее формальной процедурой. В данном случае она никак не влияет на выдачу банком кредита.
Другое дело – “Вторичка” (квартира в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию). В этом случае оценка для ипотеки производится до выдачи кредита и напрямую может на нее (выдачу) повлиять.
При этом не стоит обнадеживать себя тем, что вам бала предварительно одобрена определенная сумма. По большому счету этот факт мало что значит.
Ведь по факту банк даст вам в кредит не ту сумму, которая предварительно одобрена, а ту, в которую оценил недвижимость оценщик
Рассмотрим ситуацию на примере покупки квартиры в Краснодаре.
Выясним как оценка влияет на ипотеку на конкретном примере.
Допустим вы хотите купить двухкомнатную квартиру на вторичном рынке (не у застройщика, а с рук). Банк предварительно! одобрил вам ипотеку на 4 000 000 рублей.
Далее вы отправились искать подходящую квартиру в пределах этой суммы и нашли за 3 900 000.
Казалось бы, банк одобрил 4 млн., вы нашли за 3.9 (даже на сто тысяч дешевле) и никаких проблем возникнуть не должно.
Вы приходите в банк и сообщаете о том, что нашли квартиру и специалист банка просит у вас отчет об оценке этой квартиры.
Вы обращаетесь к оценщику но (О БОЖЕ!) вам оценивают её не в 3.9, а допустим в 3.7 миллиона ( на 200 тыс. дешевле).
Вот здесь-то и может скрываться потенциальная проблема. Банк в этом случае не откажется выдать вам кредит. Но выдаст он вам его не из расчета 3.9 млн. (как вы нашли), а из расчета 3.7 (как оценил оценщик).
Ведь в словосочетании “предварительно одобренная сумма кредита” ключевым словом является именно ПРЕДВАРИТЕЛЬНО.
Это не значит, что квартиры всегда оцениваются дешевле своей фактической стоимости, но так получается довольно часто.
Почему? – потому что процесс оценки четко регламентирован, при этом должны использоваться определенные методы, коэффициенты и формулы. И не всегда они соответствуют реальному положению вещей.
Это вопрос даже не к оценщику, а скорее к тем ,кто разрабатывал и утверждал методы и порядок оценки на законодательном уровне.
На практике, если вы хотите приобрести “вторичку” и особенно с ремонтом, то вам следует иметь первоначальный взнос с запасом.
Что значит “с запасом”? Если, например, в Сбербанке минимальный первоначальный взнос составляет 15% (на момент написания статьи), то вам нужно иметь хотя бы 20-25% и более.
Это значит, что даже если по результатам оценки стоимость “не дотянет” на 100-200 тыс., то вы сможете “перекрыть” эту сумму своим первоначальным взносом. И ипотеку вам все же дадут.
Как уже говорилось в самом начале статьи, существует вариант приобретения квартиры на этапе строительства. Этот вариант намного проще приобретения “вторички”. При выдаче ипотеки оценка квартиры в этом случае вообще не понадобится. Точнее понадобится, но делать ее нужно будет только после сдачи дома в эксплуатацию и ее результат ни на что уже не повлияет (это скорее формальность).
К тому же квартира на этапе строительства – это не обязательно “с фундамента”. Вполне можно найти квартиру в доме который уже находится “на сдаче”. То есть уже построен, но еще не сдан.
В этом случае вы получаете сразу несколько преимуществ – не боитесь что дом не достоят (ведь он уже построен и сдается); ипотеку оформить при этом намного проще; оценку сразу делать не нужно.
К тому же, если вы принципиально хотите квартиру уже с ремонтом, то вполне можете найти квартиру с ремонтом от застройщика.
Если же вы принципиально хотите приобретать “вторичку”, но оценка все же “не дотягивает” до нужной суммы, то вам не остается ничего кроме как поднакопить денег и перекрыть “разницу” более крупным первоначальным взносом.
Еще один способ – воспользоваться потребительским кредитом. Если первоначальный взнос не перекрывает разницу между стоимостью квартиры и суммой которую дает вам банк, то вы можете “закрыть” эту брешь обычным потребительским кредитом. На наш взгляд это неоправданно и несет за собой серьезную переплату. Но такой вариант есть и если вам не жалко денег, можете им воспользоваться.
Еще не так давно существовала практика завышения стоимость квартир при оценке. Клиент просто давал взятку оценщику и тот “натягивал” нужную стоимость.
Сейчас этот вариант уже не работает. Банки стали все чаще перепроверять результаты оценки. При выявлении случаев необоснованного завышения, банк просто перестает сотрудничать с такими оценщиками и тем самым лишает его значительной части дохода.
Поэтому сейчас мало кто из адекватных оценочных организаций идет на завышение стоимости при оценке.
Итак, статья получилась довольно объемная. Мы выяснили как оценка влияет на ипотеку. Все варианты решения потенциальных проблем при оценке рассмотрены и “разжеваны”. Но если все таки остались какие то вопросы, вы можете нам их задать. Сделать это можно, связавшись с нами любым из способов, указанных в разделе КОНТАКТЫ.
Уважаемые эксперты, подскажите пожалуйста.
Продаём квартиру, стоимость 4450 000, наши покупатели ипотечники. Так вот, приезжала на днях оценка и они оценили нашу квартиру на 4117000, то есть меньше, чем нужно почти на 350 тысяч. У покупателей денег доплачивать нам нет, да и мы хотим чтоб в договоре была указана вся сумма. Есть ли шанс что Сбербанк (у них ипотека в Сбере) все таки пропустит сумму которая нам нужна, несмотря что оценка ниже? Поделитесь опытом, пожалуйста. Или может это как-то нужно оформить правильно, что-то указать в договоре дополнительно, или ещё как-то. В общем, помогите, подскажите, как быть?
Спасибо заранее всем откликнувшимся.
Кредит выдается 85% от стоимости квартиры.Стоимость квартиры — это или цена в дкп или оценка.Если в договоре цена больше (реальная), чем в оценке, то кредит рассчитывается исходя из стоимости, указанной в договоре. НО банк вправе урезать сумму кредита, опираясь на оценку.Поэтому, если оценку еще не отправили в банк, то лучше переделатьЕсли отправили — остается только ждать одобрения.
Вот прям выдержка с сайта сбера :Макс. сумма кредита не должна превышать меньшую из величин:85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.
Значит, если кредит не должен превышать меньшую из величин сумму, то они возьмут именно сумму оценки и выдадут кредит ориентируясь на неё.Вот как раз это то нас и не устраивает. Значит надо решать вопрос с оценочной компанией. Попробуем решить..
Либо брать больше кредитных средств, чем планировалось изначально, либо менять оценщика. Вообще, специалисты всегда на связи с оценщиками до передачи отчёта в банк, чтобы во время перехватить его, если цена будет не той, что нужно, проговаривают цену по триста раз, держат объект в рекламе, да много чего делают.
Ничего страшного нет в том что Вашу квартиру оценили ниже той стоимости, за которую Вы ее продаёте. Сбер допускает разницу до 20%, Вы попадаете в неё. Вашим покупателям не нужно ничего доплачивать , они получат кредит в полном объёме.
Я вот тоже была уверена, что оценка это всего лишь залог того,что банк в случае невыплаты кредита заёмщиком, продаст квартиру по цене указанной оценщиками и вернёт свои деньги. Главное, чтоб эта сумма перекрывала кредита. Но меня убедили,что при подаче документов в банк, они будут смотреть не на сумму в ДКП, а на сумму оценки и выдадут кредит исходя из неё.. а это нас совсем не устраивает. Получается, что это не так? Может эти 350 тысяч в договоре нужно как-то описать отдельно? Или достаточно указать полную сумму и ждать одобрения?
Обычно Сбер дает кредит до 85% от оценочной стоимости. У моего клиента сейчас такая же ситуация, оценку переделываем у других оценщиков.
Ага)))), попробуйте, интересно получится?
А в чем проблема? Оценочных на рынке полно, если эта нас не устроила, мы можем выбрать другую. Разве не так!?
У Вас нет проблем, Вы всё можете! В добрый путь!
На всякий случай, дублирую второй ответ Елены Смирновой:
«В договоре купли-продажи цену указывают ту, за которую договорились продать. А если и вторая, и третья оценка окажется меньше, чем вам надо? Оценщики своими лицензиями дорожат и не хотят остаться без работы. Кстати, покупателю еще страховку платить и расходы по сделке. Опять будете на форуме вопросы задавать — как быть и что делать? Без риэлтора до сделки вообще может дело не дойти.»
Оценка должна быть не менее той суммы,которая есть в наличии и покупателя со всеми первоначальными и кредитными. Необходима другая оценка.
Ну начнем с того , что оценочная компания должна быть аккредитованная банком. У каждого банка свои оценщики.
Возьмите список оценщиков у сотрудника ипотечного отдела,кто занимается вашими покупателями, а еще лучше обратитесь к специалистам по недвижимости, они знают как что делать. Если не получится взять ипотеку в этом банке они оперативно подадут заявку в другой банк и нароют тот банк и тех оценщиков которые вам надо и все будет хорошо.
Оценка квартиры должна совпадать со стоимостью квартиры, или покупатель должен увеличить первый взнос. Банк дает деньги на квартиру отталкиваясь от цены в оценке ,а не в договоре купли-продажи!
Такое очучение, что продавец-то и не продавец вовсе, а и есть покупатель.
Добрый день!Безусловно, если у Вас есть представитель- профессионал, такой ситуации не должно быть. Эти вещи прогнозируемые и всегда контролируются. Сколько бы ни было работы у Вашего агента, это не должно отражаться на качестве выполняемой работы. Потерять покупателя на стадии одобрения квартиры по таким обстоятельствам, очень жаль. Возможно, оценку контролировал не Ваш агент, а агент Покупателя, тогда может быть понятна такая ситуация вполне, понизить стоимость квартиры апеллируя независимой оценкой — почему нет? Совет: примите участие в оценке и выбирайте другую оценочную компанию из числа аккредитованных этим банком, но прежде наймите себе профессионала -агента. Удачи.