Обычно первым решением молодожен является совместная покупка жилья. Накопление денежных средств в настоящее время труднодостижимо, поэтому система ипотечного кредитования прочно вошла в нашу жизнь. Но что, если появилась возможность оформленную ипотеку «закрыть» досрочно.
Банк не имеет права устанавливать комиссионный взнос при досрочном погашении основного займа (в соответствии с изменениями от 2011 года, внесенными в ГК РФ ст. 809—810 ч.2).
Ежемесячно при ипотечной системе кредитования субъект обязан долю займа возвращать банку. Однако, при досрочном внесении денежных средств на счет, проценты могут «вырасти» в разы.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25 . Это быстро и бесплатно !
Причины и основания увеличения ставки при досрочном погашении ипотечного кредита делятся на:
- Комиссии при получении кредита, указанные в договоре.
- Штрафы (иногда банки прописывают в договоре штрафы, хоть их наличие оспоримо в суде).
- Минимальная установленная сумма (при внесении на счет клиента меньшего объема денежных средств, указанных в документах, списание производится только при накоплении нужной суммы. Заемщик может при этом увидеть значительную переплату).
- Перерасчет графика платежей.
Размер увеличения процентной ставки в основном зависит от перерасчета графика платежей. Изменения могут происходить как в сторону уменьшения срока выплат, так и в сторону снижения суммы ежемесячного платежа.
Первый вариант выгоднее для заемщика, так как при таком варианте развития событий происходит уменьшение процентов за услуги банка. Банку же сподручнее как можно продолжительнее сотрудничать с клиентом. Поэтому если клиент захочет снизить сумму ежемесячных выплат, а продолжительность ипотеки не изменится, то процентная ставка увеличится в размере.
Клиент переводит на счет необходимую денежную сумму, которой планирует покрыть часть займа. Автоматически в день уплаты долга производится перерасчет процентной ставки.
Чаще всего люди используют ипотечное кредитование с аннуитетным типом платежа. При этом способе выплат досрочное внесение средств покрывает проценты за услуги банка. Если заемщику при этом требуется снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, то необходимо написание заявление и личное присутствие клиента в банке.
Заемщик в состоянии оценить свое финансовое благосостояние и возможность своевременной свободы от ипотечных выплат. Если выплаты банку составляют 50% и более от ежемесячного заработка клиента, то решительно надо убавлять сумму ежемесячного платежа для минимизации своих рисков. Если же расходы ниже 30%, то выгоднее принять решение в пользу снижения срока займа.
Перерасчет процентной ставки производит банк, с которым клиент подписал договор. При дифференциальном способе платежа основной долг можно погасить любым известным способом, перенаправив средства на погашение займа. Списание денежных средств будет осуществляться в дату оплаты, установленную графиком. Подписание каких-либо дополнительных документов не предполагается.
Для аннуитетного способа платежа существует схема:
- На счет, с которого планируется списание средств в счет уплаты долга, клиент переводит необходимое количество денег.
- В дату платежа по графику подписывается новый график погашения.
Чтобы перерасчитать сумму ссуды, банк пользуется специальными формулами, для которых важны такие показатели:
- месяц и год взятия ипотечного кредита;
- сумма долга;
- процентная ставка;
- срок кредита;
- тип платежа;
- сумма досрочного погашения;
- дата досрочного погашения.
Есть пример формулы для аннуитетного типа платежа:
- А — количество месяцев, за которые выплачивается кредит.
- Б — процентная ставка по ипотеке в месяц.
Если имеется годовая процентная ставка, нужно разделить ее на 12. При годовой ставке 12% формула имеет вид:
Данная формула распространена повсеместно и используется такими банками, как ВТБ 24, Сбербанк, Дельтакредитбанк (специализируется на ипотечном кредитовании).
В формуле используются расчеты за каждый месяц отдельно, учитывая протяженность конкретного временного промежутка.
Расчет без посредников вполне осуществим. Необходимо лишь подставить свои значения в описанную формулу.
С целью расчета выплат при досрочном погашении займа клиенту для большего удобства предлагается калькулятор в режиме онлайн. Нужно только ввести свои параметры.
Аннуитетный тип выплат используется гораздо чаще, поэтому наглядно разберем пример. Человек 1.09.11 взял кредит суммой в 1 млн рублей на 60 месяцев с процентной ставкой 12%.
Подставим значения примера в формулу:
10191.78- сумма, которая пойдет в счет уплаты долга ежемесячно.
Произведем расчет суммы в погашение тела займа:
22244.45 — 10191.78 = 12052.67.
Затем рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотеке.
1000000 — 12052.67 = 987947.33.
Теперь проценты будут начисляться на данную сумму.
При расчетах получим, что на 1. 09.12 сумма долга составит 831206.27 рублей.
Затем представим, что заемщик погасил 100000 рублей 08.12 года. Тип погашения приводит к уменьшению основной суммы займа. Т.е срок останется тем же, а ежемесячные выплаты уменьшатся.
Если взять во внимание досрочное внесение денежных средств на счет, то можно высчитать итоговую сумму ссуды, которую необходимо будет вернуть.
Из остальных параметров формулы изменился размер займа, который в августе станет равен:
831206.27 — 100000 = 731206.27.
Данная сумма является итоговой после внесения досрочного платежа.
При этом срок ипотеки тоже снизится. Отнимая от всего срока кредита число месяцев, прошедших до досрочного погашения, получаем:
Срок кредита = 60—13 = 47.
Подставим эту сумму в формулу аннуитетного платежа и получим платеж по займу.
(1 + 0.01)^47 =1,596263443.
1,596 — 1 = 0,596263443.
731209.72 * 0.01 * 1,596263443/ 0,596263443 = 19575,20374.
Таким способом можно без посредников считать суммы ежемесячных выплат и следить за их изменением.
Досрочное погашение ипотечного кредита вполне осуществимо по закону, но не всегда бывает выгодно клиенту (как же досрочно погасить ипотеку выгодно?). Очевидно, досрочно «закрыть» ипотеку лучше раньше срока. Однако, чтобы обезопасить себя и избежать в дальнейшем ненужных разбирательств, необходимо контролировать все действия, проводимые со счетом, и предварительно самому считать расходы.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)
Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении – право заемщика, о котором многие не знают или боятся им воспользоваться.
Подавляющее большинство банков в России при разработке программ ипотечного кредитования закладывают в схему погашения кредита аннуитетную систему. Согласно этому порядку, платежи в равных суммах разбиваются по месяцам на весь период действия кредитного договора, при этом в структуре каждого периодического платежа сумма тела кредита по мере его погашения возрастает, а сумма процентов – уменьшается. Аннуитетная система обязывает заемщика на первых этапах пользования кредитными средствами погашать проценты, а основной долг возвращать более мелкими суммами, чем в конце срока.
В соответствии с данными статистики, очень многие добросовестные заемщики (более половины от таковых) стараются погашать ипотеку досрочно, хотя нередко сознательно идут на более длительный срок оформления кредита. При этом возможны две ситуации:
- Кредит погашается досрочно частями – постоянно или время от времени заемщик самостоятельно увеличивает размер ежемесячного платежа. В этом случае, как правило, банк предлагает воспользоваться либо сокращением срока действия кредитного договора, либо уменьшением фиксированного размера периодических платежей при сохранении срока кредита. Какой бы вариант заемщик не выбрал, переплат по процентам не будет, поскольку в каждый сделанный банком перерасчет будет закладываться начисление процентов за фактический период пользования кредитом.
- Кредит полностью погашается досрочно – в определенный момент времени заемщик с учетом остатка суммы по кредиту решает закрыть все свои обязательства и завершить действие кредитного договора. В этом случае при аннуитетной системе платежей будет образовываться переплата по процентам, потому что их суммы рассчитывались и вносились исходя из более длительного срока действия договора, чем фактически он длился.
Именно вторая из описанных ситуаций и создает основание для обращения в банк по поводу возврата переплаченных процентов – только той суммы процентов, которая была начислена и уплачена за период, когда кредитный договор уже по факту не действовал, несмотря на предусмотренные договором сроки.
Право заемщика на возврат излишне уплаченных процентов предусмотрено как действующим законодательством, так и указаниями (разъяснениями) Центробанка. Оно вытекает из того обстоятельства, что проценты – плата за фактическое пользование кредитными средствами, и если свои обязательства по основному долгу заемщик уже выполнил, причем заранее, речи о взимании процентов идти не может, а если они были погашены ранее – должны быть возвращены.
Те заемщики, кто выполняет условия кредитного договора именно так, как это предусматривает график платежей, не получают право на возврат процентов. Такое право дает только досрочное исполнение обязательств в полном объеме. Почему так происходит? Многие заемщики ошибочно считают, что аннуитетная система предполагает погашение процентов на будущее, как бы авансом. Это не так. На первоначальном этапе действия ипотеки проценты в структуре платежа преобладают только потому, что остаток основного долга, на который и начисляются проценты, очень большой и уменьшается слишком медленно. Да, его можно регулярно уменьшать самостоятельно, увеличивая сумму периодических платежей и обязательно указывая в заявлении о частичном досрочном погашении кредита, что сумма переплаты должны быть направлена на погашение тела кредита. Но здесь банк, чтобы сохранить источник получения прибыли в виде процентов, обязательно предложит, а иногда и изначально предусмотрит в договоре, сокращение срока действия кредита или уменьшение размера ежемесячного платежа. Не согласиться можно только в том случае, если пересмотр условий ипотеки ставится под условие получения согласия заемщика. Но есть ли в этом смысл? Ведь фактически придется сознательно самому идти на переплату по кредиту. Проще и выгоднее выбрать сокращение срока кредитования. Именно по этой причине случаи обращения по поводу возврата процентов при частичных досрочных погашениях ипотеки практически не встречаются.
Обратите внимание: Возврат процентов не всегда возможен, целесообразен и даже не всегда выгоден. Если у вас есть право на налоговый вычет, потенциальный возврат процентов сократит его размер. Получение и вычета, и уплаченных ранее процентов, рассчитанных в отношении одной и той же суммы за один и тот же период, – незаконно. Чтобы не ошибиться, нужно все анализировать и делать расчеты. Многие заемщики, получившие вычет, автоматические утрачивают право на возврат процентов, уже фактически компенсировав свои потери.
Перед тем как обращаться по поводу возврата процентов, необходимо сделать расчеты и обосновать свое право.
При расчетах следует учитывать:
- Проценты фактически начисляются за каждый день пользования кредитом, хотя формально, в графике, расчет делается за интервал между периодическими платежами.
- Досрочное погашение кредита считается состоявшимся не в день, когда деньги были внесены на ссудный или иной счет, с которого осуществляется погашение, а на ближайшую дату, указанную в графике. При этом ближайшая дата берется с учетом 30-дневного срока рассмотрения поступившего от клиента заявления о досрочном погашении, а банки стараются использовать весь этот срок. В результате между датой перечисления денег на счет, направлением в банк заявления и датой зачета исполнения обязательства может пройти 30 и более дней. Эти дни будут включены в период фактического пользования кредитом и за них начислены проценты.
- Делайте расчеты на основании официальных документов (сверки, справки), поступивших из банка по поводу дат зачислений средств в счет основного долга и процентов. Если кредит закрыт, достаточно взять справку, содержащую дату последнего учтенного платежа, обеспечившего прекращение обязательств, а также подтверждающую отсутствие претензий и обязательств.
- В расчетах нужно учитывать налоговый вычет, примененный к платежам по процентам, если вы, конечно, имели или имеете на него право, в том числе когда вычет еще продолжает действовать. В идеальной ситуации при обращении в банк по поводу возврата процентов кредитное учреждение само учтет все налоговые обязательства, но не стоит всецело полагаться на банк. Если трудно сделать расчеты самостоятельно, можно привлечь кредитного консультанта или иного профильного специалиста. Можно попросить все рассчитать и бухгалтерию по месту вашей работы.
После того как расчеты сделаны, вы определили, что имеете право на возврат процентов, и точно рассчитали сумму, необходимо подготовить письменную претензию (заявление) в банк. Нередко для этого банком предусмотрены специальная форма документа, порядок рассмотрения обращения и решения вопроса. Получить предварительную информацию по этому поводу можно на сайте банка, по телефону или непосредственно в кредитном учреждении.
Стандартно банки рассматривают претензии в течение 10-30 дней. Вам обязаны предоставить письменный ответ. В случае отказа возвращать переплаченные проценты придется обращаться в суд, но для начала нужно изучить позицию банка и его доводы по поводу отказа. Не исключено, что вы допустили ошибку в расчете или неверно оценили свои права. Помимо основной суммы (процентов) в суде можно потребовать взыскания суммы за незаконное пользование чужими денежными средствами.
При досрочном погашении ипотеки уменьшается ли процентная ставка?
Нет, досрочное погашение не влияет на изменение процентной ставки по ипотечному кредиту, но переплату вы всё таки уменьшаете.
Когда вы вносите сумму большую, чем предусматривает ежемесячный платеж, и оформляете заявление на частично-досрочное погашение, вы влияете на остаток основного долга и можете:
- уменьшить срок кредита, сохранив привычный размер платежа;
- снизить ежемесячный платеж, оставив тот же срок кредита.
В любом случае, досрочное погашение положительно влияет и на остаток долга, и на размер переплаты по ипотечному кредиту.