Разница между процентными ставками на первичном и вторичном рынках упала до рекордных 1,4%, подсчитали в АИЖК. Какие ставки сегодня действуют в новостройках Москвы и Подмосковья, а под какой процент банки готовы кредитовать покупку вторичных квартир? Ждать ли снижения ставок и стоит ли сейчас покупать квартиру? На эти вопросы отвечают эксперты рынка недвижимости.
Рост ипотечных сделок отмечают и в ЮИТ СитиСтрой, где в прошлом году процент таких сделок составил 54%, а в 2016 году вырос до 62%, — приводит цифры Екатерина Баранова, заместитель руководителя отдела реализации ЮИТ СитиСтрой.
Снижение ставок на первичке до сегодняшних показателей – заслуга государственной программы льготной ипотеки, уверены эксперты.
О том, что ставки по ипотеке сегодня опустились ниже докризисных, говорит и Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ ТЕКТА GROUP. По его данным, ранее ставки составляли в среднем 13%, в рамках акций и специальных условий — 12%. Сейчас ставки составляют 10,7%-11,4%. Правда, на вторичном рынке ставки все равно выше.
Однако, отмечают эксперты, несмотря на снижение ставок на вторичке, падения спроса на новостройки в пользу готовых квартир ожидать не стоит — ценовое преимущество у жилья на первичном рынке все-таки сохраняется.
Выгодные предложения есть
Сегодня банки вместе с застройщиками предлагают много разных программ и условий по ипотеке, что вкупе с приемлемой ценой квадратного метра позволяет приобрести квартиру на вполне выгодных условиях. В дополнение к программе льготной ипотеки, застройщики часто имеют дополнительные преференции со стороны банков, что позволяет покупателям рассчитывать на условия кредитования ниже рыночных, подчеркивает Ирина Зорина, директор департамента недвижимости Sezar Group.
Но это в краткосрочной перспективе, подчеркивает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. В долгосрочной перспективе, продолжает эксперт, при условии снижения инфляции до целевых показателей – 4-5% в год будет продолжена программа по снижению ключевой ставки ЦБ РФ. В результате к 2018-2019 гг. при выполнении данных условий ставки по ипотеки могут снизиться до 9-10%.
Евгения Акимова из IKON Development ожидает, что в Подмосковье, например, в первом-втором квартале 2017 года цена на квадратный метр в новостройках увеличится на 6-10%.
Разумеется, в экспертной среде существуют и другие мнения, например, ряд аналитиков предпосылок к росту цен не видят. Но и никто не спорит с тем, что на рынке большой выбор, а цены и проценты вполне приемлемы.
В условиях положительной динамики на рынке недвижимости все больше россиян задумываются о покупке жилья. Многие из них — молодые люди, новое поколение финансово грамотных ипотечных заемщиков, которому еще пару лет назад было трудно даже мечтать о собственных квартирах из-за недоступности кредитования и высокой стоимости квадратных метров.
Сейчас у многих людей есть возможность спокойно выбирать город, район, застройщика, ипотечного кредитора и, конечно, само жилье — вторичное или в новостройке. Последняя опция традиционно вызывает много споров.
Попробуем разобраться, кто мудрее в своем выборе — жители двух столиц, выступающие за все новое, или регионалы, которые совсем не против вторичного жилья.
Третий аргумент в пользу первичного жилья — дешевая ипотека. Государственная программа субсидирования ипотеки закончилась, и власти не стали предлагать новых подобных инструментов поддержки кредитных организаций, строительной отрасли и покупателей жилья. Но никто, что удивительно, не пострадал. Как показывает сегодняшняя реальность, банки вполне способны самостоятельно выдавать гражданам ипотеку по ставкам, которые ниже уровня ставок ранее действовавшей госпрограммы, — но, как и прежде, самые недорогие кредиты доступны выбирающим новостройки.
Очевидно, что благополучие обоих рынков недвижимости, первичного и вторичного, как никогда прежде зависит от исправности инструмента ипотечного кредитования, а способность граждан цивилизованно и быстро решить квартирный вопрос — от того, насколько им подходит роль заемщика.
Кроме того, на рынок постепенно возвращаются либеральные предложения для потенциальных заемщиков: программы с низким или нулевым первоначальным взносом и так называемая ипотека по паспорту. И все же кредиты на жилье дают не всем.
Строгость строгостью, но в целом банки активно соревнуются на ипотечном поле: доля жилищных кредитов в совокупном кредитном портфеле банковских организаций выросла с 20 процентов в 2013-м до 30-35 процентов в 2016 году. Помимо борьбы за новых заемщиков, идет бой за ипотечников со стажем — посредством рефинансирования кредитов.
На сегодняшний день программа рефинансирования ипотеки у большинства банков входит в продуктовую линейку. Схема упростилась: не нужно получать согласия предыдущего кредитора на последующий залог (так как кредит на рефинансирование выдается на досрочное погашение действующего и только после этого регистрируется залог в пользу нового кредитора). Банки ждут качественных клиентов, желающих получить более выгодные условия по своим кредитам, и миграция таких заемщиков из банка в банк постепенно становится нормой.
Ипотечный рынок, таким образом, растет (в 2017-м ожидается увеличение объемов выдачи кредитов на жилье на 15 процентов, в 2018-2020 годах — на 10-12 процентов ежегодно) и крепчает, что выгодно покупателям любого жилья. Ложка дегтя: этому росту по-прежнему мешает стоимость денег — частным банкам недоступно то дешевое фондирование, которое есть у госбанков, поэтому конкурировать с гигантами порой очень сложно — но реально.
Ожидается, что в конце 2017-го средняя ставка по ипотеке станет ниже 10 процентов. Крупные банки при благоприятном развитии событий смогут предложить кредиты на жилье под 9 процентов и менее уже в следующем году. Для желающих улучшить жилищные условия эти цифры — музыка, но одновременно и предупреждение: из-за активного роста ипотечного кредитования и спада объемов ввода жилья цены на квадратные метры по всей стране могут вырасти — такое предположение недавно высказали в Минстрое.
Лукавые кредиты
В банке ВТБ, где для квартир площадью свыше 65 кв. м действует ставка 8,9%. Условие – 20% собственных средств на приобретение жилья.
Нагрузка и облегчение
Дальше возможны варианты. Отказываемся от личного страхования – получаем плюс 0,7 п. п. к ставке. Если доход подтверждается не справкой 2-НДФЛ, а справкой по форме банка – прибавляем 0,5 п. п.
По словам риэлтора, банк разработал систему комиссий. За открытие аккредитива с заемщика берут 0,15% от его суммы (минимум – 1,5 тыс. рублей, максимум – 15 тыс. рублей). В 3 тыс. рублей обойдется аренда ячейки. Без 12 тыс. рублей можно остаться, заплатив за юридическое оформление сделки.
В целом, противопоставлять или даже сравнивать условия по ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья между собой – дело неблагодарное. Поскольку сегодня практически все программы даже в линейке предложений одного банка сопровождаются массой дополнительных деталей и оговорок.
Хотя, государство в последнее время начинает вводить социальные льготы и для ипотеки на вторичном рынке.
Рядом размещено предложение по программе для приобретения квартир в новостройках, где кредит выдается под 6% годовых. О только тем, у кого с 01 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок. Понятно, что выгоднее условие номер два. Однако круг тех, кто может им воспользоваться, существенно уже, чем в первом случае.
В свою очередь, условия по ипотеке для покупки жилья на вторичном рынке всегда имеют целый набор ряд надбавок или напротив – скидок, что уже описано в тексте выше.
По данным Banki.ru, не менее 147 ипотечных программ сегодня предлагается на покупку готового жилья.
Чем привлекает заемщиков ипотека на вторичном рынке?