Получение ипотеки — не простой и ответственный шаг. Иногда причины отказа очень не очевидны. Проверьте себя — все ли у вас в порядке для того, чтобы получить кредит на жилье. И узнайте — почему банки отказывают в ипотеке, если с работой и доходами все в порядке.
Конечно, банки могли бы искать только тех заемщиков, которые имеют собственные дом и свечной заводик в собственности, зарплату в миллион рублей в месяц и гоночный автомобиль Lamborgini в гараже. Но таких за ипотекой обращается очень незначительное количество. Поэтому бизнеса на них не сделаешь, хотя и рисков минимум. Поэтому несчастным банкирам приходится опускаться до уровня простых людей , начиная сортировать тех, кто пришел за кредитом.
Для начала остановимся на причинах, которые очевидны и лежат на поверхности, но о которых, почему-то, люди забывают в самый ответственный момент. Исправить их или проверить себя на их наличие — весьма хороший способ сэкономить время на бессмысленных походах в Сбербанк или другое кредитное учреждение за отказом.
Кроме того, постоянство — это хороший стаж. Если стажа на последнем работе нет или он еще не накоплен — не стоит ходить в банк за ипотекой. Получив хорошую зарплату или две и решив, что им теперь все по плечу, многие об этом забывают.
Доход — это стаж, работодатель, профессия, навыки вместе!
Если вы никогда не брали кредитов и поэтому никогда их еще не возвращали — для банка вы темная лошадка . Хороших баллов за свою честность и порядочность можно не ждать. В то же время при наличии одного или нескольких уже взятых и возвращенных потребительских кредитов или кредитов на автомобиль тот факт, что заемщик не планирует убегать с деньгами будет работать на положительное решение по ипотеке.
Иногда бывает не лишним за год-полтора взять какой-нибудь некрупный кредит и вовремя точно по графику его вернуть . Шансов получить отказ будет меньше .
Имеющиеся кредиты и кредитные карты (даже если по ним нет долга — принимается во внимание кредитный лимит! ) — не помеха для того, чтобы получить ссуду на жилье. Но только в том случае, если общая сумма выплат по всем задолженностям не превысит определенных пределов, установленных внутренними представлениями банкиров. У них должно быть четкое понимание — как вы со всем этим будете жить. Ссылки на госдолг США никого не вдохновят. При превышении пределов скорее всего будет отказ.
Дети — это всегда в плюс. Но только не для тех, кто выдает деньги. И хотя всегда декларируется то, что для семей с детьми предоставляются лучшие условия, на самом деле эти условия — лишь попытка как-то простимулировать банкиров иметь дела с семьями, в которых родители вынуждены содержать еще кого-то, кроме них, банкиров. Так как преимущество по закону всегда на стороне детей, банкиры будут относиться к своей ипотеке ревностно. И с удовольствием влепят отказ , который можно перебороть только высокими доходами и стабильной работой.
Хотя банкиры любят говорить, что они начали активно кредитовать заемщиков старше 60 лет, на самом деле негатив начинается уже после 50 . Несмотря на то, что пенсионный возраст для мужчин поднимают до 65 лет, было бы хорошо, если бы окончание выплат по ипотеке завершилось до достижения 60. В противном случае молодые конкуренты-соискатели будут всегда иметь преимущество а вы получите отказ.
Индивидуальные предприниматели, даже если это обычные граждане, всегда воспринимаются как работающий бизнес. Со всеми рисками, с которыми не хотя связываться банкиры. Даже если убедить, что рисков минимум (например, у вас собственная булочная , которая методично изо дня в день генерирует прибыль без каких-либо рисковых схем), все равно наличие ИП будет минусом. Нельзя сказать, что из-за него вы получите отказ. Но баллов в своем личном деле этот факт снимет достаточное количество.
Не обязательно быть уголовником. Административные правонарушения, даже неоплаченные штрафы в большом количестве могут быть существенным негативом. Многие заемщики очень удивляются, когда, например, в Сбербанке им сначала одобряют ипотеку, а затем сообщают об отказе. Причина — служба безопасности банка работает параллельно и отправляет множество запросов в те базы и тем лицам, от которых, по закону, не имеет право получать информацию. Точнее сказать эти лица ее не должны разглашать. Как бы там ни было — итог — банкиры знают о каждом человеке гораздо больше, чем можно себе представить ( да, были попытки получить такую информацию и у меня! Но я всегда отказывался ).
В результате на каждого заемщика набирается серьезное досье — где, когда и в связи с чем он в чем-нибудь фигурировал. Даже обычные судебные тяжбы играют роль. Не буду утверждать, что они всегда негатив. В каждом конкретном случае все решается индивидуально. Но имеющиеся административные, а тем более уголовные, разбирательства точно сыграют во вред.
Хотя это не дело банкиров лезть в личные дела каждого претендента на ипотеку (впрочем, они честно могут попросить справку об отсутствии задолженности), наличие долга за коммунальные услуги — веский аргумент для отказа. И кроме того, что такое поведение может стать препятствием для выезда за границу, оно же может стать неожиданной причиной отказа выдать кредит на новую квартиру или дом.
Хотя кажется, что справка о доходах 2-НДФЛ — это документ, возникающий только из взаимоотношений работника и работодателя (один получает зарплату, другой ее платит), на самом деле у службы безопасности банка есть множество механизмов убедиться в том, что сведения, в ней отраженные, неверны. Не стоит просить своего бухгалтера рисовать в ней огромные суммы. Ипотека — слишком крупный и долгосрочный кредит, чтобы банкиры поленились их проверить.
Иногда бывает, что директора и владельцы бизнесов приносят в банк справки о доходах с огромными, не настоящими цифрами . Но это другая ситуация. Обычно, но не всегда, в этом случае имеет место предварительный сговор заемщика и банкиров, с целью выдать крупный кредит в обход действующих в банке правил.
Кроме налоговой инспекции, в которую платится НДФЛ с зарплат, существуют еще Пенсионный фонд и фонды социального страхования, в которые передаются сведения о персональных начислениях и суммах. Не стоит, также, сбрасывать со счетов тот факт, что подделка справок может быть пресечена по закону . Хотя для банкиров в этом нет никакой выгоды, поэтому обычно они такими пустяками не занимаются.
В случае ипотеки залогом выступает сам объект недвижимости: дом или квартира. Однако наличие другого имущества у заемщика всегда играет в плюс. А его отсутствие — в минус. Мало кто захочет отказаться от собственной квартиры и поэтому сможет продать что-нибудь, чтобы заплатить по долгам. Аналогично и с поручителями. Только в этом случае наличие у дохода у супруга тоже может сыграть положительную роль. Хотя супруг формально не поручитель , но его доход будет рассматриваться именно в таком ключе.
Главное — верить в себя и методично работать над тем, чтобы улучшать свой ипотечный рейтинг. Тогда причин для отказа выдать ипотеку больше не останется.
Иногда случается так, что люди имеют стабильную работу, морально готовы взять ипотеку, да и жизненная ситуация располагает к этому… Но из банка приходит отказ. В нашем материале подробно расскажем, почему банк не может не одобрить ипотеку, как узнать причину отказа, что предпринять, чтобы получить кредит, и какие банки дают ипотеку охотнее остальных.
Большой процент в причинах отказов по ипотеке занимает кредитная история. При рассмотрении заявки, банки проверяют кредитную историю за последние 5-7 лет. К этому показателю нужно отнестись достаточно серьезно. Финансовые организации очень остро реагируют даже на незначительные просрочки в 2-3 недели.
Проблемная кредитная история получается по разным причинам. К примеру, у клиента просрочка в 1 рубль, но уже два года. Смешная сумма, потребовавшая массы времени и сил, чтобы ипотеку всё-таки одобрили. Бывает, люди путаются в льготном периоде по кредитной карте. Это информация, которую нужно узнавать точно и подробно у сотрудника банка.
Если кредитная история испорчена, не нужно ставить на себе крест. Всякая ситуация рассматривается отдельно и для каждой есть способы решения.
Еще одним вариантом отрицательного решения банка могут быть исполнительные производства и неуплата налогов. Причем этот фактор намного важнее, чем кредитная история. Даже если все долги перед государством погашены, статус задолженности (то есть ее отсутствия) обновится минимум через месяц. И в этот период обращаться в кредитные организации точно не стоит.
Часто банки принимают отрицательные решения, если лимит по платежеспособности равен нулю. Пример: средний доход 60 000 в месяц, есть действующий потребительский (или авто) кредит с платежом в 20 000, плюс 2-3 кредитные карты с общим лимитом в 200 000 (расходы в месяц банк считает 10% от лимита, то есть 20 000). Итого 40 000 расходы, 20 000 остается на жизнь. Можно быть суперпремиум клиентом одного из банков, с идеальной кредитной историей, без долгов перед государством, но при подаче заявки на ипотеку с примерным платежом в 20 000 платежеспособность для банка будет равна нулю. В такой ситуации банки часто просят привлечь созаемщика с доходом, и, желательно, без финансовой нагрузки.
Это может произойти из-за сложностей с законом или судимости. Хотя и такие клиенты получают одобрение, если прошёл срок давности. Но есть и статьи, по которым нет срока давности: финансовые махинации и мошенничество. Подобный отказ может прийти даже не по человеку, а по организации-работодателю. Если у компании были сложности по налогам, то нужно менять место работы.
По требованиям банка супруги должны вместе участвовать в заявке на кредит. И если у одного из них что-то не так с кредитной историей или есть другие факторы, банк может попросить убрать его из заявки с заключением брачного договора, это нормальная практика.
Данные в анкете отличается от тех, которые предоставляются по телефону сотруднику банка (они звонят по заявкам и задают каверзные вопросы). Важно сохранять спокойствие при общении со специалистом, отвечать четко и точно, как указано в бланке при подаче заявки.
Заём, взятый после одобрения ипотеки, может стать причиной отклонения заявки. Все банки при согласовании документов по квартире и подготовке кредитного договора отправляют потенциальных заёмщиков на повторную маленькую проверку, и если в ходе её высветится новый кредит или иные обязательства, то придёт отказ. Поэтому если средств на первоначальный взнос не хватает, брать потребительский кредит следует только тогда, когда прошло полное согласование документов по квартире. Хотя лучше всего оформить заём на кого-то из родственников.
Банки крайне не любят пересматривать параметры принятого решения, особенно когда оно пересматривается несколько раз: уменьшение суммы, увеличение срока и т.д. Лучше сразу определится по сумме кредита или запросить максимальную, т.к. уменьшить всегда проще, и сроку, чтобы не нервировать сотрудников банка.
Если заёмщик не воспользовался одобрением в отведенный срок (не маленький, в среднем 90 дней), так банк решает повторно не одобрять ипотеку. Хотя за это время и факторы могли измениться, и причина негативного решения может быть одной из описанных выше. Такие отказы крайне редко, но случаются.
Критерии рассмотрения у каждой финансовой организации свои, и, если в одном банке пришел отказ, это совершенно не означает, что в других тоже откажут. На практике случались случаи трёх отказов подряд, и только на четвёртый одобрение было получено.
Скорее всего – никак. Банки не объясняют причины отрицательного решения клиентам, но иногда могут сообщать их партнёрам – агентствам недвижимости. Чаще всего для человека отказ банка так и остается загадкой.
- Дополнительно взятый потребительский кредит;
- Увольнение с работы в процессе оформления ипотеки;
- Просрочка по действующим обязательствам (не вовремя оплаченный кредит);
- Возбуждение уголовного дела, возникновение штрафов или долгов по налогам.
Поводом для отказа в рефинансировании может послужить ухудшившаяся кредитная история, изменение доходов или финансовой нагрузки. Особенно, если рефинансирование планируется в другом банке, у которого могут быть другие критерии и требования к потенциальным заёмщикам.
Логику принятия решений этой организации понять невозможно, но наиболее частых два:
- Экспертное решение андеррайтинга. Что за этим кроется, не ответят даже сами сотрудника банка. Просто человек, который называется андеррайтер, по каким-то только ему видимым причинам решил, что банк не может предоставить кредит именно по данной заявке.
- Лимит равен 0. Это значит, что у клиента нулевая платежеспособность, т.е. выплаты по ипотеке, по мнению банка, он не потянет (выше об этом написано подробно)
Это один из тех банков, которые не сообщают причины отказа, только если с кредитной историей что-то не так. По всем остальным моментам – просто отклонение заявки. Обычно ВТБ просит объяснительные и выписки из кредитной истории, тем самым давая шанс. И после этого вероятность получить положительный ответ достаточно высока.
Никакие. Более того, сейчас банки более тщательно стали смотреть клиентов. Т.к. резко вырос процент невозврата и просроченных платежей. В то же время, конечно, банки заинтересованы в выдачах. Одним из самых лояльных на данный момент является Банк Санкт-Петербург. По сложности работы и сервису лидирует Россельхозбанк. Положительных отзывов мало, хотя там хорошие условия по ставкам.
После получения отрицательного решение у всех банков есть мораторий на повторную заявку. Срок такого запрета – 2 месяца. И вовсе не обязательно, что после первого отказа последует второй. Пробовать нужно в любом случае.
Возможные причины отказа в ипотеке со стороны банка интересуют практически каждого потенциального заемщика, основная причина такого интереса – кредитные учреждения этих причин не раскрывают.
В отдельных случаях кредитный консультант подскажет клиенту, что лучше подать заявку, когда стаж работы будет побольше, или, что лучше увеличить первоначальный взнос, но если дело в не подтвердившихся данных, указанных в заявке на кредит, плохой кредитной истории или недостаточной платежеспособности – банк откажет молча.
Самое интересное, что иногда отказ бывает и совершенно необоснованным, поэтому искать истинные причины не одобрения заявки на ипотечный кредит стоит лишь тогда, когда отказ получен в двух-трех банках. Если клиент не проходит по условиям банка, то заявку у него даже не примут, а вот если заявка принята и по ней получен отказ, то здесь есть в чем разобраться.
Вашу заявку будет тщательно изучать и служба безопасности банка
От этого вида отказа в ипотеке не застрахован даже самый ответственный клиент. Для того чтобы заявка не была одобрена достаточно того, что сотрудник банка не смог дозвониться по указанным в анкете телефонам, чтобы пообщаться с самим клиентом и его работодателем. Звонков будет несколько, но если на контакт выйти так и не удастся, то с ипотекой ничего не выйдет. Поэтому очень важно при работе на производстве, например, сообщать специалисту банка время, когда можно будет дозвониться.
При звонке важно, чтобы данные, указанные в анкете были подтверждены. Если клиент врет, то достаточно нескольких перекрестных вопросов, чтобы запутаться в показаниях. Можно сказать, что клиент сам виноват в получении отказа, если предоставил неточные сведения о себе, завысил доход, напутал данные, касающиеся работодателя.
Даже не имея мошеннического умысла, можно таким не хитрым путем угодить в межбанковскую базу клиентов, предоставляющих ложную информацию о себе.
Кредитный специалист не подскажет то, какие вопросы будут задаваться при контактном звонке. Но клиенту стоит быть готовым к рассказу о том, зачем он берет ипотеку, откуда появился первоначальный взнос, кого планирует прописать, каков стаж в текущей сфере деятельности, какие должностные обязанности приходится выполнять.
Редко, но бывают ситуации, когда человек несколько лет работает на одном месте, получает достаточную для обслуживания ипотеки зарплату, но отказывают именно из-за работодателя.
Профессии бывают разные, не всем близка офисная работа. Если устройство компании работодателя таково, что офис зарегистрирован в одном месте, а работы ведутся, к примеру, по городу, то сотрудник службы безопасности (при решении выезда) откажет, если офис будет закрыт. Поэтому все особенности, которые могут повлиять на решение банка лучше указывать в разделе примечаний в анкете-заявлении на ипотеку, либо сообщать специалисту банка, это позволит избежать недоразумений.
В случае если банк посчитает работодателя неподходящим, сделать ничего будет нельзя, максимум – оценить ситуацию, не в этом ли причина отказа.
Косвенной причиной (одной из причин) отказа может быть и профессия. Так, например, инкассаторы, риелторы, удаленные агенты по продажам не самые желательные клиенты по ипотеке. Деятельность одних связана с риском, другие слишком зависят от бонусов от продаж и имеют нерегулярный доход, даже если последний год был финансово успешным, никто не гарантирует этого успеха в будущем при небольших изменениях экономической ситуации.
Другая причина (наиболее коварная) отказа в ипотеке — проблемы с кредитной историей
Кредитная история проверяется банками в любом случае. Заемщиков можно условно разделить на тех, кто знает о существовании проблем с выплатой кредитов и тех, кто не в курсе сложившейся ситуации. Для последних отказ в ипотеке будет неприятным сюрпризом. (см. можно ли проверить свою кредитную историю бесплатно? )
В отчете НБКИ отражаются данные обо всех действующих и погашенных кредитах и просрочках по ним, а также сведения о запросах в НБКИ. То есть, если клиент получил отказ уже в двух десятков банков, то отчет НБКИ покажет частые запросы за последний месяц, а это уже повод присмотреться к клиенту пристальнее.
Итак, если клиент знает, что в прошлом были проблемы с выплатой, уже прошло несколько лет, после этого были выплаченные без просрочек кредиты, то шансы на одобрение все равно есть. Очень много заемщиков допускают незначительные просрочки по кредитным картам, при этом, если платежная дисциплина по крупным потребительским кредитам не нарушалась, клиент считается добросовестным до тех пор, пока общее количество небольших просрочек не накопится до 30 дней. Именно тогда клиент перейдет в другую категорию заемщиков и с оформлением ипотеки могут быть сложности.
Если клиент не знает о наличии у него просрочек, а все банки отказывают в ипотеке, то стоит разобраться в причинах. Чаще всего загвоздка именно в пользовании кредитными картами, несущественная просрочка может числиться даже после того, как карта перестала действовать. Нередки и технические ошибки. Если причина в этом, то кредитную историю можно исправить, самостоятельно обратившись в бюро или к посредникам (услуга платная).
Стоит отметить, что таких бюро несколько: НБКИ, ОКБ, Эквифакс, поэтому иногда, чем самостоятельно искать данные о себе и разбираться в отчете, проще заплатить 300-500 рублей за консультацию посредника, это, как правило, кредитные брокеры. Данную услугу можно получить отдельно, не пользуясь полным сопровождением.
Полезная информация по кредитной истории:
Если выяснится, что в отчете содержится неверная информация, то ее можно оспорить, предоставив либо в банк, который подал неверные сведения, либо напрямую в бюро, заявление и подтверждающие документы (квитанции об оплате).
Наличие положительной кредитной истории довольно важный критерий для одобрения ипотеки. Распространенным ошибочным мнением является то, что чтобы увеличить шансы одобрения ипотеке нужно предварительно взять и выплатить небольшой кредит, чтобы сформировать имидж добросовестного заемщика.
В отдельных случаях это действительно работает, но в основном – это всего лишь способ навязать ненужный кредит человеку с хорошей платежеспособностью. Ни к чему, кроме дополнительных расходов это не приведет. Особенно, если кредит совсем небольшой, под высокий процент (чтобы не собирать лишних документов для формального кредита), обслуживался менее полугода и выдан банком вроде Хоум Кредита или Русского стандарта, которые подают сведения в свое бюро, и данные в НБКИ просто не отразятся.
Отдельно стоит отметить клиента, положительная кредитная история которого заключается в длительной выплате кредитов в 30-50 тысяч рублей, при платеже по потенциальному ипотечному кредиту в 50-60 тысяч рублей. У андеррайтера возникнет вопрос: как клиент будет выплачивать ипотеку, если с тем, чтобы собрать небольшую сумму, относительно кредита, возникают проблемы. Лучше полное отсутствие кредитной истории, чем небольшие сомнительные кредиты.
Положительно влияет на кредитную историю разумное использование кредитными картами с большим лимитом от крупных банков (это говорит о благонадежности заемщика), которые не должны быть в минусе на момент оформления заявки на ипотеку.
Доходы заемщика, решившего взять ипотеку — это, пожалуй, самое главное. Нет дохода — нет ипотеки
При оценке заемщика работа ведется сразу по нескольким фронтам: проверка предоставленных сведений, проверка кредитной истории, расчет платежеспособности. В анкете указываются доходы и расходы клиента, при этом учитываться будет лишь подтвержденный справками доход.
Об этом следует помнить тем, кто любит излишне откровенно указывать все свои расходы в заявке на ипотеку – стоит ограничиться минимумом. У всех кредитных учреждений разные методики оценки платежеспособности, но с большой вероятностью все указанные расходы будут вычтены из суммы подтвержденных расходов, помимо еще и прожиточного минимума на заемщика и иждивенцев.
К прочим причинам можно отнести ошибки в предоставленных документах, возраст и предполагаемое состояние здоровья заемщика (оценивается по заключению кредитного специалиста), задолженность по непогашенным штрафам не кредитного характера (алименты, ГИБДД, налоги), наличие судимости.
Решить проблему (помимо судимости – в этом случае шансов совсем мало, лишь только оформление ипотечного кредита на кого-то из родственников) можно, если знать ее причину. Сложность, как уже упоминалось выше, в том, что банк причину не уточняет. Большинство кредитных учреждений, если дело в какой-то незначительно исправимой детали, все же озвучат то, что потребуется для одобрения.