Еще год назад на рынке новостроек популярными были совместные ипотечные программы банков и застройщиков с субсидированной ставкой. Пик интереса к ним пришелся на 2016–2017 гг. Потребителям предлагалось оформить кредит под 6, 7, 8%, в то время как средняя рыночная ставка по ипотеке была 10–11,5% годовых. По каждому договору застройщик компенсировал банку недополученные проценты.
Год назад участники рынка прогнозировали, что рыночная ставка по ипотеке вот-вот дойдет до 8% годовых. Но, после того как ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 7,5% и ряд банков накинул от 0,3 до 1,5 процентного пункта к ипотеке, можно сказать, что рынок вернулся к показателям 2017 г. Средняя ставка по ипотеке приблизилась к 10%. Туманова предполагает, что в середине декабря может состояться повторное повышение ключевой ставки, в связи с чем ипотечные подрастут еще на 0,25–0,5%. В этих условиях застройщикам придется разрабатывать и внедрять новые стимулирующие программы, считают эксперты – и даже не исключают помощи государства.
Приймак ждет, что банки смогут предложить застройщикам комплексный продукт: проектное финансирование плюс розничное кредитование, с тем чтобы ставки можно было компенсировать и покупатели получали льготные условия кредита. Но, по мнению Щурихиной, программы могут стать менее выгодными для покупателей недвижимости: возможно, например, сокращение периода действия субсидированной ставки.
В России очень распространен миф о том, что самые большие проблемы с жильем у молодежи и именно молодым надо помогать. Причем большинство предложений сводятся к вопросу финансирования покупки жилья, игнорируя возможности арендного рынка.
Последнее предложение депутата от ЛДПР об оформлении ипотеки детям с 14 лет лишь тиражирует этот миф. Несмотря на курьезность предложения, оно принципиально не отличается от общего подхода к развитию ипотеки в стране.
Таким образом, предложение об оформлении ипотеки с 14 лет ложится на подготовленную почву и может быть воспринято с энтузиазмом многими семьями. Но, зацикливаясь на решении жилищной проблемы у молодых, мы не замечаем, как гипертрофируем наш рынок, не решая реальных потребностей миллионов людей.
Во-первых, утверждение, о том, что покупка квартир — единственный верный вариант решения жилищного вопроса, спорно. Особенно для молодежи. Этот однобокий тезис привел к тому, что мы создали однобокий рынок.
Молодежь — самая мобильная группа населения. Молодые люди спокойно относятся к переезду из одного города в другой, не видят проблем в перемене района проживания в родном городе. Чем старше человек, тем он более ограничен в своем выборе места работы и места жительства. Но мы упорно стараемся привязать молодых к конкретной квартире как можно раньше.
Низкая мобильность — проблема для экономики в целом и рынка жилья в частности. Мы слишком редко меняем место жительства, особенно в старшем возрасте. Это происходит по разным причинам, в том числе и из-за отсутствия такого опыта в молодости. Низкая мобильность ограничивает переоценку качества отдельных территорий, создает барьеры на пути формирования справедливого уровня цен в отдельных городах и районах.
По данным Росстата, пик миграционной активности населения приходится на возраст 20–29 лет. Наиболее быстро этот опыт приобретается в возрасте 15–24 лет, когда люди совершают первое самостоятельное переселение, в том числе для получения образования. После 45 лет доля лиц, имевших опыт миграции, существенно падает.
Молодость — в первую очередь свобода. Чего действительно в последние годы не хватало молодым — это нормального арендного рынка жилья. Несмотря на то что сейчас на рынке уже нет острого дефицита квартир, данный сегмент по-прежнему не сформирован, находится в серой зоне и имеет недостаточно качественного предложения по разумным ценам. Вот где простор для законодательных инициатив!
Поэтому, на мой взгляд, главная жилищная проблема в стране совсем не в обеспечении молодых низкими ипотечными ставками. Жилищная политика и корректировка законодательной базы должна начинаться с выявления проблематики. И если копнем глубже, то увидим реальные потребности не только у молодых.
К примеру, мы часто говорим о необходимости повышения средней обеспеченности жильем, не до конца понимая, какие проблемы кроются за этими цифрами в 20–25–30 кв. м на человека. И если мы начнем разбираться, увидим, что в домохозяйствах, состоящих из одного человека, средний размер общей площади жилого помещения на человека составляет 40 кв. м, в домохозяйствах из двух человек — 24 кв. м, из трех — 17 кв. м, из четырех — 14 кв. м, из пяти и более человек — 12 кв. м. Это данные Росстата по переписи 2010 года.
Конечно, частично проблемы домохозяйств из четырех-пяти человек связаны со взрослыми детьми, которые проживают с родителями. Но в большей степени этот вопрос касается семей с детьми дошкольного и школьного возраста. Чаще всего семьи с двумя-тремя детьми вынуждены жить в условиях компромисса долгие годы. И с точки зрения государства гораздо важнее дать этим семьям возможность для улучшения условий жизни, вместо того чтобы загонять в ипотеку выпускников школ и вузов.
На сегодняшний день участие граждан в долевом строительстве достаточно распространено и актуально. Действительно, цены на новостройки куда дешевле, нежели на готовое жильё.
На сегодняшний день участие граждан в долевом строительстве достаточно распространено и актуально. Действительно, цены на новостройки куда дешевле, нежели на готовое жильё. При этом нельзя обойти вниманием определенные риски, с которыми могут столкнуться дольщики. На момент заключения договора и на протяжении его действия невозможно точно сказать, когда дом будет построен и вообще будет ли построен. При этом, если дольщик берет ипотеку на долгострой, то квартира может приобрести заоблачные цены.
Все бы ничего, но очень часто застройщику просто-напросто нечем платить за строительство. Застройщик может дойти до банкротства. Дом не строится. Тем временем ипотека продолжается, и дольщик по сути платит за воздух.
Стоит ли продолжать выплачивать ипотеку, если застройщик банкрот? Отвечая на этот вопрос, отметим, что какой бы не была у вас ситуация, прекратить платить ипотеку нельзя. По факту застройщик не участвует в ипотечном договоре, заключенном между Вами и банком. Банку абсолютно безразлично, чем вызвана Ваша неуплата по ипотеке.
Не стоит огорчаться! Безусловно, существуют альтернативные способы защиты прав дольщиков. При правильном подходе они, действительно, работают! При этом дольщикам следует крайне осторожно действовать в данной ситуации: соблюдать закон, сроки и иные условия. Сама по себе процедура банкротства сложна и проблематична.
Обращение к специалистам по банкротству застройщиков упростит процесс восстановления Ваших прав.
О том, как вернуть свои деньги при банкротстве застройщика Вы можете почитать, перейдя в раздел Банкротство застройщика: как не остаться с носом