Почему в россии такая дорогая ипотека в

Банки говорят, что дорогая ипотека хоть как-то защищает их интересы: мол, русские бедные, по кредитам не платят, а тут гарантия.

Но это противоречит статистике: только 6% россиян не платят по ипотеке. Тогда почему так дорого?

Люди привыкли. Привыкли к дорогим кредитам, мошенничеству банков и жизни впроголодь. Мы верим, что заслужили такую систему, хотя на самом деле россияне платежеспособны. Да, наша кредитная нагрузка бьет рекорды, но рекорды записаны в МФО безграмотными шопоголиками. По ипотеке люди платят исправно.

Вообще-то в России можно взять ипотеку под 5-7% годовых. Для этого аж два способа!

Жилищный кооператив

Никогда не думали о том, где чиновники покупают столько квартир? Их интересы обслуживают жилищные кооперативы. Они дают ипотеку по европейской ставке с минимальным набором документов. Но мы не занимаемся рекламой: вам придется искать кооператив самостоятельно.

Корпоративная ипотека

Офисные работники иногда берут ипотеку у собственной компании. Заключается договор: компания дает квартиру под 5-10% годовых, а менеджер Петр Петрович работает в компании 10 лет. В противном случае квартиру компания забирает.

Корпоративное кредитование — плюшка для избранных, но все-таки спросите у босса: вдруг он согласится дать вам такую возможность.

Если альтернативы выше вас не устраивают, есть последнее средство. Копить! Только не надо морщиться: на хлеб-воду мы вас не посадим. У нас есть кое-что получше: магия сложных процентов и оптимизация расходов. Вот смотрите, что это нам дает…

  1. Петр Петрович откладывает 20 тысяч ежемесячно (как будто ипотеку платит);
  2. Первые 60 тысяч ушли в кредитный кооператив на сберегательный счет (12% годовых);
  3. Он держит счет до конца года (9 месяцев), докладывая по 20 тысяч ежемесячно;
  4. За год сложился капитал 243 981 рублей (13 981 рублей процентами).

А это уже разговор! Теперь распределяем деньги так: 10% в акции (надежных компаний), 45% в облигации (не ОФЗ!), 45% в паевые и индексные фонды. Общая доходность портфеля от 25% годовых.

И Петр Петрович продолжает откладывать 20 тысяч в месяц, он перечисляет их на брокерский счет. Ежемесячные выплаты по купонам и дивидендам тоже возвращаются в портфель.

За три года вложенные 943,9 тыс. рублей принесли 572 тыс. рублей процентами

Через три года, благодаря инфляции, этого хватит только на долевое владение. И тут две альтернативы: купить коммуналку и перепродать (не для ленивых) или копить дальше (для ленивых). Тут мы платим финансовому консультанту, он делает нам портфель на 30% годовых, и Петр Петрович покупает квартиру своей мечты (за +2 года).

А теперь посмотрим, что нам даст за тот же срок ипотека… Берем усредненный тариф: 3 миллиона, 12% годовых, как будто без комиссий.

У брокера комиссия, плюс налоги, так что инвестиции — это невыгодно.

Просто оформляется ИИС и налоговый вычет: до 5 млн. рублей это выгодно. Брокеры берут немного, как и фонды: около 1% от вашего капитала. И помните, что в ипотеке тоже есть комиссии…

Инвестиции — это сложно и дорого.

Вся морока займет час в неделю, а сохранность капитала гарантирует выбор инструментов. Если вы не будете покупать акций на полмиллиона, все с вашими деньгами будет в порядке. Фонды застрахованы, брокеры тоже.

Пост из рубрики Блоги и Мнения, содержит субъективную точку зрения автора: как поделиться своим мнением

В правительстве вновь заговорили о снижении процентов по ипотеке. Бюрократы снова сулят ипотечно-молочные реки с жилищно-кисельными берегами и делают вид, будто не знают, что люди давно не обращают внимания на их статусное пустозвонство.

Читайте также:  Как получить 13 процентов от ипотечного кредита

Минэкономразвития опубликовало законопроект, по которому ипотечному заемщику будет предписано страховать за свой счет не менее 10% стоимости ипотечного жилищного кредита (ИЖК). Смысл инициативы прост: если после взыскания залога долг полностью погасить не удастся (например, цены упадут или продадут впопыхах), банкиры будут обращаться не к должнику, а в страховую компанию. По мнению чиновников, эта мера позволит через два года увеличить базу потенциальных заемщиков в 3–4,5 раза, а проценты по ипотеке снизить до 8,6% годовых.

Кстати, ни в одном из медведевских предсказаний не указывалась валюта кредита: то ли рубли, то ли доллары. А может, юани.

Как бы там ни было, но ставки по ИЖК подчиняться не хотят: по итогам 2010 г. средневзвешенная ставка по рублевым ИЖК, выданным в течение года, составила 13,3%, 2012 г. — 12,3%, на 1 июня 2013 г. — 12,8% годовых. По валюте история немногим слаще: 2010 г. — 11,2%, 2012 г. — 9,9%, на 1 июня 2013 г. — 10,1% годовых.

Сначала об инфляции. Если по рублевым ИЖК данное объяснение хоть как-то прокатывает, хотя маржа в 5,7% сверх уровня инфляции (6,6% по итогам прошлого года) все равно запредельная, то по валютным — извините. Например, в США (львиная доля валютных ИЖК выдается в России в долларах) инфляция в 2012 г. была 2,0%, а 15-летние ИЖК в июне этого года выдавались в среднем под 3,3–3,6% годовых. И это притом что ипотечные риски за океаном не в пример круче наших (ипотечный пузырь в Америке в самом соку).

О рисках. Сначала про Америку, и не про минимальные требования тамошних банков к заемщикам или ежемесячное рефинансирование (замещение выданных средств) ФРС на $85,0 млрд, а про просрочку. В США, где, повторюсь, риски выше, по итогам 2012 г. доля просроченных ИЖК превышала 22,3% (по кредитам с плавающими ставками), в России — всего 1,5% по ИЖК в рублях и 11,4% по ИЖК в валюте. Удивительное дело — в Штатах просроченных кредитов на порядок больше, а ставки в четыре раза меньше.

Теперь про страховку. В той же Америке с 1934 г. функционирует государственный ипотечный страховщик — Федеральная жилищная администрация (ФЖА), страхующая ИЖК с минимальным первоначальным взносом (плюс-минус 3%). ФЖА контролируется государством, потому никакой банковско-страховой отсебятины не может быть в принципе. Иное дело у нас: какую плату за страховку назначат банкир со страховщиком, такая и будет.

Наконец, о рефинансировании. Пожалуй, единственным способом удешевления ипотечной платы является резкое снижение цены рефинансирования, составившей у того же АИЖК в I квартале этого года — вы удивитесь — 11,4% годовых в рублях (средневзвешенная ставка по ИЖК, напомню, — 12,8%).

Как это сделать? Самое простое — задействовать ресурсы Фонда национального благосостояния. Инфраструктура, газопроводы, чемпионат мира — это хорошо, но ради чего правительство изгаляется, когда людям жить негде? И не считаете ли вы, что вкладывать народные деньги в прожекты коммерческих компаний (пусть и с госучастием), функционирующих ради дивидендов не только государства, но и кучки частников, мягко говоря, непорядочно?

Правительству нужно признать — на российском рынке недвижимости сформировался пузырь. Только не ипотечный, связанный с ИЖК, а жилищный, основанный на спекулятивном росте цен. По данным Росстата, в январе-марте этого года средняя стоимость строительства квадрата общей площади жилых домов в Москве составила всего 29 тыс. рублей. Дешевле, чем в Смоленской (35 тыс.), Тверской (39 тыс.) или Ярославской (40 тыс.) областях. В то же время средняя цена новостроек эконом-класса на московском рынке по итогам I квартала превысила 114 тыс. рублей, что в 4 раза больше себестоимости строительства. Если это не пузырь, то что (про коррупцию в данном случае умолчим)?

Читайте также:  Ссудный счет в банке по кредиту ипотека что это такое

Советовать правительству — все равно что кричать глухому. Правительство у нас, к сожалению, не только глухо, но и слепо, что, конечно же, не значит, будто выходов из ипотечно-жилищного тупика не найти. Вот некоторые, в том числе из зарубежного опыта.

2. Нормативное регулирование первоначального взноса. Как в Южной Корее, где многократно менялся не только его размер, но и соотношение между суммой долга и дохода заемщика. Покупка жилья в кредит в престижных районах ограничивается повышенным первоначальным взносом, а также долей регулярных выплат по кредиту в совокупных доходах семьи заемщика. Нужно ли добавлять, что ставки по ипотеке жилья премиум- и бизнес-класса оказывают огромное влияние на жилищную конъюнктуру в целом?

3. Обязательный минимальный взнос. Альтернативой правительственного предложения о страховании части ипотечного кредита, увеличивающего и без того немалые расходы заемщика, может стать внедрение законодательно определенного минимального взноса. Как в Швейцарии, где нижний порог взноса определен в 10%.

Здесь же — повышенный первоначальный взнос (до 50%) для тех, кто уже владеет недвижимостью. Как в Израиле, где проблема жилищного пузыря стоит не менее остро, чем в России.

4. Специальный налог с продаж для граждан и компаний, владеющих двумя и более объектами жилой недвижимости. На свободу приобретения никто не покушается, но если вдруг стало туго с деньгами — отдай не греши четверть (половину) в казну. Или думай, прежде чем вложиться.

5. Дополнительный налог на жилую недвижимость для иностранных покупателей. Как в Гонконге, где рост цен на недвижимость измеряется двузначными числами. У нас по привычке думают, что мы самые хитрые и сможем обойти ограничения, оформив пентхаус, скажем, на офшор. Что ж, милости просим, тем более что региональные и местные бюджеты, а именно туда поступают деньги от налога на имущество, крайне нуждаются в средствах.

В общем, все можно подкрутить-подправить, если, конечно, у вас в доме имеется правительство, а не цирк с конями.

Число ипотечных программ неизменно растет, при этом их условия практически не отличаются. Банки предъявляют схожие требования к заемщикам, устанавливают аналогичные правила подтверждения доходов, размер первоначального взноса. Почему же покупатель новостройки выбирает ипотечную программу того, а не иного банка?

1. Репутация банка

2. Банковская карта

Кроме того, большое значение имеет, зарплатной картой какого банка пользуется клиент, поскольку обычно своим клиентам банки предлагают более выгодные условия кредитования.

3. Спецакции

Важную роль играют специальные акции банков. Давно известно, что как только ведущие игроки ипотечного рынка запускают специальные программы, сразу происходит скачок сделок.

4. Ранняя аккредитация

Желая максимально сэкономить, ипотечный покупатель нередко выбирает новостройку на начальных стадиях строительства. В таком случае выбор ипотечных программ весьма ограничен, поскольку далеко не все банки предоставляют аккредитацию объектам на ранних стадиях строительства. Ипотечный покупатель может остановить свой выбор на не самом крупном и известном, но наиболее лояльном в плане аккредитации банке.

Читайте также:  Что происходит с ипотекой при банкротстве банка

5. Месторасположение банка

Если отделение банка расположено неподалеку от новостройки, число заключенных с его помощью ипотечных сделок повышается. Точно так же увеличивается количество ипотечных сделок, если на объекте дежурит представитель банка. Клиенту удобно на месте обсудить детали ипотеки с профессионалом, и менять банк, как правило, он уже не станет.

6. Форма реализации новостройки

От того, каким образом реализуется новостройка, будет зависеть выбор ипотечной программы. Чем более юридически прозрачна форма реализации новостройки (договор долевого участия), тем больше банков предлагают свои услуги, и наоборот — чем менее прозрачна (жилищно-строительный кооператив, предварительный договор купли продажи), тем меньше ипотечных программ, из которых покупатель может выбирать.

7. Простота оформления ипотеки

Данный критерий в меньшей степени влияет на выбор покупателя, поскольку процедура оформления ипотечной сделки в большинстве банков примерно одинакова.

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

По данным на начало июля в России в этом году выдали более 660 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,3 трлн руб. В каких регионах целевые займы на покупку жилья пользуются спросом, а в каких нет, где самые выгодные ставки, какой срок кредитования в нашей стране самый популярный – на эти вопросы ответим в аналитической статье.

Средняя ставка по стране – 9,62%.

Что касается срока, то в среднем россияне берут жилищный заём на 16 лет. Самый длительный средневзвешенный период кредитования – в Дагестане, это 213 месяцев или примерно 17 с половиной лет.

В этом году выдали 166 тыс. ипотечных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. Общий объём составил 382,7 млрд руб. Средние сроки кредитования и ставки по таким продуктам чуть выше – 195 месяцев и 9,46%.

За это же время в прошлом году было выдано всего 127 тыс. кредитов, а в позапрошлом – 141 тыс. Это свидетельствует о том, что россияне стали чаще брать ипотеку на недостроенную недвижимость.

В 2018 году заёмщики погасили досрочно жилищные кредиты на общую сумму 255 млрд руб., 20 млрд из них приходятся на кредиты, выданные в этом же году. Самый большой объём займов, выплаченных раньше срока, приходится на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Тюменскую область и Краснодарский край.

Если говорить о рефинансировании, то популярностью в России оно не пользуется. Общий объем кредитов, переведённых в другие финансовые организации, составил с начала года 11,4 млрд руб. Чаще всего рефинансируются жители Москвы, Приморского края, Новосибирской области, Санкт-Петербурга и Татарстана.

По данным Банка России больше всего оформленных ипотечных займов приходится на следующие регионы и города федерального значения:

  • Москва с 38,9 тыс. ипотек;
  • Московская область – 36,2 тыс.;
  • Санкт–Петербург – 32,4 тыс.;
  • Тюменская область – 29 тыс.;
  • Татарстан – 25 тыс.;
  • Свердловская область – 23 тыс.;
  • Башкортостан – 24 тыс.

Отстают по темпам кредитования Ингушетия, Чукотка, Алтай, Чечня, Ненецкий АО, Севастополь. Например, в Ингушетии с начала года выдали всего 57 ипотечных займов.

Перечислим регионы с самыми низкими процентами по ипотечным жилищным кредитам. Безоговорочно лидирует Ненецкий АО, где средняя ставка по ипотеке – 6,69% годовых. Также в топе Архангельская область с 9,42%, Республика Тыва с 9,51%, Кемеровская область с 9,52%. Самые высокие ставки: в Севастополе – 10,31%, Крыму – 10,25%, Чечне и Адыгее – 9,78%.

Adblock
detector