Вот вы выбрали застройщика и звоните в офис продаж.
Если менеджер назвал вам по телефону определенную стоимость квартиры, это еще не значит, что вы должны ее заплатить. С застройщиком можно и нужно договариваться. В этой статье расскажем, как сэкономить на квартире тысяч эдак четыреста.
У большинства застройщиков ценообразованием занимаются продажники, а не экономисты. Если бы занимались экономисты, они бы делали всё по науке: рассчитывали экономику, кэшфлоу, РОИ и прочие сложные штуки. Но продажники лучше знают покупателей, поэтому, если квартира продается плохо, они могут опустить цену.
На сайте застройщика Вика присмотрела квартиру за 5 млн рублей. Вика позвонила в офис продаж и уточнила, есть ли такие же, но дешевле. Оказалось, что есть, но не на 15-м, а на 2-м этаже: вид похуже, но и цена ниже. Вика купила квартиру за 4,7 млн, а 300 тысяч отложила на ремонт.
Продажники в компаниях-застройщиках думают, что некоторые свойства квартир для покупателей являются недостатками. На такие квартиры экономисты бы не снизили цены, а продажники — могут.
Юра планировал купить квартиру площадью 36 кв. м за 6 млн рублей. Менеджер застройщика предложил угловую на 8-м этаже за 6,1 млн. Юра поинтересовался, есть ли в этом доме квартиры аналогичной площади, но дешевле. У застройщика нашлась более дешевая квартира на том же этаже. Да, не угловая, а в середине лестничной площадки — ближе к лифту. Поэтому не за 6,1 млн, а за 5,97 — на 130 тысяч дешевле. Юра купил квартиру ближе к лифту за 5,97 млн, за 30 тысяч установил шумоизолирующую входную дверь, сэкономил 100 тысяч.
| Свойство | Недостаток | Преимущество |
|---|---|---|
| Квартира у лифта | Более шумно | Меньше нести тяжести от лифта |
| Первый этаж | Нет вида, бывает сыро | Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля |
| Последний этаж | Может течь крыша | Лучше вид, меньше шума |
| 13-й этаж | Несчастливое число | Для несуеверных — обычное число |
| Окна во двор | Хуже вид | Удобнее присматривать за детьми |
| Окна на улицу | Шум, пыль | Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной |
Некоторые программисты делают сайты застройщиков так, чтобы он показывал самые дорогие квартиры из стояка. При одинаковой планировке вы сначала увидите более дорогую квартиру. Чтобы достать подешевле, нужно покопаться.
Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, или на нижних, или на 13-м, возле лифта, с окнами во двор. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках.
Когда выбираете квартиру, понаблюдайте за рекламой вашего застройщика. Если у него неудобный сайт и дурацкая реклама, его маркетологи плохо работают. Значит, они будут придумывать скидочные программы, так как не способны на интересный рекламный ход.
В общем случае много скидок весной, потому что застройщики больше всего тратят на стройку летом, значит, нуждаются в деньгах заранее. На Урале и в Сибири скидки часто бывают и летом: люди уезжают из городов на дачи и в отпуск, продажи у застройщиков падают. Чтобы хоть как-то привлечь клиентов, застройщики снижают цены. В Москве такое бывает реже: спрос от сезона зависит меньше. Но в Москве и цены, извините меня…
Прошлым летом Олег покупал двушку в Новосибирске за 4,5 млн. Менеджер по продажам рассказал (сам), что с 15 июня по 31 июля на двухкомнатные квартиры начнется скидка 10%. Олег сторговался еще на 50 тысяч и купил двухкомнатную за 4 млн. На сэкономленные деньги купил доллары, красавчик.
Попробуйте подгадать, чтобы заключение сделки попало на конец месяца, квартала или года. Менеджеры застройщика должны выполнять планы продаж, и, когда они не выполняются, продажники начинают нервничать.
Обычно самый немилосердный план в декабре, поэтому продажников проще уломать на скидку. Даже если у застройщика этой скидки нет, ее можно попросить просто так, ни с чего. Помните, что ваша квартира в конце декабря может решить судьбу всего отдела — выплатят им премии или нет.
Если вы уверены в застройщике и готовы взять квартиру на этапе котлована, разузнайте о дате старта строительства и выхватите квартиру из промо-пула. Некоторые застройщики перед стартом продаж составляют промо-пул квартир, на которые предлагают цену со скидкой. Договоритесь с застройщиком, что вы будете покупать такую квартиру. Вам останется дождаться, когда застройщик получит разрешение на строительство, чтобы можно было сразу регистрировать сделку по выгодной цене.
Без разрешения на строительство застройщик не имеет права продавать квартиры
Следите за рекламными акциями застройщика. Подгадайте, чтобы заключение сделки попало на начало строительства, конец месяца или года. Так у вас больше шансов на скидку.
Тинькофф Банк договорился с другими банками, чтобы вы сэкономили 1% от ипотечной ставки. Заполнить заявку
Если у вас ипотека или предоплата, можно получить скидку до 5 тысяч рублей на каждый квадратный метр квартиры. Застройщикам выгоднее получать деньги сразу, чем ждать полгода или год, пока вы рассчитаетесь по рассрочке. Благодаря этому они становятся уступчивее и дают скидку. Это работает, даже если у вас ипотека: банк платит застройщику сразу.
Тимур нашёл квартиру за 5,5 млн, но рассчитаться сразу не мог: 1,2 млн у него лежало на обычном счёте, а 4,3 — на срочном. Снять деньги без потери процентов можно было только спустя полгода. Тимур взял ипотеку с досрочным погашением и договорился с застройщиком о скидке в 160 тысяч. Этих денег Тимуру хватит, чтобы перекрыть переплату по ипотеке и купить кухню.
Если покупаете квартиру в рассрочку, узнайте у менеджера, каков максимальный срок. Если сможете выплатить стоимость квартиры быстрее, предложите это менеджеру и узнайте, какая скидка будет в этом случае. Договоритесь указать график платежей в договоре долевого участия.
Найдите в интернете информацию о прямых конкурентах вашего застройщика и посмотрите цены у них. Менеджеры застройщика часто узнают у клиентов, какие еще варианты те рассматривают и почему. Если у кого-то из конкурентов вашего застройщика аналогичные квартиры чуть дешевле, используйте цену как аргумент для торга.
Директор согласился сделать Юле скидку в 110 тысяч на квартиру и 50 — на парковочное место. Юля и так планировала покупать парковку, поэтому согласилась. Cэкономленные деньги потратит на учёбу.
Дополнительную скидку менеджер вам не может дать, а директор по продажам — может. Используйте прием, о котором писал Илья: обсудите дополнительную скидку с руководителем менеджера. Просто попросите о скидке и дайте ему любую причину для этого.
Чем быстрее застройщик получает от вас деньги и чем их больше, тем ему выгоднее. Используйте это, чтобы получить дополнительную скидку.
Аккредитация банком застройщика для ипотечного кредитования его объектов и в большей степени партнерство в рамках совместных промоакций предполагают весомую взаимную выгоду. Однако при согласовании условий банк часто находится в привилегированном положении.
Вообще, банки устанавливают более привлекательные условия по ипотеке для объектов тех застройщиков, которые в банке получают кредиты на возводимый объект (иногда устанавливаются рамки, например, чтобы не менее 60% от кредитных средств по данному объекту было предоставлено данным банком), — могут быть снижены по сравнению со стандартными процентные ставки и величина первого взноса.
При подобных промоакциях предполагается, что увеличение объема продаж для обоих партнеров компенсирует издержки на предоставление льгот.
Плюсы и минусы покупки новостройки в ипотеку.
У банка должны быть гарантии, что объект будет достроен. А ещё лучше, если объект будет достроен в срок. А значит, банки дают кредит не под всех застройщиков. У каждого банка свой список аккредитованных застройщиков. Как известно, банки всегда предъявляют определенные требования к жилью, когда дают на него ипотеку. Эти требования есть и на вторичном рынке жилья. Аккредитованные застройщики банка.
Какому застройщику дают аккредитацию? Что такое аккредитация. Покупатель обращается за кредитом в банк. Банки соглашаются дать кредит в том случае, если застройщик прошел аккредитацию в их банке. Банк проверяет уставные документы, разрешение на строительство от администрации города и проектную документацию по жилищному комплексу застройщика. После полной проверки банк принимает решение об аккредитации. Если у застройщика неполный пакет документов по жилищному комплексу или нет разрешения на строительство, банк никогда не будет сотрудничать с таким застройщиком. В этом есть плюс для потребителя. 
Если на рынок вышла новая строительная компания и у нее мало сданных объектов, то банки не будут с ней работать. Аккредитация такого застройщика для банка – слишком большой риск, банки не любят рисковать. Отсутствие у застройщика аккредитации не означает, что он мошенник. Застройщик-новичок на рынке – это тёмная лошадка, и только время покажет, что он построит.
Чисто теоретически заёмщик может предложить банку свой объект строительства, но проводить процедуру аккредитацию ради одной квартиры банк не будет.
Вывод: покупателю приходится выбирать из тех объектов, которые есть в списке банка. Потребителю это не слишком удобно. Почему? Вы выбрали квартиру в определённом жилищном комплексе, она подходит вам по цене, срокам строительства, планировке, а этот ЖК не кредитуют. А в аккредитованном объекте, лучшие квартиры с хорошими планировками давно разобрали, либо остались дорогие 2-х, 3-х комнатные квартиры. В списке аккредитованных застройщиков, как правило, самые надежные, а значит самые дорогие застройщики.
Просмотр аккредитованных объектов Райффайзенбанка говорит о том, что нужных мне, как потенциальному потребителю, объектов нет. В списке есть объекты ЛенСпецСМУ, ЛСР, ЮИТ и прочих. Я ничего не имею против этих застройщиков. Они надёжны и хорошо зарекомендовали себя на рынке. Но! Эти застройщики строят, в основном, объекты комфорт-класса и цены там соответствующие. А как быть покупателю со средним достатком, которому по карману небольшая квартира-студия в жилищном комплексе эконом-класса?
Банки всегда к выбору объектов относятся скрупулёзно, сейчас они стали ещё более осторожны. Большую часть кредитов банки выдают на сделки, совершаемые на вторичном рынке.
Что идёт в залог?
Если у заёмщика нет собственного жилья, которое может стать залогом, то предметом залога становится договор между заёмщиком и застройщиком. Лучше всего, если застройщики работают по 214 ФЗ. Договор долевого участия (ДДУ) между застройщиков и покупателем – самый надёжный вид договора. Он регистрируется в УФРС. Регистрация защищает дольщика от двойных продаж, гарантируя, что квартира 
продана только ему. Банки предпочитают сотрудничать с застройщиками, работающими по 214 ФЗ.
Банки не работают с застройщиками, которые работают по серым схемам, по договорам ЖСК. Разница между долевым строительством и жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) здесь. Банки не выдают кредиты под договор предварительной купли-продажи. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи покупателя с застройщиком заключается, если у застройщика собран не весь пакет документов на строительство, и он надеется в будущем его собрать и перейти на договор долевого участия.
Покупка новостройки на этапе котлована.
Ни для кого не секрет, что выгоднее всего покупать квартиру на этапе котлована, когда цены объектов минимальны. Если на этапе открытия продаж студия стоит 1800 тыс. рублей, то на этапе 70% готовности объекта она может стоить в полтора раза дороже. Покупать на этапе котлована выгодно покупателю с небольшим капиталом.
Сегодня покупку жилья на этапе котлована большинство банков не кредитует. Почти все банки дают ипотеку на объекты с 70% — 80% готовности. Некоторые банки начинают кредитовать объекты, у которых построены все этажи. У объекта 70% готовности цена почти как у готового.
К примеру , вы покупаете студию за 2600-3000 тыс. рублей. Это цена объекта без учёта процентов, а сколько нужно заплатить за проценты?
Если у застройщика из-за нехватки денег либо по другим причинам приостановлено строительство, это опасно для ипотечного заёмщика вдвойне. Кредит под залог квартиры, которую ещё не построили, это беззалоговый кредит. Окончание строительства может затянуться на несколько лет (такое уже бывало в Санкт-Петербурге), либо строительство вообще может прекратиться. Банк принимает на себя все эти риски, поэтому часто прописывает в договоре в случае форс-мажора мелким шрифтом досрочное(!) погашение задолженности. Квартиры ещё нет, а выплачивать кредит нужно, причем досрочно.
Вывод: При заключении договора с банком внимательно читайте договор, обязательно привлекая юриста, а также изучайте репутацию банка.
Покупка страховки. При выдаче кредита банки требуют страховку. Прежде чем получить кредит, заёмщики покупают страховку жизни и здоровья. Тариф в разных компаниях разный, во что обойдется покупка страховки можно узнать в страховых компаниях. Интересно, что страховые компании не страхуют риск срыва сроков строительства и введения в эксплуатацию. 
К примеру: Если студия на этапе котлована стоит 1900 тыс. руб., мы покупаем её на этапе 70% готовности за 2600 тыс. руб. К этому мы прибавим оплату кредита, страховки, получим сумму около 4 млн. рублей. Стоит ли игра свеч, если ещё учесть расходы на отделку и другие сопутствующие расходы? А если случится очередной кризис и обвал? Как следствие, поднимаются ставки по кредиту. Чем оборачивается ипотека на новостройку: постоянным переживанием, потерянными нервами. Потерянные нервы обходятся иногда очень дорого.
В отличие от первичного, на вторичном рынке заёмщик покупает готовую квартиру. При возможных денежных затруднениях, при повышении банком ставок по кредиту, он может сдать её в аренду и полностью либо частично «отбить» ипотеку. При кризисе экономики предпочтительнее, пожалуй, покупка вторичного жилья.
Если вы планируете покупать новостройку в кредит, не будет лишним проконсультироваться в банке, у юриста и у специалистов по недвижимости. Если вы решились взять ипотеку на новостройку, вы должны знать все риски, которые вас ожидают!
Читайте статью по этой тематике: Новостройка в рассрочку