Ипотечный договор весьма внушителен, и чтобы досконально с ним ознакомиться, придется потратить не менее получаса. Многие не утруждают себя внимательным прочтением, ведь и время поджимает, и сразу вникнуть во все детали не получается. Это главная ошибка большинства ипотечных заемщиков, поэтому после оформления займа могут выясниться подробности, о которых менеджер умолчал или забыл рассказать. На что обратить внимание при подписании кредитного договора в Сбербанке, расскажем в нашей статье.
Сама процедура подписания ипотечного договора не представляет сложности, нужно просто поставить на каждой странице документа свою подпись. После этого заветная квартира будет оформлена на заемщика. Многие считают, что Сбербанк отличается высокой надежностью и не позволит себе обманывать клиентов. Именно поэтому они даже не утруждаются прочтением ипотечного договора.
Конечно, откровенного обмана от банка ждать не стоит, потому как он дорожит своей репутацией, но проверить основные положения документа все же стоит. Иногда простая ошибка кредитного менеджера может обернуться серьезными неприятностями. На что обратить внимание при чтении договора?
- Номер документа и дата его подписания, эти реквизиты проставляются в самом начале.
- Далее следует информация о заемщике и созаемщиках (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные). Она дублируется в конце договора, в пункте с реквизитами сторон. Необходимо внимательно сверить соответствие всех данных со своими документами.
- Суммы кредита и первоначального взноса, процентная ставка.
- Информация об объекте недвижимости, его технические характеристики, местоположение. Должно быть прописано, что приобретаемая недвижимость не имеет обременений и принадлежит продавцу на законных основаниях.
- Стоимость квартиры по договору купли-продажи, доля участия кредитных средств и собственных денег заемщика.
Важно! Эта информация существенна, потому как при наличии ошибки может быть отказано в перечислении государственной субсидии (например, материнского капитала).
- Процедура расчета с продавцом. По стандартной схеме сначала оплачивается первый взнос, право собственности оформляется на заемщика (и членов его семьи), а затем переводятся кредитные средства. Может использоваться расчет через банковскую ячейку, тогда выдача ипотеки проходит еще до регистрации сделки в Росреестре, а деньги хранятся в ячейке до момента предоставления документов о переходе права собственности.
- Обременение покупаемой недвижимости в пользу банка. Обратите внимание на описание залогового объекта, здесь должны быть указаны его основные параметры и адрес местонахождения. Наложение обременения означает, что вы не сможете совершать никакие сделки с недвижимостью до момента полного расчета с кредитором.
- Право банка на реализацию заложенной собственности в случае отсутствия платежей по кредиту. Здесь указывается порядок погашения задолженности – сначала гасятся пени, затем проценты, и только после этого основной долг. Несмотря на то, что банк кредитует максимум 85% от стоимости жилья, вырученных денег может не хватить на погашение займа. Дело в том, что квартиры уходят с аукциона по заниженной цене, а заемщику нужно оплатить еще и проценты, которые в начале ипотечного срока составляют немалую сумму.
- Права и обязанности сторон (банка и заемщиков). Ипотечный клиент обязан вовремя вносить платежи по кредиту, информировать кредитора об изменении личных данных, указанных в договоре, страховать объект недвижимости и пр. Если эти требования не выполняются, банк вправе наложить штрафные санкции и даже потребовать одномоментного возврата долга. Крайние меры применяются достаточно редко и только при регулярном нарушении условий договора.
- Информация о досрочном погашении ипотеки.
При подписании кредитного договора нужно внимательно прочитать указанные выше пункты. Это основные положения документа, о которых должен знать любой ипотечный заемщик Сбербанка. Если в тексте допущена ошибка, вам могут отказать в перечислении средств маткапитала, налоговом вычете и пр. Не стоит полностью исключать возможность судебного разбирательства с банком, где подписанный кредитный договор является главным документом.
Обратите внимание на положение о штрафных санкциях, в договоре по ипотеке в Сбербанке. Здесь прописано, в каком размере и при каких обстоятельствах банк имеет право снимать с вас дополнительную плату. Если по факту штраф не соответствует условиям кредитного договора, нужно требовать возврата денег посредством написания претензии.
Обратите внимание! Штрафы полагаются не только за просроченные платежи, но и за отсутствие договора страхования, непредставление документов о регистрации права собственности, самовольное выделение долей и пр.
Уточните, каким образом закладная может быть передана сторонним организациям. Такая практика существует в Сбербанке и обычно не вызывает затруднений при снятии обременения, потому как банк передает задолженность в свои дочерние структуры. Однако если этот пункт вас смущает, следует обратиться за разъяснением к юристу или отказаться от кредитования.
Чтобы понимать порядок выплаты долга, страхования и другие важные детали, нужно получить необходимые сведения об условиях кредита еще до момента подписания договора. Как правило, мало кто решается отказаться от получения почти оформленного займа, ведь придется заново пройти процедуру одобрения, но уже в другом банке. Остается только согласиться на условия кредитора, которые не очень устраивают заемщиков.
Ипотечный договор в Сбербанке довольно большой и сложный для понимания.
При этом специалисты не позволяют заранее с ним ознакомиться, поэтому нужно тратить 30-40 минут для вдумчивого ознакомления с ним перед кредитным инспектором.
Изначально он кажется типовым и многие продолжают читать между строк, однако именно через несколько страниц начинаются наиболее важные пункты, которые нужно читать с предельной внимательностью.
Если же у вас нет времени и возможности прочитать все спокойно перед кредитным инспектором, прочитайте эту статью. Здесь вы узнаете о подводных камнях и ознакомитесь с образцом кредитного договора по ипотеке в Сбербанке.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Данным договором называется соглашение между заемщиком и банком на получение денежных средств для приобретения жилой недвижимости.
Кредитный договор по ипотеке Сбербанка составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами.
В нем содержится информация о кредиторе и заемщике, объекте недвижимости, права и обязанности сторон и многое другое.
Его составляют специалисты Сбербанка. Он носит типовой характер и одинаковый для всех заемщиков. Если вас не устроит какой-то конкретный пункт, то можете обратить на это внимание кредитного специалиста.
Если такое возможно, он передаст информацию юристам для пересмотра условий кредитования. Однако в большинстве случаев ваше обращение останется без ответа.
Согласно российскому законодательству, одной стороной соглашения с банком является кредитор, а другой заемщик. Однако заемщик также может привлечь до трех поручителей, которые также являются сторонами договора.
Тем не менее, основная ответственность по обеспечению займа лежит непосредственно на титульном заемщике. Также есть созаемщик. Это супруг или супруга заемщика. Созаемщиком становятся по умолчанию без предварительного согласия.
В типовом договоре ипотеки Сбербанка прописываются реквизиты сторон.
Для банка это действующие реквизиты, ИНН, наименование банка и номер отделения, а также имя кредитного специалиста и его подпись.
Сбербанк ставит на последней странице свою печать.
Заемщик, если он является юридическим лицом, тоже должен поставить свою печать и указать полные реквизиты организации.
Если ипотека оформляется на физическое лицо, то указываются ФИО, адрес, ИНН (если есть), контакты и подпись.
Моментом заключения договора называется момент его подписи. Подписанию кредитного договора по ипотеке в Сбербанке предшествуют сбор необходимых документов и поиск подходящего объекта недвижимости.
В самом верху стоят дата заключения и номер договора. Также написано место его заключения. Далее прописываются стороны с учетом созаемщика и поручителей.
Первый пункт ипотечного договора является предметом договора. Здесь подробно описывается, какая недвижимость и кем приобретается, за какую сумму и прописывается доля собственных средств. В этом пункте должны фигурировать площадь жилья, основание, на котором оно принадлежит заемщику, инвентаризационная стоимость объекта и общая его стоимость.
Во втором пункте прописываются гарантии. Так, здесь указывается, что приобретаемая недвижимость является в собственности продавца и не находится в обременении у третьих лиц.
Третий пункт подразумевает порядок передачи права собственности.
Он может меняться, в зависимости от способа покупки недвижимости.
Если применяется материнский капитал, то продавец должен переписать жилье на покупателя с наложением обременения до полного расчета.
Если федеральные деньги не участвуют в сделке в качестве первоначального взноса, то переход права собственности наступает после полного расчета с продавцом.
Однако деньги он может забрать только при предъявлении выписки из ЕГРП.
Следующий пункт подразумевает возможность отчуждения недвижимого имущества у клиента в случае неисполнения обязательств по договору. Этот пункт особо важен и на него стоит обратить внимание.
Стоит отметить, что при реализации залоговой квартиры сначала погашается неустойка, затем проценты и только потом основной долг. Если он не будет закрыт в результате реализации имущества, клиент обязан внести свои денежные средства.
В пятом пункте подробно описан порядок расчета между сторонами (покупатель и продавец). То есть этот пункт сообщает, когда продавец сможет получить свои деньги.
Далее идут права и обязанности сторон. Обратите внимание, что клиент обязан своевременно вносить ежемесячный платеж в установленном размере, сообщать об изменившихся персональных данных и оформлять страховку ежегодно в течение всего срока кредитования. В случае неисполнения обязательств налагаются штрафные санкции.
Более того, Сбербанк может потребовать досрочного погашения всей суммы задолженности при систематическом нарушении пунктов договора. Шестой пункт еще содержит информацию о возможности внесения денег в счет частичного или полного досрочного гашения.
В седьмом пункте (ответственность сторон) прописываются санкции при несоблюдении договора.
Именно здесь говорится о возможном досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.
Также тут прописываются санкции в случае невнесения денег в срок и непродления страховки.
Далее в договоре содержатся дополнительные условия при их наличии и информация, что все споры, не регламентированные договором, решаются в судебном порядке.
Нужно обратить особое внимание на пункты, которые касаются возможности досрочного гашения.
Оно предполагает невозможность досрочного погашения займа в течение определенного времени.Также здесь может содержаться информация о взимании комиссии, так как банк теряет деньги, когда вы гасите кредит досрочно.
Еще важная информация написана в штрафных санкциях. Иногда банк неправомочно взимает штрафы за действия, которые не прописаны в договоре. Например, в связи с тем, что деньги не были списаны в дату погашения, вам могут начислить штрафы.
При этом вы их обязаны будете оплатить.
Однако добивайтесь возврата оплаченных штрафов и исправления кредитной истории, прописывайте это в претензии к банку.
Большие проблемы возникают при погашении займа.
Иногда есть пункт о возможности перепродажи закладной сторонним организациям.
В этом случае вам будет сложно вернуть ее снять обременение с имущества. При наличии такого пункта требуйте его удаления или обращайтесь в другой банк.
Клиент не может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Такая привилегия есть только у банка при систематическом нарушении условий кредитования. Зато клиент может досрочно прекратить действие договора при полном расчете со Сбербанком ранее назначенного срока.
Если она является не полной. То вам выдается новый график гашения, где сумма планового платежа меньше. На каждое частичное досрочное гашение составляется новое дополнительное соглашение.
При полном досрочном гашении выдается справка об отсутствии долга и заполняется заявление на возврат закладной для снятия обременения с недвижимости.
Договор ипотеки со Сбербанком является всеобъемлющим и обоюдовыгодным для клиента и банка. Если полностью соблюдать его условия, то санкции применяться не будут. Однако случается, что ошибки возникают со стороны банка. Санкции для него не прописаны, поэтому вы обязаны будете простить возможные ошибки.
При требовании включить в пункт об ответственности сторон материальные санкции для Сбербанка вы получите отказ. Условия кредитования меняются очень сложно и происходит этот процесс довольно долго.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)
1. Заключение договоров.
В процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются основные договоры, ими являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки).
В некоторых случаях, как и при оформлении любого другого банковского кредита, может потребоваться договор поручительства третьих лиц, но количество поручителей увеличивается до 3–4 человек. Требования к поручителям те же: стабильный доход, позволяющий брать на себя такие обязательства, непенсионный возраст, желательно близкое родство поручителя и заемщика. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).
Стандартная форма договора допускает, что вы можете изменить в них какие-то пункты, с которыми не согласны. Однако на практике банк очень неохотно идет на уступки, и, скорее всего, вам будет отказано.
2. Порядок оформления бумаг.
Сначала подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). После этого оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, затем составляется закладная.
3. Оформление ипотечной сделки в банке.
В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.
4. Государственная регистрация.
Теперь договор купли-продажи и ипотеки квартиры проходит государственную регистрацию. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.
5. Нотариальное заверение ипотечного договора.
Этот процесс весьма непростой и, чтобы не заниматься лишней беготней и не сомневаться в законности сделки, необходимо разобраться во всех его аспектах. Главный вопрос: должен ли присутствовать при оформлении ипотечной сделки нотариус? Заверение ипотечного договора у нотариуса законодательством отменено. Но некоторые банки требуют этого. Если нотариус на сделке не присутствует, то для заключения ипотечного договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке. Далее, если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. Достаточно комично выглядит предмет разногласий: некоторые банки не считают необходимым договоры сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. А нотариус может отказаться заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. И, наконец, после отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ.