Покупка квартиры ипотека что делать после заключения договора

Многих заемщиков интересует, что делать после сделки по ипотеке. Как происходит процедура передачи денег, оформление жилья в собственность, погашение кредита, передача жилого объекта в залог кредитору.

Когда сделку курирует банк, он определяет основные этапы и вправе предъявить свои требования к процедуре оплаты и передачи залога. Стандартная схема выглядит так:

  • покупатель вносит первоначальный взнос, банковское учреждение резервирует деньги за жилье (сумму, необходимую по кредитному договору);
  • подписывается договор купли–продажи (ДКП), который вместе с ипотекой регистрируется в Росреестре или МФЦ;
  • продавец квартиры получает деньги – через банковскую ячейку или безналичным переводом (для этого он должен предъявить договор с отметкой о регистрации);
  • покупатель оформляет для банка закладную (она также регистрируется в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации).

Таким образом, покупатель не получает денег на руки – он только подписывает бумаги. В Росреестр тоже зачастую ходит не он, а представитель банка по доверенности. Важно понимать, что залог оформляется одновременно с приобретением квартиры. Закладная находится у кредитора до полного погашения займа.

Важно! Покупатель становится собственником жилья с момента государственной регистрации права собственности по договору купли–продажи. Вселяться в квартиру он может в день, согласованный с продавцом. Кредит – выплачивается со дня подписания ипотечного соглашения (согласно индивидуальному графику платежей).

Если продавец – частное лицо, у него возникает много вопросов. Как произойдет передача денег, быстро ли финансисты выплатят средства, в какой форме и так далее. Урегулировать такие вопросы обычно помогает опытный риэлтор.

Обратите внимание продавца, что для него нет риска при продаже квартиры с участием банка. Напротив, финансовое учреждение гарантирует прозрачность сделки и контроль за передачей денег. По закону, если в течение 10 дней после подписания договора купли–продажи, продающая сторона не получает оговоренной суммы, сделка автоматически признается недействительной.

Алгоритм действий заемщика следующий:

  • убедить продавца дать согласие на продажу в ипотеку;
  • арендовать банковскую ячейку или подключить сервис безопасных расчетов от Сбербанка;
  • подписать договор ДКП;
  • получить нотариально засвидетельствованное согласие супруги/супруга на передачу недвижимого имущества в залог;
  • оформить закладную.

Внимание! Как правило, продавец-частник требует аванс или некоторую сумму в качестве залога. Оставлять его или нет – решает покупатель. Если он передает свои личные деньги продавцу в качестве аванса, то должен позаботиться о расписке. Конечно, есть риск, что банк откажет в кредитовании (это может произойти на любом этапе), и покупатель потеряет залоговую сумму. К счастью, такие случаи – редкость.

Юридические лица лучше знают законы и охотнее сотрудничают с кредитующими организациями. Переживаний по поводу оплаты/неоплаты у них нет. Особенно если строительная компания входит в список аккредитованных.

Обратите внимание! Крупные финансовые учреждения всегда тщательно проверяют застройщика. Поэтому для покупателя риск сведен к минимуму. А для форс-мажорных ситуаций – предусмотрена процедура страхования. Кроме того, если выбрать квартиру от застройщика-партнера банка, можно сэкономить на процентах, избежать лишних затрат, бумажной волокиты и потерь времени на проверку объекта.

Итак, акт приемки подписан. Но правоустанавливающие документы еще не готовы (квартира пока не принадлежит заемщику). Что делать в таком случае? Подготовить пакет документов, чтобы можно было зарегистрировать право собственности на квадратные метры.

Понадобятся:

  • договор со строительной компанией;
  • акт приема–передачи;
  • закладная;
  • договор займа;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • разрешение от органов опеки (если в семье есть несовершеннолетние дети);
  • кадастровый паспорт;
  • копия разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (иногда).

Важно! Регистрацию можно провести самостоятельно, можно поручить ее застройщику или представителю банка.

Если МК служит первым взносом, заемщик обязан предоставить сертификат и справку из Пенсионного фонда о реальном остатке маткапитала. Сам капитал переводится кредитующей стороне уже после заключения сделки. Для этого заемщик обращается в ПФ с заявлением о переводе денег банковскому учреждению.

Обратите внимание! Если МК используется в качестве первоначального взноса, кредитор обычно ограничивает срок, в течение которого маткапитал должен поступить в его распоряжение. Но оперативность в этом вопросе больше выгодна заемщику. Ведь до перечисления МК банку должник оплачивает кредит в полном объеме.

Проведение сделки с участием банка более безопасно, чем покупка жилья на свой страх и риск. Правда, хлопот будет больше. Зато ипотечный менеджер даст пошаговое руководство к действию. Ведь порядок в таких случаях полностью определен.

Читайте также:  Ипотека на последнюю комнату в коммунальной квартире какой банк

После полного погашения взятых на себя обязательств следует снять обременение с квартиры. В таком случае необходимо обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной и получить документ обратно. На нем проставят отметки об отсутствии претензий к заемщику, печать и подпись должностного лица.

С этой закладной владелец квартиры обращается в Росреестр, снимает обременение и получает новую выписку из ЕГРН. Теперь он полновластный собственник своего жилья.

На этапе регистрации прав собственника в Росреестре бумажная волокита, связанная с приобретением жилья, для счастливого владельца не заканчивается. Это только начало длительного похода по инстанциям с целью переоформления многочисленных договоров на предоставление коммунальных и иных услуг.
Поэтом рекомендую отложить празднование новоселья на пару-тройку недель и заняться делами более насущными. В этой статье я расскажу о том, что нужно сделать в первую очередь при покупке квартиры, куда при этом обратиться и как происходит процедура переоформления коммунальных и иных услуг на себя.

Первым делом регистрируем право собственности на квартиру в Росреестре.
Для этого понадобится подписать с застройщиком акт приема-передачи и получить от него технический план на квартиру. Иногда технический план нужно оформлять самостоятельно (это зависит от договоренности с застройщиком). Заказать техплан можно в Кадастровой палате Росреестра или у кадастрового инженера.
С актом приема-передачи и техпланом нужно обратиться в Росреестр.
С момента получения акта-приема передачи, на имя нового собственника начисляются коммунальные платежи. Основанием служит п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ:

Управляющая организация (УО) является посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями (ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ). Ресурсоснабжающая организация выставляет УО счет за услуги. УО, в свою очередь, выставляет счет жильцам, получает от них деньги и передает организации, предоставляющей ресурс.
Как узнать новому собственнику в какую УО обратиться? Местный орган власти самостоятельно проводит конкурс на отбор управляющей организация. В течение 10 дней после его проведения лицам, получившим передаточный акт от застройщика, местным органом власти сообщается о его результатах – о том, какая УО выиграла конкурс и об условиях договора (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Лицевой счет – понятие, используемое в обиходе для платежного документа, выдаваемого УО собственнику. Он выдается на каждую квартиру и отражает информацию о внесении коммунальных услуг.
Чтобы его оформить, необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением, написанным в произвольной форме с просьбой об открытии счета на Ваше имя. К заявлению следует приложить паспорт и передаточный акт.

По правилам Постановления Правительства РФ № 442, физические лица, являющиеся потребителями электроэнергии, должны заключить договор с гарантирующим поставщиком или энергосбытом (п. 71 Постановления).
Договор не обязательно должен быть письменным и считается заключенным с момента начала использования электроэнергии. Наличие договорных отношений подтверждается соответствующими квитанциями. Сообщает информацию о пользователе электроэнергией в этом случае УО (пункты 72, 73 Постановления).
Чтобы заключить письменное соглашение на потребление, нужно обратиться к энергосбыту, обслуживающему зону, где находятся энергопринимающие устройства, с заявлением о желании заключить договор. Перечень необходимых документов можно посмотреть в п. 34 Постановления Правительства РФ № 442 (если всех документов нет, энергосбыт должен их собрать самостоятельно).

Если в новостройке предусмотрено использование газовых плит, то необходимо обратиться в горгаз для заключения соответствующего договора.
Если Вы собираетесь жить в помещении, не забудьте в нем прописаться. Для этого необходимо обратиться в орган регистрационного учета. Зарегистрировать по адресу нужно всех – и постоянных, и временных жильцов.
Домашние сети (и телефон, и интернет, и телевидение) зачастую предоставляются одним провайдером, который еще на этапе строительства подводит к дому необходимые провода. Узнайте у застройщика, кто является Вашим провайдером и отправляйтесь к нему заключать договор.
Если Вас оператор телефонной связи не устраивает, то Вы вправе выбрать любого другого. Порядок предоставления услуг телефонной связи регулируется пунктами 15-18, 57-59 Постановления Правительства РФ № 1342.
Кроме того, сейчас можно воспользоваться дополнительными услугами, такими как страхование квартиры, установка охранной сигнализации, доставка воды и т.д.

Обязанность по уплате коммунальных платежей возникает после оформления права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). То есть, после регистрации нового владельца в Росреестре.
Чтобы не получать платежки на имя старого хозяина, следует поскорее переоформить все документы на оплату на себя.

Читайте также:  Как взять ипотеку матери одиночки с одним ребенком

Поинтересуйтесь у соседей или бывшего собственника о наличии ТСЖ в Вашем доме. Это сообщество собственников, о котором обязан знать каждый жилец. Если ТСЖ не создавалось, поинтересуйтесь адресом управляющей организации.
Чтобы вступить в ТСЖ необходимо подать соответствующее заявление.
Если адрес УО Вам не подсказали, можно его узнать из приходящих платежных документов, в расчетно-кассовом центре или через специальные сервисы в интернете.
С управляющей организацией заключается договор.

Переоформлением лицевого счета занимается ТСЖ или УО. Для этого необходимо подать соответствующее заявление, паспорт и подтвердить права собственника.
Отказ в переоформлении лицевого счета по причине задолженности не является законным. Новый владелец не должен отвечать по долгам продавца. Исключение – сборы на проведение капитального ремонта.

Энергосбыт необходимо известить о смене собственника. Для этого следует обратиться в компанию, поставляющую электроэнергию в зону обслуживания, где находится Ваш дом.
Чтобы переоформить договор, необходимо взять с собой паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру и снять текущие показания счетчика. Если Вы уже начали платить по счету, возьмите с собой квитанцию.

Если имеются приборы на учет воды, необходимо переоформить счетчик на горячую и холодную воду на себя.
Для этого снимаются показания приборов. С паспортом, документами на квартиру и документами на счетчики (если есть) необходимо обратиться в водоканал.

Договор о газовом обслуживание необходимо заключать каждому собственнику квартиры, в которой есть внутриквартирное газовое оборудование (п. 17 Постановления Правительства РФ № 410). От имени собственника заключить договор может управляющая организации или ТСЖ. О наличии договора необходимо обязательно поинтересоваться у вышеуказанных лиц.
Если в квартире устанавливается дополнительное оборудование, в газовую компанию направляется заявка на заключение договора, где указывается перечень внутриквартирного оборудования (п. 18 Постановления № 410). Поручить заключение договора можно УО или ТСЖ.

Платить по старым квитанциям не нужно. Это проблема не Ваша, а управляющей организации. Вы являетесь плательщиком коммунальных платежей с момента регистрации права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).
Просто оформите на себя новый лицевой счет и платите по своим счетам. Взыскать задолженность с Вас УО не имеет права.
Если управляющая организация не желает открыть лицевой счет, обратитесь в суд. Суд в таких случаях становится на сторону нового собственника (например, решение по делу № 2-1837/12 Заволжского районного суда).

Если Вы обратились с просьбой об оформлении счета в единый расчетно-кассовый центр, там, скорее всего, потребуют, чтобы Вы расторгли договор с управляющей организацией.
Если отказывает в открытии счета УО, вспомните, точно ли Вы с ней подписывали договор на основании передаточного акта на жилье. В договоре должны быть прописаны обязанности УО по оформлению лицевых счетов. Если такой обязанности нет, созывается собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принимается решение об изменении условий договора. На основании протокола собрания собственников соответствующие изменения вносятся в соглашение.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

После покупки квартиры, граждане считают, что самое сложное уже позади, квартира найдена, документы оформлены, сделка состоялась, но, это еще не все, нужно разобраться какие действия необходимо сделать после покупки квартиры. Новому собственнику недвижимости после покупки объекта недвижимости нужно пройти определенные действия, чтобы потом у него не возникло проблем с государственными органами.


После покупки жилья на руках у гражданина, который приобрел недвижимость, должен остаться определенный пакет документов. К ним относятся:

  • договор купли-продажи (один из двух экземпляров);
  • кадастровый план на купленный объект недвижимости;
  • технический план и паспорт;
  • акт приема-передачи объекта;
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • свидетельство права собственности.

У продавца квартиры также на руках остаются несколько документов:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о собственности;
  • акт передачи на квартиру (если он был составлен).

По законодательству РФ на руках у продавца документация остается в виде копий. Оригиналы подшиваются в деле нотариусом.

Важно! После подписания всех документов между продавцом и покупателем и оплаты, сделка покупки совершена. После этого новому собственнику жилья нужно обратиться в Росреестр, со всеми документами на квартиру и заявлением. Нужно это для того, чтобы оформить государственную регистрацию приобретенных прав.


Это самый первый шаг, который должен сделать новый собственник квартиры. Так как, пока он не обратится с заявлением в органы Росреестра, официально собственником жилья будет считаться продавец. И в случае чего, покупатель может попасть в неприятную для себя ситуацию.

Читайте также:  Муж военнослужащий имеет ли право на ипотеку если

Для граждан предусмотрены несколько вариантов обращения в Росреестр:

Все эти способы регистрации отличаются лишь тем, что при использовании некоторых из них не придется тратить время на дорогу и стояние в очередях.

Документы, которые новому собственнику необходимо подать в регистрирующий орган:

В случаях, когда лицо обращается за помощью к специалисту, чтобы он осуществил все действия вместо него, для этого потребуется оформить доверенность на лицо, она обязательно должна быть заверена у нотариуса. В доверенности будет указан полный перечень полномочий доверенного лица, и срок их начала и окончания.

Вышеперечисленный список документов может быть дополнен, если, например, квартира была куплена в ипотеку или у собственника имеются малолетние дети.


  1. После того, как все права на квартиру оформлены на нового собственника, то дальше следует зарегистрироваться в ней. Это не обязательно делать сразу, квартира уже полностью принадлежит новому хозяину. Зарегистрироваться на новой площади можно путем обращения в миграционную службу или путем подачи документов в МФЦ. Если, к примеру, гражданин, зарегистрированный в одной квартире, приобрел в собственность другую, то его никто не обязывает регистрироваться в ней.
  2. Коммунальные услуги. Счета за услуги будут приходить на тот же адрес, если какие-либо из них не были отключены за неуплату. Но собственнику придется переоформить счета на свое имя. Для этого понадобиться:
  • обратиться с заявлением в расчетно-кассовый центр с просьбой переоформить счета (параллельно с этим можно попросить выписку о задолженности на квартиру, если она имеется);
  • заключить договор с фирмами, обслуживающими дом, если деньги проходят через нее;
  • подписать договор с компанией, которая занимается услугами по энергетике и фирмой, отвечающей за подачу газа (в случаях, если в доме он проведен, в особенности это относится к рынку вторичного жилья);
  • если, в квартире проведен стационарный телефон, то нужно прийти в филиал компании и переоформить лицевой счет на себя.
  1. Налоговая служба. По закону, который был принят в России в 2004 году, любой гражданин должен задекларировать своё недвижимое имущество. Своевременное обращение в налоговую службу позволит избежать штрафных санкций. Также обращение к специалистам, поможет решить вопрос об оформлении налогового подоходного вычета. Новый собственник жилья имеет право на возврат 13% со стоимости жилья, это касается и случаев, когда квартира была приобретена в ипотеку. Чтобы вернуть налог, нужно подать в службу:
  • заявление;
  • справку по форме 3-НДФЛ;
  • паспорт и ИНН гражданина;
  • договор, подтверждающий за лицом факт приобретения недвижимости;
  • документы, которые подтверждают оплату.


Все действия, которые перечислены выше, следует сделать как при покупке жилья в новостройке, так и на рынке вторичного жилья. При приобретении объекта недвижимости в новостройке следует также сделать:

  • оформить передаточный акт квартиры от фирмы застройщика к ее новому хозяину. Акт нужно подписывать только после полного осмотра квартиры, проверки холодного и горячего водоснабжения, отопления и иных коммуникаций. Если, присутствуют какие-либо недостатки, то необходимо потребовать их устранения, и только после этого подписывать акт передачи;
  • получение кадастрового плана и паспорта в соответствующих учреждениях, БТИ или кадастровой палате;
  • регистрация права собственности в Росреестре (с 2017 года, органы выдают только выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость).

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”порядок действий после покупки жилья” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Когда гражданин приобретает квартиру в ипотеку, он не вправе оформлять на себя государственную регистрацию прав собственника, до тех пор, пока не выплатит долговые обязательства перед банковским учреждением. До этого времени квартира будет находиться в залоге у банка.

Уже после полной выплаты ипотечного кредита, гражданин может обратиться в органы Росреестра, и оформить квартиру в свою собственность. Помимо основных документов, он должен будет представить и справку от специалистов банка, в которой будет указано, что вся сумма и проценты погашены. Сотрудники регистрирующего органа проверят поступившую информацию и внесут отметку в единую базу регистрации. Та процедура займет не больше трех дней.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”после покупки квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Соблюдение всех действий после покупки квартиры позволит гражданину быть уверенным в том, что квартира находится в его собственности, не повлечет наложение штрафных санкций и оградит от мошеннических действий третьих лиц.

Adblock
detector