Верховный суд решал, можно ли признать недействительным договор ипотеки недвижимости, если вместе с ней не было заложено право на находящиеся под зданиями земельные участки.
В рамках банкротного дела «Автосервисной компании «Статус Авто» конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании недействительными договоров ипотеки, заключенных с ООО «Торговый комплекс «Южный». По условиям этих договоров в залог комплексу переданы принадлежащие должнику объекты недвижимости. При этом право на земельные участки, на которых располагались здания, заложено не было.
Суды признали договор недействительным (дело № А63-1120/2015). Они исходили из того, что в нарушение действовавшего на момент заключения сделок законодательства заложены только здания и строения, а земельный участок, на котором они расположены, либо право аренды на него, комплексу в залог не переданы.
«ТК «Южный» обжаловал эту позицию в Верховном суде. Заявитель сослался на положения п. 45 постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым правило об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним применяется только в случае, если залогодатель является собственником либо арендатором земельного участка. С этим согласилась экономколлегия, возглавляемая Олегом Свириденко: она отменила судебные акты нижестоящих инстанций и отказала управляющему в заявленных требованиях.
полностью согласна с Mnatsa? при залоге части здания залог з/у не требуется.
Правда отдельные банки понимая это хотят все равно залог з/у или прав на него, иначе не дают кредитов, но тогда это уже не юр.вопрос, а вопрос необходимости $$$$$
конечно надо анализировать каждую конкретную ситуацию.
mnatsa
абсолютно верно. так, например, я не представляю себе такую ситуацию, когда обратят взыскание на нежилые помещения, а у залогодателя останется доля в праве собственности на большой земельный участок под зданием (если ранее все собственники помещения выкупили з/у в о.д.с. пост.36 ЗК). на месте банка я бы подумала, прежде чем заключать такой договор ипотеки.
Короче, коллеги, вот одно скандально известное дело, правда говорят что данная часть здания (помещение) была пристройкой.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 1998 г. No. 5046/98
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел
протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 06.10.97 по делу No. 13-614 Арбитражного суда города Москвы.
Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.
Акционерное общество открытого типа «Финансово-промышленная группа
«Магнитогорская сталь» (далее — АО «Магнитогорская сталь») обратилось в
Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным на
основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора о
залоге нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Бутлерова,
12, заключенного между закрытым акционерным обществом «СервисБор» и
коммерческим банком «Кентавр».
В дополнение к исковому требованию истец просил применить
последствия недействительности сделки.
Решением от 26.05.97 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 28.07.97 решение оставлено
без изменения.
Принимая судебные акты, первая и апелляционная судебные инстанции
исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося
частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор
о залоге нежилого помещения от 16.07.96 зарегистрирован Москомимуществом в
реестре залога под No. 356 от 18.07.96 и учтен в бюро технической
инвентаризации Юго-Западного округа Москвы за No. 46 от 25.07.96, поэтому
оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от
06.10.97 указанные решение и постановление отменил, договор о залоге от
16.07.96 нежилого помещения признал недействительным, поскольку по договору
ипотеки в залог передано только здание без права аренды земли. Кроме того,
не соблюден установленный порядок регистрации этого договора.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации предлагается постановление Федерального арбитражного
суда Московского округа отменить. Решение и постановление апелляционной
инстанции Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения.
Рассмотрев протест, Президиум не находит оснований для его
удовлетворения.
Как видно из материалов дела, в обеспечение кредитного договора,
заключенного между КБ «Кентавр» и ЗАО «СервисБор», теми же сторонами
заключен договор от 16.07.96 о залоге нежилого помещения площадью 1332,7 кв.
метра, расположенного на 1-м этаже здания, находящегося в городе Москве по
улице Бутлерова, 12.
Земельный участок, предназначенный для использования территории под
эксплуатацию части здания, находился в аренде у ЗАО «Сервис-Бор» согласно
договору аренды от 03.06.96 No. М-06-005581, однако право аренды на него не
было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения.
Имея долги перед АО «Магнитогорская сталь», ЗАО «СервисБор» по
соглашению от 26.08.96 передало истцу в качестве отступного нежилое
помещение, ранее заложенное коммерческому банку «Кентавр» в соответствии с
договором о залоге от 16.07.96.
Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по
иску лица заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом,
суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340
Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания
или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же
договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение,
либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект,
либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его
соответствующей части.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 — 189 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации
постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от
06.10.98 по делу No. 13-614 Арбитражного суда города Москвы оставить без
изменения, а протест — без удовлетворения.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ
не забывайте при этом про пункт 45 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором было дано разъяснение по применению норм статьи 340 ГК:
«Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст.37 Земельного кодекса РФ (а теперь ст. 35 ЗК РФ — Прим. мое), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
Исключений из данной нормы не предусмотрено. Хотя для линейных объектов Земельный кодекс прямо допускает возможность их легального существования (и, более того, даже нового строительства) без сформированных земельных участков.
При этом есть отменённое разъяснение п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» «. когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса.»
И есть практика ряда региональных судов (и отказные определения ВАС) в том же ключе – если участка нет или его нельзя заложить в силу закона, то принцип единства участка и объекта на нем не нарушается (Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2012 по делу N А65-23077/2011, Постановление 6 ААС от 27.04.2016 N 06АП-1542/2016 по делу N А73-16576/2015).
В такой ситуации риск признания договора ничтожным представляется минимальным, особенно учитывая общий тренд «стабильности оборота».
Проблем с обращением взыскания, при необходимости, тоже не предвидится.
Собственно, остаётся один вопрос: как отнесется Росреестр к такому договору? Не будет ли отказа по формальным оснвоаниям?
Уважаемые коллеги, есть ли у кого-то опыт регистрации подобных обременений или оспаривания отказов Росреестра в такой ситуации.
Место действия – Московская область. Но будет интересна и практика других регионов.