Банк, решая вопрос о выдаче ипотечного кредита, непременно потребует определить рыночную стоимость выбранной потенциальным заемщиком квартиры. Это обязательный этап процедуры получения кредита: банку нужно знать, под залог чего он будет выдавать деньги. Потенциальному заемщику необходимо представлять, как происходит оценка, что для нее требуется и сколько она стоит.
Оценка — процесс непростой и требует от потенциального заемщика достаточно много времени и сил. Начинать следует с выбора независимого оценщика, причем не просто независимого, но и соответствующим образом лицензированного. Сейчас в Москве независимой оценкой недвижимости занимается около 100 компаний, но банки, выдающие ипотечные кредиты, работают только с некоторыми из них.
Выбор компании-оценщика для клиента банка — понятие относительное. Обычно оценочную компанию ему указывает сам банк, что объясняется стремлением кредитора минимизировать свои риски.
Оценщик, естественно, потребует от соискателя ипотечного кредита ряд документов, необходимых для проведения оценки. Копии этих документов потом будут приложены к отчету об оценке. К необходимым документам относятся:
- свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи квартиры;
- справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план;
- для домов до 1960 года постройки — справка о типе перекрытий в доме;
- для домов до 1970 года постройки и высотой до семи этажей включительно — справка о том, что данный дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением.
Собрать эти документы несложно, придется лишь потратить время. Когда все будет собрано, нужно обратиться в оценочную компанию и пригласить профессионального оценщика для осмотра выбранной квартиры. Но перед этим следует прийти в офис оценочной компании и заключить с нею договор на оказание услуг по оценке. У крупных фирм есть свои типовые договоры, поэтому их подписание не требует особых усилий.
Важный момент: оплачивать заказанные услуги рекомендуется через кассовый аппарат или через ближайшее отделение банка, работающего с физическими лицами, — это безопаснее и законнее. Серьезные компании работают исключительно таким образом.
Представители банка, выдающего ипотечный кредит, квартиру, т. е. предмет залога, сами обычно не осматривают — для этого есть профессиональные оценщики. Поэтому первостепенная задача соискателя ипотечного кредита — обеспечить доступ оценщика в квартиру для ее осмотра.
Практически все банки требуют фотографии внутренних помещений квартиры, ее отделки, подъезда, лестничной клетки и двора. Договариваясь об осмотре квартиры с оценщиком, следует об этом помнить и не планировать данное мероприятие, скажем, на вечер, когда хорошие фотографии сделать трудно. Кстати, отсутствие фотографий — повод для банка отказать в выдаче ипотечного кредита.
Ипотечный кредит не выдадут, если оценочная стоимость квартиры (т. е. залога) окажется меньше запрашиваемой у банка суммы.
06.04.2018 года нам был одобрен ипотечный кредит на загородное жильё. Номер договора 746853. Нам не были предоставлены требования к строению, в личном кабинете можно скачать памятку в 7 шагов для квартиры. После того как объект был выбран банк запросил документы с БТИ, в которых был указан план строения в том числе было указано, что уборная находится в отдельном здании на участке, но об этом ниже.
Процесс с документами и одобрением затянулся на 2 месяца.
15 мая все документы были одобрены банком и была назначена оценка, за которую мы заплатили 18 000 руб. После оценки банк отказал нам в предоставлении ипотечного кредита для этого дома, мотивируя это тем, что в самом доме нет сан узла. Сан узел есть, но во втором доме-бане на этом же участке (эта информация в техническом плане, который ранее был одобрен). С нашей стороны мы сделали всё, чтобы устранить проблему: согласились написать и заверить у нотариуса заявление о том, что обязуемся сами установить сан узел в доме в течении трёх месяцев, также согласны провести ещё одну оценку дома после установки сан узла. Банк не устроили даже эти условия. Наш менеджер по ипотечному кредиту Маргарита сделала всё возможное, чтоб помочь в данной ситуации (за что ей большое спасибо), но решение от неё не зависело. В итоге мы теряем деньги, потраченные на оценку, 2 месяца времени, за которые мы бы уже нашли новый объект, и также банк срывает сделку с продавцом объекта, который нам понравился.
Из-за некомпетентности представителей банка и из-за того, что на начальном этапе документы одобрили, мы и продавец потерпели убытки денежные и временные. Если ситуация не будет решена в ближайшее время компромиссным решением мы будем обращаться в банк с официальной письменной жалобой.
Елена, сделали уточнение по Вашей проблеме:
Ранее пришел отказ по предмету залога, т.к по минимальным требованиям Банка сан.узел не должен быть вынесен за пределы жилого помещения (дома).
На текущий момент Ваш случай находится на согласовании, т.к по имеющейся у меня информации, Вы (или Ваши продавцы) произвели установку сан.узла в доме.
Срок ожидания ответа от ответственных подразделений около 3х рабочих дней.
Приносим свои извинения за предоставленные неудобства!
Оценка квартиры – обязательное условие оформления ипотеки в любом кредитном учреждении, так как на основании результатов полученной экспертизы кредитор определяет ликвидность объекта и, соответственно, сумму кредита, которую он готов предоставить. Сегодня мы поговорим о том, как проводится оценка квартиры для ипотеки, и о каких особенностях процедуры следует знать.
Оценка квартиры – не что иное, как определение ее рыночной стоимости. Данная процедура активно используется банками для соблюдения юридической чистоты сделок купли-продажи и снижения собственных рисков невозврата средств заемщиком.
При проведении оценки квартиры услуги специалиста оплачиваются потенциальным заемщиком.
Согласно приказу Минэкономразвития РФ отчет об оценке квартиры действителен в течение шести месяцев, по истечении которых документ теряет какую-либо юридическую силу. После окончания срока действия отчета требуется повторное проведение процедуры.
Определять стоимость квартиры вправе только оценщик, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение оценочной деятельности. Вследствие этого оценочные услуги предоставляют аккредитованные финансовые учреждения, оценочные компании и независимые оценщики.
Как уже было сказано, результат оценки квартиры оказывает непосредственное влияние на сумму кредита, которую одобрит банк. Все дело в том, что оценка определяет рыночную и ликвидную стоимость, что дает кредитору информацию о том, за какую сумму может быть реализован объект в случае наступления неплатежеспособности заемщика. Соответственно, чем выше оценочная стоимость жилья, тем больше возможная сумма кредита.
Согласно действующему законодательству об ипотеке проведение оценки жилья при оформлении жилищного кредита – обязательная процедура.
Стоимость проведения оценки квартиры устанавливается компанией, оказывающей такие услуги. Основными факторами, влияющими на окончательную стоимость экспертизы, являются:
- площадь квартиры;
- расположение объекта;
- качественные характеристики;
- срочность процедуры.
В настоящий момент средняя стоимость оценки типовой квартиры колеблется в районе 5 тысяч рублей. Однако для нестандартных объектов сумма может существенно увеличиться.
После того, как оценка будет проведена, покупателю необходимо передать результаты экспертизы в банк, где уполномоченные сотрудники проверят отчет и сопутствующие документы на подлинность. После проверки банк уведомляет заемщика об одобрении кредита и приглашает в отделение для оформления сделки.
Основными документами, необходимыми для проведения оценки квартиры, являются:
- правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации и прочее);
- кадастровый паспорт;
- план помещения (опционально);
- общегражданский паспорт клиента.
Для проведения оценки покупателю квартиры необходимо, первым делом, подобрать подходящую оценочную компанию и заключить договор об оказании услуг. После этого специалист выезжает на объект в оговоренное время и последовательно выполняет стандартные этапы проведения оценки жилья:
- осматривает помещение на соответствие схемам БТИ;
- фотографирует жилые и прилегающие территории;
- рассчитывает стоимость недвижимости с применением различных способов и методик;
- корректирует полученные данные с учетом сильных и слабых сторон объекта;
- подготавливает отчетную документацию.
В отчете об оценке квартиры эксперт указывает:
- сведения общего характера об оценщике и заказчике;
- задействованные методики исследования;
- информацию об объекте;
- результаты исследования рынка недвижимости;
- рыночную/ликвидационную стоимость объекта.
Итоговый отчет оценщик подкрепляет приложениями, состоящими из ранее полученных материалов (в том числе и фото) и сведений.
Работа с аккредитованной банком компанией хороша тем, что оценщики уже в курсе всех требований банка, а значит, отчет будет гарантированно принят банком.
Перечень документов, необходимых для проведения оценочной экспертизы при оформлении ипотеки в Сбербанке, выглядит следующим образом:
- правоустанавливающий документ: договор купли-продажи/ренты/долевого участия/дарения;
- документы БТИ: технический/кадастровый паспорт, поэтажный план, пояснения к объекту;
- документ, удостоверяющий личность заемщика (паспорт);
- сведения о наличии обременений объекта.
В качестве дополнительной документации могут потребоваться:
- свидетельство о смерти собственника квартиры (если жилье было передано в наследство);
- список объектов, подлежащих оценке (если их несколько).
- метраже помещений;
- состоянии жилой площади;
- высоте потолков;
- соответствии планировки квартиры плану БТИ;
- системах отопления/электроснабжения/водоснабжения;
- дате постройки, материале стен и виде перекрытий;
- наличии парковки и количестве этажей под домом;
- наличии неисправностей и серьезных дефектов объекта, необходимости в проведении ремонта;
- состоянии всего здания, в котором располагается квартира;
- дальности нахождения транспортной развязки;
- стоимости одного квадратного метра;
- прилегающей инфраструктуре.
Также к отчету должны быть приложены подробные фотографии объекта и схема проезда к нему.
Как известно, на стоимость квартиры влияет множество факторов, в том числе:
- площадь;
- этаж;
- расположение;
- тип дома и год его возведения;
- состояние квартиры.
Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:
Москва и область: +7 (499) 455-12-46
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 426-11-82
Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:
Москва и область: +7 (499) 455-12-46
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 426-11-82