С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
C экономической точки зрения ипотека – рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.
Ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.[115] Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует триада собственности: владение, пользование и распоряжение,[116] а имеются только владение и пользование.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.[117] В соответствии с российским законодательством договоры, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами.[118]
Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости,[119] права на которые зарегистрированы в установленном порядке:
— предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;
— здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;
— жилые дома, квартиры и их части;
— гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;
— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
— незавершенные строительством объекты недвижимости, материалы и оборудование;
— участки недр, обособленные водные объекты;
— леса, многолетние насаждения;
— земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для хозяйственного обслуживания.
Важно знать, что, если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с ее принадлежностями как единое целое.[120]
Правила об ипотеке на объекты недвижимости применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), но только с согласия арендодателя.[122]
Допускается ипотека имущества, находящегося в общей либо в общей долевой собственности (при наличии письменного согласия собственников).[123]
В соответствии с российским законодательством предметом ипотеки не могут быть:
— часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;
— имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;
— имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;
— государственное имущество (государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории);
— часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;
— доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.
Последующая ипотека[124] допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке того же имущества, действие которого не прекратилось к моменту заключения последующего договора.[125] Если в предшествующем договоре об ипотеке предусмотрены условия, на которых может быть заключен последующий договор, эти условия должны соблюдаться.
При множественности последующих ипотек (множественности лиц в обязательстве) существует субординация ипотеки и соответственно очередность залогодержателей.
Последующая ипотека обязательно регистрируется.[126] В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. В свою очередь, в эти записи вносится отметка о последующей ипотеке.
[116] Ст. 209, п. 1 ГК РФ.
[123] Ст. 250, 255, 290 ГК РФ; Семейный кодекс РФ; Кодекс о браке и семье в РСФСР.