Предметом соглашения об ипотеке может быть земельный участок

См. также Информационноеписьмо ФНП «По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах» Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется:

• • § 3 главы 23 ГК РФ;
  • ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Согласно ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем правом углу экрана.
• Позвонить:
  • По всей России: +7 (800) 350-73-32

Залогодателем может быть

1. 1. сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или
   2. лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании .

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 5, 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков :

• • находящихся в государственной или муниципальной собственности ( внимание! см. ниже!), а также
  • участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

В настоящее время, в соответствии со ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Возникновение ипотеки возможно (ст. 334 ГК РФ):

1. 1. на основании договора;
   2. на основании закона.

Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены (ст. 9 Закона об ипотеке):

• • предмет ипотеки, его оценка,
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате .

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит (ст. 488 ГК РФ), если право собственности переходит с момента заключения сделки.

Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки — земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены:

• • неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается (ст. 55 Закона об ипотеке):

1. 1. если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или
   2. если права залогодержателя удостоверены закладной.

В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки:

1. 1. находящиеся в муниципальной собственности, и
   2. земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственни­ка земли. Самым распространенным случаем является залог земельно­го участка для получения денежного кредита.

Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодер­жателем.

В договоре о залоге (ипотеке) должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер. Кроме того, договор о залоге земель­ного участка должен быть подвергнут государственной регистрации.

Договор об ипотеке земельного участка должен быть заключен и письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействи­тельность договора.

Отношения по заключению договоров, предметом которых явля­ются земельные участки или права на них, подчинены общим нормам о заключении договоров на торгах, установленных гражданским зако­нодательством. Земельным кодексом РФ также установлены некото­рые специальные нормы. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ основной фор­мой заключения договоров по приобретению прав на земельные уча­стки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются торги (см. ст. 30, 38). Это прежде всего дого­воры купли-продажи и договор аренды. Хотя не исключается и воз­можность заключения договоров без проведения торгов.

Понятие и Предметом торгов могут выступать любые

содержание торгов земельные участки, не изъятые из оборота

и не ограниченные в обороте согласно зе­мельному законодательству.

В соответствии со ст. 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. До­говор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов согласно той же статье может вы­ступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или облада­телем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной ко­миссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило луч­шие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не преду­смотрено законом.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и за­крытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предме­те и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в тор­гах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о на­чальной цене.

Если иное не предусмотрено в законе или извещении о проведе­нии торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позд­нее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкур­са — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Одним из приоритетных направлений ипотечного кредитования на сегодняшний день является залог земельных участков. Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес. Повышение ставок по кредитам, тяжелые условия для заемщиков, сокращение дохода строительных компаний создают неблагоприятные условия для ипотеки. Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно.

Однако для того чтобы земельный участок мог являться потенциально возможным предметом ипотеки, он должен соответствовать ряду признаков.

Первым признаком земельного участка является его индивидуализированность,

то есть, установление границ земельного участка, присвоение ему кадастрового номера, что позволяет четко определить его местоположение и размер, что будет свидетельствовать о земельном участке как о потенциальном предмете залога.

Третьим признаком выступает отсутствие запретов на залог земельного участка. В частности, федеральным законодательством установлен ряд случаев, когда залог земельного участка не допускается.

1. Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Так, Ленинским районным судом города Барнаула было рассмотрено дело № 2-424/2011 г. о признании недействительности дополнительного соглашения к кредитному договору и договору ипотеки. При этом, Обществу по дополнительному соглашению к договору ипотеки была передана в залог доля земельного участка, которая в натуре не выделялась. Суд, учитывая несоответствие данных действий требованиям закона, признал такую сделку недействительной в силу ничтожности.
2. Не допускается ипотека земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1. ст. 63, п. 1. ст. 62 Закона об ипотеке).

В настоящее время, ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В.)[4,54] ведут дискуссию относительно снятия запрета залога на определенные категории земель, находящееся в государственной или муниципальной собственности. При этом они предлагают создание на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее ЗЗФ), который бы являлся эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг городов и районов России посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал. На сегодняшний день, ЗЗФ получил свое развитие и довольно активно используется, например, в Воронежской области как антикризисная мера для привлечения инвестиций в экономику района, создания рабочих мест и повышения ликвидности земельных участков.

Несмотря на то, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержатели определять судьбу земельного участка, он не освобождается от обязанностей по использованию земельного участка, в т. ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение и истощение почв.

В заключение, хотелось бы отметить, что соблюдение всех условий, предъявляемых к залогу земельного участка, позволит обезопасить участников гражданского оборота, а также гарантировать беспрепятственную регистрацию договора и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.