Оформление ипотечного кредита тесно связано со стоимостью приобретаемого жилья. Кто же может (и не может) определять цену квартиры и почему? Зачем это делать и что говорит закон? Рассмотрим эти вопросы подробнее в этой статье.
Оценка квартиры, если говорить упрощенно, это определение ее рыночной стоимости. То есть цены, за которую недвижимость можно гарантированно продать. Пусть даже не сразу. Оформляется в виде отчета об оценке, который составляется специалистом с лицензией.
Формально, исходя из п.1 ст.340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Проще говоря, если нет спорных ситуаций, предусмотренных ст.8 закона №135-ФЗ, отчет об оценке не обязателен при оформлении ипотеки. Это значит, что клиент, в теории, может самостоятельно оценить недвижимость и предоставить эти расчеты в банк.
Однако значительная часть финансовых организаций не хочет рисковать и в качестве одного из обязательных документов требует отчет об оценке недвижимости.
Оценщик – это лицензированный специалист, прошедший обучение и способный определять рыночную стоимость недвижимости и разного другого имущества. Как следствие, составленный им отчет может использовать где угодно, вплоть до суда, если до него дойдет (например, при взыскании просроченной задолженности).
Если банк требует отчет об оценке, обойти этот пункт не получится. Именно на основании отчета делаются все последующие расчеты:
- Размер кредита.
- Потребность в дополнительном обеспечении.
- Сумма первоначального взноса и так далее.
Оценщики не работают сами по себе. Они всегда являются сотрудниками какой-либо компании. А так как фиксированных тарифов не существует, каждая из них выставляет собственные цены. В зависимости от ситуации выбор такой компании может осуществляться двумя способами:
- Клиент сам изучает все доступные предложения и выбирает ту оценочную компанию, которая ему подходит больше всего. Актуально только в том случае, если банк готов принять любой отчет, лишь бы он был выполнен в принципе. На практике подобное случается редко.
- Банк буквально заставляет клиент обратиться в конкретную оценочную компанию. В лучшем случае, предоставляется список из нескольких, и заемщик может сделать свой выбор.
Выделяют три основных метода, на основании которых производится оценка:
- Доходный. Оценка квартира производится на основании того, какую прибыль она может принести за некий период. Чаще всего применяется для оценки крупных производственных комплексов и других подобных объектов, которые изначально были возведены для получения прибыли. Относительно квартир применяется редко.
- Затратный. Рассчитывается сумма, которая должна быть потрачена на возведение точно такого же объекта в том же месте. Актуально преимущественно не для квартир, а для частных домов.
- Аналоги. Самый распространенный и наиболее приближенный к действительности (и к рыночным ценам) метод, при котором расчет производится на основании уже выставленных на продажу аналогов в том же районе, населенном пункте, области и так далее. Для того, чтобы отразить те или иные особенности объекта оценки применяются специальные коэффициенты. Подробнее об этом ниже.
Так как самым распространенным является метод аналогов, подробнее расскажем о том, какие именно факторы и коэффициенты могут влиять на стоимость жилья:
- Местоположение. Чем ближе квартира к центру населенного пункта – тем дороже она будет стоить. Во внимание также принимается зашумленность, наличие поблизости производственных предприятий и так далее.
- Инфраструктура. Чем больше поблизости магазинов, остановок, больниц, школ, садиков и так далее, тем дороже будет квартира.
- Экология. Квартира, расположенная на окраине города, рядом с лесом и/или рекой будет стоить дороже, чем точно такая же, но окруженная другими строениями.
- Дом. Чем старее дом, в котором находится квартира и чем хуже его качество, тем дешевле будет объект оценки.
И это еще далеко не полный перечень, а лишь основные, наиболее очевидные факторы. Оценщики учитывают все, что только может увеличить или уменьшить цену квартиры, включая сюда шумных соседей, криминогенную обстановку в регионе нахождения квартиры, наличие или отсутствие поблизости мусорных баков (или мусоропровода в самом доме) и так далее. Каждый отдельный случай рассматривается индивидуально.
Для наглядности приведем пример оценки квартиры на основании существующих аналогов. Предположим, что оценить нужно жилье площадью 50 кв.м., расположенное в живописном районе, но без ремонта, в черновой отделке. Примерно такие аналоги можно найти почти во всех случаях:
| Аналог | Площадь (кв.м.) | Стоимость (руб.) | Цена за 1 кв.м. (руб.) | Коэффициент | Поправленная цена за 1 кв.м. (руб.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Квартира – практически идентичная объекту. | 60 | 3 000 000,00 | 50 000,00 | 0,0 | 50 000,00 |
| Квартира в том же районе, но с ремонтом. | 80 | 4 500 000,00 | 56 250,00 | 0,8 | 45 000,00 |
| Квартира в плохом районе, без ремонта. | 50 | 2 000 000,00 | 40 000,00 | 1,2 | 48 000,00 |
Средняя стоимость 1 квадратного метра, с учетом поправочных коэффициентов составит: (50000+45000+48000)/3=47667 рублей. Итого, рыночная цена объекта оценки будет равна 47667*50=2383350 рублей.
Дополнительно банк может применять другие поправочные коэффициенты. Например, на то, что за время действия кредитного договора дом износится и квартира автоматически упадет в цене. Также могут быть и другие факторы, типа тенденции на рост или падение цен на жилье в регионе и так далее. Эти цифры высчитываются отдельно и зависят уже напрямую от внутренних нормативов банка.
- Выбрать подходящую квартиру, на покупку которой будет оформляться ипотечный кредит.
- Определить банк, который будет выдавать этот кредит.
- Подобрать оценочную компанию (самостоятельно или из списка, представленного банком).
- Заключить договор об оценке (составляется компанией).
- Оплатить услуги оценщика.
- Договориться с оценщиком о дате осмотра недвижимости. Если в качестве объекта обеспечения будет использоваться то же жилье, которое покупается, то факт осмотра необходимо согласовывать еще и с продавцом.
- Обеспечить эксперту доступ к недвижимости.
- Дождаться результатов оценки (нередко конечная цифра еще до составления отчета согласовывается как с банком, так и с покупателем).
- Получить отчет об оценке (можно лично, но многие компании могут доставить его курьером или отправить по почте). Обычно отчет составляется как минимум в трех экземплярах. Один сразу отправляется в банк, второй – клиенту, а третий на всякий случай остается в оценочной компании (например, для того, чтобы восстановить отчет с минимальными усилиями если два предыдущих экземпляра были утеряны).
- Если отчет не был передан в банк компанией, его нужно отнести туда самостоятельно.
- Дождаться рассмотрения банком документа.
- Получить решение о кредитовании.
- Оформить ипотеку.
В среднем, отчет составляется в срок от 1 до 5 дней, в зависимости от сложности объекта. На практике, больше времени уходит на то, чтобы обеспечить доступ оценщика в квартиру, стоимость которой нужно определить. Сама процедура, вместе с оценкой и рассмотрением банка занимает от 1 недели и больше.
Стоимость отчета зависит от компании, объекта оценки и региона проживания клиента. Цена может варьироваться в пределах от 5 до 50 тысяч рублей. Первая цифра актуальна для небольших поселков вдалеке от столицы, вторая же больше подходит для Москвы.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область