Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.
После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.
- денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
- возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
- сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.
Квартиры вторичного жилого фонда, также как и дома, в которых они расположены, могут иметь скрытые недостатки. Их невозможно обнаружить при визуальном осмотре перед покупкой. Правда, в этом случае у покупателей будет шанс признать сделку недействительной по основанию умышленного сокрытия продавцами дефектов в недвижимости. Продавать такие объекты пытаются быстро и по сниженным ценам.
Если заемщик не вносит нужные суммы, то банком может быть реализовано право на продажу объекта посредством аукциона. Самая неприятная ситуация с переуступкой прав на ипотечную недвижимость – это обращение бывшего владельца в суд для признания сделки недействительной.
- наличие обременений — это отказ в ссуде, соответственно, невозможность получить желанное жилье;
- подделка документов на всех уровнях;
- отсутствие необходимых документов;
- несоответствие требованиям, необходимых для ипотечного жилья;
- несовершеннолетние собственники — отказ органов опеки от продажи.
ОТВЕТ ЭКСПЕРТА
Под залог машины Вы можете получить только потребительский кредит.
Сумма кредита может быть равна страховой стоимости машины, но сумма кредита зависит
также от дохода.
При Вашем доходе максимальная сумма кредита (потребительского) может составлять до 90 тыс. долл., сумма же ипотечного кредита (под залог приобретаемой недвижимости) может составить до 300 тыс. долл.
Каждый покупатель с заемными средствами, который ищет квартиру на вторичном рынке, хотя бы однажды встретит на своем пути собственника, который не согласится продавать квартиру по ипотеке, считая, что это долго и хлопотно. Однако процедура оформления ипотечной сделки за последние несколько лет упростилась и потому проходит быстрее, чем раньше.
Также в некоторых финансовых учреждениях говорят об опасении на тот счет, что стоимость квартиры будет искусственно завышена. Но этот риск сводится к минимуму, если оценка делается независимым экспертом, аккредитованным банком. Завышение стоимости возможно только по общему сговору, но финансовое учреждение также не застраховано от этого и при покупке жилья у третьих лиц.
Вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, волнует многих.
Продать такую квартиру можно разными способами.
При подготовке к продаже ипотечной недвижимости важно учесть все особенности и нюансы подобной сделки.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !
Если продажа ипотечной квартиры будет осуществляться неофициально, то главным затруднением станет нахождение покупателя, который согласиться на некоторые риски, связанные с отсутствием гарантий возврата вложенных им средств. Если продажа квартиры доверяется банку, важно учитывать все условия и требования, указанные в ипотечном договоре.
Можно выделить три главных причины, по которым людям приходят к решению продать недвижимость, находящуюся в ипотеке.
Ухудшение материального состояния заемщика
Учитывая длительность срока, на который берется ипотечный кредит, существует вероятность возникновения непредвиденных ситуаций, который сказываются на платежеспособности заемщика.
Это может быть потеря работы, ухудшение состояния здоровья и т.д.
Невозможность своевременно вносить необходимые суммы платежей ставит заемщика в ситуацию, когда банк по условиям ипотечного договора может отобрать залоговую квартиру для погашения образовавшейся задолженности.
Квартира в этом случае идет в счет погашения долга. Для того, чтобы избежать подобного развития событий, заемщик выставляет квартиру на продажу.
Желание улучшить жилищные условия
Другой вариант – заемщик может продать ипотечную квартиру меньшей площади для того, чтобы тут же оформить ипотеку на квартиру большей площади.
Использование ипотечной квартиры как способа получения прибыли
Ипотека может быть направлена не только на улучшение жилищных условий, но и использоваться как способ накопления капитала.
Так, получить прибыль можно при приобретении в ипотеку квартиры в строящемся доме.
Когда дом сдается в эксплуатацию, стоимость квартиры возрастает.
При покупке такой квартиры часть невыплаченного кредита за нее покупатель выплачивает банку, а остальную часть – заемщику.
При продаже ипотечной квартиры важно понимать, что далеко не каждый, кто заинтересуется таким жильем, может его приобрести. У потенциального покупателя должна быть в распоряжении сумма, которая необходима для погашения задолженности продавца перед банком. Эта сумма оплачивается как задаток продавцу, он использует ее для погашения ипотечного долга и только потом покупатель вносит оставшуюся сумму.
Второй вариант, при котором возможна продажа данной недвижимости – взятие покупателем кредита для расчета с продавцом в том же банке, в котором продавец открывал ипотечный кредит.
Процедуру продажи ипотечной квартиры можно осуществить четырьмя способами.
Сделать это достаточно проблематично, поэтому данный вариант редко осуществим на практике.
Первое – это нужно получить согласие банка.
Затем определяется величина задолженности и заключается нотариально заверенное предварительное соглашение с покупателем.
В этом соглашении указывается, что продажа квартиры возможна при условии погашения оставшейся суммы задолженности покупателем.
Обременение с квартиры снимается при наличии справки об отсутствии долга перед банком и наличии закладной. Последний шаг – оформление продавцом перехода права собственности на квартиру покупателю.
Когда у продавца нет желания самостоятельно заниматься оформлением документов по продаже ипотечной недвижимости, он может передать этот вопрос банку. Банком предоставляется ячейка, делается заявка на регистрацию.
Покупатель вносит требуемую для погашения долга сумму. Деньги, которые составляют разницу между величиной кредита и стоимостью квартиры, помещаются во вторую ячейку. Получив закладную, заемщик продает квартиру на стандартных условиях.
Это наиболее распространенный способ продажи квартиры в ипотеке.
Ипотечный кредит просто переоформляется на нового заемщика.
Покупатель подписывает с банком договор о том, что долг за жилье переводится на него. Соответственно, покупатель становится новым заемщиком и собственником квартиры.
При переоформлении кредита в качестве покупателя может выступать другой банк. В этом случае ипотечный кредит переводится в этот банк.
Для заемщика процедура перекредитования на таких условиях очень выгодна, но не все банки соглашаются на подобное. Банки используют все способы воздействия на заемщика, чтобы отговорить его от продажи ипотечной недвижимости, даже применение штрафных санкций.
Заемщик может самостоятельно найти покупателя, который согласиться на досрочное погашение ипотечного кредита. Сложность заключается в том, чтобы найти человека, который согласиться на подобную схему покупки жилья. Ведь покупатель в этой ситуации рискует собственными средствами.
Получив деньги от покупателя и погасив кредит, продавец может не продать и не переоформить жилье на покупателя.
Данная продажа возможна при условии, что в кредитном договоре с банком прописана возможность досрочного погашения кредита, которая не влечет за собой негативных последствий.
Наличие этого пункта в договоре дает возможность сторонам решать вопрос без оповещения банка. Продавец просто погашает ипотечный долг за счет средств продавца, полностью снимает с себя обязательства перед банком и продает квартиру покупателю. Банк никакого отношения к процессу продажи квартиры уже иметь не будет.
Если квартира за прошедший срок после ее приобретения значительно подорожала, то ее продажа будет не только способом избавления от ипотечной недвижимости и от долга, но и способом получения прибыли.
Риски для продавца заключаются только в том, что при наличии задолженности перед банком на него может быть наложен штраф.
Квартира в этом случае может быть выставлена на аукцион и не допускаться к продаже.
Риск для покупателя гораздо значительнее при использовании процедуры неофициальной продажи. В этом случае покупатель рискует вложить свои денежные средства и при этом не получить ничего, если продавец окажется мошенником.
Итак, продажа квартиры, которая находится в ипотеке, является не самой простой задачей. Но успешно решить вопрос возможно. Главное — выбрать наиболее подходящий вариант продажи с учетом возможностей и требований покупателя и продавца.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Слово «Ипотека» в объявлениях должно давать понять,что объект подходит под критерии предъявляемые банками для выдачи заемных средств.По факту может не соответствовать истине.
Всего лишь то, что продавец может продать объект не только за прямые собственные средства покупателя, но и с привлечением покупателем кредитных средств банка.
Михаил, а что еще это может значить? Массово в объявлениях это пишется в специальной графе, которая говорит о возможности покупки с привлечением ипотеки.
Про залоговые квартиры пишут в комментарии к объявлению и указывают, что она в залоге у банка, а не ипотека.
Да много чего значит, проще прозвонить и спросить конкретно о объекте.
ИВ, указание полной стоимости в ДКП. Не каждый банк пойдет на занижение.
Это значит, что собственник готов продать свою недвижимость под ипотеку. Также часто собственники включают в это понятие и военную ипотеку, и соцпрограммы, и маткапитал!
Добрый вечер Роман,
Предположительно означает, что документы более 3-х лет; полная стоимость в договоре купли-продажи указывается; что Продавец согласен продавать обьект с привлечением кредитных средств и как следствие готов собрать пакет документов, которые дополнительно необходимы банку для одобрения этого обьекта; что в квартире отсутствует перепланировка. Удачи в дальнейшей «расшифровке» профессиональных терминов!