При заключении кредитных договоров что может быть предметом залога ипотеки

При получении ипотечного кредита заемщик предлагает банку залог. Этим имуществом в критической ситуации можно покрыть задолженность. Доступность ставок по ипотечному кредитованию объясняется 100 % покрытием кредитных обязательств стоимостью залогового имущества.

Чаще всего предметом залога по ипотеке становится недвижимость – уже имеющаяся у клиента или приобретаемая. При покупке квартиры в кредит заемщик предоставляет ее в качестве залогового обеспечения банку. Юридически жилье становится собственностью покупателя, но на время выплаты ипотечного кредита оно принадлежит финансовой организации.

Имеющуюся в собственности недвижимость заемщик также может передать в залог. Например, при покупке или строительстве дома клиент делает залоговым имуществом квартиру, в которой проживает.

При выборе предмета залога банк всегда оценивает ликвидность недвижимости. Частный дом, коттедж или квартира должны представлять интерес для потенциальных покупателей, чтобы при невыплате ипотеки заемщиком можно было быстро и без финансовых потерь продать такое имущество. Стоимость залогового объекта определяется оценщиком. Исходя из стоимости жилья определяется сумма кредита.

Список требований к залоговой недвижимости у каждого банка свой. Но есть и стандартные нормы, которым должен отвечать объект залога по ипотеке:

  • В качестве залога примут жилье, которое можно застраховать. Страховые компании редко оформляют полисы на деревянные дома, жилье гостиничного, барачного типа, аварийные дома и т.д.
  • Недвижимость должна быть собственностью заемщика официально, в ней не должны быть прописаны недееспособные и несовершеннолетние граждане
  • Технический паспорт недвижимости должен соответствовать реальным условиям – в качестве залога не примут жилье с незаконной перепланировкой

Согласно Федеральному закону № 102 «Об ипотеке», заложить по договору ипотечного кредитования можно не только недвижимость:

  • Предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, использующееся в предпринимательской деятельности
  • Гаражи, дачные и садовые дома, строения потребительского назначения
  • Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
  • Земельные участки, не относящиеся к изъятому из гражданского оборота имуществу

Для земельных участков по действующему законодательству есть ограничения. Так, залогом по ипотеке может быть земля, отнесенная к ограниченным в обороте участкам. К этим участкам относятся земли из состава земель лесного фонда, на территории которых есть водные объекты в муниципальной или государственной собственности, объекты культурного наследия и т.д. К полностью же изъятым из оборота землям относят участки, занятые национальными парками, заповедниками, воинскими захоронениями и т.д.

Читайте также:  Нужен ли военный билет для ипотеки в сбербанке

В некоторых случаях в качестве залога можно предоставить долю в квартире. Однако это имущество на практике сложно продать. Также стоимость доли должна равняться стоимости отдельной квартиры, чтобы она могла быть залоговым имуществом.

Еще реже банки принимают в залог по ипотечному кредитованию автомобили. Для исключения финансовых рисков, потери ликвидности предмета залога финансовые организации могут потребовать предоставить КАСКО на авто. Если заемщику больше нечего предложить в качестве объекта залога, можно попробовать получить под залог автомобиля потребительский кредит, а не ипотечный.

Уточнить требования к предметам залога по ипотечному кредиту при покупке готового или строящегося жилья, земельного участка можно в любом отделении «Запсибкомбанка». Мы предлагаем специальные условия для покупателей жилья в новостройках, студентов и других категорий граждан.

Наши ценности: Развитие и успех • Взаимоуважение и честность • Командный дух • Надежность и ответственность • Социальная активность

Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки (с учетом предшествующей ипотеки) и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства. Как должна оцениваться стоимость предмета залога при последующей ипотеке и что понимается под оценкой предмета ипотеки применительно к п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?

Пункт 1 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога. Аналогичное положение применительно к предмету ипотеки содержится в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, являются существенными условиями договора. Если по всем существенным условиям договора между сторонами не будет достигнуто соглашение, такой договор будет считаться незаключенным.

Читайте также:  Можно ли купить квартиру в ипотеку по генеральной доверенности

Следовательно, стороны договора ипотеки должны прийти к соглашению по условию об оценке предмета ипотеки в денежном выражении.

Из положений п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Если предметом ипотеки является земельный участок либо государственное или муниципальное имущество, его оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее — Закон N 135-ФЗ). В этих случаях для определения стоимости предмета ипотеки обязательно привлечение оценщика (п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, ст.ст. 4, 8 Закона N 135-ФЗ).

Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого федерального закона предмет ипотеки может оцениваться в следующих случаях:

— при заключении договора ипотеки на основании п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке (где под оценкой предмета ипотеки в денежном выражении следует понимать определение стоимости заложенного имущества);

— при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах (ст. 57 Закона об ипотеке) или на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке).

Стоимость имущества в обоих случаях определяется, как правило, соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене имущества, она определяется судом. В случаях, предусмотренных Законом по ипотеке, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (пп. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).

Участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Закон не предписывает сторонам договора ипотеки определять стоимость заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, кроме случаев, специально оговоренных законом. В судебной практике отмечается, что оценка предмета залога может не соответствовать рыночной цене предмета залога, так как оценка осуществляется по соглашению сторон (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2006 N А55-5902/05-44).

Читайте также:  На что влияет процентная ставка в военной ипотеке

При этом ни ГК РФ, ни Законом об ипотеке не установлено требование о том, что оценка предмета залога должна каким-либо образом соотноситься с ценой обеспечиваемого залогом обязательства. Такое соотношение определяется соглашением сторон. Правила о последующей ипотеке (ст.ст. 43-46 Закона об ипотеке) не содержат каких-либо исключений в этом аспекте.

Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной п.п. 1, 3 ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 N 17АП-5965/12).

Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 разъяснил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Это может иметь место, в частности, в случаях, когда стороны указывают в договоре как оценку по заключению независимого оценщика, так и залоговую оценку.

Таким образом, оценка предмета ипотеки, предусмотренная п.п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке, осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке. Во всех случаях, в том числе и при определении стоимости предмета ипотеки на основании отчета оценщика, закон не обуславливает заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, соответствием оценки предмета ипотеки и размера обеспечиваемого ею обязательства.

Adblock
detector