При получении ипотечного кредита заемщик предлагает банку залог. Этим имуществом в критической ситуации можно покрыть задолженность. Доступность ставок по ипотечному кредитованию объясняется 100 % покрытием кредитных обязательств стоимостью залогового имущества.
Чаще всего предметом залога по ипотеке становится недвижимость – уже имеющаяся у клиента или приобретаемая. При покупке квартиры в кредит заемщик предоставляет ее в качестве залогового обеспечения банку. Юридически жилье становится собственностью покупателя, но на время выплаты ипотечного кредита оно принадлежит финансовой организации.
Имеющуюся в собственности недвижимость заемщик также может передать в залог. Например, при покупке или строительстве дома клиент делает залоговым имуществом квартиру, в которой проживает.
При выборе предмета залога банк всегда оценивает ликвидность недвижимости. Частный дом, коттедж или квартира должны представлять интерес для потенциальных покупателей, чтобы при невыплате ипотеки заемщиком можно было быстро и без финансовых потерь продать такое имущество. Стоимость залогового объекта определяется оценщиком. Исходя из стоимости жилья определяется сумма кредита.
Список требований к залоговой недвижимости у каждого банка свой. Но есть и стандартные нормы, которым должен отвечать объект залога по ипотеке:
- В качестве залога примут жилье, которое можно застраховать. Страховые компании редко оформляют полисы на деревянные дома, жилье гостиничного, барачного типа, аварийные дома и т.д.
- Недвижимость должна быть собственностью заемщика официально, в ней не должны быть прописаны недееспособные и несовершеннолетние граждане
- Технический паспорт недвижимости должен соответствовать реальным условиям – в качестве залога не примут жилье с незаконной перепланировкой
Согласно Федеральному закону № 102 «Об ипотеке», заложить по договору ипотечного кредитования можно не только недвижимость:
- Предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, использующееся в предпринимательской деятельности
- Гаражи, дачные и садовые дома, строения потребительского назначения
- Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
- Земельные участки, не относящиеся к изъятому из гражданского оборота имуществу
Для земельных участков по действующему законодательству есть ограничения. Так, залогом по ипотеке может быть земля, отнесенная к ограниченным в обороте участкам. К этим участкам относятся земли из состава земель лесного фонда, на территории которых есть водные объекты в муниципальной или государственной собственности, объекты культурного наследия и т.д. К полностью же изъятым из оборота землям относят участки, занятые национальными парками, заповедниками, воинскими захоронениями и т.д.
В некоторых случаях в качестве залога можно предоставить долю в квартире. Однако это имущество на практике сложно продать. Также стоимость доли должна равняться стоимости отдельной квартиры, чтобы она могла быть залоговым имуществом.
Еще реже банки принимают в залог по ипотечному кредитованию автомобили. Для исключения финансовых рисков, потери ликвидности предмета залога финансовые организации могут потребовать предоставить КАСКО на авто. Если заемщику больше нечего предложить в качестве объекта залога, можно попробовать получить под залог автомобиля потребительский кредит, а не ипотечный.
Уточнить требования к предметам залога по ипотечному кредиту при покупке готового или строящегося жилья, земельного участка можно в любом отделении «Запсибкомбанка». Мы предлагаем специальные условия для покупателей жилья в новостройках, студентов и других категорий граждан.
Наши ценности: Развитие и успех • Взаимоуважение и честность • Командный дух • Надежность и ответственность • Социальная активность
Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки (с учетом предшествующей ипотеки) и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства. Как должна оцениваться стоимость предмета залога при последующей ипотеке и что понимается под оценкой предмета ипотеки применительно к п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Пункт 1 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога. Аналогичное положение применительно к предмету ипотеки содержится в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, являются существенными условиями договора. Если по всем существенным условиям договора между сторонами не будет достигнуто соглашение, такой договор будет считаться незаключенным.
Следовательно, стороны договора ипотеки должны прийти к соглашению по условию об оценке предмета ипотеки в денежном выражении.
Из положений п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Если предметом ипотеки является земельный участок либо государственное или муниципальное имущество, его оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее — Закон N 135-ФЗ). В этих случаях для определения стоимости предмета ипотеки обязательно привлечение оценщика (п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, ст.ст. 4, 8 Закона N 135-ФЗ).
Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого федерального закона предмет ипотеки может оцениваться в следующих случаях:
— при заключении договора ипотеки на основании п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке (где под оценкой предмета ипотеки в денежном выражении следует понимать определение стоимости заложенного имущества);
— при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах (ст. 57 Закона об ипотеке) или на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке).
Стоимость имущества в обоих случаях определяется, как правило, соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене имущества, она определяется судом. В случаях, предусмотренных Законом по ипотеке, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (пп. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).
Участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Закон не предписывает сторонам договора ипотеки определять стоимость заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, кроме случаев, специально оговоренных законом. В судебной практике отмечается, что оценка предмета залога может не соответствовать рыночной цене предмета залога, так как оценка осуществляется по соглашению сторон (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2006 N А55-5902/05-44).
При этом ни ГК РФ, ни Законом об ипотеке не установлено требование о том, что оценка предмета залога должна каким-либо образом соотноситься с ценой обеспечиваемого залогом обязательства. Такое соотношение определяется соглашением сторон. Правила о последующей ипотеке (ст.ст. 43-46 Закона об ипотеке) не содержат каких-либо исключений в этом аспекте.
Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной п.п. 1, 3 ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 N 17АП-5965/12).
Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 разъяснил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Это может иметь место, в частности, в случаях, когда стороны указывают в договоре как оценку по заключению независимого оценщика, так и залоговую оценку.
Таким образом, оценка предмета ипотеки, предусмотренная п.п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке, осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке. Во всех случаях, в том числе и при определении стоимости предмета ипотеки на основании отчета оценщика, закон не обуславливает заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, соответствием оценки предмета ипотеки и размера обеспечиваемого ею обязательства.