Благодаря ипотеке жилье для большинства россиян перешло из разряда недоступных продуктов в доступные. Отказ же в выдаче ипотечного кредита способен поставить крест на планах гражданина улучшить жилищные условия. По каким причинам отказывают банки и как повысить вероятность получения кредита?
В банках не объясняют, почему отказали в выдаче кредита. Разумеется, они этим нервируют неудачливых потенциальных заемщиков, однако подобные действия вполне законны. В целом для банков ипотечные заемщики очень выгодны. Ипотечные кредиты относятся к наиболее надежным, по ним весьма невысоки проценты невозврата и просрочек, а сами заемщики становятся клиентами банков на долгий срок.
В 2018 году совокупная прибыль российских банков составила 1,3 трлн рублей. Это на 65% больше, чем в 2017 году. В существенной степени таким показателям способствовал значительный рост темпов выдачи жилищных кредитов. Разумеется, повышение количества покупателей жилья в кредит выгодно и застройщикам. По некоторым жилым комплексам доля ипотечных сделок равняется 80—90% общего числа реализуемых на объекте квартир.
Перед принятием решения о выдаче кредита в банке обязательно внимательно изучают заемщика. Сегодня большинство оценочных процессов во многих банках уже роботизировано. Поэтому сами банкиры зачастую не в курсе, почему робот решил отказать в выдаче кредита. В список учитываемых банком стандартных параметров заемщика входят возраст (как правило, от 21 года), наличие гражданства РФ с постоянной регистрацией (хотя некоторые банки дают кредиты и не гражданам), место работы, стаж и уровень дохода.
Обязательное условие для выдачи ипотеки — официальное трудоустройство с соответствующей отметкой в трудовой. Заемщик может трудиться в нескольких организациях по совместительству, тогда будет целесообразно предоставить трудовые договора с подтверждением факта работы по совместительству.
Помимо таких основных показателей платежеспособности, как доход и стаж, банк при принятии решения оценивает также общий портрет заемщика, — продолжает Татьяна Хоботова. При этом будут учитываться такие параметры, как уровень образования соискателя кредита, семейное положение, особенности карьерного роста, наличие у него движимого либо недвижимого имущества и пр.
Анализируется не только платежеспособность, но и кредитоспособность — т.е. качественное исполнение заемщиком принятых ранее обязательств. В первую очередь будет оцениваться исполнение прежних кредитных обязательств, однако оказать влияние на принятие решения может и наличие других задолженностей (по коммунальным платежам, алиментам) или связанных с финансовыми обязательствами судебных исков. Уровень кредитоспособности клиента показывает банку, насколько он организован, а значит — способен ли дисциплинированно оплачивать ипотеку.
То, что банки очень внимательно изучают потенциальных клиентов перед выдачей ипотеки, понятно всем. Однако существуют и некоторые неформальные критерии, которые нигде не прописаны официально, однако в действительности могут привести к отказу в выдаче кредита.
В качестве стоп-факторов могут рассматривать наличие судебных исков (сам факт их существования будет негативно воспринят рядом банков даже при их некритическом характере). Могут отказать и сотруднику компании, которая вела с этим банком судебные тяжбы (особенно если банк их проиграл), — поясняет эксперт.
Несколько лет назад в качестве отягчающего фактора учитывалось наличие детей. Тогда считалось, что расходы на детей будут оказывать негативное влияние на платежеспособность заемщика. Однако реальная практика продемонстрировала, что как раз семьи с детьми достаточно дисциплинированно относятся к обслуживанию кредита. И сейчас в банках с большей опаской относятся к одиноким, несемейным заемщикам, — поясняет Максим Ельцов.
Еще один серьезный стоп-фактор, о котором не упоминают банкиры — беременность соискательницы кредита. В некоторых банках при заполнении анкеты даже задают вопрос, не планирует ли потенциальный заемщик в течение года рождение ребенка. На форумах подобным заемщикам советуют просто скрывать свою беременность или как вариант найти небеременного созаемщика. Подобная практика банков объясняется достаточно просто — при рождении ребенка доходы, как правило, заметно снижаются, а расходы растут.
Уменьшить риск неодобрения банком ипотечного кредита позволят следующие факторы:
При неодобрении кредита в одном банке можно попробовать его взять в другом. Так, в небольших банках могут закрыть глаза на некоторые особенности портрета заемщика с целью получения нового клиента. Но и проценты в таких банках обычно выше, чем в крупных игроках — лидерах рынка.
Банки оценивают не только самого заемщика, но и его работодателя. Если у компании серьезные проблемы (например, она близка к банкротству), то отказ весьма вероятен. Многие банки готовы рассматривать заявки граждан от 18 лет, однако зачастую молодым заемщикам отказывают вследствие незначительного стажа работы. А вот семейное положение потенциального клиента практически не влияет на принятие решения, — резюмирует Надежда Калашникова.
Поскольку платежеспособность граждан вряд ли вырастет в ближайшем будущем, указанная тенденция скорее всего сохранится, — считает Агеева. Возможно улучшение ситуации, если произойдет снижение ставок примерно до 6% (об этом говорилось 1,5 месяца назад). В таком случае заемщикам придется тратить на ежемесячные платежи несколько меньше средств, что приведет к снижению в семейном бюджете доли ипотечных расходов.
Людям с постоянным доходом и нормальной кредитной историей тоже отказывают в ипотеке. Причину отказа при этом никто не раскрывает.
Ситуация из жизни: клиент взял справку о доходах, ипотечный брокер звонит бухгалтеру с просьбой оформить документ по новому образцу:
Человек, не знакомый со спецификой работы кредитных организаций, никогда не узнает, почему банк счел его неблагонадежным. Это случайность: может, дело в анкете, а может — в паспорте. Зачастую в справках указывают неправильные или устаревшие реквизиты и несуществующие номера телефонов. Иногда ставят не те печати или подписывают документ рукой сотрудника, у которого вообще нет никаких полномочий.
Кредитная история — досье на вас как на заемщика. Банк может запросить кредитную историю любого обратившегося человека — в ней он узнает о том, как вы обращаетесь с чужими деньгами: платите в срок или с опозданиями, набираете много мелких кредитов или занимаете только крупные суммы. Кредитная история есть не у всех: если человек никогда не брал займов, в досье будет пусто.
На самом деле, небольшие кредиты, которые обслуживаются меньше шести месяцев, вообще не влияют на решение банка — даже хорошая кредитная история по ним не будет учитываться. Чтобы кредит имел какой-то вес, его сумма должна составлять хотя бы 30% от суммы будущей ипотеки. Зато наличие таких займов дает усомниться в чистоте ваших намерений — это и приводит к отказам.
Потребительские кредиты, даже давно погашенные, могут привести еще и к ошибкам в кредитной истории. Дело в том, что потребительских кредитов у банка больше всего — следить за отображением кредитной истории по каждому из них трудно. Невнимательность сотрудников, технические сбои и любые форс-мажоры — всё это приводит к ошибкам в досье заемщика.
Чем больше потребительских кредитов — тем больше банков считают вас своим клиентом. Некоторые из них могут привязать к вашему счету непрошенную кредитную карту. Вы никогда не узнаете о ее наличии, зато в кредитной истории появится информация о лимите. 5-10% от этого лимита будут считать как кредитную нагрузку — для банка ваш доход уменьшится на эту сумму.
В случае с ипотекой отсутствие кредитной истории банки воспринимают нормально: если у человека высокий доход, кредит всё равно одобрят. Правда, если у вас нет поручителя или созаемщика, сумму одобрения могут ограничить.
Если человек выплачивает кредит — сумму платежа запишут в кредитную нагрузку. Если в кошельке заявителя лежит несколько кредитных карт — 10% от лимита каждой прибавят к сумме платежей, даже если картами никто не пользуется. Для банка ваш доход уменьшится ровно на эту сумму. Нужно, чтобы после выплат по всем кредитам, в том числе по будущей ипотеке, у вас оставались деньги на нормальное существование: еду, транспорт, быт, ремонт, покупки и отдых. Это не меньше 55% от зарплаты. Если у человека остается меньше — он сильно закредитован.
Банки с осторожностью относятся к сильно закредитованным заемщикам: возможно, человек в долгах, потому что не умеет обращаться с деньгами. Если в кредитной истории такого клиента найдут еще и просрочки по платежам — с одобрением точно будут проблемы.
Банки отказывают, когда ловят клиента на лжи. Чтобы человека поймали, ему даже не обязательно врать — иногда аналитики находят проблемы там, где их нет. Рассмотрим на примере проверки доходов будущего заемщика.
Уровень дохода проверяют с помощью справки о доходах. В ней написано, сколько зарабатывает заявитель — на эту информацию ориентируется скоринговая система, которая выполняет оставшуюся часть работы, проверку платежеспособности. Дальше происходит магия анализа больших данных.
Программа досконально изучает финансовое поведение будущего заемщика: смотрит на среднюю зарплату такого же специалиста на его региональном рынке, проверяет обороты по счету, сравнивает зарплату и расходы, считает количество поездок за границу и сумму, которую заявитель тратит на еду, одежду, мобильную связь и отдых. Эта система нужна, чтобы поймать клиента на лжи.
Если банк заметит, что вы часто и подолгу сидите с минусом на остатке по мобильному счету — он подумает, что вам не хватает денег.
Банк будет много звонить: вам, работодателю или брокеру. Если с кем-то из вас будет сложно связаться — могут выдать отказ. Некоторые банки принимают решение об отказе после трех попыток дозвониться, кто-то пытается дождаться восстановления связи — вдруг у вас что-то случилось. Если вы работаете в паре с ипотечным брокером, эта проблема вас не коснется: банки запрашивают точное время звонка у представителя компании, с которой работают.
Некоторые кредиторы очень щепетильны в вопросах связи: они выставляют особые требования даже к телефонным номерам. Например, что у вашего работодателя должен быть стационарный телефон. Или мобильный, но только при одном условии: сим-карта зарегистрирована на юридическое лицо компании. Об этих требованиях лучше знать заранее — если собираетесь оформлять ипотеку самостоятельно, уточните этот вопрос до того, как начнете заполнять анкету. Вдруг банк попросит показать документы на корпоративную сим-карту?
Работодатель — гарант стабильности вашего дохода. Банку важно, чтобы заемщик работал в честной компании, у которой нет проблем с бухгалтерией и законом. У нас много историй про клиентов, работодатели которых не проходили проверку: кто-то трудился на несуществующее ИП, кто-то — в компании, собственника которой уже как-то раз объявили банкротом. Иногда проблемы возникают даже у бюджетников. Если сотрудники вашей компании уже пытались получить ипотеку в том же самом банке, но не смогли подтвердить доход или трудоустройство — работодателя могут внести в чёрный список.
Если ваш работодатель попадает в категорию ненадежных, необязательно увольняться — иногда достаточно подтверждения, что вас не уволят. Чтобы решить проблему, нужно вести переговоры с банком. На такой случай лучше держать при себе специалиста по ипотечному кредитованию.
Заемщиков младше 27 лет без семьи и детей не воспринимают всерьез: таких людей считают ненадежными и инфантильными. Они часто меняют место работы и проживания, много перемещаются по миру и не планируют надолго. Мужчина до 27 лет подлежит призыву, девушка может уйти в декрет, развестись и стать матерью-одиночкой. Для любого современного человека это просто стереотипы, но для банка — высокие риски невозврата долга.
Заемщиков старше 65 лет кредитуют очень редко: из-за низких пенсий и высокого риска смерти. Чтобы повысить шансы, нужен молодой созаемщик из числа наследников первой очереди — так банк поймет, что семья заинтересована в погашении кредита.
Если вы участвуете в суде в качестве истца или ответчика — скорее всего, вам откажут. Лучше дождитесь, пока завершатся судебные тяжбы.
Если вам выписали штраф, который пытаются взыскать приставы — погасите задолженности и только потом подавайте документы. Иначе в кредите могут отказать.
Если у вас есть судимость — не волнуйтесь, шансы на одобрение всё равно есть. О погашенной судимости банк может даже не узнать — а если узнает, всё равно проверит документы. Стабильный доход и большой первоначальный взнос помогут доказать банку свою благонадежность.
По закону паспорт должен быть выдан строго после дня рождения в 14 и 45 лет. Если человек получил документ в день праздника, он окажется недействительным. Из-за халатности сотрудников паспортного стола таких случаев довольно много. Проверьте дату выдачи паспорта и подайте заявку на его замену, если обнаружите проблему.
Отправляйте заявки по очереди, а не целым скопом. Рассылать анкеты Отправляйте заявки по очереди, а не целым скопом. Рассылать анкеты параллельно могут только брокеры: банки понимают специфику их работы. Если же человек подает много заявок самостоятельно, банк присматривается: вдруг у него есть скрытые мотивы.
Если приходит отказ, выясняйте причину. Наверняка сделать это не получится: банк не объясняет свои решения физлицам, придется анализировать заявку самостоятельно и исправлять проблемы наугад.
Проверить кредитную историю;
Закрыть ненужные кредитные карты;
Заручиться поддержкой надежного созаемщика;
Заполнить заявку без помарок и ошибок;
Уточнить требования к оформлению трудовой книжки и справки о доходах;
Указать работающие номера телефонов.
Проще всего обратиться к ипотечному брокеру. С его помощью вы сможете выбрать тактику подачи заявок: по очереди или всем сразу. Если придет отказ — узнаете его причину и сможете оперативно исправить проблему. Организационными вопросами будет заниматься специалист, а от вас потребуется только вовремя поставить подпись.
У каждого банка есть ключевые требования к заемщику ‒ скоринг. При несоответствии им другие критерии даже не рассматриваются. Типичный пример скоринга:
- возраст – 21-75 лет;
- трудовой стаж на последнем месте работы – не меньше 6 месяцев;
- общий трудовой стаж за последние 5 лет – не меньше 1 года.
- отсутствие судимости или открытого судебного разбирательства.
Если вы подходите под критерии отбора, то вашу заявку на получение рассмотрят. При этом существует немало причин, по которым банк может отказать в выдаче ипотеки.
Платежеспособность клиента банк анализирует в первую очередь. Ее основные критерии:
- постоянная работа;
- предсказуемость;
- стабильно высокий доход.
Дохода должно хватать на ежемесячные выплаты по кредиту, а также питание, содержание нетрудоспособных членов семьи, оплату коммунальных услуг, налоги и другие обязательные расходы. Если ваша зарплата 45 000 рублей, а ежемесячный ипотечный платеж 36 000 рублей, то в ипотеке откажут, так как оставшиеся 9 000 рублей меньше прожиточного минимума.
Еще одна причина сомнений кредитора – трудовая нестабильность заемщика или частая смена работы. Также в банковской среде считается, что беспроблемный заемщик должен иметь 30-40% собственных средств от стоимости жилья или быть владельцем еще одного объекта недвижимости либо доходных акций.
При оформлении ипотеки банку представляют справку 2-НДФЛ либо аналогичную банковскую форму, заверенную работодателем. Чтобы убедить кредитора в своей платежеспособности, предоставьте точные, официально подтвержденные данные с места работы.
При сомнении в вашей платежеспособности банк, скорее всего, не откажет, а либо предоставит кредит на меньшую сумму, либо повысит суму первоначального взноса. Иногда банки отказывают в кредите индивидуальным предпринимателям из-за того, что подтвердить заявленный уровень дохода при упрощенной схеме налогообложения сложно. Также ипотеку не оформят заемщикам, работающим неофициально.
Чтобы убедить банк в свей платежеспособности, вы можете найти дополнительный доход или сменить работу на более высокооплачиваемую. По возможности уменьшите сумму кредитования либо найдите более бюджетное жилье.
Еще вариант – увеличить срок кредитования либо по возможности увеличить первоначальный взнос. Вы также можете открыть в банке-кредиторе депозит для накопления первоначального взноса и регулярно его пополнять – таким образом вы убедите кредитора в своих стабильных финансовых возможностях. Кроме того, для действующих клиентов у многих банков есть льготные программы кредитования.
Вы также можете предоставить дополнительный имущественный залог. Кроме этого, возможен вариант привлечения созаемщиков (ими могут быть только близкие родственники) и поручителей (это могут быть любые физические лица с безупречной кредитной историей).
В единой межбанковской базе данных фиксируют все движения по кредитным средствам за последние несколько лет. Веская причина отказа в ипотечном кредитовании:
- просрочки по ранее взятым кредитам;
- уклонение от погашения долга;
- судебные разбирательства с бывшими кредиторами.
Некоторые банки при незначительных нарушениях, например при нескольких просрочках до 5 дней, не отказывают, а повышают процентную ставку. Отсутствие кредитной истории также не удовлетворяет кредитора, потому что в этом случае нельзя оценить добросовестность заемщика.
Если вы уверены, что ваша кредитная история испорчена в результате технической ошибки, обратитесь к прежнему кредитору, чтобы исправить неточную информацию. Если вы просрочили платеж по уважительным причинам, предъявите банку подтверждающие это документы, например справку из больницы или о задержке зарплаты.
Вы можете также открыть депозитный счет и пополнять его регулярно. После этого подайте повторную заявку на получение ипотеки (информация в бюро кредитных историй обновляется примерно 1 раз в месяц). Обратитесь к другому кредитору – небольшие банки более лояльны к заемщикам, чем ведущие финансовые организации. Если кредитная история испорчена основательно, например кредит не погашен, получить новую ссуду крайне проблематично даже при наличии созаемщика и поручителя.
При выдаче займа банк анализирует вашу финансовую нагрузку. Если при зарплате в 70 000 рублей вы выплачиваете по другим кредитам и кредитным картам 30 000 рублей, а выплаты по ипотеке составят еще 30 000 рублей, в ссуде вам откажут: 10 тысяч рублей недостаточно на содержание себя и семьи.
По возможности погасите другие кредиты и закройте кредитные карты либо снизьте кредитный лимит по ним так, чтобы выплаты не превышали 40% ежемесячного дохода.
Вся документальная информация тщательно проверяется службой безопасности банка. Невозможность созвониться по указанным номерам, неточности, ошибки в документах ‒ прямой путь к получению отказа. Нередко соискателей, предоставивших недостоверные данные, заносят в межбанковскую базу недобросовестных клиентов. Подделка документов уголовно наказуема.
Перепроверяйте информацию в документах. Перепроверьте действительность паспорта и других удостоверений. Указывайте только правдивые данные о себе в анкете. Заранее предупредите бухгалтерию, отдел кадров ируководителей о возможных звонках из банка.
Здоровье – ключевой фактор выполнения заемщиком обязательств по кредиту. Высокая вероятность отказа банка в выдаче ипотеки – у беременных женщин, людей:
- проходивших длительное лечение в стационаре;
- с признаками тяжелых хронических заболеваний;
- с вероятностью получения инвалидности.
При рассмотрении заявки на получение ипотеки банк не только анализирует документальные данные, но и проводит собеседование с заемщиком. Если тот путается в ответах, не уверен, нервничает либо приходит на собеседование в сопровождении третьих лиц, это вызывает сомнение у банковского сотрудника и приводит к отрицательному решению.
Будьте спокойны и говорите только правду.
Банк может отказать в выдаче ипотечного кредита, даже если заемщик полностью удовлетворяет его требованиям. Это случается, если залоговая недвижимость:
- ветхая, аварийная, готовится к сносу;
- в доме, построенном до 1965-го года;
- в доме с неисправными коммуникациями и/или деревянными перекрытиями;
- представляет собой частный дом без земельного участка;
- находится в крайне непривлекательной, удаленной локации, в регионах, где нет филиалов банка;
- не имеет правоустанавливающих документов;
- с неоднозначным правом собственности и наличием лиц, чьи права могли быть нарушены;
- с прописанными несовершеннолетними детьми;
- продается продавцом с плохой репутацией;
- имеет обременения, долги, незаконные перепланировки;
- не соответствует другим требованиям ликвидности.
Многие банки не выдают ипотеки на комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях.
Если ваша кандидатура заемщика одобрена, предоставьте недостающие документы в банк в течение 3 месяцев. Если это не решает проблему, подберите другой объект недвижимости – ликвидный, со всеми оформленными по закону документами.
Перечисленные причины отказа в ипотеке – наиболее распространенные, но их список – неполный. В кредите могут отказать при задолженности перед налоговой, неуплате штрафа ГИБДД, алиментов, при банкротстве, трудовой нестабильности, после недавнего отказа.
Если вы получили отказ в одном банке, то можете получить одобрение в другом, ведь условия у разных финансовых организаций существенно различаются между собой. Главное – выявить и устранить повод для отказа.