Продажа квартиры или её приобретение – дело не из простых. Поиск подходящего варианта, согласование вопросов, сбор документов и другие мероприятия необходимо выполнить, прежде чем купить, или сбыть доступное жилье.
Чтобы прямая продажа недвижимости была возможна, ее обладатель обязан выполнить следующие условия:
- он должен являться единоличным хозяином;
- в квартире никто не должен ни проживать, ни быть в ней прописанным.
Главное преимущество этой сделки состоит в скорости исполнения договорных обязательств. Переезд владельца собственности жилья на новое место, подготовка всех документов и иные мероприятия должны быть выполнены заранее.
Более того, хозяева прибегают к такому типу сделки, когда срочно нужны деньги, поэтому торговаться не будут, возможно, даже предложат скидку.
О возможных рисках при продаже квартиры по переуступке прав читайте здесь.
Любая сделка купли-продажи таит в себе неожиданности, поэтому с вопросом свободного приобретения квартиры стоит быть предельно внимательным.
Нередко на подобные ухищрения идут мошенники, которые стремятся скорее сбыть незаконно овладевшим имуществом.
Другую неприятность вы можете обнаружить только после заселения — выясняется, что жить в помещении невозможно по многим причинам:
- соседи шумные;
- крыша течет;
- стены обваливаются;
- старые трубы.
Не удивительно, что собственник постарался быстро избавиться от подобного жилого помещения. Поэтому осматривайте любое жилище перед его приобретением!
Не исключено, что объявления с подобной формулировкой не имеют ничего общего с реальным объектом. Вероятно, продавец надеется таким образом на привлечение большего числа покупателей.
Прямой продажей квартиры считается ее реализация продавцом без дополнительных условий и интересов третьих лиц. Педставляют собой сделки, когда у продавцов нет:
- обязательств перед банком по ипотечным кредитам, где в качестве залога выступает продаваемая недвижимость;
- необходимости приобретать другое жилье до реализации своей жилплощади;
- зарегистрированных граждан в реализуемом объекте;
- претензий со стороны третьих лиц на право собственности.
На вторичном рынке прямые продажи встречаются не так часто. За исключением частных домов и коттеджей.
Если покупатель обращается за заемными средствами на покупку жилого помещения по прямому договору, одобрение от банка на ипотеку получить легче. При приобретении такого объекта без привлечения заемных средств оформление и регистрацию договора можно провести за пять рабочих дней.
В новых квартирах с открытой планировкой можно столкнуться с требованиями:
- проводить электрику и сантехнические работы специализированными организациями, имеющими лицензии на этот вид деятельности;
- утверждать планы ремонтных работ с управляющей компанией;
- обязательного наблюдения за ходом работ со стороны ТСЖ.
Все это значительно увеличит стоимость ремонта, о чем покупатель узнает после того, как уже приобрел жилье. Самой дешевой прямой покупкой будет приобретение помещения в новостройке непосредственно у застройщика.
Квартиры вторичного жилого фонда, также как и дома, в которых они расположены, могут иметь скрытые недостатки. Их невозможно обнаружить при визуальном осмотре перед покупкой. Правда, в этом случае у покупателей будет шанс признать сделку недействительной по основанию умышленного сокрытия продавцами дефектов в недвижимости. Продавать такие объекты пытаются быстро и по сниженным ценам.
При обращении клиента за ипотекой для приобретения квартиры на вторичном рынке, с чистой продажей, у него есть некоторые преимущества в сроках рассмотрении заявки.
Кредитные предложения банков имеют ограниченный срок действия. Как правило, он не превышает трех месяцев.
При прямой продаже, заемщик получает деньги сразу после одобрения кредитором и выходит на сделку. При продаже с альтернативой, он будет вынужден ждать продавца. И если срок предложения от банка к моменту покупки истечет, покупателю придется снова обращаться за займом.
Банк придерживается обычных процедур при рассмотрении заявок на ипотечные кредиты, и всегда направляет своего представителя для осмотра объекта. Поскольку он будет являться предметом залога кредитора, а, следовательно, подлежит рыночной оценке.
На ставках по кредиту простота и чистота договоров никак не отражается.
Если же приобретается новостройка по прямому соглашению у аккредитованного в банке застройщика, у заемщика есть возможность получить льготную ставку по займу. Например:
| Сбербанк | Райффайзен | Газпромбанк |
| 7% | 9,5% | 9% |
Проценты указаны при условии что:
- строительство завершено и
- квартира приобретается по договору купли-продажи.
На инвестиционные контракты предложения не распространяются, и к прямым договорам они не относятся.
Помимо сниженных процентов заемщику не потребуется предоставлять дополнительных справок на недвижимость, поскольку банк ее уже оценил и имеет по всему объекту полную документацию.
Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.
После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.
- денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
- возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
- сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.
Квартиры вторичного жилого фонда, также как и дома, в которых они расположены, могут иметь скрытые недостатки. Их невозможно обнаружить при визуальном осмотре перед покупкой. Правда, в этом случае у покупателей будет шанс признать сделку недействительной по основанию умышленного сокрытия продавцами дефектов в недвижимости. Продавать такие объекты пытаются быстро и по сниженным ценам.
Если заемщик не вносит нужные суммы, то банком может быть реализовано право на продажу объекта посредством аукциона. Самая неприятная ситуация с переуступкой прав на ипотечную недвижимость – это обращение бывшего владельца в суд для признания сделки недействительной.
- наличие обременений — это отказ в ссуде, соответственно, невозможность получить желанное жилье;
- подделка документов на всех уровнях;
- отсутствие необходимых документов;
- несоответствие требованиям, необходимых для ипотечного жилья;
- несовершеннолетние собственники — отказ органов опеки от продажи.
ОТВЕТ ЭКСПЕРТА
Под залог машины Вы можете получить только потребительский кредит.
Сумма кредита может быть равна страховой стоимости машины, но сумма кредита зависит
также от дохода.
При Вашем доходе максимальная сумма кредита (потребительского) может составлять до 90 тыс. долл., сумма же ипотечного кредита (под залог приобретаемой недвижимости) может составить до 300 тыс. долл.
Каждый покупатель с заемными средствами, который ищет квартиру на вторичном рынке, хотя бы однажды встретит на своем пути собственника, который не согласится продавать квартиру по ипотеке, считая, что это долго и хлопотно. Однако процедура оформления ипотечной сделки за последние несколько лет упростилась и потому проходит быстрее, чем раньше.
Также в некоторых финансовых учреждениях говорят об опасении на тот счет, что стоимость квартиры будет искусственно завышена. Но этот риск сводится к минимуму, если оценка делается независимым экспертом, аккредитованным банком. Завышение стоимости возможно только по общему сговору, но финансовое учреждение также не застраховано от этого и при покупке жилья у третьих лиц.