К ипотеке относятся по-разному. Одни считают её мучительной кабалой на всю жизнь и не стремятся с ней связываться. Для кого-то она является единственным возможным способом обзавестись собственной жилплощадью. А кто-то видит в ней реальную выгоду: взял квартиру в ипотеку, сдал её в аренду и досрочно погашаешь за счёт получаемой арендной платы. Но окупится ли такая квартира? И стоит ли вообще брать ипотечный кредит именно с такой целью? Разбираемся.
Сдаём ипотечную квартиру в аренду: насколько это законно?
В настоящее время недвижимость в ипотеку берут, например, заботливые родители с расчётом, что через 20-30 лет квартира будет чиста от долговых обязательств и спокойно отойдёт детям. Или те, кто считает квадратные метры универсальным и беспроигрышным вариантом вложения средств. И первые и вторые задумываются о возможности и законности сдачи внаем ипотечной квартиры, а также необходимости оповещения об этом кредитной организации.
Иллюстрация: Ирина Фатеева
Приобретение квартиры по ипотеке подразумевает, что она будет использоваться для проживания заёмщика и его семьи. В то же время, законом ограничивается использование этой квартиры в качестве источника обогащения. Другими словами, невозможно превратить ипотечную квартиру в коммерческую недвижимость и сделать из неё, например, офис или коворкинг, сдаваемый в аренду. Невозможно также переделать жильё в нежилое помещение, после чего использовать в качестве торговой точки. Для этих целей заёмщик должен воспользоваться потребительским кредитом, коммерческой ипотекой или кредитом для бизнеса.
Предупреди банк и сдавай спокойно
Почему они это делают? Всё просто. Возможность перехода квартиры в собственность банка существует до тех пор, пока заёмщик не погасит ипотеку. Собственником ипотечной квартиры всё это время числится её покупатель, но фактическим владельцем жилплощади является банк, квартира находится у него в залоге. И так как за годы сдачи квартиры и её активной эксплуатации чужими людьми состояние квартиры может заметно ухудшиться, а в случае форсмажора банку придётся её как-то сбывать, они пытаются обезопасить себя и запрещают сдачу квартиры внаём. Так что есть смысл очень внимательно изучить договор на наличие в нём пункта о запрете.
Не во всех банках, включающих пункт об аренде в свои договоры, правила строги и беспощадны. Для удобства и наглядности разделим банки, выдающие потребительские целевые займы, на две условные группы. В первую отнесем банки, которые разрешают заёмщику сдавать в аренду недвижимость, оговаривая при этом срок. От заёмщика в данном случае требуется лишь заблаговременно уведомить об этом банк или указать, что передача ипотечной квартиры в аренду необходима в связи с его бедственным финансовым положением. Только нужно объяснить, где во время аренды будет проживать сам заёмщик и его семья.
Ипотечные программы, в которых изначально прописывается разрешение сдачи недвижимости внаём, могут иметь более высокие ставки.
Как показывает статистика, доля заёмщиков, взявших ипотеку и оповестивших свой банк о том, что они сдают недвижимость в аренду, не превышает 5%. Но не стоит забывать о том, что сохраняется риск, что банку станет известно о факте сокрытия аренды. И если в договоре был прописан запрет о сдаче залоговой недвижимости в найм, реакция со стороны банка будет незамедлительной.
Конечно, до применения крайних мер кредитная организация постарается найти другие методы управы на заёмщика, например, это может быть ежедневный или ежемесячный штраф вплоть до устранения нарушений. Но банк также имеет полное право потребовать выплаты всей оставшейся суммы по кредитному договору в досрочное время. В случае неисполнения заёмщиком этого требования кредитная организация может обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством, а это уже действительно большие проблемы.
Так что согласованное заранее решение с банком об аренде может лишить вас огромной головной боли. Оповестить банк возможно как в период заключения ипотечного соглашения, так и во время погашения кредита. Конечно, если главной целью покупки квартиры является сдача в аренду этого жилья и вы уже сейчас планируете туда кого-то вселить, обсудить спорный арендный вопрос с банком нужно ещё на стадии подачи заявки на ипотеку.
Как бы то ни было, проблемы с банком — это только половина увлекательной ипотечно-арендной истории, потому что сама по себе покупка жилья с целью сдавать его может оказаться не очень-то выгодным предприятием. Ипотечные программы, в которых изначально прописывается разрешение сдачи недвижимости внаём, могут иметь более высокие ставки. Или же более высоким будет первоначальный взнос. Грубо говоря, если покупать квартиру исключительно для себя и своей семьи, размер первоначального взноса будет равен 10-12%, а с целью сдачи внаём – уже 30-50%.
Взаимоотношение с банком
Стоит иметь в виду, что одно дело — когда частное лицо сдаёт квартиру или комнату в ней, и совсем другое — когда это целый бизнес. Во втором случае, если сдачей квартир занимается индивидуальный предприниматель или агентство, обычную ипотеку ему не дадут, и придётся оформлять коммерческую.
От Москвы до самых до окраин
Попробуем разобраться в главном: насколько доходным является этот способ вложения денег для жителей столицы и регионов?
Покупка недвижимости в ипотеку с последующей сдачей в аренду имеет смысл только в столице и крупных городах. Жильё здесь всегда пользуется спросом, так что найти новых постояльцев большого труда не составит. А вот в регионах, с учётом коммуналки и относительно низкого спроса аренды, доход, получаемый от сдачи, будет ничтожно мал. Велика вероятность, что квартира будет элементарно простаивать в ожидании достойных квартирантов, и денег, которые хотелось бы отнести в банк, она не принесёт.
Покупать недвижимость в регионах ради наживы чревато финансовыми проблемами
Сдача жилья внаём всегда будет беспроигрышным вариантом, поскольку квартира стоит и приносит деньги, — считают некоторые. Со временем сумма, получаемая от арендаторов, возрастёт. А уж после того, как недвижимость сработает на покрытие ипотеки, она будет работать на вас. Но, учитывая всё вышесказанное, мнение это вполне может быть оспорено.
Антонина (35 лет, г. Саратов), сдаёт недвижимость в аренду для погашения ипотечного кредита в течение 1 года
Если Вам есть, где жить, то почему нет? Но стоит учесть, что сумма дохода от аренды не всегда совпадет с ежемесячным платежом по ипотеке, а со временем может и меняться. Так же Ваш арендатор может съехать, а квартира будет пустовать какой-то период. Поэтому Вам придется все равно вкладывать свои доходы и сбережения в ипотеку.
Еще не мало важно то, что со временем придется делать косметический ремонт между арендаторами по необходимости (для увеличения дохода от аренды) и в конечном итоге для себя. Это тоже все дополнительные расходы.
Если Вы готовы к этим расходам в будущем, вперед!
НО же стоит учесть, что квартиру придется сдавать в аренду на весь срок ипотеки. если покупать квартиру в конечном итоге для себя, то готовы ли Вы ждать все это время? (5-25 лет?)
Такая схема хорошо сработает в отношении недорогой недвижимости, например, строящейся квартиры-студии.
Примерный расчёт для Ленинградской области.
Студия возле метро «Девяткино», с отделкой на этапе строительства 2,0 млн (ждать 1,5-2 года).
Ежемесячный платёж на 15 лет — 18 тыс. — вот расчёт на ипотечном калькуляторе
Итого до готовности квартиры Вы вложите 300 тыс. на первоначальный взнос, 300-400 тысяч банку, пока квартира строится и 200-300 тыс. на обустройство (мебель, технику) для сдачи (хотя некоторые предпочитают квартиры без мебели, только с кухней). 800 тыс.-1 млн. рублей инвестиций и 1,5-2 года потребуется, чтобы начать сдавать.
Сдать можно в среднем за 16-19 тыс. в месяц. То есть начиная с момента сдачи квартиры можно сказать, что денег хватит для платы по кредиту.
При этом если регулярно вносить досрочные погашения, например 10 тыс. сверху, то Вы выплатите квартиру за 7 лет.
К тому же к моменту сдачи квартира будет стоить дороже — в районе 2,8 млн. рублей.
То есть вкладывая в течение 1,5-2 лет 800 тыс.-1 млн. руб. Вы будете собственником обустроенной квартиры за 2,8 млн. рублей, платить банку за которую можно будет из средств от сдачи.
Как и при любом инвестировании, существуют риски:
1) Во многих ипотечных договорах прописан запрет на сдачу квартир. Однако на практике это редко проверяется.
2) Возможность нарваться на долгострой.
3) Ремонт, мебель, техника будут изнашиваться, к тому же можно столкнуться с недобросовестными квартиросъёмщиками и пр.
Одним из прибыльных источников дохода смело можно назвать сдачу квартиры в аренду. Арендатор обязуется вовремя вносить установленную ежемесячную плату за проживание на чужой жилплощади. Наймодатель, в таком случае своевременно оплачивает поступающие счета, а также имеет неплохую прибыль.
Позволить себе приобрести квартиру может не каждый. Ипотека является чуть ли не единственным и востребованным способом обзавестись собственным жильем. Конечно, для этого у Вас должен быть постоянный источник дохода, стаж работы. Тем не менее, существует способ не платить за ипотеку из собственного кармана – можно купить квартиру в ипотеку и сдавать третьим лицам, ежемесячно погашая долг их деньгами. Составляя с квартиросъемщиками договор аренды, Вам необходимо регулярно оплачивать налоги в казну государства, от поступающих средств. Благодаря договору можно урегулировать возникшие разногласия, уберечься от мошенничества. Обращаясь за помощью специалистов, Вам не нужно беспокоится о верности составленного договора: агенты недвижимости имеют необходимые юридические знания.
Закон не запрещает брать квартиру в ипотеку и сдавать ее, если это не прописано в заключаемом кредитном договоре. Дело в том, что банки делятся на 2 типа:
1. Те, кто разрешает сдавать квартиру в ипотеке, но предварительно будущий арендодатель должен оповестить об этом кредитора в письменном виде и дождаться положительного ответа;
2. Те, кто строго-настрого запрещает передачу жилья в пользование третьим лицам, пока кредит не будет выплачен полностью. Этот пункт обязательно указан в договоре.
В среднем, квартира, взятая в ипотеку (дешевая), окупается в Москве в течение 20-25 лет, и после выплаты долга арендаторами в нее можете заселиться Вы или Ваши родственники. Но положение дел на рынке недвижимости постоянно меняется, поэтому полностью ситуацию предсказать нельзя. Однокомнатные квартиры являются более востребованными.
Давайте попробуем рассчитать ипотечный кредит, выданный банком на приобретение жилья.
Для удобства и наглядности представленных данных мы будем использовать расчеты в долларах США с кредитной ставкой, равной 9 % .
Имеем: уютную однокомнатную квартиру с выполненным евроремонтом в Москве (Новые Черемушки), на 12 этаже 20-ти этажного дома, недалеко от станции метро, стоимостью около 100.000 долларов.
По условиям договора, первоначальный взнос Заемщика должен составить 30 % от стоимости квартиры (30.000 $), а ежемесячные ануетентные платежи должны составлять 887 $ в месяц или 10.644 $ в год.
Считаем: переплата по процентам за 10 лет составит 36.408 $, плюс страховка 2.400 $ (0,5% на остаток долга).
Итого за 10 лет заемщик выплатит 138.808 $
Теперь для сравнения проведем расчет стоимости аренды приобретенной квартиры в ипотеку:
Прибыль от сдачи в аренду составит около 6000 долларов в год (390.000 рублей по курсу 65 рублей за 1 доллар) за вычетом уплаты налогов (13 %) выйдет 5220 $, что за 10 лет владения составит 52.220 $ против выплаченных по ипотеке 138.808 $
Как видим, идея купить и сдать квартиру в ипотеке не всегда оказывается выгодной. Тем не менее приведенный пример хорошо иллюстрирует как можно сэкономить на платежах, сдавая квартиру в аренду, купленную по ипотеке.
Надеяться на то, что найденный арендатор будет выплачивать сумму больше реальной стоимости жилья не имеет смысла, так как ему в первую очередь нужен уют и комфорт, а не просто крыша над головой. Чем лучше условия для проживания – тем выше арендная плата. По мнению специалистов, сдавать квартиру в ипотеке стоит в том случае, если первоначальный взнос, составляет не менее 30% от стоимости жилья. В таком случае, Вы не будете терпеть убытки и все пройдет удачно. Такой метод заработка имеет смысл: полученные сведения от риэлторов говорят о том, что цены на рынке недвижимости постоянно меняются. Поэтому, покупая квартиру сегодня за одну цену, можно уже через некоторое время ее продать с существенной выгодой для себя. Главное, чтобы покупка квартиры в ипотеку не влияла на бюджет семьи.
Если Вы хотите сдать Вашу квартиру, купленную по ипотеке, пожалуйста, пройдите по сслыке сдать квартиру в Москве.