Рефинансирование ипотечных кредитов плюсы и минусы

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Рефинансирование означает полное погашение ипотечного кредита другим банком с одновременным открытием нового ссудного счета с меньшими расходами. Программы рефинансирования предлагают сейчас многие банки, рассчитывая таким образом привлечь заемщиков с наработанной позитивной кредитной историей.

Положительные стороны рефинансирования:

уменьшение размера ежемесячных платежей;
возможность изменить срок кредитования (например, сократить или продлить выплату займа), валюту кредита, схему выплат (аннуитет или дифференцированный вариант), дату погашения;
сокращение суммы переплаты;
возможность поменять условия страхования, страховщика, объединить до 3-5 кредитов в один.

С 2018 года в России заработала уникальная программа рефинансирования с государственной поддержкой под 6% годовых в рублях в первые три-пять лет. Столь существенное снижение ставки может быть сверхвыгодно заемщикам. Для сравнения, при сумме кредита в 1 млн. рублей под 11% годовых за 8 лет клиент банка переплатит 508 млн. рублей. Если снизить ставку до 6% годовых, то эта сумма уменьшиться до 261,5 тыс. рублей, то есть больше, чем в два раза.

Однако эта программа доступна только для семей с детьми, которые появились на свет с 2018 по 2022 год (включительно). К тому же низкая ставка доступна максимум 8 лет (при учете рождения новых детей), а позднее повышается до 9,75% годовых. Детальнее о выгодах рефинансирования ипотеки и о том, когда это делать нежелательно, читайте тут, а из этой статьи узнаете о выгодных условиях перекредитования.

У перекредитования есть и свои недостатки. Заемщику придется фактически заново пройти процедуру оценки своей платежеспособности и залога только на этот раз – у другого банка-кредитора. Могут потребоваться и дополнительные расходы в связи с перерегистрацией залога в пользу другого залогодержателя.

Отрицательные стороны рефинансирования:

нужно пройти процедуру сбора документов и одобрения заявки;
возможны дополнительные расходы на нотариальное заверение документов, оценку жилья, регистрацию договора ипотеки и пр.;
пройдя процедуру можно потерять возможность рефинансировать кредит в будущем.

Если разница между ставками невелика, то перекредитования просто не имеет особого смысла. Заемщик может просто обратиться в свой же банк с заявлением с просьбой снизить ставку по кредиту или поменять сроки, валюту займа. В основном кредиторы идут навстречу хорошим заемщикам, но, конечно, существенное снижение ставки происходит только в особых случаях.

Еще один минус: рефинансирование доступно только заемщикам с идеальной кредитной историей, то есть без просрочек по кредиту более месяца. Устанавливают банки и минимальный лимит кредитования – от 500 тыс. рублей до 1 млн. рублей. Если заемщикам осталось погасить меньшую сумму, то он фактически теряет право на переход в другой банк на более лояльные условия кредитования.

Например, после рефинансирования у заемщика могут вырасти штрафы за просрочку платежей либо сократиться срок, который банк готов терпеть неоплату кредита до начала процедуры принудительной продажи залога.

Клиенту могут навязать комплексное ипотечное страхование, например, под угрозой повышения ставки по займу на 1-2 процентных пункта. Если на момент оформления ипотеки у заемщика была только страховка залога, то при рефинансировании может добавиться еще и страхование жизни и здоровья, которое придется оплачивать каждый год из своего кармана. У нового страховщика вполне могут оказаться более высокие тарифы на страхование залоговой квартиры, чем у старого.

На все эти нюансы стоит обращать внимание при подписании договора с новым кредитором. Правда, повлиять на пересмотр условий рефинансирования заемщик скорее всего не сможет. Он может просто поменять банк для дальнейшего обслуживания. Более подробно о том, как рефинансировать ипотеку в своем или другом банке, читайте в нашей статье.

Пристальное внимание стоит обратить на размер ставки, неустойки, условия выплаты кредита, сроки погашения первоначального займа, размер итоговой переплаты, а также сумму всех сопутствующих расходов на прохождение процедуры рефинансирования.

Риски рефинансирования такие же, как и у обычного кредитования. Смена кредитора не снимает серьезных обязательств с заемщика. Если он не справится с выплатой займа, то придется продавать купленную квартиру и рассчитываться с банком досрочно.

Вместо сокращения переплаты можно получить даже еще большие расходы на выплату кредита, если у заемщика изменятся доходы и его начнут штрафовать за просроченную задолженность. Под видом более лояльных условий (например, низкой ставки) банк может подсунуть клиенту кредитный договор, в котором будут предусмотрены весьма солидные размеры неустойки за просрочку.

Еще один нюанс: при рефинансировании клиент не вправе требовать налоговый вычет. Если он не воспользовался им до этого, то уже не сможет этого сделать в будущем (по данному кредитному договору).

Рефинансирование выгодно в том случае, когда разница между ставками составляет хотя бы несколько процентных пунктов и при этом затраты на саму процедуру – минимальны. Желательно, чтобы сумма кредита еще была довольно крупной, а до окончания выплат оставалось много времени.

Если у заемщика не один кредит, то услуга рефинансирования дает возможность объединить до пяти займов в один и оплачивать его по более низкой ставке. Продление срока выплаты кредита, которое часто предлагают при рефинансировании, часто оборачивается более крупной переплатой. С осторожностью стоит подходить и к выбору аннуитетной схемы погашения, особенно, если заемщик намерен погашать кредит с опережением графика.

Рефинансирование помогает снизить кредитную нагрузку на заемщика. Но при небольших суммах кредита экономия на ежемесячных платежах может быть крайне незначительной. Выгодней всего рефинансировать крупную задолженность и, желательно, в рамках программы с господдержкой (под ставку 6% годовых).

Предлагаем посмотреть видео о плюсах и минусах рефинансирования ипотеки:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Сегодня все больше россиян осознают, что кредитной историей важно дорожить и возвращать займ вовремя, даже если банк находится в процессе ликвидации. При оформлении долгосрочных кредитов, сложно предположить, какое будет финансовое состояние заемщика в течение 10-15 лет. При возникновении любых проблем с выплатой приходится идти на разговор с кредитором и договариваться о реструктуризации задолженности или рефинансирования ипотеки.

Процедура рефинансирования предусматривает погашение кредита в одном банке с помощью займа в другом банке. Залог остается прежним, а условия выплаты меняются. Целью рефинансирования ипотечных кредитов является снижение процентных ставок или изменение валюты. Например, в 2011 году европейцы, оформившие ипотеку в франках, массово меняли валюту на евро, курс который увеличивался не так быстро.

Другие заемщики переоформляли договора, чтобы уменьшить общую сумму долга. Для этого следует увеличить ежемесячные платежи и сократить срок действия договора.

Если у заемщика имеются другие кредиты, то средства от нового займа можно направить на погашение остальных задолженностей, а затем выплачивать один кредит.

Банки за счет рефинансирования ипотечного кредита привлекают новых клиентов. Получая информацию о предыдущих платежах, они могут быть уверены в платежеспособности клиента.

Переоформление договора выгодно при долгосрочном кредитовании больших сумм. Только в этом случае выигрыш от сделки будет выше накладных затрат.

Если у заемщика пять и более кредитов, то одним рефинансированием не обойтись, так как расходы придется заплатить по каждому договору отдельно. Банк, который рефинансирует ипотеку, просит у клиента на это разрешения. Финансовые учреждения предоставляют такую услугу только с оплатой комиссии. Договором могут быть предусмотрены пени и неустойки за досрочное погашение или вообще стоять мораторий на эту операцию.

Заемщику следует подготовить стандартный пакет документов и дополнительно получить справки по ссудным счетам. Если имелись просрочки платежей или ухудшилось финансовое состояние заемщика в рефинансировании ипотеки будет отказано.

Рефинансирование ипотеки выгодно оформлять в том случае, если ставка по первому кредиту выше. Такая ситуация возможна только со “старыми договорами”, которые плательщики уплачивают уже 4-6 лет. В 2012 году ставка по ипотечным кредитам была 14%, а сегодня уже 10%. Средняя сумма займа составляет 2 млн. руб. Таким образом, ежегодная экономия составит 80 тыс. руб. (2 000 000 * 0,04).

Если кредит был оформлен несколько месяцев назад, условия на рынке сильно не изменились (разница в 1-2 п.п.), то заниматься рефинансированием ипотеки не стоит. Все сэкономленные деньги будут направлены по переоценки жилья, страховку и прочие выплаты.

При использовании аннуитетной схемы оплаты большая часть ежемесячных платежей (60-70%) направляется на погашение процентов. Тело кредита уменьшается примерно со второй половины срока. Поэтому заниматься рефинансированием ипотеки следует в первой половине и при условии изменения рыночной ситуации.

Не каждый займ можно перекредитовать. К ипотечным кредитам выдвигаются такие требования:

своевременное погашение обязательств в полном объеме в течение последнего года (хотя учитывается вся кредитная история);
отсутствие текущей задолженности;
срок действия договора более семи месяцев, то есть осуществление минимум 6 платежей;
погашение 20-50% от первоначальной стоимости;
до окончания договора осталось не менее одного квартала;
кредит ранее не был рефинансирован.

К объекту залога предъявляются такие требования:

у заемщика имеется другая собственность кроме залоговой, иначе ее не получится забрать за долги;
в квартире не прописаны несовершеннолетние;
недвижимость является ликвидной, то есть ее можно продать за большую стоимость;
здание не аварийное;
на объект оформлено право собственности;
дом построен не ранее 1975 г.

Спрос на рефинансирование ипотеки в России только увеличивается. Тем более, что крупнейшие банки страны предлагают выгодные программы.

С ее помощью можно:

уменьшить кредитную нагрузку;
снизить размер платежей;
собрать все займы в одном банке, оформленный на выгодных условиях;
получить наличные деньги под низкий процент на любые цели.

После погашения первого договора с заемщика снимается обременение, а недвижимость поступает в собственность банку. Далее клиент может оформить рефинансирование ипотеки, как отдельно, так и вместе с консолидацией всех кредитов, в том числе по картам, или получением средств на личные цели.

Финансовое учреждение перекредитовывает:

займ на капитальный ремонт или реконструкцию жилья;

до 5 кредитов, выданных иными банковскими учреждениями;

займы Сбербанка, при условии, что хотя бы один из них — ипотечный.

Базовая ставка рефинансирования ипотеки составляет 10,9% годовых. Она увеличивается по мере добавления других договоров. К ней применяются надбавки по 1% за отказ от страховки и прочих услуг.

Финансовое учреждение осуществляет:

Рефинансирование ипотеки, выданной иным банком;
консолидацию потребительских кредитов;
перекредитование ипотеки с предоставлением части средств на потребительские цели.

Базовая ставка составляет 11% (в случае погашения 20-50% первого кредита) и 11,5% (в случае погашения 51% кредита).

Дополнительно применяются надбавки:

+0,5% — для “не зарплатных” клиентов;
+1% — до предоставления документов о недвижимости.

Потенциальные заемщики должны соответствовать таким критериям:

граждане РФ в возрасте 22 — 55 (60) лет для мужчин и женщин;
рефинансирование ипотеки могут оформить пенсионеры в возрасте до 60 (65) лет соответственно;
стаж работы на последнем месте минимум 6 месяцев.

Финансовое учреждение занимается не только рефинансированием ипотеки, но и консолидацией кредитов. В рамках программы клиент может изменить ежемесячный платеж, процентную ставку, порядок погашения платежей, валюту договора.

Условия рефинансирования ипотеки подбираются индивидуально и зависят от прежних условий, размера кредита, его сроков, финансового состояния клиента. Базовая ставка составляет 11,25%. Если заемщик отказывается застраховать свою жизнь и имущество, то она увеличивается на 1%.

Финансовое учреждение принимает заявки на рефинансирование ипотеки в офисе и через сайт. Дополнительно потенциальному клиенту нужно предоставить справку о состоянии долга. Все документы рассматриваются в течение 3-5 рабочих дней. В случае принятия положительного решения комиссия за оформление сделки не взимается.

Финансовое учреждение предлагает интересные программы рефинансирования ипотеки. Они будут недоступны для клиентов Банка Москвы, Лето и Транскредитбанка. Новые договора заключаются по ставке 11,95%. В случае отказа от подписания договора страхования, ставка увеличивается на 1%. Рефинансирование ипотеки оформляется иностранным гражданам, работающим на территории РФ, даже если место регистрации не совпадает с местом нахождения жилья.

Прежде чем принимать решение, следует произвести расчеты, чтобы определить как изменится суммы ежемесячного платежа, срок выплат, сумма переплаты.

Специалисты советуют заниматься перекредитованием после снижения ставки на 1.5 процентных пункта. Нет смысла принимать решение после просмотра предложений 1-2 банков. Если нет времени самостоятельно изучать все предложения на рынке, то лучше воспользоваться услугами кредитных брокеров. Специалисты не только подберут самое оптимальное предложение, но и будут сопровождать на всех этапах сделки. Через брокеров есть реальный шанс получить кредит на выгодных условиях.

Рефинансирование ипотеки позволяет банку увеличить клиентскую базу. Но в целом эта услуга не выгодна, так как приходится формировать резервы под долги. Финансовые учреждения не обязаны пересматривать форс-мажорные условия клиентов. Ни один закон не обязует банк заниматься перекредитованием.

Заемщик может обратиться в любой банк за рефинансированием ипотеки. Новый кредит могут не предоставить, если он противоречит правилам старого.

Рефинансирование ипотеки — это возможность для заёмщика получить кредит на более выгодных условиях. Финансовое учреждение будет долго проверять документы и тянуть с ответом. Оно имеет на это право. Поэтому нужно быть готовым ждать ответа.

Для рефинансирования ипотеки в своем банке достаточно написать заявление. На новом месте придется оплачивать все расходы по страхованию и оценке заново. Есть вероятность получить отказ по стандартным причинам: смена места работы, уменьшение доходов (платеж не должен превышать 40-60% дохода) и т. д. Нужно понимать, что банк все равно будет проверять залоговый объект: его состояние, срок постройки и т. д. Если он расположен в аварийном доме или заемщик ранее нарушал сроки внесения платежей, то это может стать основанием для отказа в рефинансировании ипотеки. Поэтому лучше обращаться за услугой перекредитования в свой банк.

Снижение ипотечных ставок привело к тому, что россияне стали чаще подавать заявки на рефинансирование кредитов. Банки эти запросы не удовлетворяют. В июле 2017 года средняя ставка по кредиту составила 11%. Это новый рекорд в истории ЦБ. Еще два года назад ипотеки выдавались под 15%. Как граждане добиваются выгодных условий кредитования?

Рефинансирование — это программа, с помощью которой можно погасить задолженность по старому кредиту путем оформления нового кредита. Услуга делится на два типа:

Внутреннее переоформление кредита на новых условиях путем составления допсоглашения.
Внешнее переоформление – это получение кредита в другом банке. При этом клиенту придется заново пройти процедуру оформления договора. Процесс предусматривает оформление нового ссудного счета и его обеспечения при наличии документов, подтверждающих право собственности.

Заниматься переоформлением договора есть смысл, если сокращается размер регулярного платежа или уменьшается ставка. Например, клиент получил ипотеку на сумму 200 тыс. долларов, которую он обязан погасить за 30 лет. Договор обслуживается под 12% годовых. Ежемесячный платеж составит 2057 долл. Выгодно ли рефинансирование ипотеки, если ставка по кредиту снизится до 9%? Да, это позволит заемщику сэкономить 488 долларов ежемесячно. За тридцать лет экономия составит 16 тыс. долларов.

Эксперты советуют заниматься рефинансированием ипотеки, если процентная ставка снизится минимум на 2 п. п. Среднерыночная ставка сегодня на рынке составляет 10%. Соответственно, заниматься вопросом рефинансирования выгоднее клиентам, оформившим ипотеку в 2015 году. Тогда среднерыночная ставка составляла 12%. Тем, кто приобрел жилье всего год назад, нужно дождаться снижения ставок до 9%.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки, если договором были предусмотрены аннуитетные платежи? Нет, по этой схеме расчетов первые выплаты будут направляться на погашение процентов. Если с момента оформления договора прошло больше половины срока, то перекредитованные только принесет убытки.

В результате перекредитования процентная ставка снизится, но срок действия договора будет продлен. Выгодно ли делать рефинансирование ипотеки? Отзывы клиентов подтверждают, что заемщики со стабильным высоким доходом могут значительно сэкономить средства. Если не получится переоформить договор в банке, который выдал кредит, всегда можно обратиться в другое финансовое учреждение.

В снижении ставок есть и положительные моменты. По данным Центробанка, на 01.08.2017 ипотечных кредитов было предоставлено на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объем кредитования вырос на 4,7 трлн. рублей.

первым делом нужно изучить договор, особое внимание уделите пункту, который касается беспроцентного досрочного погашения долга;
далее нужно рассчитать размер комиссии и адекватно оценить свои возможности;
если принято решение заниматься переоформление договора, то следует обратиться к кредитору;
к ответственным клиентам банки идут на встречу и оформляют реструктуризацию задолженности, она не всегда предусматривает перекредитование;
если не удалось добиться результата в одном банке, следует обратиться в другое кредитное учреждение.

копию паспорта;
заверенную копию трудовой книжки (договора, контракта);
справку о доходах (2-НДФЛ) с места работы;
договор страхования жизни заемщика;
первоначальное соглашение и выписки с банковского счета с графиком погашения задолженности.

После заполнения анкеты банк начинает оценку платежеспособности заемщика на основании его данных и кредитного договора. В случае одобрения заявки заемщику следует предоставить документы на объект недвижимости, справки с остатком задолженности и об отсутствии реструктуризации, письмо с реквизитами счета, с которого осуществляется погашение.

Как только клиент получит согласие банка на переоформление договора, начинается сам процесс. Заемщик получит средства для погашения предыдущего кредита. Имущество будет передано в обеспечение новому банковскому учреждению.

Если страховка была оформлена при заключении договора с первым банком, то в документе нужно будет просто поменять выгодоприобретателя. Также в период оформления нового договора (до погашения старого) начисляется завышенная ставка (1–2 п. п) по страхованию жизни. Длится это не больше месяца.

Ставки рефинансирования банков РФ представлены в таблице далее.

Одним из важных условий перекредитования является отсутствие просрочек, пеней и штрафов. Если таковые имеются, то предварительно нужно погасить задолженность, а затем уже подавать заявление.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки кредитным учреждениям? В большинстве случаев нет. На фоне снижения рыночных ставок банки стремятся сохранить процентный доход, который имеет большое значение в условиях нестабильной системы. Поэтому они отказывают в изменении условий кредитования. Клиентам даже не дают формальных причин отказа.

По закону заемщик имеет право рефинансировать кредит, если договор не содержит прямой запрет на совершение этой операции. Однако сегодня банки все чаще включают данный пункт в договор. Это уже привлекло внимание регулятора.

У клиентов остается единственный шанс изменить решение банка. Необходимо предоставить гарантийное письмо или предварительный договор из другого кредитного учреждения, по условиям которого банк обязуется досрочно закрыть кредит и выдать заемщику новую ипотеку на тех же условиях, но по сниженной процентной ставке. В таком случае кредитор пойдет навстречу клиенту, поскольку досрочное погашение договора сильно сократит его процентный доход. Сделка станет убыточной.

Добиться пересмотра условий договора практически невозможно, если часть долга была оплачена средствами материнского капитала, недвижимость оформляется в долевую собственность родителей и несовершеннолетних. Реализовать такой объект очень тяжело.

Пересмотр условий договора может повлиять на требования Банка России. Согласно нормативам регулятора, под каждый выданный кредит финансовое учреждение должно сформировать резерв. Это влечет за собой замораживание средств и может повлиять на выполнение нормативов.

Выгодно ли делать рефинансирование ипотеки? Не всегда, так как за процедуру переоформления документов придется заплатить деньги. Первые платежи по новому кредиту будут направлены на погашение сниженных процентов. И наконец, самый главный недостаток – заемщик лишится налоговых льгот. В случае рефинансирования оформляется уже не ипотечный, а кредитный договор под залог недвижимости. Поэтому заемщики лишаются налоговых вычетов.

Когда выгодно делать рефинансирование ипотеки? Экономически оправдана такая операция только в одном случае: если у нового кредитора ставка будет минимум на 2 п. п. ниже, чем у предыдущего. Поэтому так много желающих получить рефинансирование.

Цена вопроса перекредитования имеет большое значение. Выгодно ли рефинансирование ипотеки? Отзывы клиентов подтверждают, что за переоформление комиссия не взимается. Однако первоначальный банк может взять деньги за выдачу каждой из справок. Средняя стоимость таких документов составляет 1 тыс. руб.

Нотариальное оформление сделки и услуги оценочной компании заемщику придется оплачивать самостоятельно. Стоимость оформления первого документа составляет 1,5-2 тыс. руб., а второго – 4 тыс. руб. Только после оформления всех документов снимается обременение с закладной и регистрируется оно по новому договору в Регпалате.

Перекредитование предоставляется не только по ипотеке, но и на кредитную карту, займ наличными или автокредит. Быстрее всего переоформляются потребительские займы, а дольше всех – ипотека. Залоговую недвижимость нужно перерегистрировать и разобраться со страховкой. В целом преимущество услуги заключается в том, что новый кредит выдается на более выгодных условиях, снижается ежемесячный платеж. Заемщик может даже поменять валюту.

Механизм услуги очень простой. Банк перечисляет средства на счет, с которого списывалась задолженность. Заемщику нужно оформить досрочное погашение в первом банке и сделать это следует до наступления срока внесения нового платежа.

Для предварительных подсчетов на сайтах размещаются онлайн-калькуляторы. При переоформлении кредита можно увеличить сумму займа и получить остаток средств наличными. Погашать задолженность клиенты могут через интернет-банкинг.

Разрешения финанасового учреждения на проведение операции не требуется. Банки неохотно воспринимают решение клиентов обслуживаться в других кредитных учреждениях. Никому не хочется терять прибыльных клиентов.

Сами банки предлагают данную услугу в первую очередь юридическим лицам с целью получить клиента на комплексное облуживание и не только по кредитной программе. Физических лиц чаще кредитуют по потребительским займам. Переоформление обеспеченных кредитов встречается крайне редко.