Государство решило помочь тем, у кого возникли проблемы с погашением ипотечных кредитов. Самым бедствующим будет предоставлен годовой льготный период. А заемщики с двумя и более детьми смогут гасить ипотеку с помощью материнского капитала. Но правила игры только формируются и многие случаи, сегодня считающиеся безнадежными, завтра могут попасть под господдержку.
Кому положена господдержка
Суть государственной поддержки – предоставление заемщику льготного срока, в течение которого он будет ежемесячно в счет погашения кредита вносить совсем небольшие суммы. Но рассчитывать на такую поблажку могут далеко не все. Программа рассчитана только на тех ипотечных заемщиков, которые в результате кризиса потеряли работу или существенную часть заработка. Причем снижение официального дохода должно быть таким, чтобы месячный доход семьи, за минусом платежа по кредиту оказался меньше прожиточного минимума (4700 руб. в Свердловской области). Тут следует учесть: ипотечный кредит всегда выдавался из расчета, что ежемесячный платеж по кредиту составляет до 50% дохода заемщика и созаемщиков. То есть под действие господдержки попадают те, чей доход снизился вдвое или более. Это, например, может быть семья (муж и жена – созаемщики), в которой один из супругов потерял работу.
· ипотечный кредит оформлен в рублях;
· жилье пригодно для постоянного проживания;
· купленная в ипотеку квартира (дом) – единственное жилье заемщика и членов его семьи;
· заемщик до снижения дохода не допускал по кредиту просрочек более 90 дней;
· размер кредита не превышает 5,7 млн руб. (для Свердловской области);
· у семьи нет иного имущества (дача, машина, акции и др.), годного для возвращения кредита;
· стоимость 1 кв.м общей площади жилья на момент покупки не более чем на 50% превышала среднюю стоимость жилья по субъекту федерации (сегодня этот показатель в Свердловской области равен 35 тыс. руб.);
· размер жилья не превышает: для одного человека – 45 кв.м; для двоих – 30 кв.м на человека; для трех человек и больше – 25 кв.м на каждого.
По оценкам банкиров, всем указанным требованиям соответствует не более половины ипотечных кредитов, выданных в области. За бортом остаются заемщики, купившие квартиры большого метража, участники долевого строительства (если строительство еще не завершено), а также те граждане, которые брали кредиты под залог уже имеющегося жилья (ломбардные кредиты).
Планку могут понизить
Хотя есть надежда, что список требований (и список бумаг) в скором времени ощутимо сократится. Как заметил директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) Александр Комаров, сейчас идет наработка статистики по заемщикам, испытывающим трудности, САИЖК принимает заявления от всех. Когда же общая картина станет более-менее ясна, правила могут быть скорректированы. Только один пункт изменений не претерпит – помощь получат лишь те, для кого ипотечная квартира является единственным жильем.
Куда обращаться за помощью
Заемщик, испытывающий трудности с погашением ипотеки, за помощью в рамках господдержки может обратиться в свой банк или в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). После того, как заемщик предоставит полный пакет бумаг, в течение 30 дней должно быть вынесено решение о предоставлении или не предоставлении ему права на реструктуризацию жилищного кредита. Но проблема в том, что банки, в большинстве своем, пока не знают, что делать с подобными заявлениями граждан, а стало быть, просто не принимают их. Что касается АРИЖК, то в нашей области оно еще не работает. Поэтому сегодня практически единственное место, где принимаются заявления на реструктуризацию ипотечных кредитов – это САИЖК. Там же, кстати, можно получить справки о программе господдержки заемщиков.
Заметим, что вариантов господдержки существует два: стабилизационный заем и реструктуризация кредита на условиях смешанного договора.
Стабилизационный заем
Если заемщик получает стабилизационный заем, то ему не надо переоформлять имеющийся у него ипотечный кредит. Договор, заключенный с банком, остается без изменений. По сути человек просто получает от АИЖК сумму, которой ему хватит на платежи по кредиту в течение года (или меньшего срока). Конечно, эта сумма не выдается на руки, а помесячно частями перечисляется в банк от имени заемщика. Важно, что заемщик на льготный период не освобождается полностью от платежей в счет кредита. Он должен ежемесячно вносить оговоренную сумму. Минимум 500 руб. По словам гендиректора федерального АИЖК Александра Семеняки, этот платеж оставлен, чтобы заемщик не расслаблялся и не забыл дорогу к кредитору.
Финансовую сторону стабилизационного займа рассмотрим на примере. Допустим, год назад вы взяли в кредит 1 млн руб. под 14% на 15 лет. Ежемесячный платеж в этом случае составит 13,3 тыс. руб. Сегодня вы получили стабилизационный заем и на год почти полностью освободились от платежей по кредиту. В результате, через год вы должны будете ежемесячно, помимо 13,3 тыс. по первоначальному кредиту, вносить еще 2,3 тыс. в счет погашения стабилизационного займа и процентов по нему (при условии, что заем погашается до конца срока погашения кредита). То есть ежемесячный платеж составит 15,6 тыс.
Как мы видим, господдержка хоть и снимает с заемщика нагрузку в самый сложный момент, но в итоге оборачивается удорожанием кредита. Переплата за пользование займом, в нашем случае, составит 200 тыс. руб.
Стабилизационный заем, в отличие от реструктуризации кредита, сохраняет для заемщика право на получение налогового вычета на проценты по ипотечному кредиту. В нашем примере, цена вопроса – 180 тыс., столько человек получит в виде налогового вычета за проценты.
Смешанный договор
Реструктурировать кредит на условиях смешанного договора смогут заемщики только банков, заключивших соглашения с областным Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Но пока нет ни самого Агентства, ни партнерских договоров с ним. Механизм реструктурирования ипотеки мы рассмотрим, так сказать, авансом на будущее. Принципиальное отличие реструктурирования ипотеки от описанного выше стабилизационного займа в том, что при реструктурировании прекращается действие уже заключенного договора ипотеки и оформляется новый, в котором кредитором значится уже не только банк, но и АРИЖК.
Чтобы оценить, чем обернется смешанный договор для заемщика, воспользуемся уже знакомым примером: год назад взят кредит на 1 млн руб. под 14% на 15 лет, ежемесячный платеж 13,3 тыс. руб. Оформляем кредитные каникулы по смешанному договору, и в течение года платим по минимуму. По прошествии года ежемесячный платеж составит 15,5 тыс. То есть за пользование годовыми каникулами по программе реструктурирования, придется в итоге доплатить 190 тыс. руб. Как мы видим, для нашего случая смешанный договор оказывается чуть более выгодным, чем стабилизационный заем. Но при иных условиях выгоды может и не быть. Кроме того, после реструктурирования теряется право на налоговый вычет по процентам. А это еще минус 180 тыс. руб.
Впрочем, самому заемщику не придется мучиться, выбирая, что предпочесть: стабилизационный заем или смешанный договор. Он только подает заявку, а по какой схеме с ним работать – решают банк и АРИЖК.
Реструктуризация в коммерческих банках
Материнский капитал
Заявление о погашении ипотеки средствами материнского капитала следует подавать в свое районное отделение Пенсионного фонда РФ. По закону средства будут перечислены в банк в течение трех месяцев.