ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕСекьюритизация ипотечных кредитов стала применяться российскими банками сравнительно недавно. Это специальный инструмент, который используют финучреждения с целью снижения собственных рисков. Рассмотрим подробнее, что означает эта процедура и как она применяется на практике.
Простыми словами, секьюритизация ипотечных кредитов – это продажа долговых обязательств. Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или выплатит, но частично. Для снижения таких рисков финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Вторые приобретают их зачастую по меньшей стоимости и в будущем получают доход.
Секьюритизация делится на два основных вида:
- С участием банковских активов – выполняется с использованием выпуска ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
- С участием посторонних активов (небанковских) – осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступающим с фондового рынка.
Процедура секьюритизации предусматривает участие:
- Банка-оригинатора – предоставляет ипотечные займы и занимается их обслуживанием.
- Специальной инвестиционной организации – выкупает активы у кредитора-оригинатора, накапливает их, занимается эмиссией ценных бумаг.
- Резервного сервисного агента – приступает к выполнению обязанностей только после того, как основной банк теряет способность по обслуживанию данных кредитов.
- Гаранта – поддерживает процесс секьюритизации на кредитном уровне. Это может быть крупный банк или страховая компания.
- Платежного (ипотечного) агента – проводит операции с ценными бумагами.
- Андеррайтера – структурирует сделку, оценивает и поддерживает стоимость ценных бумаг.
- Консалтинговой компании (решает юридические и бухгалтерские вопросы) – консультирует в области налогообложения и юриспруденции.
- Рейтингового агентства – присваивает рейтинг выпущенным ипотечным ценным бумагам с учетом изученной характеристики пула (кредитного портфеля) и уровня финансовой независимости участников сделки.
- Инвесторов – занимаются вложением денег в эмитированные ипотечные ценные бумаги.
Это классическая схема. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке, например, при использовании такого вида как синтетическая секьюритизация. В этом случае банк-оригинатор переуступает права требования по долговым обязательствам напрямую покупателю (инвестору). При этом отпадает необходимость создавать специальную инвестиционную компанию, в качестве которой, как правило, выступает акционерное общество.
В простом понимании процесс выглядит следующим образом:
- выдача ипотечного кредита заемщикам;
- формирование кредитного пула;
- выпуск ценных бумаг;
- продажа долговых обязательств инвестору;
- получение прибыли.
Изначально банк-оригинатор формирует и накапливает кредитный пул для эмиссии ценных бумаг. Учитывая, что фактическая стоимость такой сделки для банка весьма ощутима, портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами. Есть определенные требования и к самим активам, как правило, это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.
Впоследствии банк-оригинатор, изначально выдававший ипотеку населению или юридическим лицам, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность и дальше выполнять функции агента, привлекается резервный сервисный центр, он продолжает обслуживать займы.
Заемщик, который приобрел недвижимость, продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никак не влияет на этот процесс. Исключением может стать только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.
Процедура секьюритизации появилась в России сравнительно недавно. В процессе ее развития важную роль сыграло образование АИЖК. Банковские компании выдавали кредиты, которые в дальнейшем выкупались этим агентством, созданным под началом государства.
В течение следующих трех лет, после того как был заключен ряд первоначальных сделок на территории РФ, их количество начало усиленно расти. Активами для выпуска ценных бумаг стали выступать не только портфели потребительских займов. К ним присоединилось автомобильное и ипотечное кредитование, а также факторинговые платежи. Все осуществленные сделки имели трансграничную форму, то есть отечественные банки продавали свои портфели заграничным предприятиям.
В 2019 году ценные бумаги присутствуют и на вторичном рынке, что в будущем, вероятнее всего, повлечет уменьшение риска и мобилизацию доступных денежных резервов с помощью рефинансирования. Как в дальнейшем проявит себя секьюритизация активов в банковском сегменте напрямую зависит от изменений в юридической законодательной базе и от ее будущего развития. К сдерживающим факторам может быть отнесена недостаточность спроса, то есть числа инвесторов, готовых вложить средства в ценные бумаги.
Но стоит отметить, что сама по себе процедура достаточно выгодна для всех сторон сделки. Участие принимают различные компании, получающие прибыль от деятельности, процесс ипотечного кредитования имеет меньше рисков для банковских структур, увеличивая объем выданных займов. Последнее несет выгоду для населения и юридических лиц, так как открывается возможность приобрести собственную недвижимость для проживания или ведения коммерческой деятельности.
Методика секьюритизации состоит в следующем. Предположим, компания или банк имеет портфель займов, выданных по ипотеке, лизинговым договорам и т. д. Для того чтобы высвободить свои средства, кредитор может выпустить собственные долговые ценные бумаги, обеспеченные этими активами, т. е. правами требования долга. Альтернативный вариант – создание специализированной компании, предположим акционерного общества, которому продаются активы. А финансируется это предприятие за счет выпуска собственных ценных бумаг. Таким образом, материнская компания снижает свои риски и получает дополнительные финансовые возможности.
В настоящее время секьюритизация применяется не только в финансах. К примеру, девелоперская компания создает новый бизнес-центр. Путем секьюритизации она может привлечь средства, продав будущий денежный поток от аренды.
Кроме того, секьюритизация — частый инструмент в кризисном управлении. Так, можно секьюритизировать менее качественные активы банка. Причем покупатели таких ценных бумаг будут рассчитывать на получение большей прибыли. Т. е. риск невозвратов будет учтен в цене новых выпускаемых бумаг. А банк при этом улучшит свои финансовые показатели.
Секьюритизация проводится в три этапа. Во-первых, происходит подбор активов. Во-вторых, выбранные активы обособляются. В-третьих, под обеспечение этих активов берется синдицированный кредит или выпускаются ценные бумаги.
Ипотечные кредиты в нашей стране появились хоть и не так давно, но уже успели стать неотъемлемой частью всей банковской системы страны и финансовым инструментом, понятным и достаточно востребованным гражданами. Это один из наиболее долгосрочных видов кредитного продукта, срок его возврата достигает, в некоторых банках, тридцати лет. Риск, сопровождающий этот кредит, обоюден как для заемщика, так и для кредитора. Действительно, за такой срок вполне может получиться как у Ходжи Насреддина: или падишах помрет, или осел, или сам Ходжа. Если для заемщика никаких страховочных мер не предусмотрено, то кредитор пользуется уже отработанной стратегией, которая называется секьюритизация ипотечных кредитов.
В принципе секьюритизация долгосрочных кредитов, к которым относится и ипотечный, происходит по одному принципу: надо продать свой кредитный портфель какой либо другой финансовой организации, возможно за несколько меньшую цену, отдав таким образом свой риск. В результате банк, который, для обеспечения этого кредитного портфеля занял деньги в другом банке, вместо депозитного долга получает живые деньги. Имея этот актив, он может расплатиться по кредиту или пустить полученные деньги в оборот, на выдачу того же ипотечного кредита, например.
Процесс продажи банком долгов своих клиентов перед ним происходит путем продажи выпущенных этим банком ценных бумаг – долговых обязательств. В результате банк, продавший таким образом свой долгосрочный кредитный портфель, выигрывает дважды – он ликвидирует свою собственную кредитную задолженность и снижает свои финансовые потери до приемлемой цифры в том случае, если заемщик оказывается банкротом.
Самым простым способом объяснить секьюритизацию кредита можно на следующем примере:
На самом деле механизм секьюритизации гораздо более сложен и менее криминализирован. Заключается он в выпуске банком, держателем кредитного портфеля, пакета ценных бумаг, подтверждающих долговые обязательства заемщиков перед ним. Выпускается он несколькими порциями, каждая из которых называется транш.
Обеспеченность таких траншей рассчитывается из материального обеспечения кредита. Например, ипотечный кредит выдается под залог покупаемой квартиры. К моменту выпуска последнего транша рыночная стоимость квартиры может упасть, поэтому уже приложенные обязательства (обеспечение) к ранее выпущенным траншам полностью исчерпывают стоимость такой квартиры. В итоге покупатели последних траншей никаких гарантий не имеют. Обычно их и оставляет себе банк эмитент ценных бумаг. Однако если рыночная стоимость квартиры выросла, то покупатели младшего транша оказываются в большем выигрыше.
Выпущенная банком ценная бумага – подтверждение долговых обязательств перед ним третьих лиц, начинает жить своей жизнью. Она может быть несколько раз продана или перезаложена. Сейчас в России рынок таких долговых обязательств очень велик. В итоге человек, взявший ипотечный кредит в одном банке, оказывается должен нескольким кредиторам. Если доводить дело до абсурда, то и соседу по лестничной площадке.