ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕСекьюритизация ипотечных кредитов стала применяться российскими банками сравнительно недавно. Это специальный инструмент, который используют финучреждения с целью снижения собственных рисков. Рассмотрим подробнее, что означает эта процедура и как она применяется на практике.
Простыми словами, секьюритизация ипотечных кредитов – это продажа долговых обязательств. Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или выплатит, но частично. Для снижения таких рисков финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Вторые приобретают их зачастую по меньшей стоимости и в будущем получают доход.
Секьюритизация делится на два основных вида:
- С участием банковских активов – выполняется с использованием выпуска ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
- С участием посторонних активов (небанковских) – осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступающим с фондового рынка.
Процедура секьюритизации предусматривает участие:
- Банка-оригинатора – предоставляет ипотечные займы и занимается их обслуживанием.
- Специальной инвестиционной организации – выкупает активы у кредитора-оригинатора, накапливает их, занимается эмиссией ценных бумаг.
- Резервного сервисного агента – приступает к выполнению обязанностей только после того, как основной банк теряет способность по обслуживанию данных кредитов.
- Гаранта – поддерживает процесс секьюритизации на кредитном уровне. Это может быть крупный банк или страховая компания.
- Платежного (ипотечного) агента – проводит операции с ценными бумагами.
- Андеррайтера – структурирует сделку, оценивает и поддерживает стоимость ценных бумаг.
- Консалтинговой компании (решает юридические и бухгалтерские вопросы) – консультирует в области налогообложения и юриспруденции.
- Рейтингового агентства – присваивает рейтинг выпущенным ипотечным ценным бумагам с учетом изученной характеристики пула (кредитного портфеля) и уровня финансовой независимости участников сделки.
- Инвесторов – занимаются вложением денег в эмитированные ипотечные ценные бумаги.
Это классическая схема. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке, например, при использовании такого вида как синтетическая секьюритизация. В этом случае банк-оригинатор переуступает права требования по долговым обязательствам напрямую покупателю (инвестору). При этом отпадает необходимость создавать специальную инвестиционную компанию, в качестве которой, как правило, выступает акционерное общество.
В простом понимании процесс выглядит следующим образом:
- выдача ипотечного кредита заемщикам;
- формирование кредитного пула;
- выпуск ценных бумаг;
- продажа долговых обязательств инвестору;
- получение прибыли.
Изначально банк-оригинатор формирует и накапливает кредитный пул для эмиссии ценных бумаг. Учитывая, что фактическая стоимость такой сделки для банка весьма ощутима, портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами. Есть определенные требования и к самим активам, как правило, это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.
Впоследствии банк-оригинатор, изначально выдававший ипотеку населению или юридическим лицам, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность и дальше выполнять функции агента, привлекается резервный сервисный центр, он продолжает обслуживать займы.
Заемщик, который приобрел недвижимость, продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никак не влияет на этот процесс. Исключением может стать только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.
Процедура секьюритизации появилась в России сравнительно недавно. В процессе ее развития важную роль сыграло образование АИЖК. Банковские компании выдавали кредиты, которые в дальнейшем выкупались этим агентством, созданным под началом государства.
В течение следующих трех лет, после того как был заключен ряд первоначальных сделок на территории РФ, их количество начало усиленно расти. Активами для выпуска ценных бумаг стали выступать не только портфели потребительских займов. К ним присоединилось автомобильное и ипотечное кредитование, а также факторинговые платежи. Все осуществленные сделки имели трансграничную форму, то есть отечественные банки продавали свои портфели заграничным предприятиям.
В 2019 году ценные бумаги присутствуют и на вторичном рынке, что в будущем, вероятнее всего, повлечет уменьшение риска и мобилизацию доступных денежных резервов с помощью рефинансирования. Как в дальнейшем проявит себя секьюритизация активов в банковском сегменте напрямую зависит от изменений в юридической законодательной базе и от ее будущего развития. К сдерживающим факторам может быть отнесена недостаточность спроса, то есть числа инвесторов, готовых вложить средства в ценные бумаги.
Но стоит отметить, что сама по себе процедура достаточно выгодна для всех сторон сделки. Участие принимают различные компании, получающие прибыль от деятельности, процесс ипотечного кредитования имеет меньше рисков для банковских структур, увеличивая объем выданных займов. Последнее несет выгоду для населения и юридических лиц, так как открывается возможность приобрести собственную недвижимость для проживания или ведения коммерческой деятельности.
Методика секьюритизации состоит в следующем. Предположим, компания или банк имеет портфель займов, выданных по ипотеке, лизинговым договорам и т. д. Для того чтобы высвободить свои средства, кредитор может выпустить собственные долговые ценные бумаги, обеспеченные этими активами, т. е. правами требования долга. Альтернативный вариант – создание специализированной компании, предположим акционерного общества, которому продаются активы. А финансируется это предприятие за счет выпуска собственных ценных бумаг. Таким образом, материнская компания снижает свои риски и получает дополнительные финансовые возможности.
В настоящее время секьюритизация применяется не только в финансах. К примеру, девелоперская компания создает новый бизнес-центр. Путем секьюритизации она может привлечь средства, продав будущий денежный поток от аренды.
Кроме того, секьюритизация — частый инструмент в кризисном управлении. Так, можно секьюритизировать менее качественные активы банка. Причем покупатели таких ценных бумаг будут рассчитывать на получение большей прибыли. Т. е. риск невозвратов будет учтен в цене новых выпускаемых бумаг. А банк при этом улучшит свои финансовые показатели.
Секьюритизация проводится в три этапа. Во-первых, происходит подбор активов. Во-вторых, выбранные активы обособляются. В-третьих, под обеспечение этих активов берется синдицированный кредит или выпускаются ценные бумаги.
Ипотечная секьюритизация — англ. Mortgage Securitization, представляет собой отход от традиционных моделей ипотечного кредитования, при которых финансовое учреждение, выдающее кредит, является держателем долгового обязательства и подвержено риску дефолта заемщика, в течение всего срока действия договора. Вместо этого ипотечная секьюритизация является процессом, в котором кредиторы выдают ипотеки, а затем продают их другим организациям, которые в состоянии объединить большое количество ипотек в ипотечные ценные бумаги, предназначенные для распределения кредитного риска среди множества инвесторов. В этом случае банки, которые первоначально выдали ипотечные кредиты, освобождаются от долгосрочных рисков, связанных с поддержанием большого ипотечного портфеля. Кроме того, у них возникает стимул выдавать как можно больше кредитов, чтобы получить максимальный поток доходов. Ипотечная секьюритизация получила широкое распространение в 1990-ых, однако практически полностью остановилась из-за ипотечного кризиса в США 2007-08 годов, когда произошел крах американского рынка недвижимости.
Диверсификация рисков посредством секьюритизации предполагает продажу долговых обязательств организациям, которые способны трансформировать их в ценные бумаги, доступные для покупки инвесторами. Ипотечные активы часто продаются специализированной организации (англ. Special Purpose Vehicle, SPV) или трасту, чтобы гарантировать право инвестора на получение выплат за счет погашения заемщиками основной суммы долга (принципал) и процентов по ипотекам. Таким образом, риск дефолта по ипотекам, лежащим в основе ипотечных ценных бумаг, передается от банков, выдавших их, к инвесторам. На этом рынке традиционно присутствуют частные инвесторы, муниципалитеты, корпорации и прочие институциональные инвесторы. Кредиты, объединенные в результате ипотечной секьюритизации, могут включать ипотеки на приобретение как жилой, так и коммерческой недвижимости.
В США крупнейшими игроками рынка ипотечной секъюритизации являются три спонсируемых государством агентства: Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae. При этом сама секьюритизация осуществляется одним из трех способов. Долговые обязательства могут быть объединены в пул и проданы как сквозные ценные бумаги (англ. Pass-Through Securities). Альтернативно, проценты и возврат основной суммы по кредитам в пуле могут быть разделены и проданы в качестве отдельных денежных потоков.
Третьим вариантом является продажа обеспеченных ипотечных обязательств (англ. Collateralized Mortgage Obligations, CMOs), известных также как транши, которые несут различную степень риска для инвесторов. Транши с высоким кредитным рейтингом (транши класса А) обладают минимальным уровнем риска, но и предлагают весьма умеренную доходность. Напротив, транши с низким кредитным рейтингом характеризуются высоким риском, но обладают потенциалом генерировать высокую прибыль.
Сторонники ипотечной секъюритизации часто подчеркивают тот факт, что этот процесс не только делает более доступным ипотечное кредитование, но и является новым инвестиционным механизмом, который позволяет инвесторам получить существенные доходы. Их оппоненты утверждают, что практика ипотечной секъюритизации значительно углубили глобальный финансовый кризис. При этом большинство ответственности лежит на рейтинговых агентствах и инвестиционных банках, которые недооценили риски ипотечных пулов для инвесторов.