Общая схема организации ипотечного кредитования следующая:
Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого продавцами (риэлтерами). Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (предварительный договор купли-продажи).
Заемщик обращается к кредитору за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи. Кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов, которые призваны дать кредитору максимальную информацию о клиенте, и в то же время максимально сократить процедуру оформления кредита.
Кредитор проверяет кредитоспособность заемщика и при ее подтверждении между ними заключается кредитный договор.
Порядок этих операций может быть изменен. Так, заемщик может вначале обратиться к кредитору, получить подтверждение своей кредитоспособности, а затем подбирать себе жилье.
| № | Операция | Заемщик | Продавец (риэлтер) | Банк | Оценщик | Страх. фонд | Регистратор | Фонд ипотеки | Администрация области |
| Поиск и выбор жилья | |||||||||
| Заявление на кредит | |||||||||
| Оценка стоимости. Страхование | |||||||||
| Кредитный договор | |||||||||
| Регистрация залога | |||||||||
| Оплата | |||||||||
| Переуступка прав требования по закладной | |||||||||
| Оплата кредита | |||||||||
| Снятие запрета на отчуждение собственности | |||||||||
| Переоформление прав собственности на жилье |
Принципиальная схема ипотечного кредитования
Заемщик, в процессе оформления ипотечного кредита, осуществляет страхование заложенного жилья, а также жизни и трудоспособности. Часть расходов по страхованию могут брать на себя другие участники ипотечного рынка.
По согласованию с продавцом заемщик может взять на себя (полностью или частично) расходы, связанные с оценкой жилья. Экспертное заключение о стоимости может быть приложено к пакету документов на получение кредита.
Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни и трудоспособности заемщика определяется кредитором.
В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.
Заемщик оформляет покупку квартиры у продавца, заключает договор купли-продажи квартиры с продавцом. Банк выплачивает полную стоимость квартиры продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли-продажи, который регистрируется в порядке предусмотренном действующим законодательством.
Учреждение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру, и покупатель вселяется в нее, а также регистрирует ипотеку (залог жилой площади). Расходы по регистрации залога, по закону об ипотеке несет заемщик.
Если есть предпосылки для продажи закладных на вторичном рынке ипотеки (наличие институтов вторичного рынка и заключении договоров на продажу закладных вторичному держателю закладных), кредитор продает кредит (уступает права по закладной), обеспеченный залогом жилого помещения, участнику вторичного рынка – эмитенту новых ценных бумаг. Кредитор получает назад выплаченную им заемщику сумму кредита и согласованную маржу, высвободившиеся деньги кредитор использует для выдачи кредита следующему заемщику. Кредитор может не продавать ипотечный кредит на вторичном рынке и продолжать его обслуживание, получая от заемщика ежемесячные платежи. Кредитор, продавший кредит фонду ипотечного жилищного кредитования, продолжает его обслуживание (за согласованную плату), то есть в установленные договором сроки взимает с заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и своевременно перечисляет данные средства на счет фонда ипотечного жилищного кредитования.
Погашение кредита за счет принудительной продажи имущества
Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в РФ возможно во внесудебном и в судебном порядке.
В случае наступления несостоятельности заемщика, который отселяется в специально формируемый для этого муниципалитетом жилой фонд, первичный кредитор продолжает перечислять на счет вторичного кредитора все предусмотренные кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита. Окончательные расчеты между ними происходят после этой реализации и зависят от итогового баланса по кредиту.
При этом первичный кредитор несет кредитный риск, связанный, прежде всего, с качеством проверки платежеспособности заемщика, а региональный фонд жилья и ипотеки (вторичный кредитор) несет лишь риски, связанные с деятельностью администрации или другими неэкономические факторами в пределах, установленных договором.
Ипотечный фонд формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа кредитов (обеспеченных залогом) различных заемщиков, выданных различным кредиторам. Фонд выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. При этом фонд может получить поручительство в обеспечение своих обязательств по ценным бумагам органов исполнительной власти субъектов РФ. Вырученные от продажи ценных бумаг средства фонд направляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.
После завершения цикла ипотеки закладная возвращается залогодателю и он переоформляет (если необходимо) право собственности на квартиру.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Негосударственное среднее профессиональное образовательное учреждение
по дисциплине Банковские операции и учет в банках
3 курса, группы БД1-27(9)
Селькова Валерия Алексеевна
Бельтюкова Лариса Анатольевна
Работа защищена с оценкой____________
Глава 1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
1.1 Сущность и виды ипотечного кредита
1.2 Преимущества и недостатки привлеченных заемных средств для инвестора
1.3 Принятие решения о предоставлении заемных средств
1.4 Недвижимость как оптимальный объект для кредитования
1.5 Условия финансирования
1.6 Оценка объекта недвижимости
Глава 2. Правовое содержание ипотечных отношений в России
2.2 Договор ипотеки
2.3 Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой
Глава 3. Схемы ипотечного рынка и расчет платежей
3.1 Схема первичного сегмента ипотечного рынка
3.2 Схема вторичного сегмента ипотечного рынка
3.3 Аннуитетные платежи
3.4 Дифференцированные платежи
Список использованных источников
Глава 1.Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
1.1 Сущность и виды ипотечного кредита
Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно:
-предоставление денежных средств на длительное время,
-кредитование сделки по приобретению недвижимости,
-в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.
Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.
Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:
-назначение кредитуемого объекта;
-характер участия в инвестиционном процессе;
-порядок погашения долга и уплаты процентов;
-стабильность процентной ставки по кредиту;
-стабильность величины взноса в погашение обязательств;
-участие кредитора в текущих доходах и приросте;
-стоимость капитала инвестора;
-способ финансирования перепродажи.
Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.
К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.
Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.
2.Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:
-кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;
-кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.
3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:
-кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.
4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение все го длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
-индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;
-пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).
Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.
Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.
Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.
Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.
1.2 Преимущества и недостатки привлечения заемных средств для инвестора
Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):
1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.
2.Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.
3.Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.
4.Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.
Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки:
1.Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.
2.Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.
3.Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.
4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.
Для получения ипотечного кредита для заёмщика определенны следующие этапы:
Этап 1) Выбор банка кредитора, который даст кредит. Для этого нужно сравнит условия предоставления ипотечных кредитов в различных банках.
Чтобы получить ипотечный кредит (в рублях или в валюте), нужно иметь деньги на первоначальный взнос. В большинстве случаев банки дают взаймы от 70 до 80 процентов от стоимости жилья. Остальное придётся добавлять самому заёмщику. Однако это ещё не все расходы по ипотеки. Нужно заплатить за страховку, оценщику и нотариусу. Минимальная сумма кредита зависит от конкретного банка. Данные по городу Назарово (примерно), минимальная сумма 15000 тыс. рублей, а верхние границы регламентом не предусмотрены, всё зависит от заработной платы клиенты. Срок кредита составляет от 1 года до 30 лет.
В некоторых банках можно получить кредит на покупку недвижимости только в том регионе, где человек постоянно прописан. А есть банки, которые дают в долг независимо от того, где прописан или зарегистрирован заёмщик.
Ссужая деньги, банк рассчитывает получить определенную прибыль. Поэтому досрочный возврат кредита многими банками не приветствуется. Они устанавливают так называемый мораторий на досрочное погашение. Это срок, в течение которого нельзя полностью погасить ссуду. Более того многие банки даже берет штраф за то, что вы вернёте деньги досрочно. Поэтому лучше найти банк, где подобные штрафы не взимаются.
Этап 2) Документы для получения кредита, теперь для этого нужно написать заявление, заполнить анкету и представить справку о доходах за истёкшие месяцы текущего года и за прошлый год. В некоторых кредитных организациях принято на основе этих бумаг выносить предварительное решение о том, что кандидатура будет рассматриваться в качестве потенциального заёмщика (2 — 3 дня). Если всё пройдет хорошо, потребуют больший пакет документов.
Обычно требуют копии паспорта всех совершеннолетних членов семьи, копии свидетельств о регистрации (или расторжений) брака, рождении ребёнка, пенсионном страховании. Нужны такие же копии диплома и аттестатов, трудового договора и трудовой книжки, заверенной отделом кадров.
Этап 3) Заёмщику нужно выбрать жильё, в этом случае лучше обратится к риелтору. Почти каждый банк может порекомендовать агентство по недвижимости, с которой он обычно работает. Сотрудники агентства проверяют юридическую чистоту недвижимости. Квартиру проверяет банк, а в последующем страховщик.
Стоит заранее узнавать, какие требования предъявляет банк к недвижимости.
Этап 4) Выбранную квартиру должен утвердить банк кредитор, претензии банкиров вызывают незарегистрированная перепланировка, месторасположение, состояние жилья и т.д. отказаться утвердить квартиру можно в том случаи, если служба безопасности банка выявит, что впоследствии у заёмщика могут быть проблемы относительно права собственности на жильё. Банк вправе потребовать любой документ на выбранную квартиру. На проверку юридической силы чистоты квартиры уходит 2 недели.
Если никаких вопросов приглянувшаяся квартира у банкиров не вызвала, вы можете её купит.
Этап 5) После того как квартира найдена и одобрена банком, её нужно оценить. Банк должен быть уверен, что сума кредита будет не больше 70-80% (в зависимо величины первоначального взноса) реальной стоимости квартиры.
Этап 6) После того банк принял решение выдать ссуду, квартира найдена и утверждена банком, стороны заключают договор об ипотечном кредите. Это документ необходимо заверить у нотариуса в том городе, где покупается квартира.
Дополнительные затраты: Заплатить нотариусу госпошлину 1,5% от кредита. Затраты принесёт заключение договора купли — продажи — 1% от стоимости квартиры.
Этап 7) Есть два варианта передачи денег банком.
— Банк переводит на счет продавца. Это не удачный вариант, т.к. если деньги перечисляются до сделки, рискует покупатель. Если банк планирует передать деньги после сделки, рискует продавец.
— Деньги выдаются заёмщику наличными. В том случае арендуют депозитную ячейку. За это также взимается плата. Кроме того, за перевод денег (если кредит выдаёт один банк, а деньги кладут в ячейку другого банка) взимается комиссия. По
Этап 8) Нужно застраховать купленную недвижимость как минимум на сумму выдаваемого кредита. Со страховой компанией, расплачивается заёмщик. Цена вопроса составляется 0,9-1,5% от суммы займа. Иногда этот шаг предшествует сделке. Платятся страховые взносы в течение срока, на который выдан кредит. При этом ежегодно сумма взноса рассчитывается исходя из остатка взноса по кредиту (его сообщает банк). С каждым годом, платить за страховку придётся всё меньше.