Сегодня очень немногие банки — в частности, ВЕФК, МДМ-Банк, Пробизнесбанк — выдают ипотечные кредиты на срок менее 10 лет. Большинство кредитных организаций предлагает ипотечные программы со сроком погашения в течение 15-25 лет. Но хотя ипотека как явление в российской банковской системе появилась всего 5-6 лет назад, среди россиян уже есть те, кто полностью рассчитался с долгами перед банком.
В первую очередь это касается банков, которые не первый год занимаются ипотекой. Например, в Сбербанке и ВТБ, которые занимают 60-65% на рынке ипотеки, ежегодный объем досрочно выплаченных ипотечных кредитов составляет 8-10% от среднегодового объема портфеля. В абсолютных цифрах суммы внушительные: так, Сбербанк в этом году получил раньше времени около 28,2 млрд. рублей, а ВТБ — около 3 млрд. рублей.
Казалось бы, нонсенс. Банки специально растягивают срок погашения, дабы клиент ежемесячно не платил огромных сумм, а рассчитывался, как и принято в цивилизованных странах, — в течение одного-двух десятков лет. Но российский заемщик — особенный. Счастливые новоселы стремятся любой ценой расплатиться с банком, который нам представляется этакой гидрой, ни за что ни про что пожирающей половину зарплаты.
Но стремление ипотечников поскорее разделаться с долгами можно понять: до полной выплаты долга квартира остается в залоге у банка, что накладывает определенные ограничения на владельца жилья.
Еще один нюанс — страховка, за которую ежегодно приходится выкладывать порядка 1-1,5% от суммы долга. Банк требует от заемщика страховать собственное здоровье и саму квартиру, и от этой обязанности никуда не деться. Так что, избавляясь от долга, гражданин существенно экономит на побочных расходах.
Однако риски так называемых потерь банки, безусловно, предусмотрели. Далеко не везде вы сможете отдать весь ипотечный долг в течение первого года — в некоторых организациях устанавливается мораторий на этот срок. То есть если вы захотите отбить кредит полностью или просто заплатить больше установленного расчета, деньги у вас не возьмут.
Отдельные банки позволяют гасить кредит в ускоренном режиме, но берут за это штраф. Самое жестокое наказание вас ожидает в Райффайзенбанке: здесь комиссия за досрочное погашение в течение первых 5 лет составляет 4% от суммы досрочного платежа. В других банках штрафные санкции применяются в течение первых полугода-года. В Абсолют Банке и Международном Московском банке с клиента в течение первого года будут брать сверху 1% от суммы досрочного погашения. В банке DeltaCredit по ряду ипотечных программ также действуют штрафы за переплату, правда, небольшие (не более $50).
Кроме того, стоит поинтересоваться, в какой день можно делать досрочное погашение: в любой или только в установленный банком день очередного платежа, за какой срок до досрочного платежа надо написать заявление — за 5 дней или за месяц, произведет ли банк после этого перерасчет ежемесячного аннуитетного платежа или сократит срок кредита и т.д.
А что делать тем, на кого не сваливается внезапное богатство, кому не повышают зарплату и вообще — ускорить выплату долга не представляется возможным? Не стоит отчаиваться. Сэкономить все-таки можно. Самый верный способ — рефинансирование ипотечного кредита, то есть получение нового кредита на более выгодных условиях.
Такую услугу уже предлагает ряд крупных российских банков. Так, при рефинансировании остатка кредита в размере $60 тыс. и разнице в ставке в 1% экономия клиента на выплате процентов по кредиту за 10 лет составит около $4 тыс. Поскольку за последние несколько лет ипотечные ставки снизились на 4-5%, согласитесь, хлопоты по оформлению нового кредитного договора стоят нескольких тысяч долларов. Кроме того, и рефинансированные долги можно вернуть раньше срока.
В то же время на Западе наблюдается обратная тенденция. Так, британские и американские заемщики стремятся как можно дольше продержаться в статусе должника, растягивая по возможности сроки кредитования на 30-40 лет. Связано это с тем, что на заложенное жилье не распространяются налог на недвижимость и налог на наследство, которые часто составляют 30-50% от стоимости жилья. Так что в случае смерти заемщика наследники ипотечных долгов освобождаются от подобных сборов. В России же налог на недвижимость не столь существенный, да и привычка жить в кредит у нас еще не выработалась. А потому банкам пока придется смириться с излишней добросовестностью своих клиентов.
Во сколько обойдется заемщику кредит на $100 000, выданный на 15 лет