Расчет переплаты по ипотеке
Как рассчитать переплату по ипотеке, взять заем с минимальной переплатой? Для этого можно воспользоваться онлайн-калькулятором (такая функция есть на некоторых сайтах банков или на сторонних ресурсах).
Заключительная сумма ипотечного кредита состоит из таких частей:
- сумма займа, предоставляемая банком;
- проценты, начисляемые на весь срок ипотечного кредитования;
- расходы на оформление страхового полиса, регистрацию прав собственности, сделки, связанной с обременением, комиссия банка и др.
На величину переплаты по ипотеке влияют такие факторы, как:
- срок действия ипотеки;
- возможность досрочного погашения займа;
- сумма ипотеки;
- величина процентной ставки;
- тип платежей (аннуитетный или дифференциальный).
В зависимости от того, какой тип платежа предусмотрен в ипотеке, формула для аннуитетного и дифференциального своя:
Оформив ипотеку под такой тип платежа, в самом начале заемщику придется платить сумму значительно больше, чем в конце, потому что с каждым разом проценты начисляются на остаточную сумму ипотеки.
Для расчета суммы долга, который нужно вернуть, подходит следующая формула:
ОД – сумма основного долга для возврата;
СИ – общая сумма ипотеки;
КП – количество периодов, за которые заемщик погашает задолженность.
Также расчет может проводиться по следующей формуле:
НП = ОИ х (ПС/12), где
НП – начисленные проценты;
ОИ – остаток по ипотеке в текущем месяце;
ПС – процентная ставка годовых;
12 – количество месяцев в году.
Для более точного расчета некоторые банки используют формулу, где вместо 12 месяцев берут 365 дней в году:
НП = ОИ х ПС х (ЧДМ/365), где
НП – начисленные проценты;
ОИ – остаток по ипотеке в текущем месяце;
ПС – процентная ставка годовых;
ЧДМ – число дней в месяце.
При таком типе оплаты заемщик выплачивает ипотеку равными платежами на протяжении всего срока ипотечного кредитования. В первые месяцы заемщик платит проценты по ипотеке, а впоследствии и основной долг.
Величина аннуитетного платежа рассчитывается по такой формуле:
АП = СК х (1–/ (1 + ПС) КП
АП – аннуитетный платеж;
СК – изначальная сумма ипотеки;
ПС – процентная ставка по ипотеке;
КП – количество периодов.
Для простого человека, не сталкивающегося с финансовыми расчетами, тяжело посчитать платеж по такой схеме. Поэтому лучший способ сделать точный расчет – воспользоваться ипотечным калькулятором в режиме онлайн.
Для снижения размера переплаты заемщик может досрочно погасить ипотеку, если у него есть такая возможность. Для этого нужно воспользоваться онлайн-калькулятором досрочного погашения.
Для правильного расчета нужно внести такие данные:
- дата оформления ипотеки;
- сумма;
- процентная ставка годовых;
- срок кредитования;
- тип платежа;
- сумма досрочного погашения;
- дата досрочного погашения.
Рассмотрим на примере: заемщик взял ипотеку в 2005 году на срок 20 лет, на сумму 1 миллион рублей под процентную ставку 13%. Тип платежа – аннуитетный, сумма досрочного погашения – 200 тысяч рублей, срок досрочного погашения – февраль 2019 год.
После проведенных расчетов, калькулятор покажет следующие данные:
- остаток долга после досрочной выплаты – 409 000 рублей;
- общая экономия по ипотеке – почти 296 тысяч рублей.
Чтобы знать, на какой срок оформлять ипотеку, чтобы переплата была наименьшей, стоит рассмотреть пример при одних и тех же условиях.
Например, человек оформил ипотеку на 2,5 миллионов рублей при ставке 13% годовых. После предварительных расчетов на онлайн-калькуляторе выходит, что переплата за 10 лет составит около 80% от общей суммы ипотеки. Переплата за 15 лет составит 130%. А какая же тогда переплата за ипотеку за 20 лет? Она составит свыше 185%.
Получается, что чем выше срок кредитования, тем большая и переплата по ипотеке. Выходит, что выгоднее всего оформлять договор на минимальный срок.
Чтобы не переплачивать за ипотеку, уменьшить сумму переплаты, можно воспользоваться одним из следующих способов:
- Оформить ипотеку на срок до 10 лет. Заемщикам, которые хотят быстрей выплатить ипотеку, банки идут навстречу – предлагают меньшие процентные ставки, отсюда и значительно меньшая переплата.
- Досрочно погасить задолженность.
- Оформить ипотечный кредит в том банке, где заемщик получает заработную плату. Для своих клиентов нередко банки предлагают выгодные условия.
- По возможности провести максимальную оплату первоначального взноса. Оплатив сразу кругленькую сумму в качестве первого взноса и выбрав дифференцированный тип платежа, заемщик в итоге сможет снизить размер конечной переплаты.
Можно воспользоваться следующими инструментами, позволяющими снизить переплату по ипотечному кредиту:
- Рефинансировать заем. Такая программа позволяет помогает клиентам получить ипотеку на более выгодных условиях за счет переоформления ипотеки.
- Получение налогового вычета. Каждый заемщик имеет право снизить переплату по ипотеке, оформив налоговый вычет. Это право появляется у него при регистрации права собственности на жилье или при выдаче акта приема-передачи (если он приобретает строящееся жилье).
Здесь речь идет о досрочном погашении ипотеки. Если заемщик будет вносить суммы ежемесячных платежей больше установленных в договоре, тогда остаток по ипотеке будет уменьшаться быстрее.
Чтобы сумма переплаты уменьшалась, нужно оформлять дифференциальный платеж, потому что тогда проценты будут начисляться на остаток.
Многие заемщики ошибаются, когда хотят рассчитать переплату по ипотеке, просто умножив сумму ипотеки на ставку и срок кредита. Формула расчета более сложная и человеку, далекому от бухгалтерского дела, тяжело рассчитать размер переплаты.
Для этого на помощь приходят онлайн-калькуляторы, позволяющие сделать предварительный расчет, значения которого можно будет сопоставить с тем, что заемщик запросит у сотрудника банка, ведущего его ипотечную историю.
Ещё несколько лет назад потребители выбирали кредиты, в том числе и ипотечные, ориентируясь на процентные ставки. Сегодня более информированные заёмщики обращают внимание на общую переплату по кредиту, и, подсчитав, во сколько им обойдётся ипотека приходят в ужас. Из чего складываются эти цифры, и стоит ли их бояться?
Действительно, до недавнего времени заёмщик, который пытался самостоятельно подсчитать общую переплату по кредиту, сталкивался со странной ситуацией. Например, в рекламе банка указано, что ставка по ипотеке составляет 15%, но вооружившись калькулятором, даже не самый сильный в математике человек понимал, что переплата составит не 15, а все 20%, а то и больше. После череды жалоб в Роспотребнадзор со стороны покупателей квартир ситуация изменилась.
Теперь банк не имеет права спекулировать на одних лишь ставках, и обязан информировать заёмщика о полной стоимости кредита. Кроме того, запрещается устанавливать единовременные комиссии при выдаче кредита. Таким образом, система формирования общей стоимости кредита стала прозрачнее. Так, если у разных банков существуют ипотечные продукты с одинаковой процентной ставкой, общая сумма переплаты по ним будет одинаковой.
Но почему же если взять процентную ставку по кредиту, срок кредита и сумму, выйти на итоговую сумму всё равно не получается? Большинство людей, пытаясь рассчитать размер выплат самостоятельно, допускает ошибки, поскольку формула аннуитетного платежа, который сегодня чаще всего встречается в ипотечном кредитовании, знакома далеко не всем. Но посчитать выплаты с точностью до рубля поможет кредитный калькулятор.
Так от чего же зависит общая сумма переплаты? Эксперты поясняют, что в первую очередь стоимость кредита зависит от срока его использования. Например, покупатель хочет приобрести квартиру стоимостью 5 млн рублей. Первоначальный взнос 1 млн, процентная ставка 9,2%.
| Размер ежемесячного платежа | 1 | 201 247,96 | |
| 5 | 1 004 168,74 | ||
| 11 | 3 109 655,14 | ||
| 15 | 4 474 505,98 | ||
| 20 | 6 327 719,4 | ||
| 30 | 10 395 158,81 |
(*расчёт составлен с помощью ипотечного калькулятора Сравни.ру)
Таким образом, проценты по кредиту – это ещё не главный показатель его стоимости, хотя он и помогает сориентироваться в многообразии банковских предложений. Однако для того, чтобы подобрать наиболее подходящий продукт, лучше воспользоваться калькулятором, с помощью которого можно учесть все факторы, включая срок кредитования и даже скидочные предложения банков.