С 2004 года военнослужащие РФ могут приобретать квартиры в собственность, участвуя в накопительно-ипотечной системе (НИС). В народе НИС получила название военная ипотека. Действительно, по своей сути покупка квартиры по военной ипотеке — это обычная ипотечная сделка. Основное отличие в том, что первоначальный взнос в банк происходит за счет накоплений, перечисляемых из федерального бюджета на накопительный счет военнослужащего, а ежемесячные выплаты банку по ипотечному кредиту происходят за счет Министерства обороны. Военнослужащий имеет право купить квартиру по военной ипотеке уже через три года участия в программе.
На сегодняшний день сделки по военной ипотеке скорее редкость, чем обыденное явление. Связано это с тем, что большинство военнослужащих ждут более выгодных условий НИС, обещанных Министерством обороны в 2013 году. Количество банков выдающих кредиты по военной ипотеке не велико. И банки еще не успели идеально отработать схему проведения подобных сделок. Поэтому в процессе покупки квартиры случается очень много накладок, связанных с неопытностью сотрудников банка, проводящих сделки по военной ипотеке.
Работая с военнослужащими по военной ипотеке, у меня появился небольшой список вопросов к Министерству обороны:
1. Как военнослужащий, не имеющий никакого опыта покупки квартир, особенно по ипотеке, должен самостоятельно купить себе квартиру?
2. Как военнослужащий, которого для поиска квартиры не отпускают с работы, может выбрать себе квартиру?
3. Почему Минобороны не выделяет средств военнослужащему для найма специалиста по сделкам с недвижимостью (или не предоставляет своего специалиста)?
4. Почему военнослужащий должен из своего кармана осуществлять авансовые платежи и платежи за оценку недвижимости, оформление сделки и титульное страхование?
Конечно Министерство обороны на эти вопросы не ответит, а решение всех затронутых проблем переложит на голову военнослужащего и членов его семьи.
Чтобы немного облегчить жизнь военнослужащему, покупающему квартиру по военной ипотеке, я решил написать краткую инструкцию.
1. Получите свидетельство о праве участника НИС. (Порядок получения свидетельства узнайте в штабе своей воинской части).
3. Обсудите с менеджером выбранного Вами банка все детали предстоящей сделки:
— требования банка к приобретаемой квартире,
— исчерпывающий перечень документов по покупаемой квартире,
— список оценочных компаний,
— список страховых компаний,
— сроки рассмотрения квартиры на кредитном комитете банка и в Росвоенипотеке,
— стоимость наличных расходов по сделке (банковская ячейка, выдача кредита, договор купли-продажи, регистрация сделки, нотариальные расходы),
— фамилии менеджеров, которые будут работать с Вами на разных этапах сделки (после этого обсудите с ними детали сделки, за которые они несут ответственность).
4. Получите расчет максимальной суммы кредита (если у Вас нет своих средств, то с учетом накопительного счета сумма будет не больше 2.800.000 рублей).
5. Начинайте поиск квартиры:
— при первом телефонном разговоре с представителем продавца квартиры, выясните соответствие параметров квартиры к требованиям банка. Основное требование Росвоенипотеки — полная стоимость квартиры в договоре купли-продаже и отсутствие перепланировки. Сразу скажите агенту, что у Вас военная ипотека (нет смысла тратить время на просмотры квартир, которые Вам не продадут).
— Посмотрев выбранные Вами квартиры и остановившись на той, в которой Вы будете жить, договоритесь с агентом или собственником квартиры о внесение аванса. Сразу оговорите следующие моменты:
* Размер аванса (чем меньше, тем лучше).
* Порядок взаиморасчетов (еще один неприятный момент, ибо деньги продавец получит из двух источников — банковская ячейка и аккредитив (средства перечисляемые Росвоенипотекой с накопительного счета военнослужащего)).
* Порядок взаиморасчетов с агентом продавца (да-да, не удивляйтесь. Это третий неприятный момент, но теперь для агента. Комиссия агента продавца входит в стоимость квартиры, и теоретически оплачивается продавцом, но фактически эту сумму передает агенту покупатель, используя вторую банковскую ячейку. А в нашем случае, банк откажется разбивать сумму кредитных средств на две ячейки, поэтому Вы должны уведомить агента, что свою комиссию он сможет забрать только у продавца, после совершения сделки.
* Перечень документов необходимых банку для проверки квартиры (и, Вас уже не должно удивлять — это четвертый неприятный момент. Продавец должен предоставить банку некоторое количество документов, не входящих в стандартный пакет документов, необходимых для сделки. Этот перечень Вы должны были узнать у менеджера банка (см. п. 3).
* Обязательное подписание предварительного договора купли-продажи между продавцом и покупателем (входит в пакет документов предоставляемый на кредитный комитет Росвоенипотеки).
* Доступ в квартиру оценщика, для визуального осмотра и фотосъемки квартиры.
6. Предположим, что Вам попался очень лояльный агент и продавец квартиры, и Вы смогли обо всем договориться. Теперь Ваша задача все вышеперечисленное написать на бумаге, озаглавить ее договором аванса, подписать с продавцом в двух экземплярах и передать ему в качестве обеспечения обязательств оговоренную сумму (+/- 30000 рублей).
8. Когда весь пакет документов предоставляемых в банк на кредитный комитет будет готов, несите его менеджеру банка. Вот теперь пошло время ожидания решения кредитного комитета. Периодически напоминайте о себе менеджеру банка.
9. Банк вынес положительное решение о кредитовании Вас под выбранную квартиру. Можно назначать день сделки. Как правило, это происходит через несколько дней. Согласуйте этот день с командиром своего подразделения. Потому что сделка по военной ипотеке занимает целый день.
10. День сделки. Вы встречаетесь с продавцом в банке. Можете назначить ему время прихода на час позже, потому что Вам надо подписать кредитный договор и договор страхования. За это время внимательно изучите эти договора, проверьте их на предмет ошибок, но подписывайте только после прихода в банк продавца (вдруг он в последний момент передумает и не приедет). Вместе с продавцом проверьте договор аренды банковской ячейки и условия допуска к ней (условием допуска будет зарегистрированный договор купли-продажи и, возможно, выписка из ЕГРП). После этого внимательно прочитайте договор купли-продажи квартиры, составленный сотрудниками банка. Обратите внимание на сроки юридического и физического освобождения квартиры. Когда все документы подписаны, происходит выдача денег покупателю с одновременной закладкой их в банковскую ячейку (ключ оставьте у себя, до момента обмена его на расписку от продавца в получение денег) и открытие счета продавца для перечисления денег по аккредитиву. После закладки, специально назначенный гонец, отвозит пакет документов на государственную регистрацию сделки.
11. Через пять-семь дней стороны сделки снова встречаются в банке, чтобы получить документы на квартиру, обменяться ключом от ячейки и распиской в получении денег и договориться о времени передачи квартиры.
12. Когда Вы встретитесь с продавцом на квартире, подпишите с продавцом акт приема-передачи квартиры, который будет означать не только фактическую передачу квартиры, но и завершение сложнейшей сделки, которую Вы смогли провести самостоятельно, заслужив, тем самым, уважение всех риэлторов Москвы и Московской области.
Если Вам необходима помощь или профессиональные консультации — обращайтесь. Т.к. я сам офицер запаса, скидки будут серьезные.
Покупка недвижимости — крупная сделка. Обычно подобные финансовые операции сопровождаются большими временными и материальными затратами, требуют тщательной подготовки и и детального разбора — от выбора жилья, до проведения сделки.
Покупка недвижимости с помощью военной ипотеки — не исключение. По этой причине обращение к риелторам и агентствам недвижимости за помощью в 2017 году — актуально и выгодно. Это не только значительно экономит время, но и бережет нервы самих военнослужащих. Более того, не будут лишними специальные знания и опыт специалиста, чтобы оперативно разобраться и решить возможные препятствия при оформлении ипотеки. Трудности могут возникнуть на вторичном рынке жилья, когда у собственности уже есть своя история и процесс сбора документов сложнее.
Если выбор сделан в пользу квалифицированной помощи, то возникает логичный вопрос: кого лучше выбрать — частного риелтора или агентство недвижимости?
С одной стороны, стоимость услуг частного специалиста ниже, чем у компании. Такое преимущество зачастую становится решающим фактором в выборе свободного риелтора. Однако, риелторы, которые официально не трудоустроены не смогут дать все письменные гарантии на свои услуги. Более того, сложно учесть одному человеку все особенности покупки жилья, знать нюансы получения военной ипотеки. Невозможно оценить профессионализм риелтора «на берегу», а в агентстве недвижимости в сделке участвуют сразу несколько специалистов разного уровня и сфер подготовки, и любой вопрос не останется нерешенным.
По этим причинам доверять стоит только проверенным частным риелторам, которых советуют знакомые, совершившие сделку с получением военной ипотеки.
Обращение в агентство недвижимости выгоднее с точки зрения надежности, скорости проведения сделки и предоставляемых гарантий.
Опыт. Наличие опыта дает уверенность в том, что агентство недвижимости уже наладило процессы ведения сделки, представляет этапы, возможные препятствия и оперативные способы их разрешения, умеет взаимодействовать с банками. Так как сроки при получении военной ипотеки устанавливают временные ограничения на выбор жилья и его оформление, наличие опыта у компании становится приоритетным преимуществом.
Известность. Едва ли можно доверять агентству, у которого нет сайта, офиса и других признаков стабильно развивающейся организации. Стоит проверить с помощью поисковых систем в интернете , упоминается ли название компании на форумах, нет ли у нее плохой репутации или посоветоваться с другими людьми в реальной жизни.
Отзывы. Поиск и изучение отзывов будет полезным. Об агентстве недвижимости будут говорить клиенты, если компания достаточный срок на рынке и имеет известное имя. Когда услуги оказаны честно и выгодно для клиента — отзывы будут положительными и наоборот. По статистике положительные отзывы пишут в 5 раз реже отрицательных, нужно иметь это в виду при изучении понравившейся компании.
Насколько в вас заинтересованы. Чтобы сделка прошла гладко, нужна уверенность в заинтересованности агентства сотрудничать с военнослужащим. Если в компании неуважительно общаются, медленно реагируют на вопросы через почту или горящую линию, то стоит задуматься о качестве услуг такого агентства.
Остерегайтесь мошенничества. На рынке недвижимости можно обнаружить нечестных «игроков».
Во-первых, требуется бдительность при заключении договора о предоставлении услуг, нельзя отдавать деньги не убедившись в надежности агентства. Проверьте, зарегистрирована ли компания, имеет ли юридическое лицо, не прячет ли свои реквизиты и фактический адрес.
Во-вторых, нужно убедиться, что не возникнет «непредвиденных» оплат в течение покупки недвижимости, заранее оговорить и письменно зафиксировать в договоре все статьи расходов. По средней статистике процент личных трат, которые включают стоимость услуг риелторов составляет не больше 3-5% от стоимости жилья.
ВоенГарант не является агентством недвижимости, но оказывает специальную помощь для военнослужащих.
Во-первых, юридическая консультация на тему военной ипотеки предоставляется бесплатно, независимо от того, станет военнослужащий клиентом наших партнеров или нет.
Во-вторых, военнослужащий получает скидки по военной ипотеке у наших партнеров при обращении через ВоенГарант. То есть итоговая стоимость квартиры будет ниже, чем напрямую у застройщиков.
Несколько тысяч семей уже купили квартиру с нашей помощью, о качестве услуг говорят отзывы о ВоенГаранте.
Желаем всем военнослужащим удачного оформления военной ипотеки и получения комфортного жилья в кратчайшие сроки.
Ввиду того, что количество предложений на первичном рынке слишком ограничено, приобретение готового жилья на вторичном рынке недвижимости является популярной сделкой среди участников НИС.
На рынке недвижимости множество мошенников, использующих преступные схемы, позволяющие в дальнейшем по решению суда признать вашу покупку недействительной.
Необходимо хорошо разбираться в рынке недвижимости для того, чтобы аргументировано обосновать цены на приобретаемое жилье и не переплачивать.
Покупателю-участнику НИС необходимо вести с продавцом квартиры профессиональные переговоры, зачастую это возможно с помощью квалифицированных агентств недвижимости.