Начиная с зимы-весны 2015 года, когда ставки ипотечных кредитов взлетели в среднем до 14-14,5 процентов годовых, ставка медленно, но верно снижается. Определенным достижением 2017 года стало то, что средняя ставка по ипотеке опустилась ниже 10% годовых. Это стало историческим рекордом. В 2018 году снижение ставок продолжилось, что вызвало новый бум ипотечных кредитов. Тем не менее, осенью ситуация в экономике изменилась — Центробанк впервые за долгое время повысил ключевую ставку. Продолжится ли снижение ставки по ипотеке в 2018 году — каковы последние новости о том, что происходит на рынке ипотечного жилищного кредитования в России.
Фото: mil.ru
В сентябре 2018 года Центральный Банк России впервые за долгое время повысил ключевую ставку. Это само по себе стало тревожным симптомом, поскольку предыдущее повышение ставки происходило на фоне шоковых для экономики событий конца 2014 года.
Ставка плавно снижалась все последние годы и достигла в 2018 году 7,25% годовых. В сентябре она выросла до 7,5%.
В общем случае величина ключевой ставки прямо влияет на значение ставок по кредитам. Фактически ключевая ставка — это тот процент, под который банки кредитуются у государства. “Накручивая” дополнительный процент, банки выдают деньги бизнесу и физическим лицам.
Понятно, что чем выше ключевая ставка, тем выше ставки по кредитам. А значит, с ростом этой величины становятся дороже все кредиты, включая ипотечный.
Однако председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в октябре 2018 года выступила с достаточно странным заявлением, которое удивило многих экономистов. По словам главы Центрального Банка страны, рост ключевой ставки приведет к обратному эффекту — снижению ипотечной ставки. Причина этого в том, что рост ключевой ставки замедляет инфляцию. А стало быть, банки смогут и дальше снижать ставки по кредитам.
Большинство экономистов восприняло это заявление как спорное. Прямого влияния ключевой ставки на уровень инфляции в России часто нет, а вот коррекция ставок по кредитам соответственно изменению ключевой ставки наблюдается всегда.
Последние новости о происходящем на ипотечном рынке подтверждают сомнения экспертов. Многие банки начали увеличивать ставки по ипотеке. Только за последние дни стало известно, что ставки по ипотеке увеличили в Абсолют Банке и Россельхозбанке. Еще в конце сентября увеличила ставки госкорпорация ДОМ.РФ — ставки по ипотеке от этой компании выросли на 0,25-0,5% годовых в случае с новостройками и на 1% — в случае с жильем на вторичном рынке.
Фото: mil.ru
Накануне глава Сбербанка Герман Греф во время встречи с президентом страны озвучил планы банка по снижению величины средней ипотечной ставки до конца этого года. При детальном рассмотрении сказанного Грефом за его словами обнаруживается обычное чиновничье лукавство и манипулирование цифрами.
Действительно, Сбербанк собирается снизить среднюю величину ставки по ипотеке. Но происходить это будет не за счет снижения ставок по новым кредитам, а за счет рефинансирования старых.
Многие клиенты Сбербанка до сих пор выплачивают кредиты, взятые под 12-13% годовых. Банк собирается рефинансировать эти кредиты до того уровня, который существует для новых заемщиков сегодня — чуть более 9%. В результате средний процент действительно снизится.
На практике это позволит Грефу и Сбербанку в целом отчитаться о том, что банк снижает ставки по ипотеке. А вот простым заемщикам легче не станет.
Такой вариант снижения ставки не позволяет говорить о том, что новые заемщики будут брать кредиты на выгодных условиях. А что касается старых заемщиков, то и для них рефинансирование выгодно далеко не всегда.
Выгода рефинансирования ощущается в первой половине срока кредитования, когда проценты составляют львиную долю ежемесячного платежа по ипотеке. Во второй половине срока, на который взят кредит, снижение ставки большого значения не имеет. Более того, расходы, которые связаны с процедурой рефинансирования, могут свести выгоду на нет или даже сделать рефинансирование невыгодным вовсе.
Минстрой РФ недавно озвучил свой прогноз по дальнейшей динамике ипотечных ставок в России. По мнению экспертов министерства, к 2024 году ипотека будет стоить около 8% годовых или ниже.
Разумеется, этот прогноз — скорее благие пожелания и некоторая цель, которая ставится к концу текущего президентского срока. Реализуется прогноз или нет, зависит от множества факторов. Ставка в перспективе 5-6 лет может опуститься до 8%, но может и вновь вырасти до 12-13% годовых, это зависит от более крупных и весомых факторов, чем сегодняшняя динамика спроса на жилье и востребованности ипотечных кредитов. Эти значимые факторы однозначно не входят в компетенцию Минстроя, поэтому воспринимать его прогноз как значимый ориентир явно не стоит.
Что год грядущий готовит
Минимальный первоначальный
При этом 2018 год может принести немало изменений. В частности, с 1 января Центробанк вводит новые требования к ипотечным кредитам с небольшим первоначальным взносом. Банки могут выбрать два пути – увеличивать первоначальный взнос до требуемых 20% или наращивать ставки по ипотеке.
Банковские эксперты уверены, что небольшое повышение первоначального взноса не окажет существенного влияния на доступность ипотеки и не отразится на объемах кредитования, это не станет поводом для отказа от приобретения недвижимости.
Логика Центробанка понятна — продукты с низким первоначальным взносом являются высокорисковыми по мнению регулятора. Уровень просрочки и дефолта по кредитам с низким первоначальным взносом намного выше, чем средний уровень по ипотеке.
История трехлетней давности, когда в ночь с 16 на 17 декабря 2014 года Центробанк поднял ключевую ставку с 10,5 до 17%, почти позади для рынка ипотеки и строительной отрасти. На декабрьском заседании в этом году регулятор снизил ключевую ставку на 0,5 п.п. до 7,75%. При этом эксперты прогнозируют, что в следующем году Центробанк продолжит курс на снижение ключевой ставки, что позволит банкам уменьшить размер ипотечных ставок и увеличить спрос со стороны покупателей.ё
С учетом итогов декабрьского заседания Центробанка игроки рынка недвижимости ожидают, что банки продолжат снижать ипотечные ставки.
На протяжении всего года банки снижали ставки, в некоторых случаях, это было сделано на перспективу, до решения регулятора. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по выданным кредитам с начала года на 1 ноября 2014 составляла 12,3%, то в этом году за аналогичный период показатель составил 10,9%.
Объем предоставленных ипотечных кредитов на 1 ноября в этом году по сравнению с аналогичным периодом за прошлый год вырос на 7%. Если три года назад Центробанк зафиксировал выдачи на уровне 1,4 трлн рублей, то сегодня речь идет о более, чем 1,5 трлн рублей.
Как ранее уже прогнозировал генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Плутник, по итогам года может быть выдано кредитов на сумму не менее 1,8 трлн рублей, что соответствует уровню 2014 года. В прошлом году за 12 месяцев было выдано 1,4 трлн рублей. Если прогноз оправдается, то прирост к прошлому году составит 28%. А вот 2015 год был провальным. Тогда было выдано всего 1,1 трлн рублей за весь год, а средняя ставка по ипотеке на конец года находилась на уровне 13,3%.
По оценке министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, в текущем году будет выдано ипотечных кредитов на сумму 1,9-2 трлн. рублей. Об этом он рассказал журналистам во вторник.
Сегодня доля ипотеки в общей структуре продаж застройщиков в среднем составляет 50-60%. При этом увеличение спроса на ипотеку отмечают как застройщики, так и банки.
Например, по данным ВТБ, рост спроса на ипотечные кредиты группы по итогам 2017 года по сравнению с 2016 годом составит порядка 30%.
Заметно меняется и портрет покупателя квартиры в ипотеку. Сегодня покупатель помолодел, говорят застройщики. Речь идет как о тех, кто берет ипотеку на вторую квартиру, а также о молодых людях возрастом от 25 лет, которые приезжают в столицу с намерением жить и зарабатывать здесь. Кроме того, высок процент молодых семей, которые решают приобрести собственное жилье.
В АИЖК привели результаты исследования, согласно которым около 80% российских семей, планирующих в ближайшие 5 лет купить жилье, готовы приобрести квартиры в новостройках. Таким образом, предложенная президентом программа субсидирования ставок по ипотеке ориентирована на предоставление семьям возможности не просто приобрести жилье, а качественно улучшить свои жилищные условия.
Программа поддержки семей с детьми за счет предоставления им сниженной процентной ставки по ипотечным кредитам делает жилье доступнее. Предлагаемая программа позволит семьям ежемесячно экономить 4,3 тыс. рублей в месяц (более 20% месячного платежа) по среднему кредиту (1,84 млн рублей, 15 лет, ставка снижается с 10% до 6%) – платеж снижается с 19,8 тыс. руб. до 15,5 тыс. руб. За 3 года экономия составит 155 тыс. рублей, подсчитали в АИЖК.