Залог – один из основных способов обеспечения исполнения обязательств. В силу залога кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Согласно ст. 613 ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Заключая договор аренды на имущество, находящееся в залоге (ипотеке), арендатор должен осознавать риски, связанные с такой сделкой.
Во-первых, при нарушении обязательств со стороны арендодателя перед залогодержателем, последний вправе наложить взыскание на предмет залога; что повлечет за собой смену собственника недвижимого имущества, и перемену лиц в обязательстве (арендодателем по договору аренды будет выступать новое лицо). При этом согласно ст. 382 ГК РФ, согласия на такие изменения от арендатора не требуется.
По общему правилу (ст. 384 ГК РФ) право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. То есть, при смене арендодателя, договор аренды будет продолжать действовать на прежних условиях (срок, размер арендной платы). То же самое правило установлено ст. 617 ГК, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Исключением будут являться условия, прописанные в договоре о залоге или в договоре аренды. В связи с чем, арендатору нужно серьезно отнестись к согласованию условий договора аренды и обязательно затребовать для ознакомления договор о залоге на недвижимое имущество у арендодателя. Идеальным вариантом будет включение копии договора о залоге в качестве приложения к договору аренды.
Примерами такого согласия могут быть:
— письмо залогодержателя, свидетельствующее о его согласии на передачу имущества во временное владение и пользование конкретному лицу на определенный срок;
— приложение к договору аренды, в виде гарантий залогодержателя в случае наложения взыскания на недвижимое имущество сохранить договорные отношения по аренде.
Во-вторых, всегда существует риск перевода должником своего долга на другое лицо (естественно с согласия залогодержателя). То есть в правоотношения может вступить новый участник (помимо банка) или даже несколько. А у него (них) могут быть иные взгляды на арендатора. Что чревато судебными исками, пусть даже необоснованными (см. ст. 384 ГК РФ) об истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении. То же самое нужно учесть, при уступке права требования (продажа закладной) банком другим банкам. Что в нынешних экономических условиях, происходит очень часто.
В третьих, нужно обратить внимание на отсутствие в договоре о залоге ограничений по передаче заложенного имущества во временное владение и пользование иным лицам. Если такое условие присутствует в договоре о залоге, то договор аренды признается ничтожным.
Еще одним немаловажным моментом является условие о страховании заложенного имущества, как правило, отраженное в договоре об ипотеке. Арендатору лучше поинтересоваться, какие страховые случаи подлежат возмещению страховой компанией, и кто будет являться выгодоприобретателем. В договоре аренды желательно прописать условия возмещения убытков в связи с наступлением страховых случаев. Если выгодоприобретателем является банк, можно попросить у него гарантийное письмо о возмещении убытков из суммы страхового возмещения. Лучше заранее определить что именно будет являться убытками на такой случай и какая сумма подлежит возмещению.
Особое внимание перед заключением договора аренды нежилого помещения следует уделить правовому положению самого предмета договора. Необходимо выяснить, не наложен ли на имущество арест. Так как с момента его наложения, всякое распоряжение собственника по поводу данного имущества следует признать незаконным. Суть ареста в том и состоит, что собственник на его время отстраняется от распоряжения вещью. Заключенный в этот период договор аренды будет недействителен в силу ст. 168 ГК РФ, следовательно, ни о каких правах арендатора имущества не будет и речи. Арест недвижимого имущества подлежит государственной регистрации на основании постановления суда или судебного пристава-исполнителя. Запросив сведения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии России (Управлении соответствующего региона) арендатор будет более осведомлен о предмете будущей сделки, и риск заключить оспоримую сделку будет сведен к минимуму.
Для проведения экспертизы конкретной сделки (договора аренды) рекомендуем изучить следующий пакет документов:
1. Устав юр.лица (арендодателя) с изменениями.
2. Выписку из ЕГРЮЛ на арендодателя (текущей датой).
3. Протокол о назначении исполнительного органа арендодателя.
4. Свидетельство о гос.регистрации юр.лица.
5. Свидетельство о постановке на учет в ИФНС.
6. Свидетельство о праве собственности на Объект (недвижимое имущество).
7. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект аренды.
8. Договор купли-продажи Объекта (иной документ), подтверждающий переход права собственности на Объект к арендодателю, с приложением акта приема-передачи Объекта.
9. Технический паспорт Объекта (включая экспликацию и поэтажный план Объекта).
10. Протокол об одобрении крупной сделки.
11. Паспорт лица, чья подпись стоит в договоре.
12. Документы, подтверждающие наличие обременений на Объект (залог).
13. Правоустанавливающие документы на землю (договор аренды земли с приложением схемы участка, дополнительные соглашения к нему, документы, подтверждающие оплату аренды; свидетельство о праве собственности на землю, ином праве на землю).
14. Заключение о рыночной оценке Объекта, составленное независимым оценщиком.
15. Справку о балансовой стоимости Объекта.
При соблюдении вышеуказанных рекомендаций, возможно заключение договора аренды нежилого помещения, находящегося в залоге у третьего лица.
(Вариант дополнительно для случаев, когда имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения :
Согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в ____________________________.
1.2. Арендатор на момент подписания настоящего Договора осведомлен о том, что Имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, заложено по Договору об ипотеке _______________ N _____ от «__»___________ ____ г., заключенному между __________________ (залогодатель) и ___________________ (залогодержатель).
1.3. Указанное в п. 1.1 Договора Имущество должно быть передано Арендатору по акту приема-передачи (Приложение N _____) в течение _____ (______) дней со дня подписания Договора.
1.4. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами (вариант: государственной регистрации ) и действует до «__»___________ ____ г.
2.1. Арендная плата устанавливается в размере __________ рублей за ____________________ и уплачивается в следующем порядке: ____________________ в срок ____________________.
2.2. Арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из Сторон, но не чаще одного раза в год (вариант: в течение срока настоящего Договора), при этом Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, обязана направить другой Стороне проект дополнительного соглашения. Сторона, получившая проект, обязана в течение __________ с момента его получения направить контрагенту протокол разногласий или, в случае согласия с новыми условиями, вернуть инициатору пересмотра арендной платы подписанное соглашение, которое вступает в силу с момента его подписания сторонами (вариант с учетом п. 1.4 договора: с момента его государственной регистрации).
3.1. Арендодатель обязан:
3.1.1. Своевременно передать Арендатору арендованное Имущество в состоянии, отвечающем условиям Договора.
3.1.2. Производить капитальный (или: текущий) ремонт имущества в срок ____________________ .
3.1.3. Оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества.
3.1.4. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, принять необходимые меры по устранению ее последствий в течение __________ с момента, когда Арендодатель узнал об аварии.
3.2. Арендатор обязан:
3.2.1. Использовать Имущество в соответствии с условиями Договора и назначением имущества.
3.2.2. Производить капитальный (или: текущий) ремонт имущества в срок ____________________ .
3.2.3. Нести расходы по содержанию имущества.
3.2.4. В установленные Договором сроки вносить арендную плату.
3.2.5. Возвратить Имущество Арендодателю после прекращения Договора по акту возврата, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N _____), в состоянии на момент заключения Договора с учетом нормального износа.
4.1. В случае если Арендодатель не передал Имущество в указанный в п. 1.3 настоящего Договора срок, Арендатор вправе потребовать от Арендодателя уплаты неустойки в размере _______________ за каждый день просрочки.
4.2. В случае неисполнения Арендодателем обязанности, установленной п. 3.1.2 настоящего Договора, Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, указанной в п. 2.1 настоящего Договора.
4.3. В случае нарушения Арендатором срока возврата здания Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере _______________ за каждый день просрочки.
4.4. В случае нарушения Арендатором срока внесения арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере и на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
4.5. Уплата неустойки не освобождает Стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.
4.6. Споры между Сторонами решаются путем переговоров и/или направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение __________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение __________ с момента получения претензии. В случае если результат не будет достигнут, Стороны передают дело в суд в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за невыполнение обязательств по настоящему Договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
5.2. Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
5.3. Сторона, которая не исполняет своего обязательства, должна известить другую Сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору.
5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 3 (трех) последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, настоящий Договор может быть расторгнут Арендатором и Арендодателем путем направления уведомления другой Стороне.
6.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.
6.2. Досрочное расторжение Договора может иметь место по соглашению Сторон либо по основаниям, предусмотренным действующим на территории Российской Федерации гражданским законодательством, с возмещением понесенных убытков.
6.3. Настоящий Договор составлен в двух (вариант: трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон (вариант: один экземпляр — для регистрирующего органа).
6.4. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются:
6.4.1. Акт приема-передачи (Приложение N ____).
6.4.2. Акт возврата (Приложение N ____).
Информация для сведения:
Обязательное условие — имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (см. абз. 3 п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
В соответствии с п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В соответствии с п. 3 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. п. 1 — 4 ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.
Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.
Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.
Пункты 3.1.2 и 3.2.2 настоящего Договора должны быть согласованы. Если обязанность по ремонту ложится на одну Сторону, то у другой ее быть не должно.
Если нежилое помещение находится в собственности с обременением (ипотека в силу закона),имеет ли право собственник сдавать в аренду это помещение?
Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.
4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.
Поэтому если в вашем кредитном договоре или договоре об ипотеке установлен запрет на сдачу недвижимости в аренду, вопрос сдачи в аренду необходимо отдельно согласовывать с банком (кредитором). Запрет на сдачу в аренду заложенной недвижмости устанавливаете вы сами в кредитном договоре или договоре об ипотеке.
Если кредитным договором или договором об ипотеке установлен запрет на сдачу в аренду, вы может предложить банку (кредитору) подписать дополнительное соглашение. Это дополнительное соглашение может устранить запрет, исключить определенный пункт договора или изложить его в новой редакции. Для заключения такого соглашения необходимо обращаться в банк к кредитному инспектору банка и начальнику отдела ипотечного кредитования.
В обмен на снятие такого запрета банк (кредитор) может потребовать изменений и договора страхования. Например, банк (кредитор) может потребовать застраховать риск порчи объекта недвижимости арендатором. Более того, наличие арендатора в объекте недвижимости может автоматически приводить к необходимости уведомления страховщика и удорожанию стоимости страховки. Для правильного ответа на этот вопрос необходимо изучать ваш договор страхования.