Правом оставлять недвижимость под залог сегодня пользуются многие россияне. Однако далеко не все изучали Федеральный закон «Об ипотеке», непосредственно регулирующий одну из сфер кредитования. В этой статье будет представлена краткая характеристика основных моментов данного законопроекта.
Что вообще представляет собой ипотечный договор? Действующий закон «Об ипотеке» гласит, что одной стороной сделки должен являться залогодержатель, то есть кредитор, а второй стороной — залогодатель, или попросту должник. Залогодатель обеспечивается ипотекой, из-за чего у него появляется одна важная обязанность: удовлетворить денежные требования залогодержателя, предоставившего должнику недвижимое имущество.
Закон «Об ипотеке» гласит, что в недвижимое имущество могут входить предприятия, здания, квартиры, земельные участки и некоторые другие элементы. Оборот этих видов собственности должен регулироваться соответствующим законом.
Требования, что обеспечиваются ипотекой, не так уж велики: это уплата кредитору причитающихся ему процентов за использование кредита. Как правило, ипотечный договор устанавливает твердую сумму основных и дополнительных требований залогодержателя. Любой подобный договор должен строго соответствовать закону «Об ипотеке».
Какое имущество может выступать в качестве законного предмета ипотеки? Согласно рассматриваемому закону, здесь стоит выделить:
- земельные участки, площадь которых больше установленного минимального размера или соответствует ему;
- здания и предприятия, используемые для предпринимательской деятельности;
- жилые дома и квартиры с изолированными комнатами;
- гаражи, садовые дома и дачи;
- воздушные, морские или космические суда;
- машино-места.
Закон «Об ипотеке» гласит, что предметом ипотеки являются также принадлежности, заложенные вместе с основной вещью. При этом части имущества неделимых вещей не могут выступать в качестве предмета договора.
Важным моментом во всем процессе ипотечного кредитования является грамотное заключение договора. Происходить это должно в соответствии с нормами российского Гражданского кодекса. Содержание договора должно отражать следующее:
- непосредственно предмет ипотеки, его существо, размер и оценочную характеристику;
- наименование и место нахождения предмета (для точной идентификации закладываемой вещи);
- точную характеристику обязательства, что обеспечивается ипотечным договором, а также основания возникновения и срока исполнения договора;
- порядок и необходимые условия определения суммы, если сумма будет определяться в дальнейшем;
- периоды платежей и их размеры, если предмет ипотечного кредитования будет реализовываться по частям;
- указание на удостоверение прав залогодержателя закладной.
А что именно называется закладной? Что это за документ и какое отношение он имеет к ипотечному договору? Ответы на все эти вопросы содержатся в третьей главе закона «Об ипотеке» (ФЗ №102).
Закладная — это ценная бумага именного типа. Благодаря этому документу удостоверению подлежат следующие права ее владельца:
- право залога на имущество, являющегося предметом ипотечного договора;
- право на исполнение денежных обязательств по ипотеке.
Иные формы удостоверения, кроме закладной, пока что законом не установлены. При этом обязанными лицами, согласно закладной, являются как залогодатель, так и должник. Составлением закладной всегда занимается залогодатель.
В каких случаях выдача закладных не может быть реализована? Соответствующий федеральный закон называет следующие условия:
- предметом ипотеки является имущественный комплекс;
- сумма долга по ипотеке не определена, а также отсутствуют условия, что помогли бы эту сумму определить.
Особенно важным моментом является содержание закладной, о котором будет рассказано далее.
Согласно действующей редакции закона «Об ипотеке», на момент выдачи первоначальному залогодержателю закладная обязательно должна содержать:
- имена и сведения, удостоверяющие личности залогодателя и залогодержателя (требования к сведениям будут немного разниться в зависимости от того, физическими или юридическими лицами являются стороны договора);
- название договора, обеспечиваемого ипотекой;
- указание необходимой ипотечной суммы, а также размер процентов;
- указание сроков уплаты суммы;
- сведения, необходимые для идентификации имущества, на которое устанавливается ипотека;
- подписи сторон договора, а также сведения о государственной регистрации ипотечного договора.
Составитель закладной в полной мере несет ответственность за убытки, возникшие в связи с устранением закладной или же из-за несоответствия ее действительности. Также стоит отметить, что возможно и аннулирование отдельных требований рассматриваемого документа, если несоответствия были выявлены почти сразу после составления.
Статья 20 Федерального закона об ипотеке как залоге недвижимости гласит о порядке государственной регистрации всего процесса. Как известно, ипотека может вступить в законную силу только после соответствующего государственного регистрирования. Нотариально заверенный договор, подписанный обоими участниками сделки, является источником возникновения взаимных обязанностей.
В случае наличия закладной, в которой удостоверялись бы права залогодержателя, орган регистрации может потребовать саму закладную, а также указанные в ней документы. По итогу регистрации сведения о новом залогодержателе будут внесены в Единый государственный реестр.
Залогодатель, получивший право использовать то или иное имущество, имеет возможность извлекать из предмета договора все доходы и плоды, если подобное не навредит имуществу и не сможет уменьшить его стоимость. Кредитор не может ограничивать права на пользование собственностью залогодателем. Что еще способен делать должник?
Согласно закону о валютной ипотеке, залогодатель обязан поддерживать полученную собственность в исправном состоянии и своевременно нести расходы на ее содержание — вплоть до прекращения ипотечного договора. По сути, эти две обязанности являются основными у должника. Дополнительно стоит отметить осуществление капитального и текущего ремонта, процессы страхования, принятие мер по предохранению заложенной собственности от повреждения или утраты и многое другое. Закон гласит, что залогодатель обязан защищать свое имущество от притязаний третьих лиц, а также всячески обеспечивать его сохранность.
Шестая глава рассматриваемого законопроекта гласит о возможности перехода права на собственность, заложенную по ипотечному договору, к другим гражданам. Речь идет о процессах дарения, продажи или обмена, реализуемых залогодателем. Но как подобное можно спланировать? Здесь все не так уж и сложно.
Основной момент, на который стоит обратить внимание, — это указание на возможность перехода имущества в закладной. Если же подобное условие в документе не прописано, то залогодатель попросту не сможет воспользоваться всеми вышеперечисленными правами (исключение составляет наследование имущества по завещанию).
Лицо, становящееся на место залогодателя, приобретает ряд обязанностей. Так, залог собственности сохраняет законную силу вплоть до тех пор, пока должник не выполнит все возложенные на него обязанности.
Отдельно стоит отметить ответственность, налагаемую на залогодателей в случае нарушения ими правил. Устанавливается она российским Гражданским кодексом.
Возможно ли принятие последующей ипотеки в залог обеспечения предшествующей, непогашенной ипотеки? Закон, в частности седьмая его глава, регламентирует такую возможность при условии соблюдения некоторых нюансов.
Глава девятая гласит о праве залогодержателя обратить взыскание на собственность для удовлетворения законных требований, не исполняемых должниками. Происходить это должно в судебном порядке. Глава десятая регламентирует реализацию собственности путем публичных торгов. Принятие решения о реализации также принадлежит суду. Наконец, одиннадцатая глава законопроекта «Об ипотеке» подробно рассматривает виды отдельных земельных участков, подлежащих и не подлежащих ипотеке.
Наверное, самой читаемой среди российских залогодателей является глава 13, повествующая об особенностях ипотеки жилых квартир и домов. Здесь говорится о требованиях, предъявляемых к таким видам собственности. Это, например, наличие изолированных комнат, необходимость государственной регистрации недвижимости и некоторые другие моменты. При этом погашение ипотеки закон трактует как полное выполнение залогодателем своих обязательств.
Что такое ипотека и что может быть предметом ипотеки?
В данном случае не нужно путать ипотечное кредитование с ипотекой. Ипотека – это своего рода залог банку, гарантии заемщика банку, которые банк сможет взыскать с заемщика для покрытия своих рисков по договору, предварительно заключаемому заемщиком и залогодержателем (в лице банка).
- земельные участки, кроме муниципальных, которые находятся на учете государственной собственности;
- предприятие и здания, относящееся к предпринимательской деятельности;
- дачи, гаражи, квартиры и дома;
- самолеты, вертолеты, корабли и другие подобного рода морские надводные и подводные суда и даже космические объекты.
Залогом может служить уже имеющееся движимое или недвижимое имущество.
- Нельзя использовать земельный участок как залоговое имущество, если его размеры меньше установленного законом минимума.
- Если на ипотечном участке размещены здания, принадлежащие залогодателю, то требования ипотеки распространяется и на них.
- Если на ипотечном участке находятся здания или сооружения, которые принадлежали не залогодателю, а какому-то другому лицу, то, в случае взыскания залогодержателем с залогодателя ипотечного земельного участка, новому хозяину переходят все права предыдущего собственника этого участка. В том числе и отношения, которые у него были с тем, кто построил на его земле здание или сооружение.
Закон о техническом регулировании
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ТЕХНИЧЕСКОМ РЕГУЛИРОВАНИИ от 27 декабря 2002 года N 184-Ф3. Принят Государственной Думой 15 декабря 2002 года. Одобрен Советом Федерации 18 декабря 2002 года.
Закон о прокуратуре РФ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ПРОКУРАТУРЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 17 января 1992 года N 2202-1 (ред. от 02 апреля 2014г.).
Закон об ипотеке принят с целью отрегулировать взаимоотношения, возникающие при передаче недвижимости в залог. При оформлении ипотеки (залога) кредитор получает право обратить свои денежные требования на заложенное имущество. Залогодателем может выступать как сам получатель ипотечного кредита, так и третье лицо. При оформлении ипотеки заложенное имущество остается в пользовании получателя кредита и является его собственностью.
Ипотека (залог) обеспечивает:
– погашение основной суммы долга;
– компенсацию убытков кредитора, полученных в связи с недобросовестным исполнением обязательств заемщиком;
– уплату неустойки за неисполнение или нарушение согласованного графика платежей;
– возмещение затрат, связанных с судебными разбирательствами;
– возмещение затрат, связанных с реализацией заложенного имущества.
Кроме того, ипотека обеспечивает компенсацию затрат, связанных с охраной и содержанием заложенного имущества, коммунальных платежей, налогов, сборов, и т.д.
Закон об ипотеке устанавливает перечень имущества, которое может быть предметом залога:
– квартиры, жилые дома или их части;
– доли участников долевого строительства;
– объекты незавершенного строительства;
– земельные участки, и т.д.
Перечисленные объекты должны находиться в собственности залогодателя. Имущество, находящееся в совместной собственности, передается в залог только с согласия всех собственников. Согласно закону об ипотеке действие договора ипотеки распространяется на все неотделимые улучшения предмета залога.
Имущество, на которое не может быть обращено взыскание, в залог не принимается.
Договор ипотеки заключается с соблюдением требований закона об ипотеке и ГК РФ. В договоре указываются предмет залога, его стоимость на момент оформления ипотеки, размер и срок исполнения обязательств. Кроме того, приводится полное наименование предмета залога, место его нахождения, описание, необходимое для идентификации, и сведения, подтверждающие права залогодателя. Оценка предмета залога производится в соответствии с законодательством РФ и указывается в денежном выражении.
– указывается полная стоимость кредита;
– указывается недопустимость взимания платы за исполнение нормативных актов РФ;
– оговариваются условия получения, использования и возврата денежных средств;
– заемщику предоставляется график платежей по договору ипотеки.
Договор ипотеки заключается в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация договора служит основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и возникновения его обременения. Договор, составленный с нарушениями закона об ипотеке, или не прошедший государственную регистрацию, считается ничтожным.
Право залогодержателя на получение денежных средств и право залога на имущество по договору ипотеки удостоверяются закладной. Закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию.
В закладную вносится:
– название договора об ипотеке, дата и место его подписания;
– информация о залогодателе и залогодержателе;
– подтвержденная оценка залога, сумма обязательств, обеспеченных залогом и размер процентов;
– периодичность и размер платежей по договору;
– информация о предмете залога и наименование прав собственности залогодателя.
Квартира, являющаяся залогом по договору ипотеки, регистрируется в ЕГРП по месту нахождения квартиры. Регистрация производится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, и удостоверяется соответствующей надписью на договоре ипотеки. За регистрацию договора ипотеки и выдачу регистрационных документов уплачивается единовременная пошлина.
Регистрация является публичной. Сведения о залоге и выписку из регистрационной записи может получить любое лицо.
Погашение регистрационной записи производится на основании заявления залогодержателя, на основании заявления залогодателя с представлением документов, подтверждающих погашение ипотеки, либо по решению суда.
При передаче квартиры в залог залогодатель сохраняет право пользования своим имуществом. Любые условия договора, ограничивающие права пользования квартирой, ничтожны.
Ответственность за содержание квартиры в надлежащем состоянии лежит на залогодателе. Текущий и капитальный ремонты выполняются за его счет. В случае грубого нарушения правил пользования, содержания или ремонта квартиры, залогодержатель имеет право потребовать погасить ипотечные обязательства досрочно.
Страхование квартиры, находящейся в залоге, осуществляется в пользу залогодержателя. Получатель ипотечного кредита вправе застраховать риск ответственности по своим обязательствам. При погашении задолженности по ипотеке договор страхования прекращается.
Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана, подарена или отчуждена иным способом только с согласия залогодержателя. При этом залогодатель имеет право передачи заложенной квартиры по наследству. Приобретая квартиру, находящуюся в залоге, покупатель принимает на себя все обязанности по договору ипотеки.
В случае отчуждения квартиры с нарушением требований закона об ипотеке, залогодержатель имеет право потребовать признания сделки недействительной и досрочного погашения задолженности по кредиту.
Если квартира, находящаяся в залоге, изымается у залогодателя на законных основаниях, залогодержатель вправе потребовать досрочное погашение обязательств по договору ипотеки.
Квартира, находящаяся в залоге, может быть предоставлена в качестве залога по другому кредитному договору (последующая ипотека). В этом случае очередность залогодержателей устанавливается на основании записей в ЕГРП.
Последующая ипотека возможна при разрешении залогодержателя, в противном случае может быть признана недействительной. Выдача закладной при последующей ипотеке не допускается.
Залогодержатель может уступить свои права по договору ипотеки любым третьим лицам. Передача прав, удостоверенных закладной, не допускается, а сделка, совершенная в нарушение этого требования, признается ничтожной.
В случае передачи прав на закладную, в ней делается соответствующая запись и заверяется в установленном законом порядке. Новому владельцу закладной переходят все права по обязательствам. Владелец закладной имеет право передачи ее третьим лицам. Записи, ограничивающие право передачи закладной, считаются ничтожными.
В свою очередь, закладная может явиться предметом залога по другому кредитному договору.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств, кредитор вправе потребовать досрочное расторжение договора, либо обратить взыскание на квартиру. Взыскание обращается по решению суда. Обращение взыскание во внесудебном порядке допускается в случаях, когда это оговорено в договоре, или права залогодержателя подтверждены закладной.
Если стороны заключают мировое соглашение, прекращение ипотеки не наступает.
Квартира, на которую обращено взыскание, реализуется на открытых торгах. Торги проводятся по месту нахождения квартиры. Порядок проведения торгов устанавливается процессуальным законодательством. По соглашению сторон квартира может быть продана на открытом аукционе во внесудебном порядке.
До проведения торгов залогодателю должно быть направлено уведомление о необходимости исполнения обязательств по ипотеке. Уведомление должно содержать сумму просроченной задолженности, предложение выполнить обязательства по ипотеке и предупреждение о праве залогодержателя обратить взыскание. В случае невыполнения этих требований, залогодержателю направляется уведомление о проведении торгов.
Залогодатель вправе погасить задолженность по договору ипотеки в любой момент до начала проведения торгов. В этом случае обращение взыскания прекращается.
Особенности ипотеки квартир
Закон об ипотеке устанавливает:
– залог муниципальных и государственных квартир не допускается;
– при ипотеке части квартиры действуют правила, применяемые для целой квартиры;
– залог имущества, находящегося в собственности несовершеннолетних и недееспособных граждан, осуществляется в порядке сделки с имуществом подопечных;
– при залоге квартиры в многоквартирных домах залог распространяется на соответствующую долю общественной собственности;
– допускается передача в залог незавершенного строительства, материалов и оборудования, предназначенного для этого строительства;
– квартира, частично или полностью оплаченная заемными средствами кредитной организации, становится залогом в момент регистрации в ЕГРП.
Обращение взыскания на квартиру, находящуюся в залоге по договору ипотеки, является основанием для прекращения прав пользования этой квартирой. Порядок освобождения такой квартиры установлен действующим законодательством. Взыскание обращается как в судебном, так и во внесудебном порядке. Реализация заложенной квартиры осуществляется на открытых торгах.