Специализированные ипотечные организации кто они

Решила завести свой блог, буду периодически высказывать здесь свое мнение — отношение к тем или иным событиям в ипотеке и около нее.

А как быть с тем, что ипотечные компании не только выдают ипотечные займы, а рефинансируют их, покупают закладные, участвуют в мультиоригинаторных сделках по выпуску ипотечных ценных бумаг? Такая деятельность вообще не подходит под ФЗ о микрозаймах.

И, конечно, хорошо, что такие компании сами осознали, что внешнее регулирование им необходимо и, в отсутствие государственного регулирования, занялись саморегулированием, объединившись в СРО (саморегулируемые организации). Это очередной шаг для повышения публичного доверия к таким компаниям не только со стороны заемщиков, но и со стороны потенциальных инвесторов, и шаг для публичного завоевания на ипотечном рынке своего заслуженного (уже заслуженного) места наряду с банками.

Вот еще одно подтверждение, почему ипотечные небанковские компании не стоит относить к микрофинансовым.

Ваш помощник в мире финансов

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности. В процессе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это — замкнутая (автономная), усеченно-открытая и расширенно открытая модели.

Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заемщикам ряд преимуществ, по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков, процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу.

Целевой жилищный накопительный вклад дает преимущества и банку. В течение накопительного периода происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

В силу своей автономности данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

В настоящее время существуют три типа ссудо-сберегательных учреждений:

• полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы — Bausparkasse в Германии);
• относительно закрытого типа (строительные общества — Building societies в Великобритании, сберегательные учреждения во Франции), где кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства накапливать могут не только заемщики;
• полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США — Saving and Loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

Вторая модель — усеченно-открытая — в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Как правило, по такой схеме работают универсальные банки.

Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств клиентуры, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п.

Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др.

И наконец, расширенная модель ипотечного кредитования. Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Ипотечная облигация — долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германия, Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швеция и другие). В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.

Ипотечные облигации обращаются и на внутренних, и на международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов.

В большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные банки. Единственное исключение — Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.

Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций мало распространена. Восемьдесят пять объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, — Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции — около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%. В некоторых евро-пейских странах — Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии — модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других европейских странах эта модель используется, но в очень малых объемах.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мас), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мас); в Канаде — Канадская ипотечная и жилищная корпорация (СМНС); в России — Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию; в Гане — Компания жилищного финансирования (КЖФ).

Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки. Особенно ярко это проявилось в США.

Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации — кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита.

Кондуитом проводится так называемое укрепление кредита — дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется).

Кондуит, собрав купленные кредиты в пулы, продает их инвесторам в виде MBS — ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т. е. предоставляет страховку от кредитного риска.

Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секьюритизацией. Секьюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т. е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум, при его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Сберегательные банки — кредитные организации, основной целью деятельности которых является привлечение на регулярной основе денежных средств физических лиц на различных условиях и осуществление за счет указанных средств активных операций.

Система С.б. развита во многих странах и ориентирована в основном на работу в сфере индивидуального строительства. потребительского кредита, коммунального хозяйства и т.д. т.е. в программах, имеющих значение для местного хозяйства и для местных органов власти (самоуправления).

Первые С.б. появились в Гамбурге в 1778г.В современных государствах С.б. представлены обычно как особого родасистема, подлежащая специальному надзору со стороны государства. — централизованная (государства с переходной экономикой) либо децентрализованная (государства с рыночными традициями).В Российской Империи сберегательные кассы появились в 1842 г. при сохранных казнах в Петербурге и Москве;позднее — при отделениях Госбанка. казначействах и т.д. С середины XIX в. также получили развитие ссудо-сберега-тельные товарищества, кредитные кооперативы. По уставу 1895 г. сберкассы стали официально именоваться государственными, для их руководства было создано специальное управление при Совете Госбанка. Пользовались государственной гарантией. Большинство вкладчиков — средние и нижние слои населения (крестьяне). После Октябрьской революции 1917 г. первоначально были сохранены, однако в период «военного коммунизма» слиты с Народным банком РСФСР. Самостоятельность восстановлена в 1923 г. в связи с проведением денежной реформы, однако дореволюционные вклады не были компенсированы. На базе Гострудсберкасс в 1988 г. был создан Сбербанк СССР (специализированный банк в форме акционерного общества), который в 1991 г. на территории РФ был преобразован в Сбербанк РФ (учредитель — ЦБ и более 300 тыс. юридических и физических лиц). Среди действующих кредитных организаций Сбербанк РФ обладает наиболее разветвленной системой филиалов и отделений

Банки США были разделены на коммерческие и инвестиционные в 1930-е годы с целью преодоления великой депрессии.

Обычной практикой для инвестиционных банков является прямое приобретение от корпорации акций или облигаций. Затем группа таких банков формирует синдикат для продажи ценных бумаг частным лицам и организациям. Инвестиционные банки также оказывают услуги консалтинга при сделках слияний и поглощений, прочих финансовых транзакциях, выступают в качестве гарантов при распространении ценных бумаг.

Для типичного инвестиционного банка характерны следующие функции:

· андеррайтинг и торговля ценными бумагами;

· предложение брокерских услуг частным и институциональным инвесторам;

· услуги по слияниям и поглощениям;

· финансовая аналитика и исследования в интересах инвесторов и корпораций;

· маркетмейкеры для отдельных видов ценных бумаг.

Слияния и поглощения для инвестиционного банка, работающего в стране с развитым финансовым рынком, достаточно часто становятся основной сферой получения доходa. Многие российские предприятия и финансовые группы еще не вышли на тот уровень развития, когда появляется потребность в услугах инвестиционного банка по проведению слияний и поглощений. В российских условиях под слияниями и поглощениями часто понимают операции с крупными пакетами акций. Однако деятельность по покупке и продаже отдельных предприятий не тождественна слияниям и поглощениям. Деятельность инвестиционного банка при проведении слияний и поглощений может быть подразделена на следующие составляющие:

· консалтинговая деятельность по определению оптимального варианта реструктурирования бизнеса;

· привлечение финансовых ресурсов для осуществления слияний и поглощений;

· аккумулирование на рынке крупных пакетов акций по заказу клиента (покупка крупных пакетов), продажа крупных пакетов;

· реструктуризация отдельной компании и продажа ее частей;

· выработка и осуществление эффективной защиты клиента от поглощения.

Торговля ценными бумагами. Данный вид деятельности определен, как внешний ввиду возможности непосредственно продавать брокерские услуги, то есть услуги по покупке и продаже ценных бумаг.

В то же время деятельность по торговле ценными бумагами также осуществляется как инструмент обеспечения инвестиционной банковской деятельности (продажи размещаемых ценных бумаг) и деятельности по управлению активами (покупки и продажи ценных бумаг в процессе реструктуризации портфеля ценных бумаг). При этом на развитых финансовых рынках под торговлей ценными бумагами понимается не просто процесс заключения сделок купли/продажи ценных бумаг, а осуществление сложных торговых и арбитражных стратегий, состоящих как из множества простых сделок купли/продажи, так из более сложных сделок.

В России сегодня торговля ценными бумагами означает почти всегда не связанные между собой сделки купли/продажи, и лишь изредка крупные институты применяют более сложные сделки.

Организация торговли ценными бумагами в рамках инвестиционного банка или крупной инвестиционной компании – отдельная сфера бизнеса и науки, имеющая свои сложные закономерности и технологии. Это вид деятельности, который осваивается участниками рынка в первую очередь. В большинстве случаев крупные российские участники рынка имеют достаточно высокотехнологичные подразделения, занимающиеся торговыми операциями с ценными бумагами

Ипотечный кредит – долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости, земли. Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщиков. При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая является обеспечением кредита. Ипотечный кредит подвергается государственному регулированию, что включает обеспечение ликвидности ипотечных банков, обязательное хранение определенной части привлеченных ими средств в ЦБ, контроль за объемом кредитных операций и эмиссией ценных бумаг и другие мероприятия. После 1917 года ипотечные банки в России были ликвидированы. В 1992 г. в России издан инвестиционный земельный банк.

Дата добавления: 2016-12-06 ; просмотров: 219 | Нарушение авторских прав