Статьи об ипотечном жилищном кредитовании что это такое

Жилищные кредиты — долгосрочные кредиты на приобре­тение, строительство, на участие в долевом строительстве, реконструк­цию и ремонт жилой недвижимости.

Ос­новная форма жилищных кредитов — ипотечные кре­диты под залог недвижимости

Ипотечное жилищное кредитование — форма ипотечного кре­дитования, целевым назначением которого является приобретение граж­данами жилья.

Характерные признаки ипотечных кредитов: долгосрочный характер, обеспечен­ность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования.

По целям кредитования ипотечные жилищные кредиты делятся на 3 группы:

кредиты на приобретение готового жилья. Как прави­ ло, кредиты предоставляются еди­ ным разовым платежом;

кредиты на строительство, реконструкцию, кап. ре­ монт жилья. Кредиты предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой зависит от об­ щей потребности в заемных средствах на проведение строительно- монтажных работ;

3) кредиты на приобретение строящегося жилья. Кредитование происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии.

В зависимости от типа недвижи­мости кредиты подразделяются на кредиты на покупку квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), кредиты на по­купку комнаты, на покупку загородной недвижимости и кредит на иные цели.

Процедура ипотечного жилищного кредитования

Жесткие требования к потенциальным заемщикам: — к ежемесячному подтверж­денному доходу заемщика, к возрасту заемщика — не моложе 18 лет на момент получения кре­дита и не старше 60—65 лет к моменту его погашения. Приоритетный возраст — 30—35 лет.

Большинство банков предоставляют ипотечные кредиты

— граж­данам России, имеющим постоянную регистрацию

— размер непрерывного трудового стажа (как правило, не менее 6 месяцев) и общего трудового стажа (не менее года).

Этапы выдачи ипотечного кредита.

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика — заемщик выбирает банк и программу кредитования, подает заявку на кредит и пакет документов, на основа­нии которого банк принимает принципиальное решение о возможно­сти взаимодействия с данным заемщиком.

Андеррайтинг заемщика — банк оценивает кредитоспособ­ность заемщика и определяет максимальную сумму, % ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше).

Подбор и оценка жилья — клиент подбирает квартиру, пред­ставляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жи­лье с т. зр. качества залога и дает согласие на его приобрете­ние.

Оформление кредитного и других договоров по сделке (договор купли-продажи, ком­плексный договор страхования).

Регистрация заключенных договоров и закладной в Федеральной регистрационной службе (ФРС).

Выдача кредита — банк выдает заемщику кредит, за счет которого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единств. Ограничение — невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.

Обслуживание и погашение кредита — банк принимает пла­тежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комис­сий, ведет учет погашения осн. долга и %. При выпол­нении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответств. запись в гос. реестре.

Ипотечные кредиты сопро­вождаются разл. комиссиями и сборами, величина кото­рых зависит от банка, выдающего кредит, и от вида жилья — первич­ного или вторичного. К ним относятся:

комиссия за рассмотрение кредитной заявки;

оплата услуг рекомендуемого банком независимого оценщика

комиссия за выдачу

комиссия за обналичивание денег;

комиссия за перечисление денежных средств на счет продав­ца квартиры или на оплату аренды банковской ячейки при выплате продавцу наличных (деньги на период самой сделки помешают в де­позитарную банковскую ячейку);

комиссия за проверку подлинности банкнот (по желанию участников сделки);

расходы на регистрацию права собственности на квартиру и залога на нее

оплата услуг нотариуса (косвенные расходы);

Погашение кредита может производиться заемщиком различны­ми способами:

внесением наличных через кассу банка

внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;

безналичными переводами денежных средств (если зар. плата поступает на счет в этом или другом банке);

Досрочное погашение кредита сейчас без штрафных санк­ций.

Заемщику необходимо заранее (за 7—30 дней) уведомить кредитора о досрочном погашении кредита: сначала по телефону, а затем приехать и написать заявление на досрочное погашение.

Если проблемы заемщика носят временный характер, банк может предоставить отсрочку выплаты основного долга и предложить вып­лачивать лишь %. Можно также пересмотреть условия креди­тования, напр., увеличить срок: за счет этого ежемесячные выпла­ты банку станут меньше. Возможно требование со стороны банка о предоставлении доп. обеспечения, например, в виде по­ручителей.

Если заемщик не может выполнить свои обязательства по возврату кредита и уплате %, то существует два варианта выхода из данной ситуации — несудебный и судеб­ный.

Читайте также:  Можно ли взять ипотеку с непогашенным кредитом

При несудебном варианте привле­кается оценщик, определяющий стоимость недвижимости под залогом. Если и кредитор, и должник согласны с данной оценкой, то заложенная квартира продается. В результате банк компенсирует все свои издержки — сумму основного долга и %% за пользова­ние кредитом, неуплаченные штрафы, пени и иные издержки, связан­ные с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией Вся оставшаяся сумма возвращается бывшему должнику.

Если же банк и заемщик не смогут договориться о стоимости Недвижимости, то остается 2-й способ реализации недвижимости — судебный — более дорогой для заемщика, т.к. включает оплату и судебных издержек, и более длительный). В суде у заемщика есть право попросить об отсрочке, которую ему могут предоставить на срок до года при наличии уважительной причины (напр., при тяжелой болезни заемщика или потере работы). Если до конца отсроч­ки заемщик не погашает кредит, то суд имеет право вынести решение о продаже заложенной квартиры с публичных торгов. Из полученной выручки в 1 очередь выплачивается долг банку с учетом %, всех штрафов и пеней. Кро­ме того, из полученной суммы вычитаются судебные издержки, а ос­тавшиеся деньги передаются бывшему заемщику. До сих пор судебная процедура обращения взыскания на заложенные жилые помещения применялась в России крайне редко.

Организация отдельных видов кредитов юридическим лицам

Кредитование по овердрафту

Кредитование в форме открытия кредитной линии

Ипотечное кредитование, на сегодняшний день, остается одной из основных направлений в деятельности банковских организаций. В нашей статье мы расскажем о том, что такое ипотека, кто может получить этот кредитный продукт, можно ли получить ипотеку под материнский капитал, какие документы нужны для оформления ипотеки и как получить налоговый вычет при покупке новостройки по ипотеке.

Ипотечные кредиты – один из основных сегментов доходных программ банков. И даже несмотря на тот факт, что длительный срок кредита предполагает существенную переплату суммы основного долга (более чем в 2 раза), спрос на такой кредитный продукт, как ипотека, остается довольно высоким.

Ипотека представляет собой кредитную программу, предоставляемую банком под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья. Условия для получения такого кредита зависят не только от платежеспособности заемщика, но и от наличия у него дополнительного ликвидного имущества для обращения взыскания в случае кредитной задолженности. Стоит отметить, что банковские организации предъявляют очень жесткие требования к такому виду объектов жилой недвижимости, в частности, на них не должно быть никакие обременений (раннее оформленных залогов, наложение ареста на имущество должника и т.д.). Кроме того, тщательно проверяется платежеспособность и благонадежность заемщика, наличие у последнего ранее полученных и невыплаченных кредитов, а также иных неисполненных долговых обязательств. Информацию по данным вопросам банки, как правило, запрашивают в БКИ (бюро кредитных историй). Вместе с тем, ипотека относится к кредитным программам с обременением, зачастую требующим существенных гарантий для исполнения (например, участия созаемщика или поручителя, которые также будут нести ответственность по кредиту).

Программы ипотечного кредитования являются сугубо индивидуальными в каждой отдельной банковской организации и разрабатываются для заемщиков с учетом статуса приобретаемого жилья и его рыночной стоимости. Так, банки предлагают следующие виды ипотечных продуктов:

  • ипотека для покупки жилья в новостройке;
  • ипотека для покупки недвижимости на рынке вторичного жилья;
  • ипотека для приобретения загородной недвижимости;
  • ипотека для строительства собственного дома.

Условия кредитования в каждом отдельном случае различны, поэтому, перед тем, как начинать сбор необходимых документов для ипотеки, потенциальному заемщику следует тщательно ознакомиться с условиями кредитования, предложенными банком. В ряде основных и обязательных требований, как правило, являются:

  • платежеспособность заемщика;
  • наличие у заемщика постоянного дохода;
  • подтверждение у заемщика трудового стажа не менее 6 месяцев на последнем месте работы, и общего стажа не менее 3-х лет;
  • возраст заемщика должен быть, как правило, не менее 21 года и не старше 65 лет на момент погашения кредита;
  • недвижимость, приобретаемая по ипотеке, оформляется в качестве залога в банке до полного погашения ипотечного займа;
  • в отдельных случаях требуется участие созаемщика или поручителя;
  • страхование приобретаемого объекта недвижимости;
  • страхование жизни и здоровья заемщика.

Отметим, что страхование приобретаемого жилья, а также жизни и здоровья заемщика может существенно повлиять на снижение процентной ставки по кредиту.

Важным условием при ипотечном кредитовании является передача приобретаемой недвижимости в залог. Данное требование предусматривает любой ипотечный кредитный договор, действуя на основании ст. 6 ФЗ № 102. Закладная на предмет залога, в частности, объект жилой недвижимости, передается банку и находится там до полного погашения кредита. В случае просрочки платежей, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру путем продажи объекта недвижимости через публичные торги.

Читайте также:  В какой срок можно использовать материнский капитал при ипотеке

Оформление ипотечного кредитного займа для покупки недвижимости включает в себя несколько основных этапов:

  1. Обращение в банковскую организацию и получение полной консультации по условиям получения кредитного продукта.
  2. Сбор и предоставление в банк необходимых документов для оформления заявки.
  3. Срок рассмотрения заявки может составлять от 2-х до 10 дней.
  4. После получения положительного решения по кредиту, заемщиком осуществляется поиск жилого объекта.
  5. Предоставление документов по объекту жилой недвижимости в банк на рассмотрение.
  6. Принятие банком жилого объекта в залог, подписание кредитного договора.
  7. Выдача кредитных средств заемщику.

Важным моментом при покупке жилья по ипотеке, в том числе и в счет материнского капитала, является согласие продавца объекта жилой недвижимости на продажу квартиры по заданным условиям, поскольку получение им на руки всей суммы будет возможно только после регистрации ипотеки и подтверждения права покупателя на приобретение данной квартиры.

Напомним, что с 15 июля 2016 г. в России вступил в силу новый закон, отменяющий выдачу свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. Какие документы нужны для ипотеки:

  • оригинал паспорта заемщика, созаемщика и поручителей;
  • справка о доходах заемщика по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
  • документ, подтверждающий трудовой стаж на одном месте работы не менее 6 месяцев (трудовая книжка, трудовой договор);
  • свидетельство о браке, так как супруг заемщика автоматически становится созаемщиком ипотечного кредита (исключением являются случаи наличия брачного договора, в котором одним из условий является отказ супруга заемщика от недвижимости, приобретаемой по ипотеке).

Кредитный ипотечный договор подписывается после оформления страховки на приобретаемый объект недвижимости. В документе обязательно обозначаются права и обязанности сторон, а также ответственность сторон при нарушении условий кредитования. Все условия кредитного договора должны быть тщательно изучены до момента его подписания. Сделка по приобретению ипотечной недвижимости регистрируется в Росреестре. Банк допускает погашение ипотечного кредита двумя видами платежей:

  • аннуитетными платежами – когда займ погашается равными суммами на протяжении всего срока ипотеки;
  • дифференцированными платежами – когда изначально идет выплата процентов по кредиту, а затем суммы основного долга.

К ипотечному договору прилагается обязательный график платежей с указанием полной стоимости кредитного займа.

Важно! Кредитный договор может предусматривать оплату комиссии и дополнительных процентов в случае просрочки платежей.

Налоговое законодательство РФ предусматривает имущественный вычет по ипотеке для тех, кто приобрел недвижимость в кредит, стоимость жилого объекта должна составлять при этом не менее 2 млн рублей и дополнительно вычет на начисленные проценты по кредиту на общую сумму переплаты 3 млн рублей. Срок давности налогового вычета по ипотеке не ограничен временем. Выплата льготы возможна путем исключения подоходного налога размером 13% из заработной платы или единой выплатой на банковский счет заявителя через ФНС РФ.

Подводя итог вышесказанному отметим, что основными преимуществами ипотечного кредитования, несомненно, являются возможность быстрого приобретения собственного жилья и при наличии постоянного высокого дохода – постепенная выплата кредита, не в ущерб жизненным интересам семьи. Главный же недостаток покупки квартиры по ипотеке – риск потерять постоянный доход, вследствие чего возможны просрочки обязательных платежей. Большому риску подвержены те, кто купил квартиру по ипотеке в иностранной валюте – нестабильность на валютном рынке может повлечь за собой выплаты кредитного долга в повышенном размере, в зависимости от курса.

Банки предусматривают рефинансирование валютной ипотеки на основании заявления заемщика.

В случае длительной просрочки банк вправе обратиться в суд с требованиями о выселении должника и его семьи из квартиры и выставить данное жилье на продажу. Ипотека – это, несомненно, важный шаг в жизни каждого заемщика, желающего приобрести собственную квартиру, однако, прежде, чем принять это решение, необходимо тщательно просчитать все возможные риски, создать резерв средств, благодаря которому обязательные платежи будут вноситься даже при потере постоянного заработка.

К ВОПРОСУ ОБ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ В РОССИИ

В. В. ГУЩИН, И. В. ОСАДЧЕНКО

В. В. Гущин, доктор юридических наук, профессор, декан юридического факультета МГИУ, заведующий кафедрой гражданского права, гражданского процесса.

И. В. Осадченко, аспирант МГИУ.

Нижнее возрастное ограничение для потенциального заемщика составляет 18 лет. Однако здесь, конечно, необходимо обратить внимание на то, что даже при наличии у совершеннолетнего заемщика необходимых средств для первоначального взноса (как правило, 25 — 35% стоимости жилья) он, во всяком случае, проходит процедуру андеррайтинга, которая представляет собой всестороннюю проверку кредитной организацией или иной уполномоченной организацией платежеспособности заемщика и реальной возможности для него вернуть кредит и начисляемые по такому кредиту проценты в установленные договором сроки. При подобной проверке учитываются в первую очередь размер, надежность и перспективность получаемых заемщиком периодических доходов. При этом расходы заемщика по уплате платежей по кредиту и процентов не должны превышать 30 — 33% от его совокупного подтвержденного месячного дохода. Данные показатели предусмотрены как федеральной, так и региональными программами развития ипотечного кредитования, подтверждаются объективными экономическими расчетами . К примеру, в США подобные показатели колеблются от 28 до 38% в зависимости от вида кредита . Однако на сегодняшний день сравнение процедур андеррайтинга в двух странах явно не в пользу России. Фактически процесс андеррайтинга в США представляет собой тщательно отработанный и проверенный механизм, стандарты которого сформулированы Федеральной жилищной администрацией (FHA), Администрацией ветеранов (VA), а также агентствами ипотечного кредитования. Применяются такие прогрессивные инструменты, как кредитный скоринг и автоматизированный андеррайтинг. К сожалению, российская процедура андеррайтинга все еще достаточно сложна и многоступенчата. Кредитор имеет по сути неограниченное число поводов и оснований для отказа в предоставлении кредита. Таковыми могут выступать общая оценка платежеспособности заемщика, не удовлетворяющие кредитную организацию состояние и стоимость выбранной квартиры и многие другие. Видится целесообразной разработка стандартного положения о проведении андеррайтинга при долгосрочном ипотечном кредитовании. Инициатива в таком случае должна исходить от федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Само положение должно объединить в себе рекомендуемые агентством требования, предъявляемые к потенциальному заемщику и к представляемым им для проверки в российскую кредитную и иную организацию документам. ——————————— См.: Рогожина Н. Н., Туманов А., Хегедуш Дж. Особенности политики жилищного финансирования в России и Венгрии. Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретения жилья в Москве и Будапеште // Жилищное право. 2004. N 2. С. 11. См.: Рогожина Н. Н. Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования граждан с низкими и умеренными доходами // Жилищное право. 2003. N 2. С. 33.

Читайте также:  Кому отдают первоначальный взнос по ипотеке банку или продавцу

В дальнейшем процедура идентична для обоих вариантов: заемщик-покупатель заключает с кредитором (банком) кредитный договор и договор купли-продажи квартиры с продавцом, а банк выплачивает продавцу жилья полную стоимость квартиры. Важным представляется различие между ипотечным кредитованием на приобретение жилья и продажей жилья, например, в рассрочку. Иванов В. Б. обращает внимание , что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. То есть кредит предоставляется покупателю продавцом и поэтому товар признается находящимся в залоге у продавца. ——————————— См.: Ипотека в России / Под ред. А. В. Толкушкина. М.: Юристъ, 2002. С. 280.

От федерального и региональных агентств по ипотечному жилищному кредитованию следует отличать региональные ипотечные корпорации. Последние также являются субъектами рынка ипотечного жилищного кредитования. Но в разных регионах их роль и направления деятельности довольно существенно различаются. В целом можно отметить, что корпорации выступают операторами первичного рынка ипотечных кредитов. Например, сфера соответствующей деятельности Ипотечной корпорации Республики Бурятия (ИКРБ) весьма разнообразна. Организация разрабатывает и утверждает стандарты системы ипотечного жилищного кредитования, проводит обширную работу с заемщиками по андеррайтингу, отбор и классификацию заемщиков, подбирает жилье для заемщика, оценивает жилье, готовит договоры купли-продажи, страхования жилья, передаваемого в залог. Кроме того, ИКРБ проводит разъяснительную работу среди населения по системе ипотечного жилищного кредитования, организует обучение специалистов системы ипотечного жилищного кредитования, осуществляет подбор страховых компаний, оценочных и риелторских агентств, оказывает услуги потенциальным заемщикам по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи, ипотеки, договоров страхования и т. д. Вышеуказанные мероприятия корпорация осуществляет на основе соответствующих договоров с заинтересованными лицами (например, агентского договора с банком о проведении андеррайтинга) . ——————————— См.: Ипотека в России / Под ред. А. В. Толкушкина. М.: Юристъ, 2002. С. 515 — 516.

Вопрос: Жильцы дома-новостройки обратились в редакцию журнала с коллективной просьбой дать консультацию по вопросу: 36-квартирный дом в одном из городов Московской области, построенный на средства Министерства обороны РФ, заселен в феврале 2004 года на основании ордеров, выданных администрацией города. Как объяснили представители Министерства обороны, дом находится в федеральной собственности. Администрация города отказывает в приватизации квартир, ссылаясь на то, что дом до сих пор не передан в муниципальную собственность из-за длительности оформления документов на передачу дома. По заявлению администрации, срок передачи дома будет составлять от полутора до двух лет. Возможна ли приватизация в данном случае?

Adblock
detector