Подобная ситуация наблюдалась в 2003-ем году. Тогда стоимость метра жилья в Москве составляла 1500 долларов. Снижение ставки в удорожании квартир сыграло не последнюю роль. Расширение ипотеки вызвало появление на рынке дополнительного спроса.
Сегмент эконом-жилья практически не пострадает, но сократится. Увеличение стоимости бюджетной недвижимости неизбежно, если государство не окажет помощь застройщикам и финансовым организациям.
Поделиться в социальных сетях:
Вероятно, в ближайшее время многим москвичам, имеющим ипотечные кредиты, позвонят из банка и предложат рефинансировать ипотеку на новых, более выгодных условиях. И никакого подвоха.
Фото: ТАСС/Василий Кузьмичено
Россияне, взявшие лет пять назад ипотечный кредит под 13-14% годовых, сегодня чувствуют себя обманутыми. Ведь сейчас точно такой же кредит можно взять под 9,5-10%, экономя несколько тысяч рублей на ежемесячных платежах. А общая сумма переплаты по кредиту может исчисляться сотнями тысяч и даже миллионами рублей.
В течение 2017 года Банк России шесть раз снижал ключевую ставку, что повлекло за собой снижение ставок по кредитам, в том числе ипотечным. По мере снижения кредитных ставок, все больше российских банков начали предлагать услугу по рефинансированию ипотеки – замене старых жилищных кредитов более выгодными.
В результате рефинансирование ипотеки стало одним из самых популярных банковских продуктов 2017 года. Каждый пятый жилищный займ в прошлом году был использован для перекредитования уже имеющегося. У некоторых банков 40% ипотечных кредитов было выдано в рамках программ рефинансирования.
Однако имелась одна тонкость – как правило, отечественные банки рефинансируют ипотечные кредиты, выданные другими банками. Потому что снижать ставку по кредитам для своих клиентов нельзя – по нормативам Банка России, такое снижение приравнивается к реструктуризации проблемной задолженности. И по реструктурированным кредитам банк обязан формировать повышенные резервы, что ему совсем невыгодно.
Другими словами, рефинансирование ипотеки неизбежно связано с переходом клиента в другой банк. Поэтому некоторые банки начали препятствовать клиентам в реструктуризации кредитов, угрожая штрафами или просто отказываясь принимать деньги от рефинансирующего банка. Дело дошло даже до вмешательства ЦБ – летом председатель Центробанка Эльвира Набиуллина пообещала принять репрессивные меры против банков, препятствующих реструктуризации ипотечных кредитов.
До репрессий, впрочем, дело так и не дошло. Зато теперь чиновники Центробанка сообщили, что не будут требовать от банков создания повышенных резервов при понижении ставки по выданным ипотечным кредитам. «Банки могут не ухудшать категорию качества кредита, снижая ставки по ипотеке вслед за снижением ключевой ставки ЦБ», – сообщил в интервью «Интерфаксу» директор департамента банковского регулирования ЦБ Алексей Лобанов. Другими словами, теперь банки могут снизить своим клиентам ставки по ипотеке без всяких негативных последствий для себя.
Фото: ТАСС/Кирилл Кухмарь
Можно не сомневаться, что многие банки воспользуются такой возможностью, чтобы клиенты не перебежали к конкурентам. В конце прошлого года зампред правления банка ВТБ Анатолий Печатников говорил журналистам, что четверть ипотечного портфеля ВТБ на могла быть рефинансирована в других банках. Речь идет о кредитах на общую сумму в 250 млрд рублей. Теперь, чтобы не потерять каждого четвертого клиента, ВТБ предложит им программу рефинансирования ипотеки со снижением ставки.
Что касается заемщиков, то для них снижение ставки «своим» банком может оказаться удобнее и выгоднее, чем рефинансирование с переходом в другую кредитную организацию, – не надо заново собирать документы, производить новую оценку квартиры, оформлять страховку, собирать справки и возиться с оформлением обременения. В среднем сегодня на рефинансирование в другом банке приходится тратить около 5 тысяч рублей (без стоимости оценки квартиры, которая сильно варьируется) и около двух месяцев.
Вопрос только в том, стоит ли торопиться с реструктуризацией своего ипотечного кредита. Макроэкономические условия способствуют дальнейшему снижению ключевой ставки Банка России, и по прогнозам некоторых экспертов к концу 2018 года она может упасть с сегодняшних 7,75% до 6,5%. По оценкам аналитиков рынка недвижимости, это приведет к снижению ставок по ипотеке с нынешних 9,5-9,7% до 7,8-8% годовых.
Понятно, что банкам выгоднее рефинансировать ипотеку по более высоким ставкам, то есть как можно скорее. Но заемщикам имеет смысл подождать дальнейшего улучшения условий.
Кроме того, с 1 июля 2018 года вступит в силу закон об электронной закладной. Электронная закладная – альтернатива привычному бумажному документу, которая позволит отказаться от части бумажного оборота, ускорит процедуры регистрации сделки и упростит многие бизнес-процессы. Себестоимость оформления ипотеки для банков снизится, что также будет способствовать удешевлению ипотечного кредита для заемщика.
Ставки ипотеки плавно снижались с середины 2015 г. и к концу лета этого года опустились до исторического минимума, потеряв за этот период 3–5 процентных пунктов (п. п.). Темпы кредитования резко увеличились: только за девять месяцев этого года банки выдали ипотеки на 2,07 трлн руб.
Но осенью после повышения ключевой ставки ЦБ ипотечные банки стали понемногу поднимать ставки жилищных кредитов и их рефинансирования.
Так что тем, кто еще не успел обратиться в банк за рефинансированием старых долгов, чтобы снизить стоимость их обслуживания, имеет смысл поторопиться.
Правда, не факт, что попытка снизить кредитную ставку в банке, где получена ипотека, окажется удачной.
Программы рефинансирования ипотеки, позволяющие уменьшить платежи, например, за счет снижения ставки, стали появляться у многих российских банков еще в конце 2016 г. Но и сейчас они есть не у всех банков, кредитующих покупку жилья: например, их нет у Московского кредитного банка и Совкомбанка.
По данным Marcs, из 25 крупнейших ипотечных банков рассматривать заявки на рефинансирование кредитов готовы только 18, на новостройки – 13. Причем перекредитованием ипотеки при недостроенном объекте занимаются лишь девять из них.
ВТБ, который давно рефинансирует ипотеку на готовое жилье, ввел программу для объектов на этапе строительства совсем недавно – в середине ноября. Рефинансирование новостроек – востребованный продукт на рынке, утверждает представитель ВТБ.
А вот в Cбербанке рефинансирование на этапе строительства недоступно, сообщила его пресс-служба, уточнив: для этого есть возможность оформить в залог другую находящуюся в собственности заемщика недвижимость.
В следующем году планирует начать рефинансировать ипотеку в новостройках ТКБ, рассказал директор дирекции ипотечного кредитования банка Вадим Пахаленко.
Как правило, банки рефинансируют ипотеку на новостройки по тем же ставкам, что и готовое жилье. Исключения тут редки. К примеру, это РСХБ, где ставки рефинансирования готового жилья на 0,3 п. п. выше, чем для новостроек, по данным Marcs.
Как признаются банкиры, и своим, и чужим клиентам они готовы улучшать условия кредитования, только если те зарекомендовали себя как крайне дисциплинированные заемщики.
До сих пор остаются заемщики, бравшие ипотеку под 13–15% годовых, им будет интересно рефинансирование даже при нынешних выросших ставках, уточняет гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. Если впоследствии – к концу будущего года, как прогнозируют экономисты, – процентные ставки вновь начнут снижаться, рефинансировать ипотеку можно будет повторно.