Ипотека в гражданском браке всегда казалась той финансовой услугой, которую получить в России почти нереально. И если даже некоторые банки готовы кредитовать такие пары, то сами люди без официального семейного статуса очень настороженно относятся к сделке приобретения жилья за заемные средства. Возникает множество вопросов: кто будет заемщикам, кому будет принадлежать квартира, кто будет отвечать по обязательствам и т.д. Вопросов много, но не все так страшно, как кажется на первый взгляд. Начиная с 2010 года оформить такой кредит гражданским супругам вполне реально, о чем говорят и сами представители банков. И далее о том, как это сделать правильно.
Другое дело, что большинство граждан подразумевают под ипотекой именно заем.
Особенности ипотечного кредитования:
- Для того, чтобы получить кредит, необходимо все равно иметь собственный капитал для внесения первоначального взноса. В России он составляет 10-20% от стоимости жилья;
- Любой жилищный кредит подразумевает наличие залогового имущества, которым может выступать как сама приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся;
- По кредитному договору ипотеки возможно привлечение созаемщиков, официальный доход которых будет учтен при определении возможного размера займа. Официальный супруг или супруга автоматически при подписании договора становятся созаемщиками;
- Залоговое имущество всегда подлежит обязательному страхованию. Операция предусмотрена действующим законодательством РФ и нацелена на то, чтобы защитить банки от возможного дефолта заемщика;
- Кредит имеет долгосрочный характер. Срок кредитования в отечественных банках может достигать 30 лет.
Исходя из таких специфических особенностей ипотечного кредитования, возникает вопрос о том, а какая же разница для банка: состоят ли люди в официальном браке или нет, ведь для кредитора главным условием является платежеспособность заемщика.
С одной стороны здесь есть здравый смысл: муж с женой приобретают совестную квартиру в большинстве случаев не в первый год жизни, поэтому они рассчитывают на совместное будущее. Если же брать гражданские семьи, то если один из семьи уйдет, то на второго будет возложено бремя полного погашения долга. А это не всегда возможно. И банк вынужден будет конфисковать квартиру, что также не всегда возможно и не так просто.
Но с другой стороны: если гражданская семья подойдет к решению вопроса грамотно и предусмотрит совместное погашение долга в равных частях, например, 50 на 50, то тогда и при разделе обязательств перед банком каждый будет осуществлять исключительно свой платеж.
Возникает вопрос: в чем же тогда сложность такой ипотеки?
И законодательно – это правильно, ведь именно заемщик имеет доказательство того, что он платил по счетам, погашал долг и т.д. У второй половинки, если она не оказалась предусмотрительной, таких доказательств нет.
Именно поэтому, если дело дойдет до суда, то придётся доказывать, что совместно приобретенная недвижимость была куплена за совместные средства, и кредит погашался общими усилиями.
В таком случае суд может принять во внимание следующие доказательства:
Это статья с сайта vseofinansah точка ru. Если вы ведите эту статью на другом сайте, значит ее украли.
- Квитанции на оплату ипотечного долга. Можно разделить ежемесячный платеж на две равные части и каждый из гражданских супругов будет вносить свою часть;
- Квитанции или выписки на перечисление средств в счет оплаты первоначального взноса по кредиту. В большинстве случаев первоначальный взнос оплачивается из совместно накопленных ресурсов, поэтому этот факт необходимо учесть;
- Другие документы.
Но даже при наличии таких документальных подтверждений отстоять свою часть квартиры в случае, если она не оформлена в собственность, трудно и почти невозможно.
Но как в таком случае оформить ипотеку людям, которые находятся в гражданском браке? Лучше всего оформить приобретаемую недвижимость в долевую собственность, а сам заем разделить на каждого члена семьи. На практике это может выглядеть следующим образом: семья покупает двухкомнатную квартиру, и под каждую комнату супруг или супруга берет кредит.
Стандартная процедура оформления ипотеки состоит из таких этапов:
- Выбор потенциального жилья на рынке. Анализ стоимости жилья и выбор потенциально доступного объекта;
- Подача кредитной заявки в банк;
- Анализ собственных ресурсов – какая часть жилья может быть оплачена за счет собственных накоплений;
- Получение ответа от кредитного менеджера. Заключение предварительного договора с продавцом объекта;
- Сбор необходимого пакета документов. Оформление кредита;
- Осуществление сделки купли-продажи. Клиент вносит деньги на расчетный счет в банке, банк перечисляет на него же выданный заем и потом единым платежом оплачивает стоимость объекта;
- Оформление в собственность приобретенного жилья;
- Предоставление в банк документов на купленную недвижимость. Оформление договора ипотеки и договора страхования.
Разница для гражданских супругов заключается только в том, что договор купли-продажи будет заключен с выделением доли каждого. Потом будет оформлен стандартный договор ипотеки на каждого супруга. Возможна ситуация, когда будет оформлен единый договор, где один член семьи выступит заемщиком, а второй – созаемщиком.
Также разделенное на доли имущество впоследствии труднее всего реализовать на рынке недвижимости, поскольку мало кто захочет покупать комнату в квартире. А если такая возможность и появится, то стоимость продажи будет меньше стоимости самого кредита.
Но с другой стороны, ипотека в гражданском браке – это возможность для двух молодых людей, каждый из которых получает средний уровень дохода, разделить свои обязательства по кредиту, тем самым увеличив свои шансы на получение ипотеки. Ведь получить такой заем не просто, необходимо соответствовать множеству требований банка, в том числе и в вопросе платежеспособности. А так появляется возможность приобрести собственное недвижимое имущество уже на стадии совместного проживания.
Супруги, находящиеся в неофициальном браке, при оформлении ипотеки на покупку квартиры или частного дома, могут пойти одним из двух путей:
- Оформить ипотечный займ на одного супруга, при этом второй будет выступать в качестве поручителя. Одобрение заявки в данной ситуации зависит исключительно от доходов лица, на которого оформляется ипотека. После полной выплаты средств, право на недвижимость переходит заемщику в полном объеме.
- Оформление ипотеки происходит на двух супругов. В данной ситуации договор заключается с двумя сторонами, несущими одинаковую степень ответственности. При выдаче займа, сотрудники банка будут учитывать платежеспособность обоих супругов. Право собственности на недвижимость разделяется между ними.
На практике, оформление ипотеки на двоих супругов одобряется редко. Однако, ее получение все же не исключено. Рост числа неофициальных браков в последние годы, заставляет банки пересматривать условия предоставления займов. К примеру, подобная тенденция была замечена в Сбербанке.
Что касается документов, их перечень стандартный. В него входят:
- Справка о доходах.
- Налоговая декларация.
- Паспорт.
- Договор купли-продажи недвижимости.
Заемщикам также потребуется оплатить первоначальный взнос. Его размер, как правило, составляет около 30% от общей стоимости недвижимости.
Оформление ипотеки в неофициальном браке имеет большое количество преимуществ. С ее помощью семья может приобрести желанную недвижимость в быстрые сроки. Выплаты будут вносится годами, при этом супруги полностью осознают, что их деньги идут не в чужой карман за съем квартиры, а на их личное имущество.
Плюсы и минусы ипотеки, оформленной в незарегистрированном браке, практически ничем не отличаются от преимуществ и недостатков займа в официальном браке. Единственное весомое отличие кроется в разделении недвижимости при расставании.
Преимущества ипотеки в гражданском браке:
- Решение квартирного вопроса.
- Выгодное инвестирование на долгосрочной основе.
- Возможность получения экономии денежных средств.
По факту, для многих семей ипотека становится единственным шансом покупки своей квартиры или дома. Несмотря на это, ее оформление в гражданском браке несет в себе некоторые недостатки:
- Сложность оформления.
- Высокие процентные ставки.
- Риск потери недвижимости.
- Большой срок выплат.
Огромный минус оформления ипотеки в незарегистрированном браке – невозможность разделения после расставания. Перед законом, гражданские супруги являются лишь сожителями, т.е. совместно нажитого имущества у них быть не может. Это значит, что делить паре нечего.
Покупка недвижимости в гражданском браке несет в себе большие риски. Однако, если учесть все нюансы и оформить ипотеку правильно, их можно не просто минимизировать, а полностью устранить. Супруги должны понимать, что при разводе приобретенная недвижимость делится не будет. Право собственности останется у лица, на которого была оформлена ипотека. В связи с этим напрашивается вопрос: как себя обезопасить?
Как показывает судебная практика, нередко граждане подают исковые заявления с просьбой раздела недвижимости, взятой в ипотеку при нахождении в неофициальном браке. Основанием является одностороннее оформление права собственности и выплата займа из общих средств. Судья вправе одобрить подобный иск, однако истцу необходимо подтвердить документально использование своих средств в счет погашения ипотеки. Сделать это можно за счет предоставления письменных свидетельских показаний, банковских справок и выписок.
Материнский капитал может быть использован на погашение ипотеки или выплаты первоначального взноса. Гражданский брак не является препятствием для данных действия. Однако, здесь стоит учитывать нюансы предоставления сертификата и отдельно взятые условия его использования:
- Материнский капитал выдается на всех членов семьи. Нахождение в гражданском браке позволяет исключить мужчину из данного списка, поскольку союз не является официальным.
- Право собственности подлежит разделению между всеми членами семьи. Как и в предыдущем пункте, мужчина теряет возможность использования своего права. Недвижимость будет разделена лишь на супругу и детей в равных долях.
Даже если дети будут записаны на отца, он теряет свое право на получение доли в приобретаемой недвижимости. Подобные отношения не признаются на официальном уровне, а значит и использование сертификата с учетом интересов отца, невозможно.
Избежать столкновения с описанной выше ситуации можно только в случае вступления в официальный брак перед оформлением сертификата на материнский капитал.
Находясь в незарегистрированном браке, оба супруга должны понимать всю меру ответственности и возможные последствия оформления ипотеки. Как правило, существует две разноплановые ситуации, рекомендации для которых отличаются кардинально:
- Ипотека будет оплачиваться из накоплений или заработной платы только одной стороны. В такой ситуации необходимо воспользоваться односторонним правом на оформление ипотеки. В случае расставания, недвижимость перейдет лицу, выплачивающему займ. Вторая сторона не будет иметь на нее никакого права.
- Ипотека будет выплачиваться из общего бюджета. В данном случае, стоит оформить ипотеку в равных долях. После расставания, ни одна сторона не останется обделенной.
Нельзя не отметить, что после расставания, обязательства по дальнейшей выплате ипотеки будут полностью лежать на стороне, оформившей займ. Это значит, что в случае разделения недвижимости на доли, бывшим супругам придется оплачивать их самостоятельно до полного погашения. В подобных ситуациях пара не сможет далее проживать в одной квартире или доме, поэтому одна из сторон может попробовать переоформить займ на себя с целью полного перехода права собственности и освобождения второй стороны от имущественных обязательств.
Такого понятия не существует в нормативных актах. Гражданским браком принято называть – сожительство пары без каких-либо правовых последствий.
В Семейном кодексе не существует такого понятия, как гражданский брак, но для более достоверного анализа многие банки в анкету клиентам ввели графу, где необходимо указывать свое семейное положение. При этом если потенциальный заемщик указывает, что он живет в гражданском браке, банк может посчитать общий семейный бюджет, что даст возможность увеличить сумму кредита. Но большинство банков не принимают доходы гражданской жены/мужа без документальных оснований. Для подтверждения намерения погашать ипотеку из совместного бюджета, жена или муж могут выступить в роли созаемщика. Таким образом, гражданские супруги уравниваются в своих правах и обязанностях перед кредитором, а недвижимость может быть оформлена в долевую собственность. Поэтому для оформления ипотеки наличие гражданского брака не является препятствием. Созаемщик привлекается при недостатке личных доходов.
Займы на жилье регулируются Федеральным законом № 102.
Варианты оформления могут быть следующими:
Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24
Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12
– кредит и недвижимость оформляется на одного из супругов. В этом случае, один из супругов будет являться собственником квартиры, а второй супруг может быть поручителем. При расставании супругов, поручителю будет очень сложно доказать свои права на эту квартиру. Выход – квартиру можно оформить на одного из супругов, а выплаты разделить поровну. Оплату производить разными квитанциями, с указанием Ф.И.О. плательщика. Необходимо сохранять все квитанции и чеки. Тогда в суде можно будет доказать, что квартира покупалась на двоих.
– кредит оформляется на обоих. В этом случае, оба будут являться собственниками квартиры, и нести субсидиарную ответственность за сохранность имущества. Оба супруга будут иметь одинаковые права и обязанности по отношению к данной квартире, согласно договору ипотечного кредита. При прекращении семейных отношений, квартиру можно будет разделить в равных долях.
Условия оформления ипотеки такие же, как и для семейных пар:
– предоставление документов, подтверждающих платежеспособность одного или обоих заёмщиков,
– предоставление по требованию банка других документов.
Цель получения ипотечного кредита – покупка квартиры. Некоторые банки оформляют ипотечные квартиры в общую совместную собственность, а некоторые – в долевую.
Суд может отобрать жилье у таких заемщиков в пользу банка либо может разделить долги между ними, либо принять другое решение. Как себя обезопасить на случай прекращения отношений при ипотеке в гражданском браке?
Способы, помогающие снизить риски:
– перед оформлением ипотеки, супругам необходимо заключить между собой договор займа, в нем четко указать, какую сумму каждый вкладывает в покупку квартиры. Это поможет выделить себе долю по суду пропорционально вложенным деньгам,
– оплачивая ежемесячные взносы, в платежных документах необходимо указывать своё Ф.И.О. в качестве плательщика.
Главное для банков – это способность клиентов вносить ежемесячные платежи, а не их отношения между собой.
Основное преимущество – банк считает совместный доход. Но минусы более существенны:
– возникают споры по последующему погашению ипотеки и разделу имущества, при прекращении совместного проживания,
– в различных государственных и региональных жилищных программах, гражданские супруги не могут учувствовать как семья,
– действующие кредиты второго супруга, а также наличие негативной кредитной истории могут повлиять на оценку кредитоспособности основного заемщика.
Гражданский брак в любом случае дает определенное право выбора. Пары, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, могут взвесить отрицательные и положительные моменты такого приобретения недвижимости путем оформления ипотеки.
| Плюсы | Минусы |
| условия кредитования не отличаются от тех, на которых выдается ипотека для пар, состоящих в браке | лица, состоящие в гражданском браке, не могут воспользоваться льготными программами кредитования |
| кредит можно оформить в любом банке | |
| главный критерий – платежеспособность клиентов, а не их отношения | не имеют права на получение субсидий |
| гражданские супруги после погашения кредита получают квартиру в долевую собственность | |
| каждый из супругов, при правильном оформлении договора, получает долю в квартире, пропорционально вложенным средствам |
Проблем не возникает, если гражданские супруги продолжают совместное проживание и исправно платят ежемесячные платежи. Вопросы возникают в том случае, когда пара не желает продолжать совместное проживание и речь идет о разделе имущества. Если квартира была оформлена на обоих супругов, то она может быть поделена согласно их долям.
При этом может быть несколько вариантов:
– продолжать оплачивать кредит согласны оба,
– один из супругов оплачивать ипотеку не желает и хочет отказаться от имущества,
– один из супругов оплачивать ипотеку не желает, при этом не отказывается от своих прав на жилье.
Вторая ситуация – можно переоформить вторую долю квартиры на одного собственника, который и будет погашать задолженность. Но при этом, отказавшаяся сторона сможет вернуть себе затраченные средства только в судебном порядке. Для этого нужно подтвердить, что затраты на первоначальный взнос осуществлялись из личных доходов. Недвижимость переоформить можно только по согласию банка. Банк может не дать разрешение на такую операцию, если посчитает, что лицо, желающее переоформить на себя всю недвижимость, не имеет достаточно доходов для самостоятельного погашения задолженности.
Третья ситуация – избавиться от второго собственника, который не желает оплачивать ипотеку, достаточно сложно. В итоге может сложиться ситуация, когда один из созаемщиков продолжает самостоятельно погашать ипотеку и после погашения кредита получает претензии, в частности раздела имущества. При отсутствии обоюдного согласия, решить вопрос можно только в судебном порядке. Квартира может быть реализована третьим лицам, после чего происходит полное погашение задолженности, оставшуюся сумму бывшие гражданские супруги делят по обоюдному согласию. В случае, если жилье изначально оформлялась только на одного собственника, доказать свои права второму из гражданских супругов на недвижимость будет сложно.
Для предотвращения возможных рисков, сторонам необходимо внимательно подходить к составлению ипотечного договора и включать в него условия, максимально выгодные для всех.
Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24
Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12