После того, как количество доступного жилья на рынке увеличилось, а ставки по ипотечным кредитам понизились, многие задались вопросом: а выгодно ли будет купить квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду? Как это лучше делать: на длительный срок или посуточно? Может ли арендная плата полностью покрыть ежемесячные платежи по ипотеке? В нашем материале подробно расскажем об этом.
Нестабильная финансовая ситуация в стране и скачки цен на недвижимость заставляют задумываться о покупке дополнительных квадратных метров с разными целями:
- Желание обеспечить себе прибавку к пенсии в старости,
- Отправить детей в самостоятельное плаванье, когда подрастут,
- Сохранить финансы в современном темпе инфляции,
- Не класть деньги в банк, опасаясь очередного обвала.
Как бы то ни было, прежде, чем оформить кредитный договор, нужно тщательно взвесить все за и против покупки квартиры под сдачу в аренду. Для начала необходимо оценить несколько факторов:
- Количество лет до выхода на пенсию,
- Стабильность трудоустройства,
- Имеющийся первоначальный взнос;
- Размер дохода (оплата кредита в период простоя).
Важно! Специалисты подсчитали, что первоначальный взнос по ипотеке должен быть не менее 20%, а в идеале и всех 50%, т.к. с меньшим арендная плата не покроет ежемесячный платёж (исключение, если квартира в суперпрестижном районе и со сверхдорогой отделкой, на которую опять же придется немало потратить).
Кроме того, огромное значение имеют характеристики недвижимости, а именно:
- Место расположения,
- Удаленность от метро,
- Инфраструктура района,
- Ремонт и наличие мебели,
- Количество комнат,
- Наличие парковочных мест,
- Контингент в доме.
Для примера возьмем студию в Девяткино площадью 25 кв.м. с ремонтом от застройщика, купленную за 2150 тыс. руб. Есть два варианта: сдавать её как есть без мебели за 13 тыс.руб. или вложить ещё 30 тыс. на минимальный набор удобств и сдать за 16. Считаем:
1 вариант: 13 тыс. * 12 мес. = 156 тыс.; 156 тыс. / 2150 тыс. = 7.2% годовых. Даже при самой низкой ипотечной ставке явно маловато.
2 вариант: 16 тыс. * 12 мес. = 192 тыс. — 10 тыс. (30 тыс./3 года) = 182 тыс.; 182 тыс. / 2150 тыс. = 8.5%. Уже лучше, но ставку тоже не перекрывает.
Важно! Эксперты сходятся во мнении, что как источник именно дохода ипотечную квартиру рассматривать нельзя. Это не более, чем инвестиция в будущую жилищную обеспеченность.
Кроме того, чтобы арендная плата перекрывала ежемесячный платеж, срок кредита нужно максимально растянуть, до 30 лет. Но это чревато существенной переплатой и долгой окупаемостью недвижимости в итоге. И ещё не факт, что цены на квартиры именно в этом районе вырастут со временем. Таких длительных прогнозов на несколько десятков лет вперед не сможет сделать даже самый дальновидный риелтор.
Единственный вариант получать реальный доход от сдачи недвижимости в аренду — если на руках есть вся сумма для её покупки, ремонта и меблировки. Кроме того, часть средств (до 260 тыс.руб.) можно вернуть налоговым вычетом, если это право ещё не использовано.
Прежде, чем решиться на покупку недвижимости под сдачу нужно четко представлять, какие существуют плюсы, минусы и подводные камни. К положительным сторонам можно отнести:
- Дополнительный доход, который будет уходить на оплату ипотечного кредита;
- Погашение жилищного займа без ущерба для семейного бюджета, если сумма за аренду и за кредит будет совпадать;
- Если жильцы нанесут ущерб квартире, то обязательная страховка залогового имущества покроет его.
Все плюсы проявляются лишь в том случае, если расчет идёт не на извлечение прибыли со сдачи, а на удешевление приобретаемой квартиры. Как говорилось выше, заработать на ипотечной недвижимости навряд ли получится. К минусам такого решения относятся:
- Надобность уже иметь в собственности какое-то жильё;
- Необходимость косметического или даже капитального ремонта после арендодателей, которые, как правило, небрежно относятся к чужой собственности;
- Риск просрочить ежемесячный платёж в случае внезапного отъезда квартирантов или задержки арендной платы;
- При заключении ДДУ выплаты по ипотеке до ввода дома в эксплуатацию придётся платить самостоятельно;
- Возможная конфискация банком залоговой недвижимости за её порчу или серьёзные нарушения графика выплат.
Кроме того, при подборе квартиры под сдачу нужно обязательно брать в расчёт:
- Размер ежемесячного платежа по ипотеке,
- Среднюю арендную плату в этом районе,
- Спрос на сдающуюся недвижимость,
- Размер коммунальных платежей,
- Сумму ежегодных страховых взносов,
- Налог на недвижимость.
Если возможно получение налогового вычета, то специалисты рекомендуют использовать деньги для погашения тела кредита, а не уменьшение срока – это будет выгоднее при сдаче квартиры в аренду.
Лучше заранее ознакомиться со всеми документами финансовой организации, уточнить свои права и обязанности в этом плане. И если квартира приобретается конкретно под сдачу, лучше не заключать кредитный договор с чересчур дотошными и въедливыми банкирами.
Важно! Как правило, работники банка могут приехать с инспекцией только после серьёзных просрочек по выплатам. Добросовестных заёмщиков обычно никто не проверяет.
Существует вариант, когда семья переезжает в залоговое жильё, а под ренту оставляет старую квартиру. Так и условия договора с банком не нарушены, и доход от сдачи жилплощади капает. Но не надо забывать и о налоговых органах, которые могут заинтересоваться ситуацией. В любом случае, уплата налогов остаётся на совести арендодателя, как и все проблемы, связанные с сокрытием дохода.
Жильё для краткосрочной аренды:
- Занимает массу времени владельца на уборку, заселение-выселение жильцов, заключение с ними договоров, взятие и возврат залога и ключей,
- Подразумевает непрерывный мониторинг сайтов аренды недвижимости, общение с потенциальными съемщиками, ведение графиков заездов,
- Требует постоянного контроля за целостностью и комплектностью посуды, сантехники, бытовой техники и электроники.
Но в то же время:
- Жильцы оставляют меньше мусора, т.к. приходят, зачастую, только переночевать,
- Нет проблем с выселением, как при долгосрочной аренде, если вдруг захотелось продать квартиру или поселить там родственников,
- Как правило, такая аренда приносит больший доход, чем длительная,
- Есть возможность постоянного контроля за жилым помещением путем установки видеонаблюдения,
- Таких квартир выгоднее иметь несколько и заниматься только ими, не имея другой работы.
Такое жилье может находиться как ближе к центру, и тогда оно будет пользоваться популярностью у туристов, так и в спальном районе (эти места любят парочки, ищущие уединения). Чтобы получать ощутимый доход с посуточной аренды, выгоднее всего купить хорошую квартиру в центре и сделать в ней дорогой ремонт. Такая недвижимость редко простаивает и передаётся буквально из рук в руки.
Сторонники же долгосрочной аренды имеют свои аргументы:
- Не нужно тратить столько времени на поиск клиентов, они меняются раз в год-три,
- Деньги приходят стабильно каждый месяц в определенном количестве,
- Добросовестные жильцы сами могут отремонтировать кран или бытовую технику, не напрягая хозяев.
С другой стороны:
- Появление в квартире чаще, чем раз в месяц, может не понравиться арендаторам,
- Жильцы могут завести домашнее животное втайне от хозяев,
- Долгое проживание предполагает постоянное присутствие, а значит и ремонт придется делать чаще.
Для длительной сдачи лучше всего выбирать небольшие студии и бюджетные однушки, которые охотно снимают студенты, или двухкомнатные квартиры в спальных районах, куда заезжают молодые пары и семьи с детьми. Отделка может быть самой непритязательной, как от застройщика в новостройке, так и оставшаяся от прошлых хозяев во вторичке (но, конечно же, в приличном состоянии). Тогда первоначальные вложения не потребуют затрат на ремонт.
Покупка квартиры в ипотеку под сдачу это всегда риск, и это нужно четко понимать это перед заключением сделки, т.к.:
Купить квартиру и сдавать ее — первое, что приходит в голову при мысли о разумном вложении денег и последующем пассивном доходе. Но если квартира в ипотеке, то все не так просто.
В законе закреплено право на сдачу купленного в ипотеку жилья в аренду, но только если договором не предусмотрено иное. То есть банк может включить в договор пункт о запрете на сдачу помещения в залоге, а значит сдавать ее официально вы просто не сможете. Для некоторых банков эта принципиальная позиция: так они ограждают себя от рисков.
Большинство банков сейчас включают в договор пункт о необходимости получения согласия на сдачу в аренду. Этот нюанс обязателен при оформлении страховки: она должна допускать использование помещения третьими лицами, и скорее всего, будет будет чуть дороже, чем стандартная страховка.
Есть мнение, что программы, в которых разрешено сдавать жилье, менее выгодные, чем стандартные: выше процент по кредиту и требования к первоначальному взносу — он может достигать 50%. Но все зависит от города, количества представленных в нем банков, размера первоначального взноса и других нюансов. В стране, где вы зависимости от региона цены на недвижимость отличаются в 6-7 раз, каждый случай индивидуален.
Район тоже важен: наиболее востребованы квартиры, расположенные близко от метро, в месте с развитой инфраструктурой — транспортными развязками, школами, парками, больницами, торговыми центрами. Цены на аренду там всегда будут выше, чем на окраинах.
Если неподалеку от квартиры расположены вузы или техникумы, то жилье будет пользоваться спросом у студентов. Всегда в цене жилье в центре города, но это не самый бюджетный вариант.
Если вы все-таки решили сдавать жилье в аренду, не забудьте о расходах сверх стоимости за ипотеку:
- Ремонт и покупка мебели, если жилье первичное или требует обновления;
- коммунальные услуги;
- налог на имущество;
- дополнительная страховка;
- амортизация;
- расходы за нестраховые случаи;
- оплата услуг агента, если вы ищете арендаторов через посредника.
Если доход от сдачи квартиры превышает 60 тысяч рублей в месяц, то выгоднее оформить ИП или патент и платить только 6% налога.
Помните, что индивидуальным предпринимателям обязательно платить фиксированные страховые взносы: в 2019 году это минимум 36 238 рублей при годовом доходе менее 300 тысяч. Если ваш доход больше, то дополнительно придется заплатить 1% с суммы, превышающей 300 тысяч. Например, если вы заработали 450 тысяч рублей, помимо обязательных взносов вам нужно заплатить 1% с суммы, превышающей лимит — то есть 1500 рублей за год.
Но пункт о предоставлении доступа в квартиру для проверки включен в кредитный договор. К добропорядочным заемщикам сотрудники банка действительно не ходят, но вероятность есть.
Если банку станет известно о несоблюдении условий договора, реакция будет незамедлительной: как минимум, на вас наложат штраф, как максимум — просто заберут квартиру. Последний вариант самый удручающий и крайне редкий: чаще всего в таких ситуациях банк накладывает штраф до устранения нарушения либо требует незамедлительной полной оплаты кредита.
Если вы все-таки решили сдать квартиру в залоге, не забудьте о нескольких важных вещах:
- Внимательно прочитайте договор и уточните, разрешает ли ваш банк сдавать квартиру.
- Выясните, какие условия и какие санкции наложит в случае нарушений.
- Посчитайте, во сколько обойдется ипотека с учетом дополнительных расходов — ремонта, коммунальных платежей и амортизации, и посмотрите, сможет ли аренда покрыть эту сумму.
- Обратитесь в банк с письменным заявлением и получите согласие от него на сдачу в аренду заложенной недвижимости.
Очень многое зависит от размера взятой в кредит суммы, от расположения квартиры и ее арендной стоимости.
К примеру, в том городе, где живут мои родители, это совершенно невыгодно. Ипотечные выплаты будут в пределах 15000, а сдать эту квартиру можно только за 5-6 тысяч рублей. Выгоды, как видите, никакой нет.
В моем городе «однушку» можно сдать за 10-15 тысяч, но и стоимость квартир повыше, поэтому если брать ипотеку с минимальным первым взносом, то и выплаты будут в пределах 20-25 тысяч. Тоже невыгодно.
Другое дело, если есть средства для первоначального взноса. Так, чтобы выплаты по ипотеке были в пределах 6-7 тысяч рублей. Но и тогда особой выгоды нет. Помимо выплаты по ипотеке придется платить коммунальные платежи, а также расходы на содержание квартиры. Те, кто сдают квартиры на постоянной основе, знают, какая это головная боль найти хорошего квартиранта. Обычно арендаторы относятся к съемной квартире соответственно. Отсюда высокая потребность в ремонте, проблемы с соседями, риск возникновения притона в квартире, риск кражи мебели и сантехники и многое другое. И это многое частенько оборачивается непредвиденными расходами. Это конечно можно свести к нулевому балансу. Но через 10-15 лет ипотеки состояние квартиры будет настолько печальное, что жить в ней будет проблематично. Вложений понадобится много.
Третий вариант — если у вас есть хороший первоначальный взнос, так чтоб ипотека не превышала 1-2 миллионов рублей, а квартира будет находиться к примеру, в центре Москвы, где цена аренды будет в несколько десятков тысяч рублей. Вот в этом варианте ипотека может быть вполне выгодным вариантом.
Ну или стоит рассмотреть вариант посуточной аренды квартиры, по типу гостиничного. Этот вариант хорош для крупных городов, где хороший поток туристов, командировочных и других приезжих. Вот этот вариант оправдает ипотеку, но заниматься квартирой придется постоянно — стирка, уборка, ремонт, мебель, техника, переговоры о заселении/выселении и т.п. Фактически полноценная работа.
Ну и во всех вариантах добавьте еще уплату налогов. Немногие у нас их платят, но есть и такие люди. Либо остается риск, что кто-нибудь из соседей «настучит» в налоговую.
В общем, вопрос о выгодности ипотечной квартиры в аренде нужно просчитывать индивидуально.