Купить квартиру и сдавать ее — первое, что приходит в голову при мысли о разумном вложении денег и последующем пассивном доходе. Но если квартира в ипотеке, то все не так просто.
В законе закреплено право на сдачу купленного в ипотеку жилья в аренду, но только если договором не предусмотрено иное. То есть банк может включить в договор пункт о запрете на сдачу помещения в залоге, а значит сдавать ее официально вы просто не сможете. Для некоторых банков эта принципиальная позиция: так они ограждают себя от рисков.
Большинство банков сейчас включают в договор пункт о необходимости получения согласия на сдачу в аренду. Этот нюанс обязателен при оформлении страховки: она должна допускать использование помещения третьими лицами, и скорее всего, будет будет чуть дороже, чем стандартная страховка.
Есть мнение, что программы, в которых разрешено сдавать жилье, менее выгодные, чем стандартные: выше процент по кредиту и требования к первоначальному взносу — он может достигать 50%. Но все зависит от города, количества представленных в нем банков, размера первоначального взноса и других нюансов. В стране, где вы зависимости от региона цены на недвижимость отличаются в 6-7 раз, каждый случай индивидуален.
Район тоже важен: наиболее востребованы квартиры, расположенные близко от метро, в месте с развитой инфраструктурой — транспортными развязками, школами, парками, больницами, торговыми центрами. Цены на аренду там всегда будут выше, чем на окраинах.
Если неподалеку от квартиры расположены вузы или техникумы, то жилье будет пользоваться спросом у студентов. Всегда в цене жилье в центре города, но это не самый бюджетный вариант.
Если вы все-таки решили сдавать жилье в аренду, не забудьте о расходах сверх стоимости за ипотеку:
- Ремонт и покупка мебели, если жилье первичное или требует обновления;
- коммунальные услуги;
- налог на имущество;
- дополнительная страховка;
- амортизация;
- расходы за нестраховые случаи;
- оплата услуг агента, если вы ищете арендаторов через посредника.
Если доход от сдачи квартиры превышает 60 тысяч рублей в месяц, то выгоднее оформить ИП или патент и платить только 6% налога.
Помните, что индивидуальным предпринимателям обязательно платить фиксированные страховые взносы: в 2019 году это минимум 36 238 рублей при годовом доходе менее 300 тысяч. Если ваш доход больше, то дополнительно придется заплатить 1% с суммы, превышающей 300 тысяч. Например, если вы заработали 450 тысяч рублей, помимо обязательных взносов вам нужно заплатить 1% с суммы, превышающей лимит — то есть 1500 рублей за год.
Но пункт о предоставлении доступа в квартиру для проверки включен в кредитный договор. К добропорядочным заемщикам сотрудники банка действительно не ходят, но вероятность есть.
Если банку станет известно о несоблюдении условий договора, реакция будет незамедлительной: как минимум, на вас наложат штраф, как максимум — просто заберут квартиру. Последний вариант самый удручающий и крайне редкий: чаще всего в таких ситуациях банк накладывает штраф до устранения нарушения либо требует незамедлительной полной оплаты кредита.
Если вы все-таки решили сдать квартиру в залоге, не забудьте о нескольких важных вещах:
- Внимательно прочитайте договор и уточните, разрешает ли ваш банк сдавать квартиру.
- Выясните, какие условия и какие санкции наложит в случае нарушений.
- Посчитайте, во сколько обойдется ипотека с учетом дополнительных расходов — ремонта, коммунальных платежей и амортизации, и посмотрите, сможет ли аренда покрыть эту сумму.
- Обратитесь в банк с письменным заявлением и получите согласие от него на сдачу в аренду заложенной недвижимости.
Взять ипотеку и сдавать квартиру выгодно ли на длительный срок или посуточно, плюсы и минусы, расчет доходности, способы, условия, варианты.
Давно интересующая всех тема — купить квартиру в ипотеку и сдавать ее, покрывая платежи по ипотеке, а то и вовсе получать дополнительный доход. Насколько это реальная схема и есть ли другие варианты, рассмотрим в данной статье.
Причины, по которым приходит идея купить квартиру под сдачу в аренду:
- подстраховаться на перспективу, когда собственник выйдет на пенсион;
- для подрастающих детей, чтобы они не мотались по съемным квартирам;
- выгодное сохранение денежных средств, учитывая размеры инфляции;
- отличная альтернатива простому накопительству под матрас.
Выгодно ли: при рекомендованном первоначальном взносе 20%, который предлагает внести банк, доход от сдачи в аренду чаще всего не покрывает расходов по платежам ипотечного кредита. А есть же еще и коммунальные платежи! Поэтому рассмотрим условия, которые влияют на наше решение.
Условия:
- чтобы подороже сдавать, надо купить не на окраине, а в центре города или как можно ближе к нему. Это значит, что уже на старте, покупка будет довольно дорогой;
- следующий пункт вытекает из другого, если вы покупаете дорогую недвижимость и хотите выгодно сдавать ее в аренду, то платежи должны быть минимальными. А это значит, что берете на самый длительный срок (30 лет) и должны иметь первоначальный взнос, как можно больше (от 1 млн рублей и выше, в зависимости от стоимости жилья в вашем городе);
- и третий нюанс, какой бы вариант сдачи в аренду вы не выбрали, будут времена, когда вы не заселите квартирантов и хотя бы 1 месяц в году взнос по ипотеке надо будет платить самостоятельно.
Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду сразу получится при нормальном ремонте жилища, поэтому либо берете на вторичке, либо в новострое, но с чистовой отделкой.
С новостроем больше всего проблем, потому что возникают форс-мажоры, например, не работает полгода лифт, а квартира на 15-м этаже, квартирантам это не объяснишь.
Примерный расчет, который покажет выгодна ли ипотека для сдачи в аренду
Параметры квартиры:
- 1-комнатная (32-42 квадратных метра)
- Тип: новостройка, вторичка
- Стоимость: 3 млн рублей
- Первоначальный взнос: 20% (600.000 рублей)
- Ставка банка: 10%
- Срок кредита: 30 лет
- Ежемесячный платеж: 21.062 рублей
- Стоимость аренды в этом районе: 25.000 рублей
Пример, на одном из ипотечных калькуляторов:
Т.е. из примера вы понимаете, что важно при расчете обратить внимание на следующие параметры, которые определяют выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду:
- Ежемесячный платеж;
- Стоимость аренды в районе, где покупаете квартиру;
- Спрос или емкость рынка аренды (например, в городе с населением меньше 150 тыс человек выгодно сдавать квартиру будет проблематично);
- Коммунальные платежи;
- Ежегодные выплаты по страховке.
Пример расчета в таблице:
| Аренда | Доход (год) | Коммуналка | Ипотека | Страховка | Ремонт | Расход | |
| 1-2 года | 25000 | 300000 | 60000 | 264000 | 10000 | нет | 34000 |
| 3-4 год | 27000 | 324000 | 70000 | 264000 | 10000 | нет | 20000 |
| 5-6 год | 30000 | 360000 | 80000 | 264000 | 10000 | 30000 | 24000 |
| 7-8 год | 32000 | 384000 | 90000 | 264000 | 10000 | нет | 20000 |
В прибыль, перекрывающую растраты по ипотеке можно включить получение налогового вычета в размере 260 тыс. рублей, при условии, что вы его не получали. Этой суммой лучше сразу погасить тело кредита и уменьшить размер платежа, но не срок ипотеки!
Мало кто при расчете учитывает ежемесячный доход заемщика, который за 30 лет может изменится как в лучшую, так и в худшую сторону.
Надо понимать, что если приобретенная в ипотеку квартира не покрывает полностью перечисленных в списке, приведенном выше, расходом, то вам придется платить их из своего кармана, а для этого, например, потерять работу вы никак не можете, иначе начнутся проблемы по выплатам.
Вы можете увеличить расходы, например, уплачивая налоги, если официально оформите договор аренды (проводя его через банк), либо уменьшить расходы, например, по коммуналке, если собственником будет ветеран труда..
Ипотека для сдачи в аренду квартиры работает только при условии:
- что у вас есть уже одна квартира в собственности;
- вы готовы выплачивать ежемесячные платежи и коммуналку, а на деньги арендаторов досрочно погашать ипотечный кредит
По поводу коммунальных платежей:
- перед покупкой квартиры под сдачу в аренду просите показать квитанции по коммуналке;
- узнавайте, перед покупкой, есть ли возможность оптимизировать платежи (установить счетчики на горячую и холодную воду, радиаторы отопления, возможно, снизить оплату путем установки бойлера, если электроэнергия по сниженному тарифу за счет электроплит в доме и т.д.).
Важно: доходность сдачи жилплощади в найм примерно 6-7%, а пока минимальная процентная ставка для большинства граждан России, не менее 9%, поэтому с доходностью идеи проблемы.
Предупреждаем проблемы, в случае запрета сдачи в аренду в кредитном договоре — переселяемся жить в купленную квартиру, а сдаем ту, в которой жили до этого.
Практикуется сдача по 2-м вариантам:
Небольшой бонус помимо сдачи в аренду. Если вы купите квартиру в хорошем районе ее стоимость может со временем повысится.
Из плюсов:
- инфляция зашкаливает и вложенные в квартиру деньги сегодня, обесценятся уже в ближайшие несколько лет;
- две квартиры лучше, чем одна;
- вашим детям будет проще на старте, а вам в старости спокойнее в своем жилье;
- либо мы сможете сдавать приобретенное по ипотеке жилище и это будет хорошая прибавка к пенсии.
Из существенных минусов:
Какую квартиру в ипотеку для сдачи в аренду подбирать:
- с недорогим ремонтом;
- хорошим местоположением, где перспективнее будет ее сдавать.
В итоге вы поняли, что купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду не для доходности, а только в целях сохранения денег и покупка чревата новой статьей расхода, которая просто удешевляет процесс приобретения нового жилья.
Короткий ответ: выгодно не будет. Конечно, если вопрос не о сокращении собственных расходов на ипотеку, а об инвестиции с целью получения дохода.
Условия ипотеки и прибылей/убытков от сдачи квартиры в аренду у каждого будут разные, но что-то среднее можно попробовать высчитать. Я взял для расчёта квартиру условной стоимостью 6 000 000 рублей, в кредит без первоначального взноса на 5 лет под 12,84% (средневзвешенная ставка по данным ЦБ на 1 августа 2016 года). Вычитаем для простоты дополнительные расходы: комиссии, страхование заёмщика и недвижимости, и ремонт приобретённой квартиры и т.п.
Квартира в ипотеку по ставке 12,84% на 5 лет стоимостью 6 млн рублей и без первоначального взноса обойдётся в 8,16 млн рублей. За такую же квартиру, но с первоначальным взносом в размере 1 млн рублей, придётся отдать чуть меньше – 7,8 млн рублей.
Квартира с такими же исходными, но при кредите на 10 лет, обойдётся уже в 10,68 млн рублей и в 9,9 млн рублей соответственно.
То есть, даже в таком, очищенном от побочных расходов в виде ремонта, капитальных уборок после смены жильцов, налогов, комиссий и страховок по кредиту, и роста доходов от возможного повышения стоимости аренды, кредитная квартира окупится не раньше, чем через 18 лет. Пять из которых она будет находиться в ипотечном обременении.
В других регионах страны сопоставление цен на недвижимость и аренду могут дать лучшие результаты, но не настолько, чтобы ипотечная квартира, приобретаемая как объект заработка, стала выгодной инвестицией.