Поделиться в соцсетях:
За окном кризис, а вам нужна квартира. Хорошо, когда у вас достаточно денег для покупки жилья, и прибегать к помощи заемных средств не требуется. А если денег не хватает или вы можете наскрести только на первоначальный взнос? Разумно ли в таком случае оформлять ипотеку?
Для начала проанализируем, изменилась ли с началом кризиса стоимость жилья. Еще до начала колебаний на валютном рынке эксперты не предрекали обвал рынка, а говорили лишь о небольшой корректировке. Действительно, после заметного роста цен на недвижимость в 2014 году, когда количество сделок по ипотеке побило все рекорды (рост составил от 80 до 100%), цены на жилье должны были стабилизироваться. На деле ситуация в январе-марте 2015 года выглядела следующим образом.
Именно это и подтолкнуло в начале марта правительство на начало субсидирования ипотеки. Правда, эта программа распространяется только на первичное жилье, оставляя вторичное в незавидной ситуации. Другое дело, что новостройки в силу своей большей площади дороже вторичного жилья. Но направление мысли понятно: если вы сейчас и собрались покупать жилье, то целесообразнее покупать его именно на первичном рынке.
Пожалуй, это главный вопрос, который задает заемщик перед тем, как сделать важное решение. В кризисное время ответ на этот вопрос стоит искать особенно внимательно. Для начала следует понять, какую часть семейного бюджета вы готовы потратить на ипотеку? Оптимально — в районе 25-30%, не больше. 50% — серьезный повод задуматься о целесообразности ипотеки, так как подобный груз тяжел и в благополучные годы.
Впрочем, есть выход. Можно взять ипотеку не на 10-15 лет (именно последняя цифра — самый популярный срок кредитования в России), а на 20,25 и даже 30 лет. Да, переплата по процентам получится бешеная, но вы сможете максимально безболезненно распределить расходы по обслуживанию кредита, особенно если выплачивать долг по аннуитетной схеме, когда все платежи на всем протяжении договора одинаковы.
Внимательно проанализируйте: не лишитесь ли вы работы в ближайшие год-два? Понятное дело, что точно на этот вопрос вы не ответите, но какие-то выводы сделаете.
Итак, решение брать ипотечный кредит принято, очерчен круг предполагаемой недвижимости. Теперь определимся, к какому застройщику обратиться и в каком банке оформить ипотеку.
Итак, кризис — не время отказываться от покупки жилья, тем более, если оно жизненно необходимо. Заемщику лишь необходимо более внимательно относиться к выбору объекта недвижимости, размеру кредита и программе кредитования. Запуск ипотеки с господдержкой, когда кредит выдается под ставку, выгодную даже в 2014 году, лишнее тому подтверждение.
С 2014 года в России начался серьезный кризис, который негативно повлиял на развитие многих коммерческих областей. Курс доллара взлетел вверх и рубль сильно обесценился. Это негативно сказалось на рынке недвижимости, цены на квартиры в новых домах увеличились.
Если вы хотите узнать, как выгодно купить квартиру в новостройке — ознакомьтесь с предложенной ниже информацией. Она будет полезна инвесторам и желающим купить жилье для себя.
Во время кризиса люди отказывались покупать квартиры по ипотеке, не могли рассчитаться по кредитам с банками… Кроме того, после макроэкономических санкций и повышения курса доллара строительные материалы стоили дороже, что повлекло дополнительные финансовые нагрузки на застройщиков.
Несколько лет на рынке жилья наблюдался сильный спад развития, но к середине 2015 года ситуация начала понемногу исправляться.
С лета этого года спрос на жилье начал расти вместе с курсом рубля. Платежеспособность населения понемногу увеличивалась, поэтому многие использовали ипотеки, материнский капитал, кредиты застройщиков для покупки квартир в новостройках.
Сейчас рынок новостроек продолжает активно развиваться. По всей России застройщики возводят жилые комплексы, в которых доступны квартиры комфорт, бизнес, элитного класса. Ознакомьтесь с характеристиками каждого из классов жилья. По сравнению с 2015 годом, цены на такую недвижимость кажутся более привлекательными.
Кризис – это не только спад в экономике, но также широкие возможности для граждан, которые способны грамотно воспользоваться своими сбережениями. В зависимости от выбранного решения, можно получить неплохой доход в будущем, или же попросту потерять деньги.
Эксперты советуют покупать квартиры не для собственного проживания, а для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Инвестировать рекомендуется на начальном этапе строительства новостройки, когда застройщики предлагают самые низкие цены на квадратный метр. Позже – будет не выгодно, ведь, как известно, цены за квадратный метр застройщики увеличивают в каждом квартале.
По подсчетам, при покупке квартиры на начальном этапе строительства можно сэкономить от 70 до 300 тысяч рублей, в зависимости от метража помещения.
Покупать квартиры в новостройках рекомендуется только у застройщиков, которые уже имеют готовые проекты. Кроме того, они должны работать по 214 федеральному закону. Можете ознакомиться с информацией, можно ли покупать квартиры построенные по 215-ФЗ. В таком случае застройщик обязан застраховать квартиры, а денежные средства потребуется перечислить после регистрации документов в юстиции.
Если у вас готова большая сумма денег для инвестиций в недвижимость, тогда лучше всего приобрести 3-4 или более квартир у одного застройщика. Как правило, компании идут на уступки и предлагают инвесторам неплохие скидки – этим стоит воспользоваться.
Покупать в кризис квартиру по ипотеке для собственного проживания – это риск. Вы должны быть полностью уверены, что сможете ежемесячно погашать долг, в противном случае останетесь и без денег, и без помещения.
Есть две основные причины, из-за которых не рекомендуется приобретать квартиры в новостройках для собственного проживания. Во-первых, очень популярен рынок вторичного жилья: цены ниже, люди охотно расстаются со своими квартирами из-за отсутствия денег.
Во-вторых, ипотека может оказаться более дорогой, чем на самом деле стоит квартира в новостройке. Это тоже необходимо учитывать.
Существует мнение, что покупать квартиры в новостройках необходимо сразу, как только появятся деньги. Но мы рекомендуем обратить внимание на сезон приобретения недвижимости – от этого может зависеть стоимость.
Самый удачный момент для покупки квартир в новостройках – середина-конец лета и начало осени. В это время на рынке много предложений, и вокруг них нет ажиотажа.
Январь и февраль – это месяца застоя для рынка новостроек. Цены за квадратный метр преувеличены, нет никаких скидок и акций от застройщиков. Кстати, обязательно прочтите, как выбрать застройщика, который не разорится.
Приобретать квартиру в новостройках или нет — решать потенциальному покупателю. Но большинство экспертов утверждают, что инвестиции в первичную недвижимость во время кризиса намного выгоднее, чем покупка жилья на вторичном рынке.
В 2017–2018 годах ЦБ несколько раз снижал ключевую ставку, пообещав при этом не останавливаться на достигнутом. Одним из последствий такого решения стало снижение ставок по ипотеке. Как изменится рынок и следует ли ждать пузыря?
Проценты, набегающие на ипотечный кредит за 15 лет по ставке 9,5%, составят 87,8% от его суммы. При снижении ставки до 7% переплата уменьшится до 61,7%. Средняя сумма ипотечного кредита в России — около 2 млн руб., за два года она увеличилась примерно на четверть. Ежемесячный платеж по такому ипотечному кредиту составит около 21 тыс. руб., но если ставка опустится до 7,5%, то ежемесячный платеж снизится до 18 тыс. руб. Средний доход домохозяйства в России составляет около 44 тыс. руб. в месяц. ЦБ готовит правила регулирования рынка кредитования, по которым на выплату по кредитам не сможет уходить более половины дохода заемщика. На первый взгляд, каждая семья, не имеющая значительной долговой нагрузки, в принципе, может рассчитывать на ипотечный кредит.
Не кроется ли в этом предпосылка для ипотечного пузыря, подобного тому, что обрушил крупнейшие американские ипотечные организации и вызвал пожар на финансовых рынках? Рецессия в американской экономике, спровоцированная финансовым кризисом 2008–2009 годов, вызвала падение средней стоимости дома с $313 тыс. до $287 тыс., рост безработицы до 7,2%, а бедности — до 15%. В России во второй половине 2000-х годов ситуация на рынке недвижимости напоминала пузырь, но кризиса удалось избежать, если не считать за таковой снижение цен на столичное жилье в полтора раза в долларах (по данным IRN, с $6 до $4 тыс.). Это стало небольшим потрясением. Ситуация со строительством и ипотекой была не самой заметной проблемой на фоне общего кризиса в экономике, обусловленного падением стоимости нефти на мировых рынках. Снижение цен на жилье в столице не вызвало краха системообразующих банков и застройщиков. Основные пострадавшие — так называемые обманутые дольщики и валютные ипотечники, которых насчитывается несколько десятков тысяч человек.
Стоит ли опасаться повторения событий, но уже в большем масштабе? На первый взгляд, условия для созревания пузыря есть. Ситуация в экономике улучшается. Инфляция опустилась на исторический минимум — 2,5%. Несмотря на отсутствие пока выраженной позитивной динамики в доходах населения, растут потребительские ожидания. Улучшение ситуации с доходами, сбережениями и долговой нагрузкой увеличивает спрос на кредитные продукты. Подогревают ситуацию и социальные льготы: курс на увеличение рождаемости, новые пособия, продление программы материнского капитала. Люди начинают задумываться об увеличении семей и, как следствие, о расширении жилплощади. Сейчас в России на человека приходится в среднем 24 кв. м жилья — это в полтора-два раза ниже, чем в странах Европы. Реновация, которая стартовала в столице, мотивирует к улучшению жилищных условий и тех, кто в эту программу не попал.
В девелоперском бизнесе — иная ситуация. Переход от долевого строительства к проектному финансированию, по мнению участников рынка, сильно сократит количество застройщиков. Проектное финансирование снизит доходность жилого строительства с нынешних 20–30% до 6–8%. И разумеется, финансирование будет доступно не всем. Выживут лишь крупные девелоперы, которые получат поддержку от государства и банков. По мнению самих же застройщиков, цены на жилье при этом могут вырасти на 20–25% уже в ближайшие два года. Данная ситуация, утверждают застройщики, будет способствовать выравниванию баланса спроса и предложения и увеличению спекулятивного спроса на фоне растущих цен. В таких условиях может сложиться предпосылка для возникновения нового пузыря, который, по моим оценкам, начнет надуваться уже до конца года.
Впрочем, ситуация с ипотекой и строительством в России, на мой взгляд, имеет больше отличий, чем сходств, с тем, что происходило в США в плане факторов образования пузыря. В США 127 млн домохозяйств, из них собственным жильем обеспечены лишь 64%. Большой неудовлетворенный спрос на жилье, низкие ставки, особенности рынка, махинации посредников привели к тому, что качество ипотечных заемщиков резко снизилось. Последовавший экономический кризис в результате ударил по всем — хорошим и плохим заемщикам, ипотечным корпорациям, банкам.
90% ипотечного рынка в России приходится на крупнейшие банки, приблизительно ¾ — на госбанки. В связи с грядущими изменениями на строительном рынке, а также в банковском секторе (трехуровневая система) резкого расширения бизнеса ожидать не стоит. В регионах, в отличие от столицы, выбор банков, как и объектов жилого строительства, обычно небольшой. На ЦФО приходится треть ипотечного рынка, на Москву и область — 22%. Идущие следом Петербург и Ленобласть занимают менее 8% рынка. Доли регионов в ипотеке мизерны.
В России насчитывается 55 млн домохозяйств, жильем обеспечены 87%. Не обеспечены, в основном, жители городов, в которых проживает 72% (109 млн человек). Портрет среднего ипотечного заемщика — одинокий человек или семья в возрасте от 30 до 40 лет, проживающие в городах-миллионниках, коих в России насчитывается всего 23 (с учетом агломераций) с населением около 53 млн человек. Минимально необходимый доход ипотечного заемщика для крупных городов сейчас 70 тыс. в месяц — это заметно выше, чем рассчитано в начале статьи, поскольку критерии банков довольно строгие. Банки все еще не готовы в массовом порядке раздавать ипотеку. Домохозяйств, подходящих под эти критерии, ориентировочно около 8 млн. Причем часть из них уже имеет ипотеку или она им не нужна.
Прогноз, что банки будут выдавать 2 млн ипотечных кредитов в год (в 2017-м — 1,09 млн), выглядит реалистичным лишь при условии строительного бума жилья в регионах. А бум, в свою очередь, формируется не на пустом месте, а при улучшении ситуации с занятостью и доходами в регионах. Пока же рынок растет настолько, насколько сокращается бедность, и преимущественно за счет столиц. Более реальный, на мой взгляд, прогноз — по 25% прирост объемов ипотеки в 2018 и 2019 годах, в основном в массовом сегменте и за пределами столичного региона. Можно предположить, что повторится ситуация 2006–2007 годов, на 50% взлетят цены на жилье и вырастет спрос на ипотеку. У людей будет все меньше возможностей купить жилье без банковского кредита.
Пузырь может лопнуть и из-за внешнего шока. Насколько громко — зависит от того, когда это произойдет. Если кризис не за горами — через пару лет, — то заметно пострадают те, кто опять возьмет кредит и купит жилье на пике — их будет уже не десятки тысяч, а порядка 1,5–2 млн человек. Кредитный кризис сильнее всего ударит по среднему классу. Государство, конечно, опять поможет. Но если заглянуть дальше, то, помимо традиционных последствий схлопывания пузыря в виде роста безработицы и бедности, в итоге может увеличиться доля государства на рынке кредитования, строительства и домовладения. Рыночная экономика небыстро залечит такую рану.