Ипотечное кредитование является одним из наиболее активно развивающихся направлений на российском рынке, поскольку обладает достаточными преимуществами при выборе потребителями кредитов такого рода, а именно:
— возможностью в достаточно короткие сроки вселиться в новое жилье (особенно это актуально для молодых семей прежде не имевших собственное жилье);
— длительностью срока по оплате предоставленного кредита, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости жилья;
— возможностью оплачивать собственное жилье, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичное жилье;
— возможностью зарегистрироваться (прописаться) в жилье, приобретенном по ипотечному жилищному кредиту, заемщику и членам его семьи;
— получение налоговой льготы на весь срок ипотеки.
Все вышеуказанные преимущества достаточно привлекательны, однако следует относиться к ипотеке с особой внимательностью, задумываясь над ценой таких преимуществ.
Итак, что представляет собой ипотечный жилищный кредит?
Ипотечный жилищный кредит (далее – ипотечный кредит) – это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину-потребителю) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
Заемщиками по ипотечному кредиту выступают физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).
Продавцами жилья являются — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
Кредиторами ипотечного кредита выступают банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
Приобретение жилья по ипотеке предполагает заключение нескольких договоров: з аключение договора купли — продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от 3 лет и более. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Сумма кредита составляет не более 60 – 70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.
Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30 — 40 % его стоимости за счет собственных средств.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 — 35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Если Вы не нашли необходимую информацию, попробуйте
зайти на наш старый сайт
Разработка и продвижение сайта – FMF
Почтовый адрес:
392000, г. Тамбов, ул. Б. Васильева, д. 5
Решить жилищный вопрос сегодня не просто. Нужны большие деньги, а их то, как раз у большинства людей и нет. Зато есть возможность оформить ипотку и купить квартиру в рассрочку.
Очень часто, желая получить ипотечный кредит, мы не можем точно подсчитать, во сколько же он нам обойдется. Это происходит, во-первых, потому, что специалисты банков, без конкретных вопросов, не дают конкретных ответов. Во-вторых, потому, что мы не всегда понимаем, то, что нам все же рассказывают специалисты банков. В третьих, из-за нашей невнимательности, мы порой не все читаем, и не все учитываем. Конечно, лучше всего, нанять ипотечного брокера, который все учтет, посчитает и скажет нам в точности, сколько будет стоить ипотечный кредит.
При выборе банка и программы кредитования потенциальный заемщик, прежде всего, обращает внимание на процентную ставку по кредиту , о чем прекрасно осведомлены представители банков: годовые проценты часто служат визитной карточкой финансового учреждения. Однако не стоит думать, что понижая процентные ставки, банки лишают себя доходов от предоставляемого кредита – снижение процентов, как правило, компенсируется где-то в другом пункте: кроме годовых выплат, существуют платежи, которые существенно увеличивают затраты на кредит.
Прежде, чем оформлять ипотеку, заемщик должен в полной мере оценить предстоящие затраты и сопоставить их со своими возможностями. Необходимо учесть стоимость самого кредита, которая значительно повышает сумму, в итоге выплаченную заемщиком за квартиру. При получении ипотечного кредита помимо внесения первоначального взноса (как правило, в размере не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости) заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) обходится в среднем около 0; после подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) – это обходится около 0–0; за открытие счета в банке взимается комиссия в размере 0,75% — 1% от суммы кредита; после покупки недвижимости требуется также оплатить страховые взносы – это составит еще 1,5% — 1,8% от суммы кредита. Так же потребуется единовременная оплата в размере 1,5% стоимости квартиры на нотариальное удостоверение договора ипотеки недвижимости. А так же в среднем около 6% — на оплату услуг агентства недвижимости для выбора квартиры, проверки документов и помощи в проведении сделки.
Рассчитывая ежемесячный платеж, не стоит так же забывать о том, что большое значение при внесении платежей по кредиту имеет день месяца, в который вносится платеж. При этом, важно помнить, что если мы не укладываемся в установленные банком сроки даже на день, то с нас причитается пеня. Размер штрафных санкций за просрочку ежемесячного платежа указан в договоре ипотечного займа. Он так же выражен в процентном соотношении к общей сумме кредита, а во многих банках, процент берется от оставшейся суммы кредита. Итак, ежемесячный платеж складывается из постоянных величин, и приходящих. Сколько же нам придется заплатить за то, чтобы получить, оформить кредит и купленную недвижимость? Вообще-то немало. Во-первых, необходимо заплатить за страховку, и при этом не забывать, что страховать себя и недвижимость, приобретенную в кредит, придется каждый год, пока кредит не будет погашен. Страховой взнос, по необходимым видам страхования, обычно составляет от 0,8 % до 1,5% суммы кредита.
Во-вторых, существенно будут стоить: оформление документов, рассмотрение заявки, оценка квартиры, открытие ссудного счета, выдача кредита . Рассмотрение заявки на ипотечный кредит в среднем стоит от 3000 до 6000 рублей, во столько же обойдется и оформление документов. Оценка стоимости квартиры одна из самых дорогих процедур начального этапа оформления ипотечного кредита – стоимость колеблется от 3000 рублей до 15000 рублей. За открытие ссудного счета и за выдачу ипотечного кредита банк возьмет с нас от 0,2 до 1% от общей стоимости кредита. Уже получается не малая сумма, но это только начало
Далее, идет этап оформления недвижимости. Здесь уже придется заплатить нотариусу 1% или 1,5 % от стоимости недвижимости, заплатить риэлтору от 2% до 7% от стоимости жилья, зарегистрировать собственность, что может стоить 3000 рублей и более, а так же, если мы наняли ипотечного брокера, заплатить ему за услуги от 5000 рублей.
В итоге, покупая недвижимость при помощи ипотечного кредита, нужно быть готовыми к тому, что придется переплачивать где-то 10% от стоимости квартиры, не кредита. И это без учета ежемесячных платежей. Но все платежи – необходимы, и не бесполезны, а также вполне объяснимы. Нам остается только надеется, что банки и государство, смогут сделать эти необходимые платежи менее обременительными для нас в ближайшем будущем.
Мнение, вопросы, сообщения об ошибках в это материале оставляйте, пожалуйста, в комментариях.
Было бы наивно полагать, что сумма ипотечного кредита складывается лишь из основной суммы займа и начисленных на него процентов. Из чего же на самом деле складывается сумма ипотеки – больной вопрос для все заемщиков, так как им необходимо знать, сколько денег придется уплатить банку за предоставленную им возможность приобрести жилье.
При выборе программы кредитования и изучения предложений от банков, потенциальный заемщик в первую очередь обращает внимание на предлагаемую процентную ставку. Казалось бы, действительно, эта величина должна быть основополагающей при расчете переплаты. В то же время этот показатель не несет в себе объективной информации, так как в сумму кредитованию также могут быть включены специальный комиссии от банка и дополнительные сборы. Как же узнать полную сумму кредита?
В РФ, независимо от суммы и срока кредита, погашение задолженность происходит путем уплаты определенной суммы каждый месяц. Таким образом кредитные организации пытаются обезопасить себя от невыплаты выданного ипотечного кредита, а заемщик может выплачивать небольшие суммы в процессе всего периода пользования займом.
В России есть два способам погашения ипотечных кредитов: дифференцированная и аннуитентная. Второй случай – наиболее распространенный способ, так как он предполагает выплаты фиксированной суммы каждый месяц на протяжении всего срока кредита (а при ипотечном кредитовании сроки выплат могут составлять до 25 лет). Каждый платеж включает в себя часть суммы основного долга и часть процентов. Первоначально большую часть платежа составляют именно проценты – их вы выплачиваете в первую очередь. Постепенно доля процентов в платеже уменьшается, а часть суммы основного долга – увеличивается. Большой плюс аннуитентной системы в том, что плательщик кредитам может успешно планировать ежемесячный бюджет с учетом фиксированного размера платежей.
Дифференцированный способ погашения ипотечного кредита предполагает уменьшение суммы с каждый последующим платежом. Сумма ежемесячного погашения основного долга при таком способе остается всегда фиксированной, а вот часть процентов со временем уменьшается, так как проценты всегда начисляются на остаточную сумму долга. Эта система имеет свои преимущества, ведь с каждым последующим платежом уменьшается материальная нагрузка на заемщика.
Платеж по кредиту включает в себя:
- Основной долг. Это та сумма кредита, которую вы берете у банка на покупку недвижимости.То есть если на покупку жилья вы брали 1 000 000 рублей, то сумма основного долга будет составлять 1 000 000. Каждый месяц вы оплачиваете лишь часть этой суммы, невыплаченная часть будет считаться остатком по основному долгу;
- Проценты. Проценты выплачиваются банку за то, что вы пользуетесь предоставленными им средствами. Если сумма кредита составляет 1 000 000 рублей, а процентная ставка составляет 13% годовых, то в год вы оплачиваете 130 000 рублей процентов банку;
- Комиссии. Банк может дополнительно взыскивать с заемщиков некоторые суммы за осуществление операций с деньгами. Например, это может быть комиссия за рассмотрение заявки на кредит, за открытие расчетного счета, комиссия за выдачу ипотечного кредита и так далее. Также банк может установить комиссию за досрочное погашение ипотеки. Комиссии могут быть установлены в виде фиксированных сумм или процентов. Иногда комиссия может устанавливаться в виде месячных процентов – и тогда безобидный 1% по документам превращается уже в 12% годовых;
- Штраф. Штрафы устанавливаются за неисполнение обязанности по своевременному погашению кредита;
- Дополнительные взносы. Например, при оценке объекта недвижимости, заключение страхового договора.
Сейчас в тексте каждого кредитного договора банки обязаны прописывать ЭПС – эффективную процентную ставку. Это позволяет лицам, которые берут кредит, сразу оценивать свои траты. Центробанк установил методику расчета ЭПС. Он включает в себя все расходы заемщика и выглядит как расчет стоимости кредита в процентном соотношении от его суммы. Он включает в себя помимо вышеперечисленных затрат еще и доп.платежи. Реальная ЭПС всегда выше установленной ипотечной процентной ставки. Формула расчета сложна и нередко вызывает затруднения у сотрудников банков.
Также в обиходе кредитных организаций имеется такое понятие как полная стоимость кредита. она рассчитывается следующим образом: если полная сумма кредита 100 000 рублей на год, комиссия за выдачу кредита – 1000 рублей, ставка – 20%, а комиссия за обслуживание составляет 1% в месяц, то:
100 000 + 1000 + 20 000 (проценты) + 12 000 (за обслуживание) = 133 000 рублей.
Для того, чтобы понять, насколько выгодной и посильной для вас окажется ипотечный кредит, вам необходимо заранее рассчитать самостоятельно сумму кредита. Не всегда получается самостоятельно рассчитать кредит: может не хватать каких-то данных от банка. Специалисты АН БРОКЕРС помогут вам правильно рассчитать сумму ипотечного кредита, чтобы вы заранее понимали, насколько комфортным он для вас окажется.