Цены на недвижимость в Москве с 2014 по 2019 год. Источник фото: Domofond.ru.
Цены на недвижимость в крупных городах Подмосковья с 2014 по 2019 год. Источник фото: Domofond.ru. 
Цены на недвижимость в крупных городах Подмосковья с 2014 по 2019 год. Источник фото: Domofond.ru.
При этом реальный рост цен ожидается ближе к середине весны, к апрелю-маю. Именно тогда стоит ждать повышения на те 5-6%, о которых говорят уже сегодня платформы продажи и аренды недвижимости. Он уверен, что спрос на жилье падать не будет, несмотря на повышение ставок по ипотеке.
Я не думаю, что спрос упадет, поэтому мы и думаем, что цены вырастут. Очень показателен был январь и сейчас февраль. Январь был относительно тихим после праздников, а февраль — на хорошей активности. Если бы и в феврале люди не брали квартиры, тогда мы бы понимали, что спрос упал, но это не так.
Это стандартная ситуация, когда в конце года цена поднимается на 5 — 7%. В 2018-м году это тоже было так
Эксперт подтвердил, что произошел скачок спроса из-за повышения ипотечных ставок.
Он считает, что до 2020 года рынок недвижимости может достигнуть своего дна, потому что у людей просто не будет возможности покупать квартиры.
Повышение цен на недвижимость может произойти 1 июля 2019 года, считают эксперты. Связано это с тем, что будет принят закон о долевом строительстве, поправки к которому недавно утвердил Владимир Путин. Его суть в том, что застройщики будут обязаны использовать эскроу-счета при возведении объектов.
Справка
Эскроу-счет (англ. escrow) — условный счет, на котором учитываются имущество, документы или деньги до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов обычно оказывают банки, юридические или кредитные организации.
Источник фото: Pixabay
Еще в октябре 2018 года президент поручил правительству разработать план поэтапного отказа от долевого строительства. 19 декабря Госдума приняла новый закон, таким образом, компании будут обязаны зачислять средства дольщиков на специальный банковский счет, откуда получат их только, когда квартиры будут переданы в собственность покупателю. 21 декабря проект одобрил Совет Федерации РФ.
Причем сначала правительство говорило только о новых проектах, но из-за того, что застройщики попытались обойти закон и зарегистрировать максимальное количество будущих строек, правило ввели для всех. То есть даже те компании, которые уже запустили долевые проекты, обязаны будут открывать эскроу-счета.
Новый закон серьезно усложнит жизнь застройщикам и может сказаться на цене жилья, считает Олег Бендриков.
При этом нужно понимать, что тогда компаниям нужно будет занимать у банков большую сумму, а значит выплачивать больше процентов. Все эти издержки лягут на плечи покупателя.
Источник фото: Pixabay
1. Покупать жилье лучше сейчас, потому что дальше цены будут только расти из-за повышения спроса и нового закона о долевом строительстве.
В самый разгар лета на рынке недвижимости ожидаются большие изменения. 1 июля 2019 года вступают в силу очередные поправки в Федеральный закон № 214 о долевом строительстве. Законодательные изменения обяжут застройщиков перейти на использование эскроу-счетов при взаимодействии с дольщиками и строить на заемные средства.
Что делать покупателям, которые как раз собрались заняться решением квартирного вопроса — выходить на сделку сейчас, дожидаться лета или уходить с рынка до осени? Об этом рассказали участники столичного рынка недвижимости.
— Наиболее подходящее время для купли-продажи недвижимости — лето. На вторичном рынке жилья Старой Москвы сейчас наблюдается дефицит предложения в средних ценовых категориях, особенно в сегменте наиболее доступного жилья (стоимостью до 10 млн руб.). В условиях снижения реальных доходов населения и связанного с этим сокращения его платежеспособности именно такие лоты пользуются у покупателей наибольшим спросом. Но у нас есть основания полагать, что летом экспозиция пополнится и выбор квартир, в том числе более бюджетных и качественных, будет больше. К накоплению лотов в экспозиции приведет и снижение числа сделок на вторичке — на 15% в годовом выражении. Причина этого — наблюдаемое нами с конца 2018 года повышение ставок по ипотеке и ожидание покупателями их снижения. Если есть возможность отложить покупку жилья на год, то с точки зрения вариативности и доступности выбора это будет более правильное решение. Но не стоит откладывать покупку недвижимости даже до осени, если жилищный вопрос стоит крайне остро. Осень — это начало делового сезона на рынке недвижимости, люди стараются быстрее выходить на сделки. И если покупатель тянет с приобретением жилья, то он почти всегда оказывается в проигрыше, так как из-за возрастающей в этот период конкуренции может упустить привлекательные варианты.
— Сейчас хороший момент для приобретения нового жилья, еще можно успеть выбрать квартиру в рамках своего бюджета и оформить ипотеку на приемлемых условиях. Студии в Москве можно купить по цене от 2,8 млн руб., однокомнатные квартиры площадью от 41 кв. м — от 4,3 млн руб. (Зеленоград), а внутри МКАД — от 4,7 млн руб. Ипотечные заемщики также сегодня могут сэкономить, прежде всего выбирая квартиры в новостройках, аккредитованных своими зарплатными банками, — как правило, это позволяет снизить базовую ипотечную ставку на 0,1–0,3 п. п. А, например, участники зарплатного проекта Сбербанка также могут воспользоваться электронной регистрацией сделки и получить дополнительный дисконт ставки — еще минус 0,1%. Рынок сейчас постепенно перестраивается на работу по новым требованиям: ряд проектов введут продажи квартир только через эскроу-счета, что предположительно увеличит себестоимость квартир на 8–12%. Как это скажется на ценах в проектах, оставшихся на старой схеме, пока неизвестно, показательным будет третий квартал нынешнего года.
— Лучшее время для покупки недвижимости — это время, подходящее для покупателя. В решении жилищного вопроса сначала стоит руководствоваться жизненной и финансовой ситуацией, личными обстоятельствами. Хотя, конечно, вопрос выбора и цены тоже играет свою роль. Как правило, осенью, на фоне традиционной активизации спроса, наиболее ликвидные объекты с наилучшим соотношением цены и потребительских характеристик с рынка вымываются крайне быстро, иногда не оставляя покупателю времени на принятие максимально взвешенного решения или на дополнительные просмотры. Также в сентябре мы, как правило, видим положительную динамику цен, вызванную оживлением спроса и вымыванием с рынка объектов. Так, в сентябре 2018 года рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке столицы составил 1,2%. Весной же покупатель может чувствовать себя более спокойно, уделяя выбору больше времени. Особенно это актуально для покупателей с альтернативой, которым в сентябре, на фоне быстрого сокращения предложения, не так-то и просто подобрать подходящие для всех участников альтернативной цепочки варианты.
Кирилл Игнахин, генеральный директор компании Level Group:
— В решении жилищного вопроса лучше действовать здесь и сейчас, чем ждать неизвестности. Особенно в нашей стране, где постоянно меняется правовая среда и экономическая обстановка.
Основное событие, которое ожидается на рынке новостроек, — переход к проектному финансированию с 1 июля. По подсчетам Минстроя, новые требования не затронут 77% строящегося жилья в стране, то есть под эти проекты и дальше можно будет привлекать средства дольщиков напрямую. Но что если вы рассматриваете квартиру в одном из оставшихся 23% проектов? В этом случае должны быть готовы к повышению цен после 1 июля и даже к временным трудностям со строительством, если застройщик не сможет оперативно получить кредит. По нашим прогнозам, цены на такие объекты могут возрасти на 10–15%. Но и другим клиентам, как мне кажется, стоит поспешить. В первом квартале во многих проектах новостроек Москвы цены выросли на 2–3%, а в особо ликвидных — на 6–7%. Процесс будет продолжаться, ведь есть признаки ажиотажного спроса из-за реформы и повышения ипотечных ставок.
Сергей Тихонов, ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta:
— Впереди майские праздники, далее летние каникулы, когда активность рынка снижается. Людям, которые хотят решить вопрос с покупкой вторички до лета, самое время активизироваться и начать искать объекты, собственники которых желают быстро закрыть вопрос. Обычно эти продавцы готовы пойти навстречу, сделать скидку и уступить в цене.
Для покупки новостроек также наступает довольно удачный период. Застройщики предвкушают летние каникулы, активизируются и выпускают на рынок акционные предложения, делают скидки по ряду объектов.
Цены во второй половине лета могут подрасти еще на 5–7%, а до конца года — на 10%. Это связано с грядущими изменениями в законодательстве (214-ФЗ). На таком фоне спекуляция в сфере первичной недвижимости возрастет во второй половине года. Как правило, рост первички притягивает за собой и рост всего рынка в целом. Вывод можно сделать такой: лучше покупать сейчас, если есть возможность. В любом случае инвестиция, сделанная сейчас, будет выгодна в годовом срезе.
Программа-локомотив
Согласно статистике Центробанка, в августе объем выданных ипотечных кредитов оказался максимальным с марта. По сравнению с предыдущим месяцем объем выдачи вырос на 13%, а по итогам восьми месяцев банки увеличили выдачу ипотечных кредитов на 37,8% год к году.
В сентябре московское управление Росреестра неожиданно отчиталось о двукратном росте сделок на первичном рынке относительно сентября прошлого года. Аналитики ГК «Метриум Групп» подсчитали, что общий объем сделок с квартирами в новостройках Москвы по итогам третьего квартала этого года вообще стал рекордным за всю историю столичного рынка: 9170 договоров долевого участия (ДДУ).
В сентябре московское управление Росреестра неожиданно отчиталось о двукратном росте сделок на первичном рынке
По количеству выданных ипотечных кредитов третий квартал также поставил своеобразный рекорд, потому что превысил квартальные объемы выдач конца 2014 года, когда была ажиотажная скупка недвижимости, а банки выдали по итогам года около миллиона кредитов на сумму 1,76 трлн руб. Не сказать что сейчас наблюдается та же картина, но у людей то ли кончился кризис, то ли терпение: одни ждут, что вырастут цены на недвижимость, другие — что случится очередной обвал курса рубля.
«По моим ощущениям, на рынке вообще нет покупателей с живыми деньгами»,— заметил в неофициальной беседе с корреспондентом «Денег» один из застройщиков. То, что денег нет, подтверждает статистика Минэкономики. По оценкам МЭР, в августе реальные располагаемые доходы населения сократились на 8,3%, это антирекорд последних семи лет.
Денег нет, а купить квартиру на падающем рынке очень хочется. Видимо, поэтому из статистики Объединенного кредитного бюро следует, что выросли и средняя сумма кредита — с 1,51 млн руб. в 2014-м до 1,58 млн руб. в этом году, и средний платеж по кредиту — с 24,7 тыс. руб. до 30,1 тыс. руб. «Спрос на ипотечные кредиты растет, и главным образом это связано со снижением ставок»,— объясняет заместитель председателя правления «ДельтаКредит» Ирина Асланова. Так, по данным ЦБ, средневзвешенные процентные ставки по ипотеке еще в августе уменьшились до 12,66%.
Еще более ощутимо снизились ставки по ипотеке, предоставленной под залог прав требования по ДДУ. В июле они были на уровне 11,84%, а в августе — 10,87% годовых. Это связано с реализацией госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок, которую исполнительный директор и начальник отдела развития залогового кредитования Сбербанка Алексей Трубников называет одним из основных драйверов ипотечного кредитования. «Реальная ставка по ипотеке с господдержкой сейчас 11,5-12% годовых. В совместных программах банков с застройщиками ставки еще ниже»,— согласен с ним старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. И действительно, например, Абсолют-банк предлагает по такой программе ставку 9,2% годовых, а Райффайзенбанк — 8%.
По словам банкиров, у людей есть реальная возможность купить квартиру за небольшие деньги с точки зрения ежемесячного платежа. «Сейчас в Московском регионе в пяти километрах от МКАД можно купить квартиру меньше чем за 2 млн руб. Такое сложно было себе представить еще три года назад»,— напоминает Андрей Осипов.
При нынешних ставках 11,5-12% годовых, покупая такую квартиру в кредит, придется платить в месяц около 16-17 тыс. руб. Первоначальный взнос составит 400 тыс. руб., кредит — 1,6 млн руб. Получается, ежемесячный взнос вполне вписывается в бюджет среднестатистического россиянина.
Для Москвы, правда, эти красивые цифры пока недостижимы. Здесь нужно умножать все как минимум на два. По словам Ирины Аслановой, средняя сумма ипотечного кредита по РФ — 1,6 млн руб., но Москва и Московская область в этих расчетах не учитываются. «В Москве средняя сумма — 4,3 млн руб., в МО — 2,75 млн руб.»,— говорит она. Впрочем, цены на новостройки в Москве сейчас почти фантастические: в пределах границ старой Москвы можно купить однушку от 4 млн руб. в пяти минутах от метро.
Трудный выбор ипотечника
Госпрограмма по субсидированию ипотечных ставок с нового года прекращает действовать, и, видимо, те, кто мониторил рынок на предмет покупки жилья, решили больше не ждать. «После отмены программы господдержки ставка стабилизируется на уровне 13-13,5% годовых, то есть приблизится к средней ставке по кредитам на вторичное жилье. На мой взгляд, это высоковато для рынка»,— говорит Андрей Осипов. При этом он предполагает, что в обозримой перспективе ставки будут снижаться, но в течение года люди вряд ли смогут взять ипотечный кредит на тех же условиях, что и сегодня. «Либо сейчас, либо через год-полтора, и при условии развития экономики без внешних шоков»,— указывает Осипов.
По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), к 2018 году ставки по ипотеке в России могут дойти до уровня 10% и даже опуститься еще. Условием для достижения такого результата в АИЖК считают снижение ключевой ставки ЦБ и выход на уровень инфляции 4%. Значит, взяв сейчас ипотеку под фиксированные 12% годовых, при среднем сроке кредитования 15 лет заемщики сильно рискуют потерять именно на процентах. По статистике Объединенного кредитного бюро (ОКБ) и самих банкиров, фактический срок выплаты по ипотеке — в среднем семь лет, но даже в этом случае переплата может оказаться неоправданно большой.
«Если сейчас без ипотеки никак купить нельзя, а купить надо срочно, то и ипотеку надо брать сейчас, а потом уже смотреть: если ставки уйдут сильно вниз и надолго, у заемщиков наверняка будут варианты реструктуризации и рефинансирования в той или иной форме»,— считает завлабораторией финансовых исследований ИЭП имени Гайдара Михаил Хромов. Сами банки на этот случай обычно добавляют в стандартный ипотечный договор пункт о том, что банк может менять ставку в одностороннем порядке в сторону понижения.
Кроме того, если есть возможность купить сейчас нужную квартиру в кредит, ждать снижения ставок довольно рискованно. «А вдруг не удержат инфляцию, случится девальвация. Здесь слишком много факторов»,— говорит Михаил Хромов.
Загадка квадратного метра
В ретроспективе ставка по ипотеке 12% годовых не так уж и велика. «Например, в 2007 году среднегодовая ставка была 13,6%, в 2008-м —12,9%»,— напоминает Михаил Хромов. В 2011-2012 годах среднегодовая ставка составляла 11,9%, а последние три года ипотека предлагается под 13-14%.
Главным препятствием в деле покупки жилья до сих пор была цена квадратного метра, а не стоимость ипотеки.
«Людям ипотека вообще не нужна. Людям нужны квартиры»,— говорит Андрей Осипов. Ипотека — лишь один из инструментов для ее покупки. Есть еще варианты рассрочки и, на худой конец, альтернативных сделок.
Что будет с ценами на жилье в новом году, тоже никто не знает. С нового года для застройщиков существенно изменятся условия бизнеса. Принятые в этом году поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья», по словам экспертов, могут коренным образом изменить картину на первичном рынке жилья.
«Основными моментами являются внедрение счетов эскроу и внесение дополнительных требований к размеру уставного капитала застройщиков»,— говорят в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). На строительном рынке поправки яростно критикуют: утверждают, что они не решают своей основной задачи по защите средств дольщиков, зато разорят небольших региональных застройщиков. Это, в свою очередь, приведет к созданию монополий и олигополий на региональных рынках и росту цен на жилье на 20-30%.
Банки тоже вовсе не мечтают брать на себя риски строительства. Там хоть и говорят о программе госсубсидирования как о драйвере ипотечного рынка, но кредиты дают в основном на покупку жилья на вторичном рынке. По словам Алексея Трубникова, Сбербанк с января по август выдал таких ипотечных кредитов на 276 млрд руб.— это на 26% больше относительно того же периода прошлого года. «На фоне этого объемы ипотеки по строящемуся жилью падают — на 11% в январе—августе (147 млрд руб. в 2016 году и 166 млрд руб. в 2015-м)»,— говорит он.
В банках вообще дипломатично умалчивают, каких кредитов запрашивается больше — для вторичного рынка или новостроек. А застройщикам важно, чтобы продавалось строящееся жилье. В ближайший квартал они постараются максимально отыграть историю с завершением госпрограммы субсидирования ставок.
В марте этого года РАСК опубликовало результаты исследования, в котором оценило экономический эффект в случае субсидирования ставки по ипотеке до уровня 7%. Вычислив средний аннуитетный платеж по стране при ставке 13% годовых — 21 тыс. руб.,— специалисты выяснили, что это составляет 65% средней зарплаты по России. «Ипотечные кредиты при таком уровне ставок доступны газовикам, банкирам, финансистам, но недоступны остальному населению страны, которое как раз больше всех и нуждается в ипотечных программах. В особенности для «бюджетных» сфер, таких как образование и здравоохранение»,— написали в исследовании эксперты агентства.
При снижении ставки до 7% годовых, подсчитало РАСК, среднемесячный платеж по ипотеке уменьшается до 15 тыс. руб. «Это увеличивает число потенциальных заемщиков в три раза, а привлечение денег в строительство — до 6 трлн руб. ежегодно»,— резюмировали аналитики.
Если это произойдет, ипотека, похоже, окончательно перестанет быть признаком достатка в семье. Скорее это будет верным знаком, что у заемщика совсем нет денег.