Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!
То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.
В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.
Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.
Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.
Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. — все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.
Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется «переуступка долевого строительства» или «переуступка права требования». Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.
Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.
Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.
Особенности ипотечных программ
Долевое строительство и ипотека — это абсолютно разные программы, а потому у каждой имеются, несомненно, свои недостатки и достоинства. Перед тем как сделать окончательный выбор в пользу конкретной программы, следует внимательно отнестись к изучению субъективных и объективных факторов, провести их детальный анализ. Под объективными факторами подразумевается ситуация на рынке недвижимости и деятельность определенного застройщика. Субъективными факторами являются финансовые возможности человека, желающего приобрести некий объект недвижимости.
Ипотека с ее плюсами и минусами
Несомненным достоинством ипотечного кредитования в банке является возможность заемщиком выбрать объект недвижимости не только на первичном рынке, а и на вторичном. Выбирая ипотечное жилье на вторичном рынке, заемщик сразу же после заключения сделки имеет возможность переехать в новую жилплощадь или же использовать недвижимый объект по иному назначению. Таким образом, заемщик оказывается защищенным от рисков замораживания строительства, с которым иногда сталкиваются граждане, решившие стать участниками долевого строительства.
Не обошлось в ипотечном кредитовании и без своих минусов. Таким минусом является переплата, которая по действующим сегодня программам оказывается близко 18-30% в год от ипотечной задолженности. Для многих граждан большим минусом является внесение первого обязательного взноса, который обычно доходит до 30 процентов от общей стоимости, приобретаемого в ипотеку объекта. К тому же не каждый заемщик имеет возможность правильно рассчитать сроки кредитования, обычно выбирается срок больше для подстраховки. Если у человека появляется возможность закрыть свой долг перед банком по ипотеке раньше, в большинстве случаев ему еще приходится оплачивать штрафы.
Перед оформлением ипотечного кредита человеку следует внимательно проанализировать свое финансовое положение и при малейшем намеке на возникновение финансовых проблем отказаться от подобной сделки, так как у граждан, которые больше не имеют возможности производить выплату кредита по договору, банк может забрать недвижимость.
Долевое строительство с его плюсами и минусами
Главным достоинством участия в долевом строительстве следует назвать небольшую стоимость одного квадратного метра, а также график выплаты стоимости недвижимости. Человек может внести плату за недвижимость сразу или разделить ее на части и выплачивать застройщику в течение всего срока возведения объекта недвижимости.
Как уже было сказано, у долевого строительства есть свой недостаток. Очень многие отказываются от участия в подобных предложениях из-за высокого риска остаться ни с чем. Ведь в любое время строительство недвижимого объекта может быть приостановлено на неограниченное время. Причинами этому могут стать ненадежность застройщика или недофинансирование строительства банками.
Вопросом о том, как быстро погасить кредит на жилье, задаются практически все ипотечные заемщики. Каким способом это можно сделать, мы рассказывали в одном из наших предыдущих обзоров.
Обратите внимание:
Опубликован свежий рейтинг лучших кредитных предложений 2018 года, составленный независимыми финансовыми экспертами.
Вложение финансовых активов в жилой сектор всегда было экономически оправдано и выгодно. Одним из эффективных решений жилищного вопроса являются современные новые дома. Помимо использования жилого недвижимого имущества по прямому предназначению, квартира в новостройке может стать источником стабильного ежемесячного дохода.
Попробуем рассмотреть подробней самые распространенные схемы реализации новостроек на отечественном рынке.
Данный вид строительства получил широкое распространение на российском рынке недвижимости. Суть схемы заключается в том, что компания застройщик привлекает потенциальных инвесторов, или говоря иначе дольщиков. На собранные от дольщиков средства осуществляется строительство новостройки. Право собственности переходит к инвесторам после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Долевое строительство является эффективным инструментом в плане инвестирования своих активов. Как правило, после завершения строительства наблюдается значительное увеличение стоимости квартир.
Вместе с тем, здесь существуют определенные риски. Тысячи дольщиков по всей стране были обмануты не чистыми на руку компаниями застройщиками. В свою очередь государство усиливает меры ответственности застройщиков, что бы защитить права долевых участников.
В Государственную думу Российской Федерации внесен законопроект предусматривающий уголовную ответственность для недобросовестных компаний застройщиков. Нововведения предполагают такие санкции, как лишение свободы от 2 до 5 лет. Эксперты полагают, что данный законопроект будет способствовать снижению нарушений в секторе долевого строительства.
Переуступка права или замена стороны инвестиционного договора может вытекать из вышеупомянутой схемы реализации. Дольщик не желающий выжидать роста цены на недвижимость имеет право уступить свое требование на новостройку другому лицу, после чего осуществляется замена стороны в договоре.
Как первая, так и вторая схема реализации новостроек предполагает наличие определенных финансовых накоплений. К сожалению, не каждый житель России может позволить себе приобрести в личную собственность квартиру в строящемся доме.
Социологические исследования показывают, что 85% жителей нашей страны имеют твердое желание улучшить существующие жилищные условия. Однако только 5% из их числа имеют для этого реальные возможности.
Рынок недвижимости, как впрочем, и любой другой, всегда готов предложить потребителям некий альтернативный вариант. Здесь в качестве альтернативы выступает ипотека под новостройку.
Если вы приняли решение расширить свои жилищные условия, стоит обратить внимание на программы кредитования, предлагаемые различными банками. Благодаря активному росту строительства, отечественный рынок недвижимости может предложить ипотеку на любую новостройку.
По сути, ипотека является современным банковским продуктом и предполагает стандартные к ипотечным договорам требования. Прежде всего, это срочность, платность и возвратность денежных средств, предоставляемых банком.
Если совсем недавно оформить ипотеку на новостройку было довольно проблематично, так как банки не желали финансировать недвижимость, которая находится на стадии строительства. То уже сегодня ситуация кардинально изменилась и осуществляется активное финансирование долевого строительства банками.
Главным отличием новостроек, которые покупают в ипотеку является тот факт, что залогом выступает не готовая недвижимость, а право требования к будущей квартире. Данный фактор в свою очередь порождает ряд недостатков и минусов, в частности это:
- Увеличение размера первоначального взноса на 10-15%;
- Увеличение ссудного годового процента на 3-5%;
- Увеличение ставок страхования существующих рисков на 1-2%.
- Сравнительно низкая стоимость квадратного метра;
- Возможность значительного роста стоимости объекта после завершения строительства;
- Планировка, инженерные коммуникации и прилегающая инфраструктура в новых домах, как правило, соответствует международным стандартам.
Если вас интересует ипотека на строительство нового дома, отзывы, которые вы можете услышать, могут быть самыми разными. Здесь роль играют многочисленные факторы, от условий кредитования, до порядочности компании застройщика. Все же для многих жителей нашей страны ипотека остается единственной возможностью решить свои жилищные вопросы. Особенно актуальна ипотека без первоначального взноса.
Подобные программы ипотечного кредитования, где не предусмотрен обязательный первоначальный взнос успешно работают на отечественном рынке недвижимости. Однако в виду того, что такое кредитование предполагает высокую степень риска для кредитного учреждения, здесь имеются свои отличия и особенности.
Пример ипотеки на новостройку без первоначального взноса:
Также отличия могут выражаться в ограничении предоставляемых кредитных средств или в повышенной ставке ежегодного банковского вознаграждения. Увеличение процентных ставок, комиссий за выдачу средств, ставок страхования и все связанные с этим переплаты фактически могут перекрыть сумму первоначального взноса в других банках.
Такой вариант более приемлем для тех, кто срочно нуждается в жилье, но средствами не располагает. В последующем всегда существует возможность на рефинансирование первоначального кредита на более приемлемых и выгодных для клиента условиях.
Более того всегда существует возможность для досрочного погашения ипотеки под новостройку. Погашая кредит раньше установленного договором времени, вы значительно экономите на процентах банковского вознаграждения. Ведь не секрет, что по долгосрочным ипотечным кредитам размер переплаты может даже превышать сумму самого кредита.
Действующее законодательство предусматривает, что банковское или иное кредитное учреждение не вправе запретить заемщику осуществить досрочное погашение ипотечного кредита. А действие мораториев на досрочное погашение признается незаконным.
Приобретая квартиру в новостройке, вам придется сделать правильный выбор среди многочисленных схем реализации и программ ипотечного кредитования. При выборе квартиры в строященмся доме, специалисты рекомендуют руководствоваться не только стоимостью квадратного метра и полезной жилой площадью. Обратите свое внимание на инженерные коммуникации, планировку и окружающую инфраструктуру, ведь от таких факторов во многом зависит ваше дальнейшее комфортное проживание.
Если вы решили приобрести новостройку по ипотечной программе, также отнеситесь к данному вопросу с полной ответственностью и постарайтесь точно рассчитать свои финансовые возможности. Важно учитывать все моменты и условия кредитования, включая такие понятия как размер ставки вознаграждения, и оценка новостройки при ипотеке. Так в Воронеже можно купить квартиру в ипотеку в ЖК Кристальный и ЖК Каскад
Узнать подробней о возможностях и особенностях приобретения в собственность новостроек, вы можете на нашем сайте. Посетите соответствующие разделы нашего ресурса и получите ответы на все интересующие вас вопросы.
Смотрите ответ специалистов.