Ипотека – не единственный способ купить квартиру, если на нее не хватает денег. Есть и другие возможности, среди которых лизинг недвижимости. Редакция IRN.RU разбиралась в тонкостях и нюансах этой услуги, а также выяснила, кому она подходит.
Тем не менее частным лицам на первичном рынке обычно предлагаются программы с более существенными ограничениями:
Во всех перечисленных проектах не нужно уплачивать проценты за пользование услугой.
По словам директора департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анны Карповой, основным преимуществом лизинга является возможность согласования индивидуального графика платежей, а также более мягкие требования к подтверждению дохода (а иногда и их отсутствие), чем при ипотеке.
В купленной в лизинг квартире обычно нельзя прописаться до погашения всех выплат – можно только жить в ней или сдавать в субаренду. К тому же лизинговая компания платит налог на собственность по коммерческим ставкам – 2,2%, обычно это обременение ложится в конечном счете на покупателя. Тем не менее многие девелоперы по сути берут эти расходы на себя, предоставляя лизинговой компании квартиру с дисконтом. В результате конечный покупатель не выплачивает никаких налогов и процентов.
Таким образом, с точки зрения ежемесячной финансовой нагрузки самой тяжелой является рассрочка, на втором месте лизинг, а самая легкая – ипотека. А вот с точки зрения переплаты ипотека является наименее выгодной. Рассрочка на втором месте – она может быть как бесплатной, так и с выплатой процентов, это зависит от первоначального взноса. А вот лизинг в данном случае является беспроцентным, поэтому покупатель в результате не переплачивает.
Таким образом, финансовая обоснованность использования лизинга зависит от условий на конкретном объекте, а также возможностей покупателей, ведь далеко не все могут расплатиться за беспроцентный лизинг за 2-3 года.
По мнению Ольги Павловой, в условиях ужесточения конкурентной борьбы девелоперы будут хвататься за любую возможность расширить пул потенциальных клиентов и нарастить объемы продаж. И лизинг поможет это сделать.
Привлечение заемных средств для приобретения коммерческой недвижимости становится все популярнее. Действительно, продумав свои действия хотя бы на пятилетнюю перспективу, владелец компании может прийти к решению купить недвижимость вместо того, чтобы арендовать ее. Однако пока такие сделки скорее исключение, чем правило. Причина тому — трудности, возникающие как у заемщиков, так и у кредиторов.
При обращении компании в банк за ипотечным кредитом она пройдет те же этапы, что и частные покупатели жилья. Предприятие обязательно проверят, объект оценят, ответственность застрахуют. Правда, к первоначальному взносу для бизнес-ипотеки банки относятся требовательнее — он редко бывает меньше 30% и почти никогда ниже 25%.
Прямого пути нет
Сроки коммерческой ипотеки составляют от 3 до 10-12 лет. В России чаще всего кредит берется на пять лет. Первоначальный взнос достигает и 40%. Ставки по кредиту колеблются от 12 до 16%. Физические лица при покупке нежилых помещений по ипотеке могут рассчитывать на чуть лучшие условия и более быстрое рассмотрение заявки. В свою очередь компании способны получить кредит гораздо большего размера. Однако такая фирма должна действовать на рынке не менее года и иметь прибыльный баланс.
Условия кредита зависят не только от заемщика, но и от самого объекта. При покупке ликвидного и доходного офисного здания, где устоялся пул крупных арендаторов, стоит рассчитывать на ставку вплоть до LIBOR + 3,3% (менее 9% по кредиту в долларах) и срок до 12 лет.
Аренда с выкупом
Лизинг коммерческой недвижимости появился на нашем рынке совсем недавно — осенью 2005 года. При покупке по этой схеме и заемщиком, и собственником недвижимости становится лизинговая компания. В свою очередь она сдает помещения клиенту, который перечисляет не только арендную плату, но и лизинговый платеж, за счет которого выплачивается кредит. При погашении определенной доли арендатор выкупает здание в собственность.
Кроме доступности у лизинга есть и еще одно преимущество — вся сумма платежей клиента, которые он вносит за недвижимость, относится к себестоимости и подлежит налоговому вычету. В то время как при ипотеке налогом не облагаются только проценты, начисляемые на кредит. Кроме того, лизинг почти в три раза сокращает срок амортизации объекта. В остальном условия очень похожи на ипотечную покупку: максимальный срок — десять лет, процентная ставка — от 4 до 14% годовых, собственных средств требуется около 30%.
Здание можно, его часть — сложно
Не для себя, а для дела
Но вам туда не надо
Игроков пока немного
Любая услуга стоит денег
Ипотека до финансового кризиса 2015 года была основным фактором формирования спроса на рынке жилья. За счет такой формы кредитования формировалось порядка 70% сделок на первичном рынке и до половины на вторичном рынках жилья. Сегодня, по сравнению докризисными годами, получение ипотечного кредита на первичном рынке даже по субсидируемой государством ставке 13%, несмотря на все прилагаемые усилия, довольно проблематично.
На вторичном же рынке ипотечное кредитование остановилось в принципе. В крупных банках с государственным участием ставка по такому кредиту доходит до 17% годовых, а средние и мелкие банки закрыли ипотечные программы в принципе. А требования к заемщику ужесточились настолько, что даже по заявленной ставке получить кредит очень сложно.
Такая ситуация, вкупе с серьезным замедлением рыночного подорожания жилой недвижимости, а также падением стоимости аренды жилья, отнюдь не добавляет мотивации в приобретении объектов недвижимости. Естественно, рынок падает.
Застройщики, закредитованные банками, всеми силами ищут способы привлечения клиентов под начатые проекты строительства. Чаще всего будущих собственников привлекают с помощью различных акций и дисконтов. Однако отдельные продавцы идут дальше и предлагают другие варианты продажи недвижимости, позволяющие, в ряде случаев, и сэкономить, и ускорить покупку. К таковым, в частности, относится и лизинг недвижимости.
В лизинге ничего архисложного и страшного нет. По сути, уточняет Комаров, это элементарная аренда жилья с правом последующего выкупа. Его также можно рассматривать как форму кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а жильем.
По сравнению с покупкой квартиры в ипотеку или наймом жилья такая схема имеет очевидные преимущества, уверен Комаров.
Так, требования, предъявляемые к заемщику при заключении договора лизинга, гораздо лояльней, чем в случае с ипотекой, отмечает нотариус. В первую очередь по причине того, что при заключении договора квартира в собственность заемщика, как по договору ипотеки, не переходит. Собственником жилья до момента выполнения всех обязательств является лизинговая компания.
По мнению агентов недвижимости, занимающихся наймом, сегодня в России цивилизованного рынка найма жилья не существует.
В связи с тем, что стороны при заключении договора найма к юристам не обращаются, констатирует эксперт, то в случае конфликта между ними спор приобретает судебный или даже силовой характер. В этом смысле преимущество лизинга очевидно, поскольку именно в устойчивых и долгосрочных отношениях к заемщику и состоит цель приобретения жилья лизинговой компанией. Так что вопросы, связанные с неожиданной индексацией цены договора или досрочным освобождением квартиры, здесь не стоят в принципе.
Логично, что именно заемщик выбирает квартиру и продавца, после чего обращается в лизинговую компанию за финансированием, развивает мысль эксперт. Если будет инициировано оспаривание права собственности имущества, перешедшего по договору лизинга в собственность лизинговой компании, квартиру пострадавшему законному владельцу придется вернуть.
И не стоит забывать о том, что Закон о лизинге существует аж с 1998 года и с этого момента принципиально не менялся. Согласно его нормам, объектами лизинга не могут быть земельные участки, что конечно сужает возможности лизинга для загородного рынка жилья. По смыслу закона, основанием приобретения объекта может быть только договор купли-продажи, и только недвижимость, в отношении которой оформлено право собственности. Соответственно, договоры мены, долевого участия и иные не поименованные сделки для лизинга не подходят.