В чем преимущество досрочного погашения ипотеки

Все банки России старательно приучают жителей своей страны жить взаймы. Но менталитет россиян им этого не позволяет. Однако иногда брать кредиты всё-таки приходится. Случается, что человек делает это добровольно, если желание владеть той или иной вещью пересиливает в нём страх перед долговой ямой.

Но что есть — то есть. Для каждого россиянина кредит, как хомут, который приходится носить на шее до полной выплаты займа. Именно по этой причине каждый россиянин стремится использовать возможность полностью или частично досрочно погасить свои кредитные обязательства. Если вдруг в наличии появилось определённое количество денежных средств, то почему бы не погасить ипотеку или другую задолженность перед банком? Однако сами кредитные организации редко согласны с этим мнением. Почему же банки относятся негативно к досрочному погашению ипотеки и стремятся любыми доступными методами от них отгородиться?

Объясняется это различными факторами. Во-первых, это элементарная финансовая выгода. Если долг досрочно погашен клиентом, то банк не получит процентной переплаты по кредиту за тот срок, который не был использован заёмщиком в рамках договора кредитного займа. Налицо видна утрата основного дохода по кредиту для банка. Поэтому в договоре кредитования может содержаться пункт, согласно которому, погасить долг перед банком досрочно можно будет только после выплаты всех процентов, предусмотренных данным договором. Вывод: досрочное погашение ипотеки проценты не занижает. Это не секрет. Этот нюанс лишает досрочное погашение ипотеки всякого смысла, кроме избавления от долгового бремени, конечно.

Во-вторых, каждый банк стремится к тому, чтобы его капитал не лежал в сейфе, а был в обороте. А деньги находятся в обороте до тех пор, пока их не вернул заёмщик. А если клиент вернул денежные средства раньше установленного кредитным договором срока, то они будут просто лежать, не принося дохода. Банку приходится искать новых клиентов для запуска в оборот своих денег. Этот закон является приоритетным для любого банка.

Как это видит сам клиент: досрочное погашение ипотеки проценты снимает, значит, клиент избежит нереальной переплаты по договору. Однако современные банковские организации умеют избегать подобных упущенных выгод. Вероятно, речь пойдет не о полной выплате начисленной суммы процентов по ипотечному договору при его досрочном закрытии, а о штрафных санкциях за досрочную выплату ипотечного долга. Все эти нюансы прописаны в договоре ипотечного кредитования. Чтобы в будущем реализовать выгодное досрочное погашение ипотеки, необходимо тщательно изучить договор перед подписанием.

Второй положительной стороной досрочного закрытия договора является чисто психологическое осознание отсутствия долгового бремени.

Третье преимущество в том, что, расплатившись до конца с уже имеющимися кредитами, можно легко взять новые.

Недостатки в этом случае тоже имеются. Для начала стоит упомянуть о пенях, штрафах и других взысканиях. Тут следует отметить, что банк может наложить штрафы лишь на один срок действия ипотечного договора. К примеру, если заёмщик решил погасить задолженность по ипотечному кредитованию до истечения первой половины срока действия договора, то будут начислены существенные штрафы. Если же договор будет закрыт за несколько месяцев до того, как закончит действовать, то штрафов либо не будет вообще, либо они будут очень маленькими.

Вторым недостатком является испорченная кредитная история. Факт досрочного закрытия договора обязательно будет отражён в БКИ. Соответственно, при оформлении нового кредита в другом банке в договор будут вписаны пункты о дополнительных санкциях при досрочном погашении.

Третьим отрицательным моментом является возможность возникновения форс-мажорной ситуации. К примеру, клиент, отдавший все свободные средства на погашение текущего кредита, может завтра попасть в такую ситуацию, которая заставит его оформить новый договор займа.

Перед принятием решения о досрочном закрытии ипотечного договора следует все внимательно рассчитать. В принципе, определиться с предметом расчёта очень просто – либо продолжить вносить платежи по графику, либо согласиться с дополнительными взносами, переплатить, но всё же полностью погасить заем и стать полноправным собственником жилья.

Для начала необходимо помнить, что любой сделанный досрочно и превышающий установленную сумму взнос обязывает банк пересмотреть график последующих выплат. Частичное досрочное погашение ипотеки включает в себя два варианта:

  • сокращение количества взносов с сохранением суммы платежа;
  • уменьшение суммы платежа с сохранением оговоренных ранее сроков.

Конечно, лучше всего для клиента будет первое решение вопроса, ведь чем дольше выплачиваются взносы, тем больше процентов придётся переплатить.

Читайте также:  Как в сбербанке получить ипотеку если есть кредит

Но при этом второй вариант тоже имеет свои определённые преимущества. Для начала это значительно уменьшит давление на бюджет семьи. Ведь в месяц будет уходить значительно меньше денег на оплату ипотечного долга. Это также поможет заёмщику разрядиться психологически (можно вносить гораздо меньшие платежи, чем ранее).

В редких случаях банк может согласовать график выплат с клиентом, хотя чаще всего это делается согласно интересам заимодателя.

Прежде чем досрочно (или частично досрочно) погасить ипотечный кредит, заёмщику необходимо написать в отделении Сбербанка соответствующее заявление за день до даты списания платежа. Это будет единственным необходимым документом.

Одной из особенностей досрочного погашения ипотеки в Сбербанке является то, что сокращение сроков платежей здесь не предусмотрено. Следовательно, частичное досрочное погашение ипотеки в Сбербанке даёт клиенту только снижение суммы ежемесячного платежа.

Чтобы полностью или частично погасить долг по ипотеке, клиенту нужно внести на свой счет нужную сумму, но не менее 15000 рублей. При полном закрытии договора заёмщик должен явиться в отделение Сбербанка и заполнить все необходимые для этого документы. При частичном погашении кредита клиент приходит в банк для того, чтобы утвердить платежи по новому графику, где сумма взносов будет меньше, чем раньше.

На сайте каждого банка имеется онлайн-калькулятор досрочного погашения ипотеки, позволяющий рассчитать сумму, которую необходимо внести для закрытия кредита. Однако этот способ хоть и удобен, но не точен, так как здесь не учитываются штрафы, комиссии и дополнительные платежи.

Такой калькулятор необходим для того, чтобы рассчитывать ежемесячные платежи, состоящие из суммы процентов и основной задолженности. Также ипотечный калькулятор позволяет рассчитать полную переплату в конце срока ипотечного кредитования.

При помощи калькулятора можно узнать размеры ежемесячных платежей как по ипотечному кредитованию, так и по потребительскому или автокредиту. Также он сможет произвести расчет досрочного погашения ипотеки в будущем.

Для этого необходимо определиться с суммой займа, сроком кредитования и процентной ставкой выбранного банка. Некоторые кредитные продукты предусматривают ежемесячные либо единовременные комиссии, которые тоже можно установить в калькуляторе. В последнюю очередь нужно установить дату получения кредита и дату ежемесячных платежей.

Как же это рассчитывается?

В поле нужно ввести планируемую сумму к погашению и предполагаемую дату её внесения. Далее, если необходимо рассчитать снижение суммы ежемесячных платежей, нужно кликнуть в поле «Пересчет», а затем нажать «Рассчитать», сумма платежей просчитается в меньшую сторону, а их количество останется прежним. Если поле «Пересчет» не отмечать, то калькулятор сформирует новые платежи по графику с уменьшенным количеством платежей, но сумма останется прежней.

Этот инструмент рекомендуется использовать, чтобы рассчитать любой кредит, в том числе потребительский. Но калькулятор досрочного погашения ипотеки не рассчитает дополнительные комиссии, взимаемые банком по договору.

Ипотека – это крупный кредит под залог недвижимого имущества, которое приобретается заемщиком, либо находится в его непосредственной собственности. Такое кредитование подразумевает предоставление банковской ссуды на длительный период. Однако большинство граждан заинтересовано в том, чтобы как можно скорее полностью закрыть крупный займ. Здесь возникает закономерный вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно? Действующим на территории РФ законодательством, а также по условиям кредитного договора подобные действия не запрещаются, но имеется ряд моментов, с которыми рекомендуется познакомиться более детально, прежде чем погасить ссуду.

Досрочное погашение ипотеки всегда выгодно для заемщика, но банки при этом несут убытки. Чаще всего гражданин, который впервые сталкивается с ипотечным кредитованием, может быть шокирован окончательной суммой переплаты. Если получить в банке ссуду в размере 2 миллионов рублей под 10 процентов годовых на срок 30 лет, то в конечном итоге полная сумма к возврату составит 4,320,771 рубль. Для финансового учреждения удвоить свои деньги пусть и за длительный промежуток времени достаточно выгодная перспектива. Но клиенту предстоит существенно переплатить.

Дополнительным требованием при заключении договора на предоставление крупного кредита является обязательное страхование жизни, здоровья и возможной потери работы. Для заемщика этот момент всегда сопряжен с дополнительными расходами. Рассмотрим более детально, какие плюсы имеет досрочное погашение ипотеки:

  1. Недвижимость, находящаяся в залоговом обеспечении, становится полноправной собственностью гражданина.
  2. Сумма окончательной переплаты по ссуде значительно меньше в сравнении с той, которую необходимо заплатить при равномерной оплате.
  3. Досрочное погашение ипотеки положительно влияет на кредитную историю клиента (см. Как взять кредит с плохой кредитной историей? Советы эксперта).
  4. После выплаты кредита досрочно клиент может обратиться в страховую компанию для возмещения затрат, совершенных на приобретение полиса.
Читайте также:  Может ли банк продать квартиру в ипотеке

Для финансового учреждения невыгодно, что клиент, который стабильно платил проценты, полностью выплачивает кредит, поэтому в ряде случаев имеется риск столкнуться с некоторыми трудностями и некорректным поведением банка, который попытается отговорить клиента от принятого им решения. Дополнительно могут возникнуть затруднения при востребовании компенсации со страховой компании, которая также теряет свою выгоду при раннем возврате займа.

Погасить ипотеку досрочно вправе каждый гражданин, действующим на территории РФ законодательством этот момент никак не запрещается. Однако клиент при таких действиях может столкнуться с рядом препятствий, которые непременно возникнут, так как банк не заинтересован в утрате стабильного источника дохода от ежемесячных платежей, а именно:

  • комиссия за оказание дополнительных услуг (договором не предусмотрено дополнительных комиссий, но всегда имеется пункт, где прописаны дополнительные банковские сборы за действия, не предусмотренные соглашением);
  • формальности в виде строго приема заявления о досрочном расторжении договора с полным выполнением платежных обязательств (документ должен быть составлен согласно требованиям банка, любое отклонение или ошибка в нем – это повод запросить повторное предоставление заявки);
  • отсутствует способ модификации ежемесячного платежа (это касается моментов, когда клиент внес крупную сумму, чтобы погасить ипотеку досрочно, а после обращается в банк для перерасчета и уменьшения ежемесячного платежа).

Ранее действовал еще ряд ограничений, которые были упразднены с 1 января 2012 года:

  • установление точной суммы обязательного платежа при частичном досрочном погашении ипотеки;
  • начисление штрафов для заемщиков, если они решили погасить ипотеку досрочно;
  • мораторий на действия с более ранним погашением (раньше банки могли установить временные границы, когда клиент не мог воспользоваться правом частичного или полного погашения ссуды раньше срока).

Как досрочно погасить ипотеку? Выплатить ссуду можно в полном объеме, перечислив денежные средства на счет в банке. После пишется соответствующее заявление на закрытие кредитного счета с предоставлением клиенту справки о полном исполнении обязательств перед финансовым учреждением. Для гражданина полная оплата ссуды чревата следующим:

  1. Чем раньше будет выполнено полное погашение, тем больше экономия.
  2. Необходимость произвести предварительный расчет полной суммы задолженности на момент обращения.
  3. Обязательное уведомление банка о своих намерениях полностью закрыть ссуду.
  4. Возможность получения компенсации от страховой компании за часть года, которая уже не требует наличия полиса, так как страховать погашенный кредит нет необходимости.

На любом этапе кредитования клиент может внести в финансовое учреждение более ранний платеж. Здесь не имеется ограничения по срокам или сумме оплаты. Любое подобное действие со стороны заемщика не может облагаться штрафами, так как это противозаконно. После внесения частичного платежа, и зачета его в счет уплаты долга, кредитор обязуется предоставить новый график платежей, который будет отражать уменьшение периода кредитования или размера ежемесячных платежей.

Вопрос, как можно погасить ипотеку в более ранние сроки, регламентируется действующим законодательством Российской Федерации и договором между кредитором и заемщиком. Существует ряд основных правил для выполнения этого действия:

  1. Уведомить финансовое учреждение о своих намерениях не позднее, чем за 30 дней до внесения суммы.
  2. Любое начисление штрафов за досрочное погашение ссуды – незаконно.
  3. Установление моратория на возможность внесения крупной суммы для досрочного погашения кредита не допускается.
  4. Проценты на кредит начисляются лишь на промежуток времени фактического использования заемных средств.

С учетом этих правил, любой гражданин при наличии дополнительных финансов может сделать обращение в банк и произвести досрочную оплату ссуды в полном или частичном объеме.

Незапланированные платежи по обеспечению ипотечной ссуды всегда многое меняют, поэтому рекомендуется обратить внимание на следующий ряд моментов:

  1. После внесения средств, пересчитывается размер ежемесячного платежа или периода кредитования.
  2. Обязательно делается обращение в страховую компанию для перерасчета стоимости полиса или возврата средств(см. Снятие обременения с квартиры по ипотеке. Что это и когда возможно?).
  3. Полностью выплатив кредит, делается запрос в финансовое учреждение для предоставления справки о полном исполнении обязательств.
  4. При рефинансировании кредита в ином банке под более выгодные условия, следует учитывать, что первые платежи будут гасить в основном проценты.
Читайте также:  Есть ли льготы по ипотеке семье с ребенком инвалидом

При погашении ипотечного кредита досрочно, в начале срока кредитования уменьшится основная часть займа, что позволяет заемщику сэкономить на выплате процентов. После окончания этого периода ставка уменьшатся, и досрочное погашение становится уже менее выгодным. Данный фактор важно учитывать человеку, умышленно оформляющему такой кредит на максимальный срок с минимальным размером ежемесячных выплат, предполагающему в ближайшее время получить возможность для досрочной выплаты ипотечного займа окончательно. Обычно эта ситуация, когда человеку нужно купить новую квартиру, еще не продав старую.

У досрочного погашения жилищного кредита имеются свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно.

Частичное погашение ипотечного займа происходит таким же образом, как окончательная выплата всего кредита. Только в заявлении прописывается сумма, которая вносится заемщиком для досрочного погашения частично. После этого банковская организация предлагает заемщику уменьшение суммы выплат или сокращение их срока.

Нельзя однозначно ответить, какой из вариантов лучше, так как в данной ситуации все зависит от интересов заемщика. Следовательно, рассчитать погашение ипотечного кредита досрочно без значительных потерь можно только в индивидуальном порядке.

Возможно ухудшение финансовых возможностей семьи, обусловленное потерей крупной суммы из бюджета для погашения займа. Для аннуитетной выплаты ипотеки, применяемой большинством финансовых учреждений, в договоре прописывается размер ежемесячных платежей на весь ипотечный срок. В первое время выплачиваются фактически только проценты.

Основная задолженность погашается очень медленно. Так, при ипотеке, рассчитанной на двадцать лет, всего лишь десять процентов выплаченного долга пойдет на погашение основной задолженности за первый год, а девяносто процентов — на выплату процентов. Деньги, поступающие на погашение основной задолженности и процентной ставки, уравняются где-то на тринадцатом году выплат.

Обязательное уведомление клиентом банка об уплате взноса досрочно, за пятнадцать, а то и за тридцать дней, и получение разрешения от специального комитета считается одним из вариантов торможения досрочного погашения.

Банком может быть установлено ограничение на период проведения досрочных выплат или установлен период, когда за такое погашение взимается дополнительные комиссии. Но наличие такого рода санкций не значит, что в это время выплачивать ипотеку, опережая график, невозможно, просто будет переплачена лишняя сумма денег. Длиться такой период может от трех месяцев до пяти лет с дня оформления кредитного договора.

Но иногда можно найти варианты ипотечного кредитования, позволяющие погасить всю кредитную задолженность досрочно и без всяких ограничений. Эти особенности досрочного погашения ипотечных кредитов должны быть обязательно прописаны в договоре. Такие аспекты нужно особенно тщательно вычитывать при подписании кредитного договора.

А если у вас на руках вдруг оказалась сумма, позволяющая всю ипотеку погасить сразу, стоит помнить, что погашение всего займа сразу до истечения срока, даже с дополнительной уплатой комиссии, будет выгоднее регулярных платежей. В случае частичного погашения кредита досрочно выгоднее уплатить штраф один раз, зато основная сумма долга существенно уменьшится, соответственно меньше станут и проценты.

Как банком пересматривается график выплат по ипотеке при частичном досрочном погашении, прописывается в договоре. Многими банками заемщикам предоставляется возможность выбрать уменьшить кредитный срок или сумму ежемесячной выплаты. Конечно комфортнее, когда знаешь, что ипотека будет выплачена не за двадцать, а за пятнадцать лет. К тому же банк изменяет для заемщика график платежей после внесения средств для досрочного погашения.

При выборе уменьшении размера платежей, в более выгодном положении будет заемщик. Поскольку высвобожденные деньги есть возможность использовать для погашения ипотеки до окончания срока или применить для других дел.

У заемщиков с официальной зарплатой есть возможность компенсации налоговых вычетов в размере ста тридцати тысяч рублей – уплаченные тринадцать процентов. Эти деньги могут быть использованы для досрочной выплаты по кредиту или получения дополнительных доходов.

Что касается целесообразности или нецелесообразности инвестирования, то досрочное погашение или выгодное вложение, специалисты высказывают разные точки зрения. Первые советуют действовать зависимо от выбора валюты кредитования. Рублевые ипотеки, например, рекомендуется побыстрее погасить.

Вторые утверждают, что все зависит от готовности заемщиков на инвестиционный риск. Наиболее оптимальным решением, по их мнению, является досрочное погашение. Ведь сегодня вариантов для инвестиций совсем немного. При этом досрочное погашение можно тоже считать способом инвестирования денег. Сэкономленные на процентной ставке по основному кредиту средства, можно тоже считать неплохим доходом.

Adblock
detector