ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри оформлении жилищного кредита заемщик может столкнуться с рядом нюансов, о которых желательно знать заранее, чтобы обеспечить достойные условия оформления и погашения кредита, а также обезопасить сделку от возможных рисков.
Если вы решились оформить жилищный заём, возвратность кредита должна быть обеспечена залогом приобретаемого имущества. Чтобы не остаться без денег и жилья, необходимо уделить особое внимание двум основным моментам: пунктам договора и чистоте сделки.
Правильней будет говорить о двух договорах, поскольку в рамках ипотеки, помимо кредитного соглашения, заключается еще и договор залога. Перед подписанием ипотечной документации обращать внимание нужно на следующие моменты:
- Ограничения, которые могут устанавливаться банком в отношении прописки, возможности сдачи заложенного жилья в аренду и проведения капитального ремонта. Кроме того, ограничения могут быть введены и в отношении досрочного погашения: по сумме, срокам и частоте вносимых досрочных платежей.
- Сборы и комиссии, большинство из которых признаны незаконными. Банковские учреждения по-прежнему продолжают их включать в договора, давая им немного другое название.
- Страхование. Это дополнительные расходы заемщика, по которым также могут устанавливаться всевозможные ограничения: оформление полиса только в аккредитованных при банке компаниях, увеличение размера процентной ставки при отказе от страховки, требование застраховать риск утраты права собственности и т.п. (подробнее: об обязательном и добровольном страховании при ипотеке).
- Описание предмета залога. Оно должно быть максимально подробным и точным, без двусмысленных определений. Идентификация заложенного имущества должна совпадать в обоих договорах.
- Возможность снижения процентной ставки в титульном периоде. Если банк не снижает размер процентов после оформления права собственности, ипотечный кредит будет проигрывать другим банковским предложениям.
- Право банка на одностороннее изменение процентной ставки. В случае дефолта такое условие договора может оказаться катастрофой для заемщика.
- Досудебное изъятие. По закону заложенное жилье должно изыматься по решению суда. Но если в договорах ипотеки прописано право банка на досудебное изъятие, приставы могут реализовать имущество и без решения суда.
- Подсудность споров. Все судебные разбирательства должны проводиться по месту проживания должника.
Изучать проект договора и озвучивать претензии к тексту нужно заранее. В момент подписания банк уже не станет менять прописанные в нем условия.
Для того чтобы стать полноценным владельцем жилой площади, недостаточно просто взять ипотеку и погасить ее. Важно досконально проверить как самого продавца, так и покупаемую квартиру на предмет юридической чистоты: в случае, если вдруг появится гражданин, права собственности которого были нарушены, сделка будет признана недействительной. Взыскать полную сумму расходов с продавца не всегда представляется возможным. Вот и остается заемщик и без жилья, и без денег.
Чтобы избежать подобной ситуации, лучше потратить еще немного денег и нанять грамотного риелтора, который сможет проверить законность сделки и отсутствие заинтересованных лиц. С той же целью желательно выбирать оценщиков, страховые компании и застройщиков из списка тех, что аккредитованы при банке. Ведь в этом случае банк проделал для вас огромную работу – проверил контрагента на добросовестность. Кроме того, банковский список одобряемых организаций не так скуден, как о нем привыкли говорить. Например, в Сбербанке в него входит более 1 500 компаний.
И еще один важный момент касается договорной стоимости жилья. Если помещение находится в собственности менее 3 лет, его продажа подлежит налогообложению по НДФЛ. Для снижения суммы многие продавцы входят с покупателями в сговор, указывая в договоре купли-продажи меньшую стоимость. В отношении же ипотеки такая ситуация недопустима, поскольку банк кредитует объект в зависимости от цены, указанной в договоре. Потому прежде, чем вносить задаток и собирать пакет документов, поинтересуйтесь у продавца, согласен ли он озвучивать реальную стоимость продажи.
Помимо района проживания и его транспортной доступности важно учесть особенности первичного и вторичного рынка жилья.
Итак, для вторичного рынка характерны следующие нюансы:
- Разноплановое окружение. В одном многоквартирном доме могут встретиться не просто люди разных поколений и устоев, но и с кардинально отличающимся уровнем жизни и доходов.
- Как правило, вторичный ранок представлен домами старой постройки, в большинстве которых изношены инженерные сети. Кроме того, планировка в них однотипная и не отвечающая современным веяниям.
- Можно выбрать район с той инфраструктурой, которая вас полностью устраивает.
И самая главная особенность (она же – плюс) вторичного жилья состоит в возможности безотлагательного заселения в приобретенные квадратные метры. В отличие от новостроек, в которых сначала нужно делать грандиозный ремонт.
Новостройки обходятся всегда дешевле, но у них есть 3 основных минуса:
- невозможность немедленного заселения;
- дополнительные затраты на хороший ремонт (иначе в квартире просто нельзя будет проживать);
- риск затягивания сроков строительства или банкротство застройщика.
Основной плюс жилищного займа – это возможность приобрести квартиру прямо сейчас, а не копить годами, рискуя потерять часть средств в результате инфляции. К остальным преимуществам можно отнести:
- Равенство сумм по уплате кредита и арендных платежей. Если у семьи нет собственной жилой площади и она является нанимателем жилого помещения, то размер арендной платы в большинстве случаев будет равен ипотечному взносу. Только в первом случае вы выплачиваете средства постороннему человеку, а во втором – платите за собственные квадратные метры.
- Рост стоимости жилья. При нынешних темпах увеличения стоимости квартир накопить на собственное жилье получается не у многих.
- Налоговые вычеты. Получив возмещение от государства за приобретение жилья, а также по уплате процентных платежей, можно быстрее рассчитаться с кредитом.
Наряду с преимуществами у ипотеки, существует и ряд недостатков:
Кроме всего прочего, ипотека – это постоянное ощущение долга на протяжении многих лет. Некомфортное состояние, с психологической точки зрения.
Сразу скажем, что рискуют здесь обе стороны: и банк, и заемщик. Для банка риск выражается в первую очередь в вероятности неплатежей со стороны клиента. В этом случае кредитная организация непросто не получает своевременные взносы, но и теряет запланированные доходы. А ведь те средства, которые были выданы на жилищный заём, не взялись из ниоткуда. Банк тоже взял их в долг и под проценты.
Процентный риск для финансовой организации не менее важен, чем кредитный. Если на межбанковских рынках происходит колебание курсов, банк может оказаться в приличном убытке. Покрывать этот риск кредитные организации стараются за счет установления плавающей процентной ставки по ипотеке.
И последний – риск ликвидности. Если недобросовестных или неплатежеспособных заемщиков окажется много, банк не сможет исполнять свои обязательства перед контрагентами.
Заемщик рискует не меньше банка. Для него опасность представляют следующие моменты:
- Утрата квартиры. В случае длительной просрочки банк может через суд реализовать заложенное имущество.
- Изменение курса валют. Если ипотека оформлена в иностранной валюте, ежемесячный платеж может сильно возрасти при повышении ее курса.
- Одностороннее изменение банком условий кредитования. Именно поэтому чуть выше рекомендовалось обращать внимание на то, что написано в договоре.
- Требование досрочного возврата средств. Если банк в каких-либо действиях заемщика усмотрит нарушение кредитного соглашения, он может потребовать вернуть всю сумму.
- Непредвиденное затягивание сроков сдачи жилья или заморозка стройки.
Кроме всего прочего, всегда присутствует риск утраты права собственности. Если на этапе подбора квартиры заемщик пренебрег дополнительными проверками продавца и покупаемого жилья, сделка может быть признана недействительной. А добросовестное приобретение еще надо доказать в суде.
- Ипотечный кредит — преимущества и недостатки
- Преимущества и недостатки первого этажа
- Плюсы и минусы кредита
Основной смысл ипотечного кредита заключается в предоставлении заемщиком залоговой недвижимости в качестве гарантии исполнения взятых на себя кредитных обязательств. Банк представляет ссуду для покупки жилой недвижимости, а заемщик обязуется выплатить сумму основного долга, проценты и другие сопутствующие платежи. Хотя в роли залога может выступать практически любое ценное имущество (жилая и нежилая недвижимость, земельный участок и пр.), заемщики чаще всего предпочитают оформлять в этом качестве имущество, приобретаемое за счет кредитных средств.
Несмотря на то, что каждый банк устанавливает собственные условия кредитования и требования к заемщику при оформлении ипотеки, данная процедура строго регламентируется российским законодательством и контролируется работой специально созданных ипотечных агентств.
Оформление ипотечного займа – это очень сложный и многоэтапный процесс, включающий в себя сбор большого количества документов, поиск подходящей квартиры, оценку недвижимости, страхование и длительную банковскую проверку заемщика на предмет его благонадежности. Чтобы облегчить этот процесс, многие заемщики обращаются за помощью в агентства недвижимости и к ипотечным брокерам.
Основным преимуществом ипотеки является возможность сразу въехать в собственную квартиру, а не копить на нее деньги долгие годы, отдавая при этом существенную часть из семейного бюджета за аренду съемного жилья. Недвижимость, приобретенная в кредит, сразу становится собственностью заемщика и он может оформить регистрацию на себя и членов своей семьи.
Безопасность такого долгосрочного кредитования (обычно ипотека оформляется на 15-20 лет) обеспечивается страхованием недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.
Еще один несомненный плюс – это возможность получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости приобретенной квартиры. Данная льгота фактически снижает стоимость ипотеки, так как полученные средства можно направить на частичное досрочное погашение кредита. Кроме того, некоторые категории граждан имеют возможность взять жилье в кредит на специальных льготных условиях. Сегодня оформить ипотеку по специальной программе могут молодые семьи, бюджетные работники и военные.
Как и в любом другом виде банковского кредитования, основным недостатком ипотеки является большой размер переплаты. Так, в некоторых случаях общая сумма платежей по кредиту может превышать изначальную стоимость квартиры на 100%. Сумма переплаты складывается из процентов за пользование кредитом и ежегодных страховых взносов. Кроме того, при оформлении ипотечного кредита заемщику предстоит оплатить из собственных средств расходы на оплату услуг нотариуса, оценку приобретаемой недвижимости и дополнительные комиссии банка. Все эти расходы составляют довольно внушительную сумму.
Поскольку приобретаемая недвижимость будет находиться у банка в залоге, то на нее будут наложены ограничения, то есть собственник жилья не сможет ее продать, обменять, сдавать в аренду, сделать перепланировку и т.д. до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.
К недостаткам ипотечного кредитования также можно отнести завышенные требования банков по отношению к приобретаемому жилью, стажу работы и уровню доходов потенциального заемщика.
Если речь идет о покупке жилья, то в большинстве случаев подразумевается покупка с привлечением кредитных средств. Это неудивительно, так как недвижимость очень дорого стоит. Поэтому даже в развитых странах лишь немногие могут позволить купить жилье без использования кредитных средств.
Брать или не брать кредит на жилье – решать вам. Хотя такой кредит чаще всего берут уже тогда, когда жилье просто необходимо, все равно стоит рассмотреть все плюсы и минусы ипотечного кредита. Взвесив их, можно понять, что для вас лучше: взять ипотеку сейчас или подождать до лучших времен с более высокими доходами и лучшими перспективами.
Таким образом, кредит сегодня берется в основном не на всю недвижимость, а лишь на ту ее часть, которую нужно доплатить для покупки нового жилья, и сам размер такого кредита относительно небольшой. Такие кредиты чаще всего берут молодые семьи с постоянной и хорошо оплачиваемой должностью, а все остальные позволить себе такие траты фактически не в состоянии.
Можно выделить такие основные позитивные черты ипотечного кредита:
— после выплаты кредита заемщик получает право собственности на жилье.
— вкладывая в недвижимость, вы вкладываете в самый надежный актив, который всегда сможет приносить деньги и не упадет в цене. Так как деньги постоянно обесцениваются, а финансовые активы часто не отличаются стабильностью, вкладывание своих средств в недвижимость – один из лучших способов сохранить и даже приумножить свои деньги.
— отличия между платой за квартиру и платой по ипотечному кредиту минимальны, однако, в первом случае вы не получите прав собственности на жилье без его покупки, а во втором случае становитесь полноправным собственником квартиры или дома.
При всех преимуществах ипотеки, она имеет также ряд серьезных недостатков. Среди них стоит выделить такие:
— слишком высокая процентная ставка: сумма процентов по ипотеке всегда просто гигантская, и поэтому вы очень сильно переплачиваете, покупая квартиру по ипотеке. По сути, покупая одну квартиру, вы платите, как за две, и поэтому ипотека очень невыгодна с точки зрения дополнительных трат.
— требование очень высоких официальных доходов, без которых вам откажут в кредитных средствах. Поэтому сложно взять ипотечный кредит, если у вас нет престижной и хорошо оплачиваемой работы.
— риск потерять жилье. Даже если вы долгие годы исправно вносили плату за кредит, есть риск возникновения финансовых трудностей в семье или финансовой системе, которые могут привести к потере недвижимости. Это случается из-за того, что банки продают квартиры, по которым существуют проблемы с платежами, чтоб покрыть свои расходы, и поэтому вы теряете право на свое жилье. Такие проблемы существуют у 20% заемщиков.
— долгий срок погашения кредита, который может доходить аж до 50 лет. Из-за этого ипотеку часто называют финансовым рабством. По статистике, лишь 2% россиян могут платить по ипотеке без возникновения проблем, все же остальные вынуждены постоянно жить в страхе выселения из квартиры, в которую вложено очень много времени и денег.
Так есть ли смысл в том, чтоб брать ипотечный кредит? Есть, но лишь в том случае, если вы уверены в своей постоянной платежеспособности и стабильности на работе. Если же такой уверенности нет, лучше собирать деньги на депозите и временно снимать квартиру в надежде на скорую стабилизацию ситуации. Потому как риск при ипотеке слишком большой – можно потерять и деньги, и квартиру, и тогда игра не будет стоить свеч.