Купить собственную недвижимость, будь то квартира, таунхаус или собственный загородный дом, может позволить себе далеко не каждый. Хорошо, если есть наследство или доходы позволяют без особого труда накопить на заветные квадратные метры. Но как быть в том случае, когда накопить не представляется возможным ни то, чтобы на квартиру, а даже на первоначальный взнос, для дальнейшего оформления ипотечного кредитования? Так сам собой напрашивается вопрос, а возможно ли вступить в ипотеку без взносов, если да, то кто может этим воспользоваться?
Прием банком сертификатов или субсидий государственного образца, дело привычное и всем знакомое, попробуем разобраться, можно ли оформить жилье в кредит, не имея никаких денег, не внося в банк ровным счетом ничего. Ипотека без первоначального взноса вполне реальна. Доступна она двумя видами организаций. К ним относятся независимые банковские учреждения и банки, созданные самим застройщиком или при его непосредственном участии. Со вторыми все понятно, ведь застройщик имеет непосредственный интерес в скорейшем введении в эксплуатацию первичного жилья, что касается банков с независимым мнением, то здесь важно отметить, что, чем выше репутация и спрос на услуги кредитного учреждения, тем менее охотно он вступает на сторону заемщиков и предлагает столь доступную ипотеку.
Один из вариантов, когда банки дают купить в ипотеку жилье, это наличие положительной кредитной истории по данному продукту в их же отделении. К примеру, может быть требование, о наличии уже погашенной ипотеки, с суммой кредитования не менее 500 тысяч рублей. То есть, когда у клиента уже имеется погашенная ипотека, и недвижимость полностью приобретена в собственность, банк допускает возможность повторного займа. Какого вида постройка, первичная или вторичная, значения совсем не имеет, так как залогом всегда будет вновь приобретенное жилье.
История первой покупки не имеет никакого значения, она нужна исключительно для формирования кредитной истории и личного стажа в банке для потребителя. Ипотека без взноса, с подобными условиями, чаще доступна в банках местного или регионального уровня. Для самого банка, это весьма рискованная схема. В условии не говориться о сроках погашения и длительности сотрудничества с банком.
Приведенная выше программа пользуется большим спросом, учитывая не большую распространенность и относительную новизну проекта, его можно считать весьма востребованным. Высокие риски со стороны банка не позволяют одобрять заявки большому количеству обратившихся. Ипотека без первоначального взноса, доступна лишь хорошо зарекомендовавшим себя и опытным заемщикам. Только четверть из обратившихся получает одобрение от служб безопасности и финансовых советников банка. Предпочтение отдается заявкам на приобретение вторичного жилья, так получается снизить риски для кредитной организации со стороны, не всегда добросовестных, застройщиков.
Можно ли ипотеку оформить на льготных условиях в первичном жилье?! Вопрос поистине хороший. Много молодых семей стремится заселиться в новые перспективные районы, с новой развивающейся инфраструктурой, без надоедливых пожилых соседей, с наличием парковочных мест во дворах и т.д. Застройщики, в свою очередь, стараются продать квадратные метры как можно скорее, чтобы вернуть затраченные на строительство деньги и ускорить начало эксплуатации строения.
Подводные камни такой перспективы ощутимы еще на этапе подачи заявки в кредитную организацию. Кредиторы понимают, что отсутствие первоначального взноса, говорит о невозможности человека накопить, из чего следует либо небольшой заработок, либо расточительство заработанных и полученных финансов. Для этого необходима справка по форме 2НДФЛ, официальная и заверенная по всем правилам в бухгалтерии организации. Справки свободного образца или произвольные документы от работодателя, в данном случае не несут никакой юридической силы и заявки на такое ипотечное кредитование не принимаются и не поступают даже на рассмотрение.
Ипотека без взноса в новостройках ограничена по срокам кредитования. Застройщик заинтересован в скорейшем возврате средств, а банк не хочет терпеть риски на протяжении длительного времени. Как правило, срок не превышает 10-ти лет. Учитывая этот факт, сумма ежемесячного платежа никак не может быть лояльной. Первоначального взноса нет, сумма максимальная, срок снижен до критичного, соответственно доходы должны позволять покрывать сумму платежа. По словам многих сотрудников, условия хоть и простые, но в то же время столь жесткие, что практически все обратившиеся получают отказ.
Заинтересованность банка порой очень высока, не стоит исключать и заинтересованность в этой программе застройщиков, поэтому брокеры идут на риски. При условии отрицательного ответа по заявке без первоначального взноса, кредитные агенты стараются подобрать иной продукт, или предложить более выгодные условия. Ведь иногда у заемщика есть средства на первоначальный взнос, но зная о существовании такой программы, он попросту перепланирует свой бюджет, желая потратить деньги на ремонт и при этом спокойно платить ипотеку.
Здесь выгода очевидна для покупателя, но сомнительна для банка, поэтому продаются иные продукты банка, все-таки с наличием первого взноса. Особенно это касается тех клиентов, которые отвечают всем требованиям, но по какой-то причине не прошли через службу безопасности банка или по иной причине. Речь идет о платежеспособных заемщиках.
Договор оформления ипотеки предлагается подписывать тремя сторонами, банком, заемщиком и застройщиком, где последний берет на себя определенные риски, а не финансовая организация. В случае отказа от погашения кредита заемщиком, застройщик возвращает средства в банк, а сам исключает недобросовестного из списка долевых участников. Расторжение договора о долевом участии в строительстве лишает клиента прав пользования недвижимостью.
Застройщик выступает поручителем, но его риски в данном случае стоят того и полностью оправданы. Случаев расторжения договоров в одностороннем порядке, со стороны застройщика, пока неизвестно, но и сама программа действует не так давно, чтобы был негативный опыт. Любой договор может быть оспорен в суде, поэтому никто не знает, чем обернется подобная ипотека как для банка, так и для застройщика.
Рассматривая варианты программы ипотечного кредитования с нулевыми взносами, стоит понимать, что за столь привлекательными и заманчивыми условиями скрывается высокий процент. Одним из первых такую программу запустил Сургутнефтегазбанк, процент по ипотеке составлял 13,95. Так объясняется риск застройщика. После сдачи жилья в эксплуатацию, произошло снижение ставки на 1 процент, что не сильно изменило дело, ведь переплата все равно остается колоссальной. В некоторых случаях допустимо частичное замещение по процентам за счет банковской организации, но для самого клиента это не имеет значения. В отношениях застройщика и банка свои определенные договоренности, чем зачастую объясняется их тесное партнерство.
У большей части финансовых организаций с подобными услугами, есть свой определенный застройщик, с которым сотрудничество представляется наиболее выгодным. В таком случае удается снизить процентную ставку и сделать не общий типовой договор, а целенаправленный на определенный строительный объект. Гарантии со стороны строителей снижают риски, за счет чего падает ставка. Только вот позволить себе такого рода сотрудничество представляется возможным лишь для крупных компаний.
С одной стороны за такими программами кроется будущее по обеспечению большего числа семей личными или дополнительными квадратными метрами, повышая прибыль и рост экономики в финансовой сфере. С другой, программа столь рискованна и полностью не предусматривающая риски, что для крупных банков и организаций государственного уровня, пока не представляется возможным введение ее в свой перечень оказываемых услуг. На данный момент Газпромбанк, группа ВТБ и Сбербанк аккуратно комментируют все, что связанно с ипотекой без первоначального взноса, не торопясь делать стратегические шаги в ее сторону. Что будет дальше, пока неизвестно. Программа еще слишком молодая, чтобы делать выводы и говорить о перспективе ее развития.
История ипотеки без взноса уходит в двухтысячные, причем тогда ее сподвижниками выступал ни кто иной, как крупный на сегодня холдинг ВТБ 24. Только вот по комментариям Начальника ипотечного отдела Т. Хоботовой, понятно, что на данный момент перспектива возврата не оправдывается рисками. В те годы отмечался выраженный риск на жилье, цены росли с каждым днем, отчасти наблюдался дефицит квадратных метров. Потребители платили хорошие деньги, а строительство новостроек не было столь активным. Если возможность платить по ипотеке не представлялась больше возможной, то заемщик мог с легкостью покрыть все неустойки и сумму основного долга, продав недвижимость без особых усилий.
Речь не идет о массовой доступности ипотеки без первоначального взноса, большинство семей, особенно молодых, не могут себе позволить платить ежемесячные платежи с большими процентами. Суть программы не в том, чтобы выдать деньги как можно большему количеству людей, и обеспечить быструю продажу недвижимости, а в том, чтобы дать возможность улучшить свои жилищные условия. К примеру, для семей, которые погасили ипотеку за однокомнатную квартиру, и теперь хотят приобрести вторую квартиру большей площадью, с перспективой на детей, продав эту. Для каждого обстоятельства свои, также как и рассмотрение заявки на ипотеку без первого взноса пока остаются сугубо персональными.
Не все российские семьи могут купить жилье, даже жилье с ипотекой. Основной проблемой остается высокая цена — чтобы накопить на квартиру необходимо откладывать средства в течение многих лет, отказывая себе в других необходимых покупках. Конечно, сейчас активно развивается ипотечное кредитование, но насколько жилье стало доступнее?
РИА Рейтинг провел исследование и составил рейтинг, в котором наглядно показано в каком регионе какая доля семей может позволить себе приобрести с помощью ипотеки двухкомнатную типовую квартиру.
В качестве индикатора доступности покупки жилья с ипотекой в рейтинге выступает доля семей, которые имеют возможность платить ежемесячный платеж при приобретении жилья в ипотеку. Сумма кредита рассчитывалась исходя из приобретения семьей типовой двухкомнатной квартиры площадью 54 квадратных метра с первоначальным взносом 20%. В расчет заложено, что семья тратит на платеж по ипотеке 70% своих ежемесячных доходов. При расчете учитывались семьи, в которых хотя бы один член семьи имеет работу и хотя бы один член семьи имеет возраст от 18 до 55 лет. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры, оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе. Расчет проводился независимо для 9 типов семей (различающихся по количественному составу и по числу детей), итоговая доля рассчитывалась как средневзвешенная доля из них. Чукотский АО и Крымский ФО в рейтинг не включены из-за отсутствия данных для расчета. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки учитывались для каждого региона в отдельности. Республика Крым, Севастополь и Чукотский АО не включены в рейтинг из-за недоступности данных для расчета. Все данные брались за 2015 год. Для расчета рейтинга использованы данные за III квартал 2015 года, для сравнения – данные за III квартал 2013 года.
Из числа аутсайдеров можно выделить экономически развитые Ростовскую и Нижегородскую области. Уровень зарплат в этих регионах сравнительно высокий, однако доступность жилья здесь находится на очень низком уровне — ниже 10%. Основная причина заключается в том, что цены на недвижимость в этих регионах несколько завышены относительно потенциального спроса. По совершенно аналогичной причине низкая доступность жилья с ипотекой наблюдается и в Москве. Несмотря на высокие зарплаты (45% москвичей зарабатывают более 50 тысяч рублей в месяц) стоимость жилья не дает больших надежд на покупку даже типовой квартиры. Лишь 11,4% московских семей могут себе позволить купить среднестатистическую двухкомнатную квартиру.
В среднем в России, доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, составила 13,9%. Это крайне мало. Неплохим уровнем для страны в целом предлагается считать доступность в 20-25%. По расчетам РИА Рейтинг, данного результата можно достичь при снижении цен на недвижимость примерно в 1,5 раза или при условии массовой выдачи ипотечных кредитов под 6% на 20 лет. Понятно, что данные предположения из серии фантастики.
Обратите внимание, что в расчете принято, что семья тратит на платеж по ипотеке 70% своего заработка. Это в то время, как классически считается, что на погашение кредитов семья не должна тратить более 35% своего дохода. Выше – просто рискованно. Т.е. доступность жилья с ипотекой в данном расчете несколько преувеличена.
Как показывают результаты рейтинга, лишь в 8 регионах среднестатистическая семья может купить себе хоть какое-то жилье. В списке лидеров, выделяются – Ямало-Ненецкий автономный округ – доля 49,3%, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра – 37,3% и Магаданская область – 35,0%. Это объясняется, в первую очередь, довольно высокими зарплатами в этих северных регионах.
Несмотря на номинальный рост зарплат в стране, динамика доступности жилья в последние два года была в целом отрицательной. Если сравнивать текущую долю семей, для которых доступна покупка квартиры, с III кварталом 2013 года, то результат неутешителен – в 62 регионах доступность снизилась и лишь в 20 выросла. Кризисные явления в экономике сказались и на доступности покупки жилья.
Обращает на себя внимание, что среди регионов, в которых наблюдается рост доступности по сравнению с докризисным периодом, присутствуют два российских города федерального значения – Санкт-Петербург (+1,8 процентного пункта) и Москва (+0,8 процентного пункта). Рост возможностей приобрести жилье здесь можно связать с ростом зарплат при одновременной стагнации цен из-за строительного бума последних лет, приведшего к относительному насыщению рынка.
Негативная динамика в большинстве регионов является следствием высокой инфляции, что сказывается на потребительских расходах, а также ухудшением условий ипотечного кредитования. В среднем по России минимальные расходы семей выросли за два года на 36%, что серьезно снизило возможности многих семей по покупке жилья.
Как показали результаты исследований РИА Рейтинг, небольшие (в пределах 1-2 процентных пункта) изменения ставок по ипотечным кредитам достаточно слабо сказываются на доступности жилья. Для того, чтобы радикально увеличить доступность, требуется существенное снижение ставок по ипотеке. Например, снижение процентных ставок до 6% годовых при фиксированных ценах на жилье и уровне зарплаты, считает РИА Рейтинг, может повысить доступность покупки жилья при помощи ипотеки в среднем почти в 2 раза.
Еще одним, и наверное, самым важным условием повышения доступности жилья является снижение цен на него. С существующими ценами на жилье в отдельных регионах доступность жилья при любой ипотеке останется несбыточной мечтой.
Ну и, конечно, доходы граждан должны быть такими, которые позволяют взять ипотечный кредит.