В отношении чего не может быть установлена ипотека

Ипотечное кредитование на протяжении последних нескольких лет остается одним из самых бурно развивающихся направлений деятельности российских кредитных учреждений. Одним из основополагающих понятий кредитных отношений выступает предмет ипотеки, вопросы которого сегодня четко регламентированы действующим законодательством.

Согласно общепринятым понятиям выделяют объект и предмет кредитования, которые не представляют собой равнозначные термины. Общепринятой трактовкой считается следующее:

предмет ипотеки — это помещение жилого назначения, право владения которым зарегистрировано согласно законодательно установленным правилам с обязательным прохождением регистрации в уполномоченном органе;
под объектом ипотеки понимается право владения недвижимостью, отнесенной к группе жилья.

В качестве предмета ипотечного кредитования в соответствии с действующими нормами может являться только недвижимая категория имущества. Соглашение в обязательном порядке содержит информацию, касающуюся предмета ипотечных отношений, результаты оценки недвижимости, суть договоренностей, сроки исполнения кредитных обязательств.

Перечень объектов, которые вправе выступать в виде предмета ипотеки, четко определен федеральными законами. Что может быть предметом ипотеки:

частные дома;
квартиры в многоэтажных объектах;
определенная доля в помещении;
объекты на стадии возведения;
право требования при оформлении соглашения по варианту долевого строительства.

Все существующие виды залогового жилого имущества можно разделить на два типа — индивидуальные строения и многоквартирные строения. При участии в ипотечном кредитовании многоквартирного дома, определенные части которого принадлежат физическим лицам в виде долевой собственности, заложенной считается соответствующий размер в праве общего владения.

К индивидуальному виду относится жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи согласно всем установленным нормам. Такое строение может состоять как из одной комнаты, так и из нескольких разделенных помещений. Если закладывается частный дом, то земельный участок, функционально обеспечивающий строение, также выступает в качестве предмета ипотеки.

Действующие правила дают возможность рассматривать в качестве предмета ипотеки следующие объекты:

гостиницу;
дачу;
садовые дома;
помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

При этом правила, которые установлены в отношении многоквартирных домов, на такие строения не распространяются.

В большинстве случаев предметом залога по кредиту является жилое имущество, но согласно действующим правилам допустимы иные варианты. Банк вправе принять в виде залогового имущества следующие объекты:

земельные наделы, статус которых позволяет заключать кредитные соглашения;
производственные здания, имущество, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
многокомнатные жилые помещения;
конструкции потребительского назначения, включая садовые конструкции;
воздушные средства, плавательные средства;
машинные места.

Залогом может являться жилая недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, при этом нет ограничений на степень готовности помещения. Допускается участие в процессе кредитования готового и строящегося жилья. В последнем случае кредитные организации часто выдвигают требование в виде определенного процента возведения конструкции (не меньше 30%). Сегодня распространены кредитные предложения, по которым банк не только является залогодержателем строящейся недвижимости, но и участвует в строительстве финансово, предоставляя займы застройщикам. Это позволяет им обеспечить сохранность выделяемых средств. Чаще всего применяется следующая модель взаимодействия: банк аккредитует определенных застройщиков и предлагает клиентам-заемщикам наиболее выгодные условия кредитования в строящихся домах своих партнеров.

В качестве залога часто выступает жилье, принадлежащее заемщику на праве собственности. Не запрещено использовать в качестве залога долю в помещении, но в большинстве случаев банки готовы идти на сделку, если приобретаемая на кредитные средства часть квартиры является последней.

При невозможности заемщиком своевременно погасить кредит, на залоговое имущество банк вправе наложить взыскание. Процедура отчуждения проводится только на основании решения судебного органа в виде продажи с торгов или аукциона.

Несмотря на то, что в качестве предмета ипотеки может выступать недвижимое имущество, существует ряд ограничений в отношении возможных жилых объектов. Такое обстоятельство необходимо учитывать и понимать, ипотека каких из перечисленных объектов не допускается.

Не могут выступать в таком качестве недвижимое имущество следующего вида:

находящееся в государственной собственности;
являющееся муниципальной собственностью;
помещения, относящиеся к категории служебных;
жилье, отнесенное к специализированным жилищным фондам.

Согласно действующим правилам не допускается залог незначительной части участка земли, площадь которого менее минимума, установленного нормативными документами ипотечного кредитования конкретного субъекта РФ.

Наряду с ограничениями законодательного характера в части того, что может выступать в качестве предмета ипотеки, существует ряд определенных требований банков. Связана такая ситуация с тем, что кредиторы хотят получить ликвидное имущество и при необходимости иметь возможность быстро реализовать залоговую недвижимость. В различных кредитных учреждениях правила кредитования могут незначительно отличаться.

Основные требования банка к жилой недвижимости выглядят следующим образом:

соответствие года постройки правилам кредитной организации;
удовлетворительное состояние жилья, отсутствие его в списке аварийной недвижимости;
отсутствие незарегистрированных перепланировок;
достаточная степень ликвидности объекта на протяжении всего срока кредитования;
требование к конструкции помещения в виде отсутствия деревянных перекрытий, стен из кирпича, камня или железобетона;
отсутствие препятствий для имущественных сделок в виде обременения.

Некоторые кредитные организации требуют, чтобы в помещении были разделены кухня, санузел. В большинстве случаев в правилах предоставления займа прописано наличие работающих систем водоснабжения, канализации, электричества и иных инженерных конструкций.

Для банка желательно отсутствие иных владельцев. При желании предоставить в качестве предмета залога коммунальную квартиру, помещение с прописанными несовершеннолетними детьми, инвалидами, с большой долей вероятности банк не примет такое обеспечение по кредиту.

Понятие предмета ипотеки сегодня четко закреплено законодательно, а список таких объектов четко регламентирован. Со стороны кредитных учреждений в отношении допустимых для ипотеки предметов выдвигаются определенные специфичные требования, которые в разных банках могут незначительно отличаться.

Закон об ипотеке: простыми словами основные положения
Как взять ипотеку в банке
Как оформить договор залога

Другое название ипотеки – залог недвижимости. Так называется способ, посредством которого обеспечиваются обязательства, когда должник предоставляет кредитору преимущество в удовлетворении своих требований из стоимости залога, каковым становится недвижимое имущество. В системе этих отношений должник выступает в качестве залогодателя, а кредитор – в роли залогодержателя.

В самом общем случае ипотека может служить обеспечением денежных обязательств разного вида. Предполагается при этом, что обязательства могут быть уже существующими к моменту заключения ипотечного договора, а могут возникнуть и в будущем. В настоящее время ипотека получила свое развитие в области предоставления займов и кредитов гражданам.

Ипотека может возникнуть как в силу закона, так и по ипотечному договору. В силу закона залог возникает, когда совершается сделка по купле-продаже недвижимого имущества без его оплаты покупателем в полном объеме. При этом продавец выступает залогодержателем, а покупатель – залогодателем. Ипотека по договору предполагает совершение письменной сделки между двумя или даже несколькими сторонами. По такому договору залогодателем становится собственник или лицо, на законных основаниях осуществляющее хозяйственное ведение объектом.

Закон об ипотеке устанавливает, что стороны, которые вступают в правовые отношения, заключают между собой соответствующий договор. По условиям этого документа одна из сторон (кредитор по обязательству), имеет право удовлетворить свои денежные требования. Их источником становится стоимость объекта, выступающего предметом залога. Договор подписывается относительно имущества, которым владеет и пользуется должник.

Указанный выше договор вызывает к жизни правоотношения по ипотеке, к которому применяются залоговые принципы. Поскольку оборот предприятий, квартир, сооружений, земельных участков допускается законом, в отношении этих объектов возможен залог.

Возможно установление ипотеки для того, чтобы обеспечить исполнения условий соглашения о займе или кредитного договора. Исходить обязательство может из фактов купли-продажи, подряда, аренды или причинения вреда.

Закон об ипотеке (залоге) вводит необходимость ведения бухучета и должнику, и кредитору, если они являются юридическими лицами.

Предмет договора должен обеспечить выплату основного долга либо в полном размере, либо в той части, которая определена соглашением сторон. Заключая сделку, стороны по договору могут внести в него условие по выплате процентов. Закон устанавливает возможность выплаты требований в виде твердой суммы; она не может превышать обязательства по договору.

Закон предусматривает иные платежи, к которым относятся:

возмещение ущерба;
неустойка;
штраф при нарушении условий договора;
возмещение судебных издержек;
компенсация затрат при реализации объекта.

Случается, что кредитор, желая сохранить целостность имущества, вынужден расходовать деньги на его полное содержание и охрану. В этом случае ему положено возмещение издержек за счет заложенной недвижимости.

Категории объектов, которые могут стать предметом соглашения, определяются законом об ипотеке. В соответствии с гражданским законодательством, закладываться по ипотечному договору может то имущество, которое в установленном порядке зарегистрировано.

Предметом ипотечного договора могут выступать:

земельные наделы;
здания, сооружения, предприятия, прочие объекты капитального строительства;
жилые дома, квартиры, равно как и их части, представляющие собой изолированные комнаты;
гаражи, дачи, садовые дома, иные постройки потребительского назначения;
воздушные суда, морские суда, а также космические объекты.

В ряде случаев закон об ипотеке позволяет считать предметом договора жилые дома, которые непосредственно связаны с земельным наделом. Если отсутствует регистрация на участки, государственная собственность на которые не разделена, это не может быть препятствием для формирования ипотечных правоотношений.

Согласно Гражданскому кодексу и закону об ипотеке, вещь, являющаяся предметом договора, а также ее принадлежности представляют собой единое целое. Поэтому принадлежности становятся частью общего залога, если иное не установлено соглашением сторон. Не может быть самостоятельным предметом сделки вещь, которую невозможно разделить без изменения ее основного назначения.

Требование к залогодателю состоит в том, что имущество, выступающее предметом договора, должно быть в его собственности или хотя бы в хозяйственном ведении. Если объект изъят из оборота или на него может быть обращено взыскание, обеспечение требований таким имуществом не допускается. Этот же момент касается имущества, в отношении которого не может быть проведена приватизация.

По закону об ипотеке предметом договора может выступать право аренды, если на то имеется согласие арендодателя или лица, которое использует объект по праву хозяйственного ведения.

Ипотека на имущество, находящееся на момент заключения соглашения в общей совместной собственности, может быть установлена, если имеется согласие на это со стороны всех законных владельцев. Такое согласие должно иметь письменную форму. В случае долевой собственности лицо вправе заложить принадлежащее ему имущество, не спрашивая согласия прочих совладельцев.

В договоре о залоге следует указывать:

предмет ипотечного договора;
оценку такого предмета;
существо соглашения;
размер исполнения обязательства и его срок.

Ипотечный договор заключается в соответствии с общими правилами и принципами гражданского законодательства. В документе должны быть прописаны сведения о предмете соглашения, о его оценке, других существенных моментах исполнения обязательств. Стороны могут внести в документ конкретные условия, предусматривающие возможность обращения на имущество взыскания. Эти сведения разрешается оформить в виде отдельного соглашения.

Ипотечный договор содержит наименование объекта и место, в котором он расположен. Приводимое в документе описание должно быть достаточным для идентификации объекта. Прописывается в документе и право, на основании которого объект принадлежит кредитору. Если предметом выступает аренда, требуется указать ее срок.

Оценка предмета договора определяется выработанным его сторонами соглашением и приводится в денежном выражении. Оценка объекта незавершенного строительства осуществляется по его рыночной стоимости.

То обязательство, которое обеспечивается ипотекой, указывается в договоре вместе с основанием его возникновения и сроком, на который оно устанавливается. Договор может предусматривать, что размер денежных обязательств будет установлен позже; в этом случае необходимо прописать условия определения суммы обязательств.

Если по соглашению сторон требования могут осуществляться частично, в договор необходимо внести сроки и периодичность платежей. Если конкретный размер суммы платежей не установлен, необходимо прописать условия для их определения.

Ипотека подлежит непременной государственной регистрации. Она приобретает силу лишь с момента внесения записи в соответствующий государственный реестр. В выписке из реестра запись о залоге недвижимости отражается в виде обременения прав собственника на то или иное имущество.

Частный случай залога недвижимости – ипотека на квартиру. Эта форма залога получила широкое распространение после начала осуществления государственных программ, нацеленных на поддержку тех граждан, которые приобретают жилье. По ипотечному соглашению данного типа залогодатель передает в залог квартиру, чтобы тем самым обеспечить взятые на себя финансовые обязательства. Договор залога квартиры подписывает кредитор и собственник жилья. Регистрация договора производится в срок, который не превышает пяти рабочих дней.

Кредитор кровно заинтересован в том, чтобы полученное им в залог имущество было сохранным до полного исполнения должником его финансовых обязательств. Поэтому закон предусматривает страхование предмета ипотеки от возможных рисков повреждения или утраты. Такое страхование является обязательным. Банки нередко создают собственные страховые компании, где осуществляется страхование объектов ипотечного договора. Эти структуры порой предлагают заемщикам дополнительные виды услуг, что объективно ведет к повышению общих затрат и удорожает кредитную услугу.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.
(п. 6 введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Комментарий к статье 6
1. Помимо права собственности ипотека может быть установлена в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения. Это право производно от права собственности. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения являются те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.
Субъекты права оперативного управления — учреждения и казенные предприятия — лишены права закладывать недвижимое имущество, что значительно сужает их права.
2. В комментируемом пункте определен перечень недвижимого имущества, которое не может быть предметом ипотеки. В частности, к ним относятся природные ресурсы, недра, атомные электростанции и другое имущество, являющееся объектом исключительной собственности государства.
Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в настоящее время такой перечень установлен в ст. 446 ГПК РФ. К имуществу, подлежащему приватизации, относится имущество, в отношении которого должно быть принято решение о приватизации либо решение уже принято и возникает обязанность соответствующих органов и юридических лиц его исполнять. Другими словами, государственные и муниципальные образования гарантируют, что принадлежащее им имущество будет в установленном законом порядке передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах приватизации.
Объекты, приватизация которых запрещена, также указываются в соответствующих программах приватизации. Так, к ним относятся атомные станции и предприятия по изготовлению государственных знаков, предприятия по производству специальных ядерных и радиоактивных материалов, ядерного оружия и т.д.
3. Примером имущества, на отчуждение которого требуется согласие другого лица, является недвижимое имущество, принадлежащее государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК). В качестве органа, дающего согласие или разрешение на отчуждение недвижимого имущества, можно назвать совет директоров и общее собрание акционерного общества, которые дают согласие на отчуждение принадлежащего акционерному обществу недвижимого имущества, стоимость которого соответственно составляет от 25 до 50 либо свыше 50 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки (ст. 79 Закона об акционерных обществах).
Особым образом регулируются случаи, когда недвижимое имущество является государственной собственностью и при этом не было передано в хозяйственное ведение. В таких случаях оно может быть передано либо в оперативное управление казенным предприятиям или учреждениям, либо закрепляется за казной Российской Федерации или субъекта Федерации. Во всех этих случаях необходимо принятие соответствующего решения Правительством Российской Федерации или администрацией соответствующего субъекта Федерации как представителями собственников. При этом следует иметь в виду, что учреждения в соответствии со ст. 298 ГК (п. 2) могут получить разрешение на занятие предпринимательской деятельностью и за счет полученных доходов от этой деятельности могут приобретать имущество, в том числе недвижимое. Соответственно, при принятии решения об ипотеке недвижимого имущества, принадлежащего учреждениям на праве оперативного управления, необходимо выяснять происхождение имущества, поскольку недвижимое имущество, приобретенное учреждением за счет собственных доходов, не может быть предметом ипотеки на основании решения соответствующего государственного органа.
4. Предметом договора ипотеки могут быть не только недвижимые вещи, но и имущественные права на недвижимые вещи, в том числе и право аренды. Вместе с тем правило, содержащееся в п. 4 комментируемой статьи, является диспозитивным, и в договоре аренды или в федеральном законе может быть предусмотрено правило, по которому ипотека права аренды не допускается. В этом же пункте делается отсылка к п. 3 ст. 335 ГК, установившей, что залогодателем может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Однако во второй части этого пункта установлено, что залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. В комментируемом пункте содержится однозначно толкуемое правило о необходимости получения согласия собственника или субъекта права хозяйственного ведения на заключение договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, при заключении договора ипотеки, предметом которого является право аренды недвижимого имущества, необходимо получить согласие не только арендатора, но и арендодателя. По существу в комментируемом пункте воспроизводится правило, содержащееся в п. 2 ст. 615 ГК, о необходимости получения согласия арендодателя на любые сделки, которые могут повлечь отчуждение арендованного имущества.
5. Коммерческий конкурс на приватизацию государственного или муниципального имущества может предусматривать инвестиционные или социальные условия. Так, к числу социальных условий относятся создание дополнительных рабочих мест, мероприятия по охране окружающей среды и т.д. Инвестиционные условия могут предусматривать осуществление в отношении объекта приватизации мероприятия по его реконструкции, приобретению оборудования определенных типов, модернизации и расширению производства. Таким образом, закон особо подчеркивает то обстоятельство, что ипотека приватизированного предприятия как объекта недвижимости не освобождает лицо, которое приобрело предприятие в результате приватизации, от вышеуказанных обязанностей.
6. Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые при отделении причинят вред предмету ипотеки (например, новое сантехническое оборудование в жилом помещении).